地籍调查 课堂讲义 第17讲.doc

内容提要一、内容提要：本讲主要讲述地籍变更申请与变更调查通知和宗地变更权属状况调查和界址调查及地籍资料的变更及变更地籍调查的审核与资料入库的的相关内容。二、重点、难点大纲要求：掌握变更权属调查概念、程序及特点，宗地权属状况调查的概念及程序，使用权类型变更、土地使用权转让变更的宗地权属状况调查。土地用途变更时的宗地权属状况调查、土地他项权利设定登记时的宗地权属状况调查、地籍编号变更的方法，宗地草图变更的方法，界址调查的概念及程序，界址点编号及地籍调查表变更的方法。了解地籍变更申请的形式，变更权属调查的通知方法。变更地籍调查结果的审核与资料归档入库。第四章 变更权属调查1.变更地籍调查包括变更权属调查和变更地籍测量，变更权属调查是变更地籍调查的重要程序。2.变更权属调查是指调查人员接收经土地登记人员初审的变更土地登记或初始土地登记申请文件后，对宗地权属状况及界址进行的调查。3.变更权属调查的基本单元是宗地。4.变更权属调查的步骤为：查询变更土地登记或初始土地登记申请文件、发送变更地籍调查通知书、宗地权属状况调查、界址变更调查及界址标志的设定、填写变更地籍调查表、勘丈或修改宗地草图、填写变更权属调查记事及调查员意见、权属调查文件资料的移交。5.变更权属调查人员需针对土地使用者提出的变更申请，初步调查变更行为及过程是否合法，因此要求调查人员必须掌握国家有关法律法规。6.初始权属调查是在某一时期内对整个行政区范围内整区域整街坊的调查，变更权属调查是在某一宗地土地使用者提出变更土地登记或初始土地登记申请后，调查人员在较短的时间内及时进行调查。7.变更权属调查是国土资源管理部门日常性调查工作。8.因此，变更权属调查的特点是：针对性及政策性强、调查范围小且发生频繁、任务急。 第一节 地籍变更申请与变更调查通知 一、地籍变更申请 1.地籍变更申请一般有两种情况，一是间接来自于社会，二是来自于国土管理部门的日常业务。2.所谓间接来自于社会的地籍变更申请是指国土管理部门接到土地权利人提出的申请或法院提出的申请后，根据申请报告，由国土管理部门的业务科室向地籍变更业务主管部门提出地籍变更申请。 3.国土管理部门的业务科室在日常工作中经常会产生新的地籍信息，例如监察大队、地政部门、征地部门等，这些业务科室应向地籍变更业务主管部门提出地籍变更申请。 4.作为地籍变更的资料，通常由变更清单、变更证明书和测量文件组成。 5.一般来说，如变更登记的内容不涉及界址的变更，并且该宗地原有地籍资料是用解析法测量的，经地籍管理部门负责人同意后，只变更地籍的属性信息，不进行变更地籍测量，继续沿用原有几何数据。当界址发生变化、土地权利人对原有档案资料存在疑问并需要进一步核实资料、原丈量数据需用数字调查测量数据代替时，调查人员应到实地调查，进行变更地籍测量。 二、发送变更地籍调查通知书 1.在调查人员进人实地调查前，必须提前通知土地使用者及相邻宗地土地使用者按时到现场指界。通知的方法可采用亲自登门送达或挂号邮寄“变更地籍调查通知书”，也可以采用电话通知。 2.送达的通知书，应由土地使用者签名并有存根备查，电话通知须有电话记录。 表41 变更地籍调查通知书 根据你(或单位)提交的变更土地登记或房地产登记申请书， 特定于 月 日 时到现场进行变更地籍调查。请你(单位 或户主)届时派代表到现场共同确认变更界址。 国土资源局盖章 年 月 日第二节 宗地变更权属状况调查第二节 宗地变更权属状况调查1.宗地变更权属状况调查时，调查人员在接收土地登记人员转来的变更土地登记或初始土地登记申请文件后，现场调查核实宗地的土地使用权的合法性及权利状况、初步调查变更的行为及过程是否符合法律规定，调查人员现场将调查结果填写到地籍调查表上。2.变更地籍调查时，调查人员应携带变更土地登记或初始土地登记申请书、本宗地及相邻宗地地籍档案的复印件、地籍调查表等，按变更地籍调查通知书规定时间准时到达现场。3.变更地籍调查时，在进行宗地权属调查前，还应实地检查变更原因是否与变更土地登记申请书上填写的原因一致，审核变更土地登记申请内容的合法性，检查原地籍资料中的内容是否与实地情况一致。一、土地使用权初始登记时的宗地权属状况调查 1.土地使用权初始登记是在总登记以后对一宗土地上新确认的土地使用权进行的登记。土地使用权初始登记可分为以下几种类型：划拨国有建设用地使用权初始登记、出让国有土地使用权初始登记、国家作价出资(人股)国有土地使用权初始登记、国家租赁国有土地使用权初始登记等。2.土地使用权初始登记宗地权属状况调查时，调查人员在接收土地登记人员转来的申请文件后，应调查土地使用者名称、单位性质、通讯地址、联系电话、上级主管部门、法定代表人等，调查土地使用权类型，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及与实际情况是否一致。现场核实宗地坐落的道路名称、门牌号码与申请书是否一致，现场核实宗地实际用途与批准用途是否一致。将调查核实结果、有关文件名称、文号及批准日期等填写到地籍调查表上。3.划拨国有建设用地使用权初始登记和出让国有土地使用权初始登记宗地权属状况调查的方法和要求与初始地籍调查时宗地权属状况调查一致。4.国有土地使用权作价出资(人股)，是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。国家作价出资(人股)国有土地使用权是指经国有资产投资主体有批准权的人民政府土地管理部门批准，以国家作价出资(入股)方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。5.国家作价出资(人股)国有土地使用权权属来源证明材料有：企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价备案材料；土地使用权作价出资(人股)合同，土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同；建设用地批准书；房屋所有权证及其他地上附着物权属证明；其他证明文件。6. 国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国家租赁国有土地使用权是指经县级以上人民政府的批准，以国家租赁方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。国家租赁国有土地使用权权属来源证明材料有：国有土地租赁批准文件；国有土地租赁合同；建设用地批准书；其他证明文件。7.国家授权经营，是指国家根据需要，将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理，并发给经营管理授权书的行为。国家授权经营国有建设用地使用权是指经国土资源部批准，以国家授权经营方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。8.国家授权经营国有建设用地使用权权属来源证明材料有：企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价报告备案材料；国有土地使用权经营管理授权书；被授权经营土地使用权公司土地配置材料；建设用地批准书；其他证明文件。二、土地使用权类型变更时的宗地权属状况调查1.土地使用权类型变更是指在土地总登记或变更登记后，土地使用者改变土地使用权类型的行为。2.土地使用权类型变更一般有以下几种情况：划拨国有建设用地使用权变更为出让国有土地使用权、划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(入股)国有土地使用权、划拨国有建设用地使用权变更为国家租赁国有土地使用权及划拨国有建设用地使用权变更为国家授权经营国有建设用地使用权等。3.在接到土地使用权类型变更申请书后，调查人员现场调查核实宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、土地用途等内容，初步调查土地使用权类型变更的行为及过程是否符合法律规定，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及与实际情况是否一致，并现场将调查核实结果、有关文件名称、文号及批准日期等填写到地籍调查表上。(一)划拨国有建设用地使用权变更为出让国有土地使用权划拨国有建设用地使用权变更为出让国有土地使用权是指划拨国有土地使用者在经人民政府批准并依法办理土地使用权出让手续后，将划拨国有建设用地使用权变更为出让国有土地使用权的行为。划拨国有建设用地使用权变更为出让国有土地使用权是目前我国土地使用权类型变更最常见的一种。调查人员在接收土地登记人员转来的划拨国有建设用地使用权变更为出让国有土地使用权变更申请文件后，应现场核实宗地原土地登记情况，调查划拨国有建设用地使用权变更为出让国有土地使用权的行为及过程是否符合法律规定，调查补办土地使用权出让手续是否齐全，调查出让金是否在规定的期限内全部交清，并依据国有土地使用权出让合同实地调查核实出让国有土地使用权的面积及用途与出让合同规定的面积、用途是否一致，将调查核实结果、国有土地使用权出让合同签订日期及土地使用权出让金额、人民政府批准文件名称、文号及批准日期等填写到地籍调查表上。划拨国有建设用地使用权变更为出让国有土地使用权时，申请人应提交的权属来源证明材料有：人民政府批准文件；原国有土地使用证；国有土地使用权出让合同；国有土地使用权出让金缴纳凭证；房屋所有权证等地上附着物产权证明；其他证明文件。(二)划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(入股)国有土地使用权划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(人股)国有土地使用权指经国有资产投资主体有批准权的人民政府土地管理部门批准，将划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(人股)国有土地使用权的行为。划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(人股)国有土地使用权，是企业改制中涉及的划拨国有建设用地使用权处理方式之一。调查人员在接收土地登记人员转来的划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(人股)国有土地使用权的变更申请文件后，应现场核实宗地原土地登记情况，调查划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(人股)国有土地使用权手续的行为及过程是否符合法律规定，核实国有土地使用权人股合同、国有资产投资主体有批准权的人民政府土地管理部门及国家经贸管理部门的批准文件，并依据批准文件及国有土地使用权人股合同实地调查核实国有土地使用权的面积及用途与批准文件或人股合同规定的面积与用途是否一致，查阅具有土地估价资格的中介机构地价评估报告。将调查核实结果、国有土地使用权入股合同签订日期、国有资产投资主体有批准权的人民政府土地管理部门及国家经贸管理部门的批准文件名称、文号及批准日期、土地估价中介机构名称及资质、地价评估报告名称及编号等填写到地籍调查表上。划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(人股)国有土地使用权时申请人应提交的权属来源证明材料有：原国有土地使用证；企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价备案材料；土地使用权作价出资(人股)合同；土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同；建设用地批准书；房屋所有权证及其他地上附着物权属证明；其他证明文件。(三)划拨国有建设用地使用权变更为国家租赁国有土地使用权划拨国有建设用地使用权变更为国家租赁国有土地使用权是指经县级以上人民政府的批准，将划拨国有建设用地使用权变更为国家租赁国有土地使用权的行为。划拨国有建设用地使用权变更为国家租赁国有土地使用权，也是对企业改制中涉及的按国有建设用地使用权处理方式之一。调查人员在接收土地登记人员转来的划拨国有建设用地使用权变更为国家租赁国有土地使用权的变更申请文件后十应理场核实宗地原土地登记情况，调查划拨国有建设用地使用权变更为国家租赁国有土地使用权手续的行为及过程是否符合法律规定，核实国有土地使用权租赁合同、县级以上人民政府的批准文件、国家土地及经贸管理部门的批准文件，并依据国有土地使用权租赁合同实地调查核实国有土地使用权的面积及用途与租赁合同规定的面积与用途是否一致，查阅具有土地估价资格的中介机构地价评估报告，将调查核实结果、国有土地使用权租赁合同签订日期、县级以上人民政府的批准文件、国家土地及经贸管理部门的批准文件名称文号及批准日期、土地估价中介机构名称及资质、地价评估报告名称及编号等填写到地籍调查表上。 划拨国有建设用地使用权变更为国家租赁国有土地使用权时，申请人应提交的权属来源证明材料有：原国有土地使用证；国有土地租赁批准文件；国有土地租赁合同；建设用地批准书；其他证明文件。 (四)划拨国有建设用地使用权变更为国家授权经营国有建设用地使用权划拨国有建设用地使用权变更为国家授权经营国有建设用地使用权，是指经国土资源部批准，将划拨国有建设用地使用权变更为国家授权经营国有建设用地使用权的行为。划拨国有建设用地使用权变更为国家授权经营国有建设用地使用权，也是对企业改制中涉及的划拨国有建设用地使用权处理方式之一。调查人员在接收土地登记人员转来的划拨国有建设用地使用权变更为国家授权经营国有建设用地使用权的变更申请文件后，应现场核实宗地原土地登记情况，调查划拨国有建设用地使用权变更为国家授权经营国有建设用地使用权手续的行为及过程是否符合法律规定，核实国土资源部的批准文件、国土资源部颁发的国有土地使用权经营管理授权书，并依据批准文件、国有土地使用权经营管理授权书，实地调查核实国有土地使用权的面积、用途与批准文件和授权书规定的面积与用途是否一致，将调查核实结果、国有土地使用权经营管理授权书颁发日期、国土资源部的批准文件名称文号及批准日期等填写到地籍调查表上。划拨国有建设用地使用权变更为国家授权经营国有建设用地使用权时，申请人应提交的权属来源证明材料有：原国有土地使用证；企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价报告备案材料；国有土地使用权经营管理授权书；被授权经营土地使用权公司土地配置材料；建设用地批准书；其他证明文件。三、土地使用权转让变更时的宗地权属状况调查土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。调查人员在接收土地登记人员转来的土地使用权转让的变更申请文件后，应首先查阅核实宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、土地用途、使用期限、终止日期、共有使用权状况、权属争议情况、地上建筑物及构筑物等内容，并依据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法律法规，调查土地使用权转让手续的行为及过程是否符合法律规定，调查核实国有土地使用权的面积与用途与转让合同规定的面积与用途是否一致，调查受让方土地使用者名称、单位性质、上级主管部门、法定代表人等，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及是否与实际情况一致，将调查核实结果填写到地籍调查表上。(一)划拨国有建设用地使用权转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。划拨国有建设用地使用权转让时，调查人员还应核实土地使用者是否为公司(企业)等经济组织或个人、是否领有国有土地使用证、是否具有合法的地上物及附着物产权证明、是否签订土地使用权出让合同并提交土地使用权出让金。划拨国有建设用地使用权转让时，申请人应提交的权属来源证明材料有：原国有土地使用证；转让合同；国有土地使用权出让合同；国有土地使用权出让金缴纳凭证；房屋所有权证等地上附着物产权证