滨海县第一初级中学旧楼改造项目计划书.doc

盐城市海盐之家酒店管理策划有限公司 机密 滨海县第一初级中学旧 楼 改 造 项 目 计 划 书2010年11月28日致：滨海县第一初级中学及各主管领导就贵方为 学生宿舍楼及餐厅会堂楼项目旧楼改造对外招租意向可行性认证事宜，我方对该物业进行了现场考察，并认真研究周围环境条件，经我方研究核算，提供如下项目改造建议：一：项目改造计划总体规划 随着中国经济的发展，人们的日常商务出差和旅行出行机率不断增加，带动了住宿业市场的发展，同时出行对住宿业市场提出了新的要求。 因此我们提出改造为大型高级商务酒店。基本经营思路是：设施相对简化，但装饰布置考究；注重功能性与性价比，力求在提供的核心服务“住宿和早餐”上精益求精。因此减免了大型辅助设施，投入的运营成本大幅降低。客人花二星酒店的价格就可以住到四五星级的客房。初步设想把改造分为两部份：学生宿舍楼改造为高级商务宾馆；餐厅楼（部份）改造成大型宴会餐厅。二、 项目改造具体方案： 1、高级商务宾馆客房规模：项目原宿舍楼预计改造后总客房数在100间左右（待定）；东外立面增加观光电梯一步。客房价格：人民币壹佰贰拾元到壹佰陆拾捌元之间（￥128.00168.00）投资回收期：8-10年人员配置：酒店员工数与客房数比例约在：0.240.35：12、大型宴会餐厅：项目原餐厅会堂楼（部份）改造后，设6个大型宴会厅（每厅150人500人不等），可同时供近千人的用餐需，另设20个中等特色包箱。3、配套：为经营需要在宿舍楼东侧开通东门、餐厅会堂北侧开通北门。4、改造可分二步实施：先行商务宾馆的改建，聚集人气、进行品牌优势的营造，再进行宴会厅实施，确保投资的成功率。三、 本项目改造的可行性操作思路及资金测算1、 项目的经营思路首先,充分考虑到不是临街物业，必须做出品牌、做出形象，才能保证客源。可利用加盟一流品牌为核心的酒店集团，通过品牌的运作，在客源层中也会形成鲜明的品牌形象。运用先进、成熟的酒店连锁、管理、发展经验，以“超健康、超价值、超舒适、超期望”的“四超”服务，极高的性价比迅速占领滨海市场。其次,在品牌宣传方面,应在往来长三角主要的豪华高速客车上开展市场销售计划，可开展代理卡计划和自己特色的客户忠诚度与客源积分计划,并利用加盟公司网站及在其已开门店宣传册上全力推荐我们新开酒店的信息。根据酒店的市场定位和客源结构，将引入宽带网和视听系统，做到卫生间干净、明亮，整体的玻璃冲淋浴室使客户倍感舒适和温馨。2、 对本项目发展前景分析优势： 该项目位于老城区、随着滨海宾馆后期的改建，相近区域无大型宴会场所，也无一流品牌的高级商务酒店。 劣势： 改造费用偏高、外墙改造有一定难度。机会：充分利用其地处中心市区的优势，依靠引进一流的高级商务酒店的形象店、旗舰店，提升其在滨海市场的影响力。 利用一流连锁酒店的先进管理模式及客源优势可为投资者稳定的经济效益。挑战： 周边酒店数量较多，且平均房价不高，出租率都还不错，届时随着我店的开张，在该区域内会形成强烈的竞争态势。 面积较大，得房率不高，在房价不高的情况下对酒店经营能力有一定挑战性。3、项目改造计划投资额及效果要求度：在原有的建筑基础上对大楼的外立面及内部，根据现状进行重新装修成国内一流连锁品牌酒店统一的高品位风格，力求外观设计尽显欧式风范，房间设计集居家温馨和商务尊贵于一体，房间配置也基本能达到四星级标准。按这样的要求总共的装修费用约人民币1300万元左右高级商务宾馆700800万元；大型宴会厅400500万元附：部分效果图 4、投资收益测算：计划收益率20%A、高级商务宾馆部份 （附：投资模拟收益预算表）酒店模拟投资收益以位于三级城市一级地段的酒店为例。酒店建筑面积4000平米，100间客房，年平均出租率80，平均房价120元，加盟特许10年为期的参考收益（此模拟收益仅作参考）：项目计算方式费用、利润、收益率（年）年均销售收入100间客房*80%*120元*360天=345。6万元3456万元年均经营毛利润率（大约）58%58%年均经营毛利润3504万元*58%=203。23万元20045万元一次性品牌加盟费（按20年摊销）20万元/10年=2万元/年2万元改造装修费（按10年摊销）房间4034*1690元/M=681。75万元/10年=68。18万元6818万元特许费用3504万元*4.5%=15。77万元1577万元房屋租金4034*0.1元/M/天*365天=14。72万元1472万元营业利润(税前)20045万元-68。18万元-14。72万元-15。77万-2万=99。78万元9978万元税前收益率 9978万元/345。6万元=26.3%289%营业所得税金9978万元*25%=24。945万元2495万元营业税及附加9978万元*3。41%=3。4万元34万元税后利润9978万元-24。95万元-3。4万元=万元7143万元年投资收益率7143万元/345。6万元=20。7%207%* 以上投资测算仅指酒店客房收入部分，不包括餐饮。B、大型宴会特色餐厅 （附：投资模拟收益估算表）宴会厅模拟投资收益以位于三级城市一级地段的宴会为例。宴会厅建筑面积2500平米，每桌综合面积40平米，年平均入座率50，平均每桌10人、平均每客80元/次的参考收益（此模拟收益仅作参考）：项目计算方式费用、利润、收益率（年）年均销售收入60桌*10人*80元*360天*50%864万元年均经营毛利润率（大约）34%34%年均经营毛利润864万元*34%=293。76万元29376万元改造装修费（按10年摊销）房间2500*1450元/M=362。5万元/10年=36。25万元3625万元房屋租金2500*0.1元/M/天*365天=9。13万元913万元营业利润(税前)29376万元-36。25万元-9。13万元=99。78万元24838万元税前收益率 24838万元/345。6万元=26.3%287%营业所得税金24838万元*25%=24。945万元621万元营业税及附加24838万元*3。41%=3。4万元847万元税后利润24838万元-62。1万元-8。47万元17781万元年投资收益率7143万元/345。6万元=20。7%206%* 以上投资测算仅指餐饮收入部分。四、 总结： 通过对该项目的分析测算，我们对该项目的改造认为有一定的可行性，但在整个项目进行过程中，投资方的投入确实很大，也在该项目开始运作的头五年中，承受较大的经营压力，但如果投资思路清晰，管理到位还是有一定的投资价值。因此，甲方从“盘活资产、保值增值”的角度出发，应选择