房地产宏观环境分析.doc

房地产宏观环境分析宏观环境分主要包括：政治政策、经济、社会文化、科技政治政策国家政策一、新国八条国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。 (一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 (三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 (六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 (八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。二、2011年2月11日 住建部与地方签订保障房责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务 三、2011年4月6日 住房公积金存贷款利率调整 （一）从2011年4月6日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。 （二）从2011年4月6日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。 （三）从2011年4月6日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。四、2011年5月1日 一房一价“一房一价”是指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调，且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。成都政策1、成都市房管局：关于贯彻落实国务院进一步加快鞭策住房保障做好房地产调控使命请求的实施定见 2011-02-15重要内容信息：1明白了全年保障房、廉租房的拔擢方针；2颁布2011年房地产市场了新建住房价格控制方针；3姑且制约居民家庭购房套数；4严格住房用地提供经管。影响：该政策对于限购的时候、规模、对象等作出了明白的划定，极大的按捺了市场需要，对平抑商品住宅价格以及鞭策保障房建设均有较大的影响。2、成都市人民政府办公厅：颁布2011年度新建住房价格控制方针的告诉 重要内容信息:颁布了2011年新建住房价格控制方针。影响：该政策的出台对于控制房价有了斗劲明白的方针。3、成都市国土局：加强房地产市场调控加大保障性安居工程拔擢力度和制定国有拔擢用地提供计划环境的陈述 2011-03-31重要内容信息：1大白划定了2011年中心城区国有拔擢用地提供总量、提供布局、提供布局以及保障性安居工程用地提供环境；2国有拔擢用地提供计划实行的保障办法影响：该政策首次将保障性安居工程的拔擢方针明白到具体数2011年房地产政策字，并提出了用地打算的保障办法，关于我市安居工程的落实和顺利完工有正面、踊跃的影响。4、成都市城乡房产管理局：成都市生长和更始委员会关于进一步加强商品住房价格羁系的告诉 2011-04-01重要内容信息：对商品住房价格实行陈述备案经管、商品住房价格陈述后的看管管理和严格商品住房销售行动的监禁等方面做出了明白的划定。影响：该通知的颁布发表对于尺度房地产斥地企业和中介服务机构的销售商品住房的行动，卵翼消费者和经营者合法权力有积极的意思。5、成都国土本钱部：关于完善拔擢用地方针交易制度促进村落地皮阐发整治的实施定见关于实行国有经营性拔擢用地操纵权“持证准用”轨2011年房地产新政制的布告2011-4-15重要内容信息：对拔擢用地目标的来历、用处、交易体式格局、价钱、刻日、收益分配和等级管理等方面进行了注释和规定，并对国有拔擢用地操纵权“持证准入”轨制的各项规定执行了论述。影响：该制度的公布，为进一步发挥农夫的主体传染感动和市场配置资本的有着底子性作用，显化了农民地皮资产的价值和权益，完成了还权赋能建立了村落反哺乡村、城乡统筹成长的机制。6、中间人民银行：年内三次加息重要内容信息：2011年，央行别离在2月、4月和7月3次上调金融2011年房地产政策机构人民币存贷款基准利率。停止7月7日，一年期整存整取定期存款利息为3.50%一年期贷钱利息为6.56%5年期以上房贷基准利率达到7.05%影响：连续加息增加了购房者利息收入，降低购房者的购买才能，对购房者心理预期的影响远胜于实际的利息承当增添的影响，将会在必定程度上抑制消费者及投资者购房需要，对开发商的资金链也是一大磨练。经济2010年温江区经济延续较稳较快的增长态势，全年实现生产总值214.35亿元，同比增长17.8%。 去年，温江区围绕建设现代田园城市和“两个率先”，坚持城乡统筹，以创新突破为取向，以改革开放为动力，深化功能片区建设，全速构建以现代服务业为主导的现代经济体系，取得经济平稳快速增长、产业结构日趋优化、社会事业全面进步的良好成效。 一、国内生产总值。1-12月，全区实现生产总值214.35亿元，同比增长17.8%。其中，一产业13.50亿元，增长4.0%；二产业123.35亿元，增长23.3%；三产业77.50亿元，增长11.2%。三次产业的结构为6.3:57.5:36.2。 二、工业、投资、社会消费品。1-12月，规模以上工业企业实现增加值102.34亿元，同比增长27.6%；实现总产值358.40亿元，同比增长35.9%。完成全社会固定资产投资220.59亿元，同比增长8.7%。商品房销售面积达到234.40万平方米。社会消费品零售总额达到49.54亿元，同比增长18.4%。 三、财政、金融情况。1-12月，全区实现财政总收入55.60亿元, 同比增长31.8%。实现地方财政一般预算收入18.26亿元，同比增长20.2%；其中地方税收完成14.71亿元，同比增长8.5%。实现地方财政一般预算支出22.66亿元，同比增长3.6%。 12月末，全区金融机构各项存款余额达255.92亿元，同比增长12.4%；其中城乡居民储蓄存款余额为144.26亿元，增长18.2%。各项贷款余额达165.21亿元，同比增长3.0%。 4、 居民生活。城乡居民收入较上半年稳步提高。1-12月，城镇居民人均可支配收入21790元，增长12.7%；农村居民人均纯收入10008元，增长16.1%。由以上的资料可以看出，温江的居民生活水平不断提高，对买房的需求也就会增加，从而有利于我公司的发展。社会文化温江文化 近年来，温江区在城乡公共文化体系建设上，坚持城乡统筹、政府主导，大力推动基层群众文化生活走向繁荣，以人民群众文化素质的提升推动区域综合竞争力的提升。该区目前准备出台关于推动文化大发展大繁荣加快“文化强区”建设的实施意见，为未来20年温江区文化繁荣作出了规划。温江区主要领导表示：建设“文化温江”责任重大、使命光荣，要在近年温江文化建设的基础上，以文化提高温江产业层次，以文化提升温江城市品质，以文化丰富和引领群众生活，以文化提升群众精神境界，着力打造宜居、宜人、宜业的“文化强区”，让温江的每一寸土地都充满文化，让每一个温江人民的内心都感到充实、宁静与祥和。把基层公共文化服务设施建成现在的水平，温江区政府投入了很大的精力和财力。仅2008年，区、镇财政就投入“两馆一站（中心）一室”建设资金近3000万元。2009年，温江区又出台关于加强基层文化建设的实施意见，规定区财政按照区内常住人口每年每人8元的标准设立专项资金，各镇、街道按照不低于15万元的标准对区财政下拨资金进行配套。目前，温江区已实现公共文化经费投入人均10元，人均公共文化设施占有面积0.8平方米，人均每年参加群众文化活动6次。购房者价值观当前，很多80后的年轻人已经到了结婚的年龄，先买房后结婚几乎已经成为年轻人的一个潜规则，在新婚时住上一套属于自己的房子是年轻人向往的事情而随着这种现象的提升，结婚必须有房成了丈母娘们对未来女婿的硬性要求。中国自古就有修身、齐家、治国、平天下的古训，齐家指的便是成家立业，成家不能没有自己的一套房子。因此，房子成为中国人有家、有归属感的重要标志，并深入人心。房子在人们观念中的重要地位，使得房子不仅仅是居住环境的体现，更是个人身份的体现。根深蒂固的传统观念和强烈的“家”的归属感，吸引着都市生活中这样一群忠实而又执着的“买房族”。现在中国人买房不仅仅是满足居住需求了，而更多的体现的是一种社会观念、一种人生任务。在大部分人眼里，有了房子就有了家，有了房子就代表着安稳的生活。风俗习惯风水，是个很奇妙的东西。风水这东西不可不信也不可全信。正所谓信则有，不信则无。在买房子的时候风水是一定要看的，尤其是在成都买房。以下是成都买房的的一些禁忌：1、城市的立交桥旁边自己选买房位置，如果不是特别的需要，希望不要在那边买房子。在那儿买房子交通既不方便，同时，高速通行的车辆会造成噪音和螺旋气流，对风水产生非常大的破坏和冲断作用，而且对身心健康会产生不利影响。住在这样的地方容易得神经衰弱，十二指胃溃疡。这是多年的临床经验。2、十字交叉的大路旁边这样的十字路口如果做办公楼还可以，但是我提示一个问题，如果盖楼盖的好就占住了金三角，如果盖不好就盖成了死角，除非炸掉这个楼。有些楼盖了以后销售非常好，因此有这方面的体会。但如果是住在这个位置上，容易引起胃病甚至胃癌，肺、支气管的病，脑中风都有可能。3、高压电塔和电视塔的旁边电视塔的发射功率很强，有些发射功率小一些还可以，中国联通、中国电信有好多电塔，它的电磁波会造成人的免疫机能下降，引起白血病，精神分裂症，严重的还会引起各种癌症。离电塔多少米还好呢，300米以外的房子一般来说要好一些。4、加油站旁边最好不要住现在汽车多了，加油站也多了，也许有人会为了图方便而选个离加油站近的位置，但油里面含有大量的有害物体，比如铅等等，对健康危害极大；另外加油站旁边的车辆停泊和启动噪音非常大，噪音也是风水学上的煞气。5、是玻璃幕墙对面玻璃幕墙会产生光煞形成污染对人的身体非常不利，大楼能不能做玻璃装饰，现在已经有好多楼将外观玻璃幕墙装饰改掉了，长时间的接受光污染会对健康产生影响，容易得的病第一是青光眼，眼睛胀痛；白内障、慢性结膜炎、角膜炎。6、我们每人都有一套住房，我们的阳台，特别是主卧室，不要正对大路的直线。好多这样的主人，他们的身体一般不是很健康，这种冲煞尤其气流倒入使人易患感冒。7、我们住房的阳台和主卧不要对着尖角物理学上所有的物体都是由分子、质子运动所组成，所有的物体都产生电信号，产生电信号就有一个集中点位，我们的发射塔一定是尖的，接收器一定是圆的，所以这种位置都是不好的，这种地方尽量要避开，如果不避开，风水先生讲是尖刀煞，主人精神很差甚至造成精神分裂症8、是在铁路旁的住宅住在铁路旁边的工人大部分非常容易得耳聋，听力不好，生命相对而言都比较短9、家住一套别墅或者一个院子的别把围墙围的很高围墙太高就不好，最好是通透一点，如果建墙太高，会感觉自己在一个封闭的环境中特别不舒适，容易得精神抑郁症10、住宅外边能直接看到非常高大的烟囱，甚至是坟场这样对我们在心理上会产生一种作用。我们整天看到烟囱和坟场，时间长了精神压抑可以造成机体的功能紊乱，容易引起脑血管疾病、脑中风、脑肿瘤这些禁忌我公司会尽量避免，让购房者无后顾之忧。科技 随着房地产事业的不断壮大发展，科技已渐渐成为房产的一个重要部分。购房者由之前选地点（包括交通、市政与生活设施、人文与天然等）到现在选社区环境（绿色与生态）、小区配套、建筑造型、内外装修，地产的竞争也由资本型走向技术型的新平台，因此科技则变得尤为重要。下面是几项房地产新技术的应用一、新风系统 新风系统是目前楼盘中使用最多的一项科技，不少中档住宅也在运用了此项技术。使用了新风系统的住宅，能让居住者在家里关上窗，也能够亲近大自然，24小时呼吸新鲜空气。据恒宇尊城的王总介绍，所谓“新风”就是指新鲜空气，而新风系统就是在不开窗的前提下，通过物理原理，引入室外新鲜空气，排出室内含甲醛，苯，氨等含有害物质的浑浊空气，使室外和室内的空气进行充分交换，确保室内有充足新鲜空气的一种微循环系统。新风系统拥有7大优点：1、可以解决卫生间、厨房间的异味和水蒸气；2、不用开窗也能享受大自然的新鲜空气3、 可以防止“空调病”的发生；4、可以防止放置室内家具衣物发霉；5、清除室内装饰后长期缓释的有害气体，利于人体健康；6、有效排除室内各种细菌、病毒，改进室内空气质量。7、有能量回收系统，避免通风换气造成能量过分损耗。一些高科技新风系统还能够根据室内气压变化，自动调节气流运动速度，营造健康室内环境，即使足不出户，也能自由呼吸健康清新空气。尤其对于地处闹市区、公路边、工地旁的楼盘来说，可以有效屏蔽噪音和尘土。2、 直饮水系统 水是生命之本，而水源品质则是生活品质的重要元素之一。如今，走进各大电器卖场，纯净水系统占据了大量的展柜，各种原理、各种价位的纯净水系统让人眼花缭乱。直饮水系统则是由开发商在房屋建造中，直接将设备安装于房间中，业主只需拧开水龙头，就能放心地享受到纯净、安全、新鲜的饮用水。直饮水系统的主要功能能够去除水中悬浮物、异味、病毒、有害离子、致癌、致突变、致畸等对人体有害的物质，达到直接饮用的标准。直饮水根据其应用场所的不同分为管道直饮水和公共直饮水。管道直饮水即指现在的生活小区内直接给各家各户供的直饮水；公共直饮水为公共场所内用的直饮水；公共直饮水常用于广场、公园、街道、社区公共地带、写字楼、宾馆、酒店、医院、学校等场所。公共直饮水根据供水范围的不同又分为单体式直饮水机和集中供水式公共直饮水系统。直饮水系统不论如何划分，其产水部分基本一致，工作原理也基本相同，所不同的是针对的终端使用者类别。在很多家庭中，人们都习惯购买桶装纯净水，相比而言，直饮水系统更具性价比。从省钱方面来说，直饮水系统的饮水成本不到喝桶装水成本的12%。从方便的角度来说，有直饮水系统的家庭无需打电话订水，无需换水，无需空桶占地，并且不会受到搬运过程的二次污染。在节能方面，直饮水无需烧开，比烧开水还更节能。三、恒温墙“恒温墙就像是给墙壁穿了一件厚厚的隔温服，在夏季起到有效的隔热作用，而冬季又能起到保温的作用。”据成都市建委的技术人员称，早在我国20世纪90年代初，国家就开始实施了“外墙内保温”技术，但该技术存在不少缺点：诸如减少了住户的使用面积；“热桥”问题不易解决；易出现结露现象，保温隔热效果差；容易出现内保温面层的开裂；影响住户的二次装修等。如今的恒温墙都是“外墙外保温”，将憎水性、低收缩率的保温材料通过粘结或锚固牢固地置于建筑物墙体外侧，并在其外侧施工装饰层的方法。在国外发达国家，外墙外保温技术已有60多年的应用历史，经过多年的实践，已证明采用该保温系统的建筑拥有使用寿命延长、寿命期费用减少的优点。同时，减少了外墙裂缝、渗水现象的出现，隔热节能效果明显优于内保温，并且能够节省保温材料40%左右。四、绿化滴灌绿化滴灌系统在楼盘的开发中应用得比较少，主要是用于小区的绿化中。滴灌主要包括地面滴灌和地下滴灌（渗灌），是通过安装在土壤表面或土壤内部的灌水器将水小流量、长时间、高频度的供应到作物根系分布范围土壤中的一种灌溉方法。绿化滴灌拥有灌水均匀度高、灌水量和灌溉时间高度控制、节水率约58%、提高作物品质、对地形和水源适应能力强、抑制杂草生长、减少病虫害和能耗低等优点。五、智能家居系统智能家居系统可让生活更加惬意享受。出门在外，您可以通过电话、电脑来远程遥控您的家居各智能系统，例如在回家的路上提前打开家中的空调和热水器；到家开门时，借助门磁或红外传感器，系统会自动打开过道灯，同时打开电子门锁，安防撤防，开启家中的照明灯具和窗帘迎接您的归来；回到家里，使用遥控器您可以方便地控制房间内各种电器设备，可以通过智能化照明系统选择预设的灯光场景，读书时营造书房舒适的安静；卧室里营造浪漫的灯光氛围一个控制器可以遥控家里的一切：比如拉窗帘，给浴池放水并自动加热调节水温，调整窗帘、灯光、音响的状态；厨房配有可视电话，您可以一边做饭，一边接打电话或查看门口的来访者；在公司上班时，家里的情况还可以显示在办公室的电脑或手机上，随时查看；门口机具有拍照留影功能，家中无人时如果有来访者，系统会拍下照片供您回来查询智能家居系统如今在很多高端楼盘中都有涉及，但大多只是拥有一