房地产信托计划的创新及案例分析.doc

1-4月全国房地产市场运行情况国家统计局2009-05-12 10:03:14一、房地产开发完成情况 1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%，增幅比1-3月回落0.3个百分点，比去年同期回落13.0个百分点；房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月缩小0.6个百分点；房屋竣工面积1.32亿平方米，同比增长27.1%，增幅比1-3月提高0.8个百分点。其中，住宅竣工面积1.09亿平方米，增长28.5%，比1-3月提高1.6个百分点。 1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%，而去年同期则是增长11.1%；完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，而去年同期则是增长5.9%。 二、商品房销售情况 1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售面积增长18.6%；办公楼销售面积下降10.5%；商业营业用房销售面积增长13.1%。1-4月，商品房销售额7996亿元，同比增长35.4%。其中，商品住宅销售额增长38.6%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长14.0%和20.0%。 三、房地产开发企业资金来源情况 1-4月，房地产开发企业本年资金来源13512亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款3255亿元，增长12.4%；利用外资166亿元，增长11.6%；企业自筹资金4893亿元，增长10.2%；其他资金5199亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款3013亿元，增长10.3%；个人按揭贷款1462亿元，增长28.7%。 四、70个大中城市房屋销售价格指数 4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，比3月份降幅缩小0.2个百分点；环比上涨0.4%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。 新建住宅销售价格同比下降1.7%，比3月份降幅缩小0.2个百分点；环比上涨0.3%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.4%；商品住宅销售价格下降2.0%，比3月份降幅缩小0.2个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降1.5%，高档住宅销售价格下降3.8%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降0.7%，环比上涨0.5%。 分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有26个，其中涨幅较大的城市是：银川6.7%、西宁5.0%、锦州4.8%、兰州4.7%、烟台3.6%；价格下降的城市有44个，其中降幅较大的城市是：深圳下降8.8%、石家庄下降7.4%、广州下降6.7%、桂林下降6.3%、徐州下降5.6%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有47个，其中涨幅较大的城市是：广州2.1%、深圳2.0%、大理1.7%、丹东1.3%、兰州1.2%；价格下降的城市有14个，其中降幅较大的城市是：温州下降2.0%、泉州下降0.9%、杭州下降0.6%、湛江和济宁均下降0.4%。 二手住宅销售价格同比持平；环比上涨0.8%，比3月份涨幅扩大0.5个百分点。 分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有30个，其中涨幅较大的城市是：三亚11.9%、郑州8.4%、南宁7.3%、哈尔滨6.6%、西宁5.9%；价格下降的城市有40个，其中降幅较大的城市是：深圳下降11.5%、吉林下降9.8%、济宁下降6.0%、石家庄下降5.9%、厦门下降5.2%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有44个，其中涨幅较大的城市是：深圳3.3%、昆明2.2%、温州1.8%、西安1.8%、重庆1.5%；价格下降的城市有12个，价格降幅均在0.1%-0.3%之间。 新建非住宅销售价格同比下降0.4%，环比上涨0.3%。 与上年同月相比，办公楼销售价格上涨1.1%，商业营业用房销售价格下降0.6%，其他用房销售价格下降5.2%。与上月相比，办公楼销售价格上涨1.2%，商业营业用房销售价格下降0.2%，其他用房销售价格下降0.4%。 五、全国房地产开发景气指数 4月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.76，比3月份提高0.02点，比去年同期回落9.31点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为91.20，比3月份回落0.80点，比去年同期回落13.08点；本年资金来源分类指数为94.30，比3月份提高0.59点，比去年同期回落7.26点；土地开发面积分类指数为92.70，比3月份提高0.50点，比去年同期回落4.18点；商品房空置面积分类指数为91.20，比3月份回落0.83点，比去年同期回落19.34点；房屋施工面积分类指数为93.47，比3月份回落0.03点，比去年同期回落14.31点。房地产信托计划的创新及案例分析摘 要随着 我 国 房地产业的发展、产业政策的调整以及我国信托法规的完善，房地产信托正逐步成为我国房地产企业融资的一条重要渠道。而房地产信托的创新又极大地推动了我国信托产品的完善与信托市场的发展。本 文 首先 介绍了有关信托和房地产信托的概念，以及在我国发展房地产信托的必要性与可行性。然后在借鉴国外房地产信托成功经验的基础上，深入分析了我国房地产信托的发展现状，并结合调研成果，选取七个具有代表性的房地产信托计划作为案例，详细分析了每个信托计划的背景、自身特点、产品创新点以及对我国房地产信托的影响，总结如下:(扮 通 过 发 行多集合信托计划与“伞形”信托计划，扩大实际融资规模;(2 ) 通 过 引 入银行信用与可赎回条款，提高信托产品的流通性;(3 ) 充 分 发 挥信托在融资方面的优势，尝试新类型的投资项日;(4 ) 借 鉴 国 际房地产信托的设计理念，逐步完善我国房地产信托产品的结构与管理 。可 以看 出 ，我国房地产信托创新主要体现在产品的设计上，同时也尝试在产品营销、投资项目等方面的创新，并向着进一步完善产品结构和促进产品流通性的方向发展。关键词:房地产信托创新，房地产信托发展趋势，融资策略北京航空航天大学学位论文Innovation of Real Estate Investment Trusts and Cases AnalysisAu th or : Ya ng F an gTu tor :H an L i-y anAb s tr ac tWi th t h ed evelopmento fth ee conomy,a djustmento fth ei ndustrialc onstructiona ndperfection of trust legislation in China, Real Estate Investment Trusts has been the importantfinancingm ethodf orth ere ales tatee nterprises.A ndth ein novationo fR ealE stateIn vestmentTrusts has greatly improve the perfection of trust products and the development of trustfinancing market. At first, this dissertation introduces the basic concepts of trust and RealEstateI nvestmentT rusts.T henit cl arifiesth atit is in dispensablea ndf easibleto d evelopR ealEstateI nvestmentT rusts.S econdly,it an alysesth ea ctualityo fR ealE stateI nvestmentT rustsdevelopment in China by using the foreign successful experiences about Real EstateInvestment Trusts for reference. Thirdly, seven typical cases about Real Estate InvestmentTrustsi nC hinaa res electedo nt heb asiso f thea ctualc onditionso fR ealE stateI nvestmentTrusts in China and the information collected by investigation. Then it analyses each of thecasesin tensivelya boutth ep rojectba ckground,t hech aractero ftr ustpl an,t hein novationo feachc ase, andt hein fluencet ot hed evelopmento fR ealE stateI nvestmentT rustsin C hinacaused by each innovation. According to the above analysis, the results are summarized asfollows: (1) the real size of trust financing each time can be enlarged by the multi-unit trust.(2) The liquidity of trust plan can be improved in virtue of the bank credit and redeemablearticle included in the trust plan.(3) It makes full use of the advantages of Real EstateInvestment Trusts in financing to attempt to invest new kinds of projects. (4)The structuretrust plan is perfected referring to the popular style of Real Estateovert hew orld.A tla st,th ec onclusioni sd rawnt hatth ei nnovationo f衣土nO aand managementInvestment TrustsReal Estate Investment Trusts in China mainly focuses on the product design, besides themarketingo ftr ustp lana ndth ek indo fth ein vestmentp rojects.A ndt hed evelopingt rendsa reto perfectplan.the structure of Real Estate Investment Trusts, and to improve the liquidity of trust北京航空航天大学学位论文KeyW ords:In novationo fR ealEs tatesIn vestmentTru sts(R EITs),Re alEs tatesIn vestmentdevelopment trends, Financing strategies丫北京航空航天大学学位论文699755北京航空航天大学教研室教研室主任(签字)。J年硕士学位论文任务书研究生:遏羞一经济管理学院(系) 工商管理专业房地 产 信 托 研究方向论文题目:房地产信托计划的创新及案例分析选题的来源、意义和价值:本论文选题来源于北京市人大常委会财经委。121号文件的出台突现了房地产融资难的问题。本文通过案例分析，着重研究房地产信托融资的创新，探讨房地产信托的策略，研究归纳房地产信托为房地产金融融资的策略，以期为行业发展提供指导。学位论文工作自2003年丝月26日起至 20 0生 年 丝 月 8 日 止呈交学位论文日期2旦0生年l工月上日答辩日期2004 年II 月导师(签字:汗 于卖 于导 必8 日塑袋摆驴急北京航空航天大学学位论文第一章绪论，.，引言房地 产 行 业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一。同时 ， 房 地产业作为一个资金高度密集型行业，其发展离不开强有力的金融支持。因此，房地产贷款业务也是各商业银行的一项核心任务，它不仅促进了房地产业的发展，同时对提高银行自身的经济效益也具有重要意义。然而 ， 由 于房地产行业具有需求资金数量大、资金周转要求高、投资风险大等特点，使目前商业银行的房地产贷款不良比率呈恶化的趋势。为了改善资产质量，银行对房地产贷款资金加强了风险管理，这样就难以满足房地产业多角度、多层次的资金需求，而个人投资者的零散资金又无法直接进入对资金量和专业性要求相对较高的房地产业。这种过分依赖银行的单一融资渠道己成为束缚我国房地产企业健康发展的瓶颈。而 且， 由 于房地产市场存在“投资过热”和“价格泡沫”等问题，为了更好的防范金融风险、规范房地产贷款业务，2003年6月央行颁布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(简称“121号文件”)，对近年来发展得如火如茶的房地产业开始实行以收缩为主题的“房贷新政，从而使原本单一的融资渠道变得更加狭窄，寻找新的融资途径成为房地产业的当务之急。1.2本文研究的问题和意义由于 房 地 产自身具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点，使得房地产投资金额庞大、市场流动性差，同时易造成房地产投资风险的过度集中，从而形成投资瓶颈，限制房地产业的发展。从 国外 相 关行业的经验我们可以看到，作为金融信托业和房地产业相互融合的产物，房地产信托能够将凝结于房地产商品中的巨额价值进行小额分割，转化为可转让的受益凭证，出售给小额投资大众;从而迅速筹集资金，分散投资风险，促进市场流动。我国房地产业的现状为房地产信托在我国的发展提供了良好的条件:(1 ) 必要 性我国 房 地 产业的发展一直面临资金紧缺，金融滞后的困境，房地产信托可提供新的融资渠道。由于我国房地产资金一时难于实现良性循环，房地产市场资金很难平衡。2001年沉淀于房地产开发的资金量约为6246亿元，但要实现房地产业占生产总值的比重从目前的5%左右增加到2010年的20%的目标，房地产信托将成为融资渠道的必要补充。(2 )紧 迫 性我国 住 房 制度改革要求房地产市场迅速吸引资金，这使房地产信托的发展具有了迫切性。要实现到2005年人均居住面积22平方米的目标，约需投资46260亿元，平均每年需投资9252亿元。如此 巨 额 的资金不仅需要国家的财政投资、商业银行的抵押贷款和公积金的有效支持，通过房地产信托吸引社会大众资金亦是一条重要途径，它能迅速归集巨额的住宅发展资金，实现资金的规模利用和专业化经营。(3 )发 展 性大规 模 经 济建设将带来房地产业的迅速发展，信托将为其资金筹措另辟蹊径。多项研究和实践证明，房地产信托对于大型房地产项目、城市建设的巨额资金融通独具优势。在我 国 经 济建设向工业化发展的阶段，必然带来以房地产为先导的建设热潮。房地产信托不仅将为广大中小投资者投资房地产提供理想渠道，还可为房地产行业发展提供较充足的资金，促进中国房地产业的快速健康发展。(4) 可 行 性房地 产 信 托创新产品层出不穷，为我国房地产业的发展提供了良好的契机。同时，信托法规体系的逐步健全、房地产和国土市场的逐渐规范，为房地产信托在我国的推广提供了良好的法律和市场环境，为其持续、稳定和有序的发展铺平了道路。房地 产 信 托作为金融创新工程，在中国金融领域的运用将会极大地促进中国经济的发展。尤其是在现阶段，对于拓展相关企业融资渠道、化解金融风险、盘活不良资产、启动国内消费等都将起到巨大的促进作用。本文 结 合 实际案例分析，归纳整理了我国房地产信托的发展现状与趋势，以期为房地产融资提供策略，为房地产信托业的创新与发展起到抛砖引玉的作用。北京航空航天大学学位论文第二章我国房地产信托的现状国务 院 关于促进房地产市场持续健康发展的通知(简称“18号文件”)的颁布实施，从法规上进一步规范了我国房地产市场的发展。而央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(简称“121文件”)的出台更使发展势头强劲的房地产业面临着“融资瓶颈”。与此同时，我国信托业在完成“一法两规”的修订和第五次行业清理整顿后逐步趋于规范。信托所具有的形式灵活多样、涉及领域广泛等特点，以及业务的创新天赋在我国房地产融资方面得到了淋漓尽致地发挥，在很大程度上满足了信贷紧缩情况下房地产业发展的融资需求。这使得房地产信托逐渐成为我国资本市场上的亮点。本 文将 从 房地产信托的一般理论入手，在借鉴国外相关经验的基础上，通过现有的案例分析，探讨房地产信托业在我国的创新与发展。2.，房地产信托的一般理论2.1.1信托概念及特征信托 的 产 生与商品经济的发展有着密切联系。商品经济越发展，经济活动的专业化分工越细，法人之间、个人之间、国内外之间的经济联系也越来越紧密、越复杂，而这些法人和个人往往又没有条件和能力处理某些繁杂的事务，需要委托有信用、有能力的专业机构去代为办理，于是信托业务就应运而生了。信 托 业 务最初由一些个人和保险公司经营，随着社会经济的发展，信托机构的形式也在不断变化，出现了多种形式的信托组织。它们的业务范围日益扩展，加之个人和团体的债权、债务关系越来越复杂，业务管理的专业化要求越来越高，便出现了专门经营信托业务的金融机构。O1根据 信 托法，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定日的进行管理或者处分的行为。从信托机构的角度来看，信托是指接受他人信任与委托，代为管理、经营财务或代办事务，为指定的人谋利益的经济行为;从委托人的角度来看，信托是为了自己或第三者的利益将自己的财务或有关事务托给所信任的个人或机构代为管理、经营或代办的经济行为。3北京航空航天大学学位论文信托 主 要 具有如下特征:(1 )信 托 财 产 具有法定独立性。信托财产是受托人代为管理和处理的财产。为了保障委托人或受益人的利益，就必须把信托财产与受托人自己的财产严格区分开来。受托人按照委托人的意图对其财产进行管理和处理，损益按实际的结果进行核算。若有收益，则获得的经营收益归受益人享受;如有亏损，也由委托人或受益人承担。委托人在自身没有过失的情况下，对信托业务产生的损失不承担任何责任，并根据信托协议，向委托人或受益人收取处理该项信托业务所发生的费用。因此，信托法规定，信托关系一经合法设立，信托财产即具有了法定的独立性; 信 托 财 产 分 别 区 别 于委托人未设立信托的其他财产，受托人的固有财产及受益 人 的 财 产 ; 受 托 人 对 不 同 的 信 托财产及其投资损益进行专项管理: 信 托 财产 不 属 于 受托人或委托人(除非委托人是唯一受益人)的遗产或清算 财产 ; 信 托 终 止 后 ，信 托 财产 归于信托受益人。(2 )信 托 具 有 破产隔离功能。信托法确保了信托财产及收益的法定独立性，使其成为了风险隔离的制度保证。受益人的投资收益、风险完全基于信托财产的经营。这样信托就有效的实现了破产隔离，防范由于委托人或受托人的破产而造成收益损失的风险，保证信托投资收益的安全性。(3 )信 托 是 沟 通货币市场、资本市场与产业市场，投资者与融资者的新型金融工具，能拓展社会闲散资金的投资渠道，缓解投资与融资间的供需矛盾，促进资源的优化酉己置。2.1.2房地产信托的概念与特征根据 信 托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)，房地产信托(REITs,Re alEs tateIn vestmentTru sts)是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。相 比其 他 融资方式，房地产信托业务的特点主要表现在融通性、灵活性、经济性和4_北京航空航天大学学位论文信托 主 要 具有如下特征:(1 )信 托 财 产 具有法定独立性。信托财产是受托人代为管理和处理的财产。为了保障委托人或受益人的利益，就必须把信托财产与受托人自己的财产严格区分开来。受托人按照委托人的意图对其财产进行管理和处理，损益按实际的结果进行核算。若有收益，则获得的经营收益归受益人享受;如有亏损，也由委托人或受益人承担。委托人在自身没有过失的情况下，对信托业务产生的损失不承担任何责任，并根据信托协议，向委托人或受益人收取处理该项信托业务所发生的费用。因此，信托法规定，信托关系一经合法设立，信托财产即具有了法定的独立性; 信 托 财 产 分 别 区 别 于委托人未设立信托的其他财产，受托人的固有财产及受益 人 的 财 产 ; 受 托 人 对 不 同 的 信 托财产及其投资损益进行专项管理: 信 托 财产 不 属 于 受托人或委托人(除非委托人是唯一受益人)的遗产或清算 财产 ; 信 托 终 止 后 ，信 托 财产 归于信托受益人。(2 )信 托 具 有 破产隔离功能。信托法确保了信托财产及收益的法定独立性，使其成为了风险隔离的制度保证。受益人的投资收益、风险完全基于信托财产的经营。这样信托就有效的实现了破产隔离，防范由于委托人或受托人的破产而造成收益损失的风险，保证信托投资收益的安全性。(3 )信 托 是 沟 通货币市场、资本市场与产业市场，投资者与融资者的新型金融工具，能拓展社会闲散资金的投资渠道，缓解投资与融资间的供需矛盾，促进资源的优化酉己置。2.1.2房地产信托的概念与特征根据 信 托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)，房地产信托(REITs,Re alEs tateIn vestmentTru sts)是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。相 比其 他 融资方式，房地产信托业务的特点主要表现在融通性、灵活性、经济性和4北京航空航天大学学位论文独立性上。(1 )房 地 产 信 托具有融通性。房地产信托作为一种信托，与银行信用、商业信用一样，也是一种独立的信用方式。这种信用关系主要表现为较长期的资金或物资融通，而不是短期周转。它可以更加广泛地利用其融通能力，提供比银行融资更加多样的融通服务。(2 )房 地 产 信 托具有灵活性。同以存贷款为基本业务的银行相比，信托业可以灵活选择运用方式，以适应社会需要。信托业务既可以投资，也可以贷款;既可以采用直接融资方式，也可以采用间接融资方式:既可以同客户建立信托关系，又可以建立代理关系。业务方式的多样化，使其业务活动具有灵活性，并伴随着经济形势的变化，不断有新的房地产信托业务方式创立，以适应社会各方面的需要。3 )房 地 产 信 托具有经济性。这主要表现在它可以更加充分、合理的运用不动产，使其取得更大的经济效益。由于房地产信托机构是专门从事房地产业务的金融机构，它同受托人相比无论在经营能力、管理能力，还是技术、信息方面都具有较大的优势。同委托人自行管理相比，信托机构代委托人经营管理房地产业务能使其房地产得到更合理、更有效的利用。2.1.3房地产信托的种类在 国外 ， 房地产信托一般分为两大类，即传统的房地产信托和开发性房地产信托。传统 的 房 地产信托主要包括二战以前发展起来的宅地分块出售、不动产管理以及战后发展起来的中介业务、公寓分宅出售、海外不动产业务等。其中又可分为管理信托和处分信托。所谓管理信托是指代收地租或房租一类的信托，这种信托有时还要承担交付固定资产税、房屋的火灾保险费以及修缮房屋等工作。这类信托由于都是小额生意，收费不高，信托银行或信托公司现在不愿意受理，逐渐地转向承办租赁办公设施、写字楼或居民楼的收租、管理、修缮和纳税等业务。处分信托是指出卖土地或建筑物等不动产的信托。一般在把大面积的土地分成数块出卖，以及土地所有者把出租的土地卖给承租人的时候，多采用处分信托。因为土地出卖需要有平整地面和划分土地的专业知识，委托给信托银行或信托公司，既容易找到买主，又可以公平地解决价格问题。21目前 ， 在 发达国家出现了许多不动产信托的新形式，这类信托称为开发性信托。其中有房产信托、房地产投资信托、土地信托等。5_北京航空航天大学学位论文(1 )房 产 信托是建筑业者将自己承包建造的房产委托给信托银行，领取信托受益权利证书，房产使用者从信托银行那里将房屋租借过来而向信托银行按期交纳租赁费，在房产的总价额全部支付完毕时，房产信托便告终结，房产的使用权即移归使用者所有。这种信托方式多在生产厂家扩大经营能力，而不具有承担厂房和职工住宅建设资金力量的时候采用。这种信托有时也称之房产开发信托，租赁费可以一次付清或分期付款。(2) 房 地 产 投 资信托是房地产信托的一种特殊形式，主要流行于美国。如果投资人认为自己直接进行不动产投资有风险，投资人可以利用房地产投资信托的方式来进行投资。房地产投资信托与一般不动产信托的区别在于，它允许小投资者在多样化的不动产有价证券上进行投资。房地产投资信托的主要好处是能得到一个“税收利益，即不需要支付公司所得税，因此，至少能将其净收入的95%分给它的股份持有人，即受益人，但每个股份持有人必须按其所分得的收入交纳个人所得税。(3 )土 地 信 托 主要是最近在日本发展起来的一种土地开发信托，由于这种信托是对付地价不断高涨、土地保有、遗产继承税负增加的有效对策，同时适合大城市办公设施租赁事业快速发展的需求，因此受到越来越多的重视。其基本形式是，土地所有者为了有效利用土地，取得高额受益，将土地委托给信托银行;信托银行根据契约规定，负责建设资金的筹措、房屋建设、筹集用户、租赁、房屋的维修、管理以及分宅出售等等工作，其管理和运营成果作为信托红利交付给土地所有者。2.1.4房地产信托的职能房地 产 信 托是房地产金融的重要组成部分。其不仅能为房地产开发商及时筹集巨额的房地产开发资金，通过外界的监管提高房地产投资资金的有效配置与使用效率，而且还能协助房地产的所有者和使用者使其不动产得到有效利用，充分发挥其不动产的使用价值，促进房地产的综合开发，加强横向经济联合，推动房地产业的繁荣和发展。因此，房地产信托具有融通资金、财务管理和经济咨询等重要职能。(1 )融 投 资 职 能房地 产 信 托是房地产开发和经营的重要资金来源。作为其信用中介之一，房地产信托机构具有为房地产生产、流通和消费筹集资金，并对需要资金的单位给予融通和调剂的职能。信托的融资形式不仅表现为货币资金的融通，还表现为物资的融通。房地产信s北京航空航天大学学位论文托机构的资金融通还具有灵活多样、适应性强的特点。通过房地产信托的融通职能，调剂社会财富的余缺，支持房地产业的发展。房地 产 信 托的社会投资职能是指信托机构运用房地产信托业务手段参与社会投资行为所产生的职能。这种职能主要包括两个方面:一是房地产证券投资业务;二是房地产信托投资业务。(2 )财 务 管 理 与经济咨询的职能房 地产 信 托的财务管理职能是信托机构受托对信托房地产进行专业化管理和处分的职能。通常，房地产信托机构开办多种信托业务，广泛灵活地为房地产生产和经营者提供管理、运用、处分、经营房地产的服务，这是信托机构的最基本职能。它具有如下四个基本特点: 受 托 经营信托房地产只能为受益人谋利益，不能借此为自己谋利益。 受 托 代理的房地产只能按照目的运用，不能自行支配使用。 受 托 管理和处分房地产而产生的利益最终要归受益人，信托机构只能收取手续费和 管 理 费 。 受 托 对信托房地产进行管理和处分发生的损失，只要符合信托协议的规定，受托人 不 承 担 责 任 ， 如果是受托人的过失，受托人负有赔偿责任。房地 产 信 托的经济咨询职能主要是为受托人提供各种房地产咨询服务，包括开发咨询、财务咨询、资信咨询、金融咨询、经济信息和情报咨询以及受托人委托的其他咨询。通过这些咨询业务，加强横向经济联合，沟通与协调经济关系。2.2我国房地产信托发展的市场条件与现状2.2.1房地产信托的相关政策法规趋于完善(1 )信 托 法 规 体系逐步健全我 国在 20世纪70年代末就开始尝试信托业务，但一直都没有出台相应的法规，只是在1986年人民银行颁布过金融信托投资机构管理暂行规定，其内容主要是对信托资金来源作出限定。由于市场环境的变化，这个规定早己过时。因此，信托机构长期处于管理混乱状态，偏离规范经营的轨道，其根源是缺乏法律法规的约束。而且，由于没有设立专门的政府机构对信托业进行监督管理，使得我国的信托业一直都是杂乱发展停滞不前。在此期间，信托行业曾经历过多次的行政整顿，但由于国家政策的不稳定性7_北京航空航天大学学位论文托机构的资金融通还具有灵活多样、适应性强的特点。通过房地产信托的融通职能，调剂社会财富的余缺，支持房地产业的发展。房地 产 信 托的社会投资职能是指信托机构运用房地产信托业务手段参与社会投资行为所产生的职能。这种职能主要包括两个方面:一是房地产证券投资业务;二是房地产信托投资业务。(2 )财 务 管 理 与经济咨询的职能房 地产 信 托的财务管理职能是信托机构受托对信托房地产进行专业化管理和处分的职能。通常，房地产信托机构开办多种信托业务，广泛灵活地为房地产生产和经营者提供管理、运用、处分、经营房地产的服务，这是信托机构的最基本职能。它具有如下四个基本特点: 受 托 经营信托房地产只能为受益人谋利益，不能借此为自己谋利益。 受 托 代理的房地产只能按照目的运用，不能自行支配使用。 受 托 管理和处分房地产而产生的利益最终要归受益人，信托机构只能收取手续费和 管 理 费 。 受 托 对信托房地产进行管理和处分发生的损失，只要符合信托协议的规定，受托人 不 承 担 责 任 ， 如果是受托人的过失，受托人负有赔偿责任。房地 产 信 托的经济咨询职能主要是为受托人提供各种房地产咨询服务，包括开发咨询、财务咨询、资信咨询、金融咨询、经济信息和情报咨询以及受托人委托的其他咨询。通过这些咨询业务，加强横向经济联合，沟通与协调经济关系。2.2我国房地产信托发展的市场条件与现状2.2.1房地产信托的相关政策法规趋于完善(1 )信 托 法 规 体系逐步健全我 国在 20世纪70年代末就开始尝试信托业务，但一直都没有出台相应的法规，只是在1986年人民银行颁布过金融信托投资机构管理暂行规定，其内容主要是对信托资金来源作出限定。由于市场环境的变化，这个规定早己过时。因此，信托机构长期处于管理混乱状态，偏离规范经营的轨道，其根源是缺乏法律法规的约束。而且，由于没有设立专门的政府机构对信托业进行监督管理，使得我国的信托业一直都是杂乱发展停滞不前。在此期间，信托行业曾经历过多次的行政整顿，但由于国家政策的不稳定性7北京航空航天大学学位论文知(简称“18号文件”)，充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断，并进一步通过完善市场机制来保障房地产业持续健康的发展。政策 导 向 迫使一些开发商不得不探寻新的融资渠道，这为信托介入房地产带来了契机。作为金融机构，信托投资公司拥有便捷的投融资渠道，资金信托计划就是其融资的重要手段，而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用是其区别于其它金融机构的独特优势。根据不同项目的特点设计不同的信托产品，为信托公司开辟了一片广阔的业务空间。与此同时，如何有效规避房地产开发风险，防止信托业的再次震荡，提高风险控制能力显得尤为重要。3 )全 面 规范国土市场200 3 年 也是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”，到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，物业管理条例的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。200 4 年 2月10日，北京市人民政府办公厅下发关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定(四号令)，停止所有经营性项目的土地协议出让，全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易。5这一举措保留了具有发展潜力的优质地产商，更进一步规范了房地产投资市场。上述相关法律、法规的颁布实施，为房地产信托业的高速发展带来了契机。2.2.2信托投资机构的整顿197 9 年 ，中国国际信托投资公司的成立标志着我国导入信托制度。但在较长的时间里，由于对信托业定位不明确，使其一直作为银行业务的补充，没有真正发挥其独特的融资功能。而且由于没有专门的法规和监管机构来规范信托业的发展，出现了混乱、盲目经营的局面。自 199 8 年，国家依据出台的法律、法规先后5次对信托业进行了整顿，规范行业市场。截止到2003年底，原有的1000多家各种规模的信托投资公司中，仅有55家自身资产状况、经营管理能力良好的信托投资公司获准登记挂牌。同时 ， 信托投资公司管理办法还对信托投资公司设立、经营管理等方面进行了北京航空航天大学学位论文全面具体的规定:(1 )提 高 了信托公司的准入标准。注册资金提高到3亿元。其中经营外汇业务的信托 投 资 公 司 ， 其 注册资本中应包括不少于等值1500万美元的外汇。达不到此规 模 的 信 托 公 司 就将采取重组、合并、增资扩股等方式解决其规模问题。地级 公 司 将 会 被 取 消或归并入省级机构、省级机构原则上只保留一家，中央级机 构 已 明 确 保 留 中信公司等3家，由此可以解决信托机构的实力规模和抗风 险 的能 力 ， 同 时 在 信 托市场没有充分发育的状况下，限制机构准入数量。(2 )界 定 信托投资公司的业务范围。规定信托投资公司不得办理存款业务，不得发行 债 券 ， 不 得 举 借外债。使信托公司彻底告别过去，不再充当国家对外举债 、进 行 融 资 的 窗 口。(3 )加 强 风 险 控制。规定信托机构要改为现代企业，采取有限责任公司或股份有限公 司 的 形 式 。 对 信 托 资金总额、信托期限、单笔信托资金的规模及信托赔偿 准备 金 的 计 提 做 出 了 详细规定，大大增强了信托公司的抗风险能力。(4 )明 确 从事信托业务的机构资格。未经中国人民银行批准，任何单位和个人不得经 营 信 托 业 务 。 改 变 了过去只规定不允许信托机构经营其它业务，却没有明确 其 应 具 有 的 资 质 ， 导致很多中介机构都在做信托业务。办法中还具体规定 ，任 何 经 营 单 位 不 得 在其名称中使用“信托投资”字样，防止了打擦边球和交 叉 经 营 现 象 出 现 。(5) 明 确 信 托 公司自有资金的使用方式。办法规定，信托公司自有资金可存放于银行 或 者 用 于 拆 放 、 融 资租赁和投资。同时也规定自用固定资产在内的长期累计 投 资 余 额 不 得 超 过 其自有资金的80%.(6 )对 “信 托 业务文件”加以定义。信托的设立必须采取书面形式。将信托公司开展 经 营 活 动 需 要 备 置 的各类文件以“信托业务文件”概而称之，可以明确这类 文 件 的 性 质 ， 并 将 其与遗嘱信托的遗嘱及其它非营业性信托的信托文件予 以 明确 区 分 。 信 托 业 务文件主要包括:信托合同;信托资金招募说明书(非资金 信 托 业 务 品 种 称 之 为信托产品推介说明书，下同);信托财产管理、运用风险 申明 书 。上述 的种 种规定，对我国房地产信托业的发展起到了很好的规范作用。北京航空航天大学学位论文2.2.3我国房地产业的融资渠道巫待拓宽中国 房 地 产市场已经连续6年(1998-2003)供需两旺，2004年前两个月仍然保持了高速增长的势头。今后20年里，中国房地产业发展遇到了“千年机遇”，而金融支持就是其高速发展的“燃料库”(顾云昌，2004)。但要保证长期稳定的发展趋势就应该把握好每个阶段的发展速度与进程。200 3 年 ，虽然经历了“非典”疫情，但我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据2003年1-11月的不完全统计:全国累计完成房地产开发投资8284.81亿元(商品住宅5646.78亿元)，比上年同期上涨32.5% (商品住宅27.5%);商品房和商品住宅销售额同比分别增长38.3%和37.4%;销售额增长速度超过了投资增长速度。商 品房 销 售面积增长速度32%，超过了竣工面积29%的增长速度;商品住宅竣工面积17588.72万平方米，销售面积17928.25万平方米，销售面积超过竣工面积。房地 产 开 发投资资金来源同比增加43.5%，其中国内贷款和自筹资金的增幅分别达到了54.6%和40.0%:国内贷款增幅1.7个百分点(22.1/23.8)，自筹资金降低0.7个百分点(29.5/28.8)，定金和预付款下降。.3个百分点(38.7/38.4);显示国内金融机构对房地产开发仍保持了较高的支持力度，且有关数据显示，1997年全国个人住房抵押贷款余额不到200亿元，到目前为止己近1.2万亿元，个人抵押贷款买房数额增长了60倍。2003年，个人抵押贷款余额与房地产开发贷款占社会总贷款余额近15%。金融为房地产市场的发展提供了重要的支持。根据 中 国房地产信息网的数据，目前国内贷款和其他资金合计占到房地产到位资金的70%，并且开发贷款还在以年均25.3%的速度增长。房地产业对银行资金过于依赖，对银行风险、金融安全和国家经济安全都造成了影响。因此 ， 中 国人民银行于2003年6月份出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(简称121文)，规定“房地产商在申请银行贷款时，白有资金不能低于开发项目资金的30%，这对原有的房地产融资模式造成了重大冲击。在原 有 模 式下，房地产企业项目开发的资金来源主要来源于自筹资金、银行贷款和房屋销售款，其中80%90%的资金来源银行贷款。而按照121号文件，建筑企业的垫款以及挪用流动资金贷款的方式受到了严格限制，这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力，如果不能寻求到新的融资渠道，众多抗风险能力较弱的中小房地产商将被迫退出市 场。由此可见，我国房地产融资渠道堕待拓宽。北京航空航天大学学位论文2.2.4当前我国房地产业融资的主要方式房地 产 行 业自身的经营特点决定了房地产开发所需资金数量大、期限长，要满足房地产企业开发经营的需要就必须要从资本市场上融通到足够多的资金。经过多年的发展，到目前为止，我国的房地产业融资已基木形成了四种方式:(1 ) 银行 贷款。房地产企业向银行或其他金融机构借入资金，按偿还期限的不同，银行 贷 款 可 分 为 短 期 贷 款和长期贷款。其中短期贷款必须在一年内偿还，一般可 作 为 企 业 短 期 资金周转;而在房屋建成一定的阶段，发展商可以将其作为抵押 ，筹 集 长 期 贷 款 。 发展商无论自有资金多少，在每一具体开发项目上，都可 以申 请 一 定 的 银 行 贷款。c2 ) 房产 抵押贷款。购房者无论是预购楼花或购买现成房屋，如果愿意将其所属的预 购 房 屋 合 同 的 权 益 或房屋产权抵押予银行，皆可向银行申请贷款来支付部分 的 楼 价 款 。 借 款 人 以分期付款方式，按月摊还本金和利息于银行。此外，在贷 款 期 内 ， 若 借 款 人 有充裕资金，银行还容许其提前偿还部分或全部借款，给予 弹 性 处 理 。 房 产 抵 押贷款不但能赋予购房者直接的财务上帮助，而且还能给 予 房 地 产 企 业 以 莫 大的利益。(3 ) 证券 市 场 融资。主要指股票融资。由于房地产开发的投资大、风险高，房地产 企业 通 过 股 票 融 资