新天地购物中心招商策略

新天地購物中心金海峡投資顧問公司團隊第一次階段性報告,內容大綱,總體籌備工作整體定位規劃及招商策略整體規劃設計營運前籌備工作裝潢工程協調,總體籌備工作,工作團隊人員編組,整體作業進度表,第一階段總籌備工作進度表,協調顧問團隊與設計師進行全案檢討與整合,業主理念,最佳開發效能,設計師,協調,整體定位暨招商策略規劃,市場分析競爭分析整體定位進駐廠商組合招商策略擬定,內容綱要,市场分析,宏观市场分析唐山市区人口3年来增长比例不大，城市人口覆盖率低，外来流动人口比例偏低。唐山市消费水平中食品支出的比例较高，达到40%左右，而用于衣着、服务类的支出仅占15%左右，其他各项较为平均。由于缺乏消费场所，导致在购物和服务方面的支出较低。 唐山市人均年可支配收入、实际支出、消费及非消费性支出3年来变化不大，充分说明了3年来唐山商业市场并没有充分挖掘客户潜在消费能力，并通过经济杠杆拉动内需增长.,现代人群消费购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品位的需求，更注重整体购买经历的愉悦。这种趋势促使中国城市商业快速发展，迅速开始跨越百货商场、大型超市、仓储量贩店等单一零售业态的发展阶段，直接与国际商业发展接轨。,地域优势及周边交通状况分析,新天地商业广场北临国防道、西接建设路，南靠南新道，文化路贯穿其中，交通便捷，道路顺畅。广场距唐山百货大楼同属唐山中心商业区，其不可复制的商业龙头地理位置优势使“新天地商业广场”拥有强劲的升值潜力。 新天地商业广场地处唐山市内交通网枢纽地位，其公交车线路呈辐射状向全市延伸。广场周边公交线路有4路、10路、19路、26路、28路、32路、36路等。,行业市场分析,唐山市整体商业地产市场正处于发展期，增长速度快（年增长率50%左右），商业用房的平均附加值较低（2000元/平方米），主要商业项目符合化、规模化程度差，商业用房经营定位档次偏低，且以街商为主。大型商业项目的开发、经营空白较大，商业市场细分（专业化市场形成）正在进行。以社区为核心的商业服务业态正在逐步形成。唐山市大型商业严重不足，商业用房市场挖掘潜力大 .现有商业中心总体经营档次偏低，以建国路和小山服装批发市场为主的商业街主要面向县城和城乡结合部的农业人口，档次定位很低，商品种类单调。以新华道-唐山百货大楼为主的商业区主要面向城市中等收入阶层，但品种严重匮乏、经营模式落后，无法形成规模化优势，因此不能满足唐山现有中挡、中高档、高档消费群体的综合化需求。,竞争性分析,根据以上商圈研究的结果可以自然地得到以下结论：1、本项目适合拥有：超市（大型购物中心）2、超市（大型购物中心）的商品加权平均毛利率应为10%左右，这样即有明显的价格优势形成市场的竞争力，同时新天地商业广场的规模也足以支持该超市（大型购物中心）营业额大大高于其“损益平衡点”以获得可观的利润。3、以食品生鲜及日用百货为主力品种，同时完善服装、电器等经营门类，满足消费者“应有尽有、一次足，够”的消费需求。 4、提供完善的商品体系与广场其他服务性功能相匹配，将成为唐山中心商业区的现代商业板块。,5、以首年2亿的销售额为基数，每年递增10%，将占据唐山市区商业15%的市场份额。6、销售额结构比例如下： A：食品饮料占50% B：日用品占25% C：生活电器占12.5% D：针织品占8.3% E：文娱办公用品占4.2%我们认为目前唐山市场最具经济实力和竞争力的企业是唐山百货大楼。下面，我们就对新天地超市与唐山百货大楼作一下综合对比,整體定位商圈設定,主次商圈範圍 預估主商圈為車程30分鐘/半徑15公里內所涵括之範圍 商圈影響人口 保守估算主次商圈內之影響人口約120萬人。,創造新經濟價值的休閒購物中心 結合Power Center的概念 提供高貴實惠的購物天地 創造休閒歡愉的自然空間 打造唐山引以為傲的地標,整體定位商場定位,整體定位商品結構,就商品結構的比例來看，量販店及百貨公司的佔比各約25%， 家居約20%，各式專門店約15%，其餘休閒娛樂、餐飲設施等共佔15%。,因此本案訴求中上階級的家庭，並鎖定1450歲的消費者為主要客層。,整體定位目標客層,進駐廠商組合業態業種組合,營業面積為各業種之大分類賣場淨面積(不含走道及大小公設),進駐廠商組合平面規劃,進駐廠商組合平面配置,招商策略擬定市場區隔,1. 市區型休閒購物中心 提供高貴實惠的商品選擇，知名店家的服務，與其他商場區隔。 2. 悠閒舒適開放的空間規劃 結合戶外精心規劃的休閒空間、是民眾購物休閒的最佳場所。 3. 購物、吃、喝、玩、樂最佳的組合 可提供消費者舒適之購物空間與多元化的休閒選擇。 4. 結合三大知名主題店 進駐百貨公司、量販店、家居中心打造市民生活不可缺的去處。,招商策略擬定特色訴求,商圈涵蓋整個唐山地區，具備市區型休閒購物中心最佳的立地條件新天地係財務健全、實力雄厚的知名企業所打造由知名的金海峡投資顧問公司协專業顧問團隊，負責本案之籌備、招商與經營管理明確掌握開發時程，預定2004年年初開幕,招商策略擬定條件優勢,本案進駐條件規劃有租金、抽成、包底抽成、租金三種型態，係考量整體經濟環境，並依據零售及專業店的慣例而訂定。,招商策略擬定招商方向,主題核心店 1 量販店（Hypermarket) 本案將以國外知名量販等為第一優先招商目標，台灣次之，以為量身訂做的賣場為主要招商訴求。 2 百貨公司 (Department Store) 尋求國外及台灣知名百貨公司如為主要招商目標。 3 家居中心（Home Center) 本案將以主題性的專區規劃，結合家居、家具、DIY賣場，吸引 廠商進駐。 餐廳、速食店等 餐廳速食店等將訴求國內外知名主題性以及功能性，可，將是首見創新的餐飲據點。,整體規劃設計,內容綱要,動線計畫、平面構成及區域大分類計劃環境形象概念、空間特性計劃、及設施主題與方向性設定植栽形象計畫、與建築空間檢討整體商業氣氛規劃設計公共區域內裝基本設計及廠商設計規範公