20130613广南县市场调研报告11.doc

广南县市场调研报告一、宏观环境分析广南县位于云南省东南部，邻接广西壮族自治区。 文山州东北部，滇、桂、黔三省（区）交界处。广南县总面积7983平方千米。总人口79.6万人（2012年）。（一）人口情况：1、2012年年末全县总人口为79.6万人。出生率为13.59；死亡率为6.79，人口自然增长率6.80。广南县政府所在莲城镇人口共计12万人（县城人口约10万人）。城镇化率为23.94%。2、2012年年末，全县国家公务人员约为19037人。（二）经济情况1、2012年全县实现生产总值63.26亿元，同比增长12.7%；人均GDP达到7968元，比上年增长20.16%；全县产业结构为39.1：24.7：36.3（农业大县）；2、非公经济发展步伐进一步加快，实现增加值26.10亿元，同比增长13.9%，占全县GDP的比重达41.3%。3、工业分布情况：（1）矿业：云南地矿资源股份有限公司广南金矿（旧莫乡）；白云洞煤矿（县城边）；广南华信锌业有限公司（黑支果乡）；云南润万有限公司（黑支果乡）；云南文冶集团（杨柳井乡）。（2）水电站：克西堡电站、者丈河电站在黑支果乡；三腊四级电站、三腊三级电站、三腊二级电站、甫俄电站位于八宝镇；底先电站位于八达乡。（3）其他：广南县糖业公司八达糖厂（坝美镇）；云南广南永鑫糖业有限公司（八宝镇）。4、2012年，实现财政总收入4.67亿元，增长25.8%。其中：全县地方公共财政收入完成2.4亿元，增长20.0%。税收收入完成0.99亿元，增长21%，占地方财政收入的比重41.25%。财政支出25.96亿元，增长24.1%。5、2012年，全县金融机构人民币存款余额73.43亿元，增长26.4%，其中，城乡居民储蓄存款39.39亿元，增长24.4%。各项贷款余额28.53亿元，增长18.3%。存贷比为38.85%，比上年下降2.66个百分点。6、2012年，全县城镇居民人均可支配收入17501元，增长12.8%，人均消费支出11270元，增长16.6%。7、现有银行情况：中国农业银行、中国建设银行、农业发展银行、邮政储蓄银行、云南省农村信用社。（三）自然资源1、矿产资源：现已发现锑、金、水晶、重晶石、冰州石等30余种金属和非金属矿藏，共165个矿床（点）。其中，锑矿探明储量24万金属吨，居全国第二位，年产精锑3000吨。金矿探明地质储量5369.47千克，预计远景储量大于1万千克。2、水能资源：全县水资源总量为38.4亿立方米，水能资源蕴藏量51.34万千瓦，可开发利用24.17万千瓦，主要分布于县境内的西洋江干流及清水江流域上，沿西洋江流域可建设8个梯级电站，可开发量为15.62万千瓦，占全县开发量的64.63%；沿清水江流域可建设3个梯级电站。3、旅游资源：（1）名胜古迹：文笔塔、昊天阁（又称玉皇阁）、侬氏土司衙署、旧莫王氏宅院、莲城、文庙、火树银花夜莲湖等。（2）自然景观：“世外桃源”坝美、省级风景名胜区八宝、峰岩洞、九龙神山、七星湖、底先、石笋小石林、汤纳溶洞、太极泉、间歇泉等。（四）城镇规划1、城市建设总体思路：南展、北拓、中优的发展思路”。城市南展，即向北拓展战略新兴功能区。以广南火车站为龙头，依托火车站发展商贸物流、仓储形成物流工业园区，规划建设新型火车站综合服务区等新兴功能区。城市北拓，即打造地母文化、句町古国的旅游度假区及其配套区，其共占地约3500亩。城市中优，即集聚人口、优化功能、完善设施。以完善功能、改善环境、提升景观为主，对老县城进行综合整治和改造。二、房地产市场分析（一）一级土地市场分析1、2009年2013年5月土地成交情况广南县莲城镇（县城）2009年-2013年5月土地成交情况年份供地亩数（不含小宗地出让）成交价格（万元）单价（万元/亩）预估综合容积率预估建筑面积备注2009年301.530000 廉租房项目2010年0 0000 2011年14.235272.4519.141.514200 2011年172.78351.7195800 廉租房项目2012年446.05051937843.441.5463100 2013年5月前722.6533115443.111.5720000合计1385.72250804.45 1423100（1）广南县莲城镇从2009年开始建设廉租房项目。截止至今共建设廉租房约22.58万平方米（按120平方米一户计算，1880户）。（2）2009年-2013年5月，莲城镇共供应土地1182.94亩；建筑面积约119.73万平方米（建筑面积130平方米一户计算，约9200户）；2、小结：（1）按照以上数据分析，广南县从2011年进入高速发展期；莲城镇所处地势比较平缓，四周有很大的发展空间。（2）随着云桂铁路的建设，广南县开始了新一轮的城市规划、城市建设。（二）房地产市场情况1、县城所在地莲城镇，现销售项目四个；（1）园丁小区项目位置广南北宁路东端建筑面积5.4万平方米销售均价2200元/平方米户型面积80170销售情况去化率98%。（2）体育小区二期（土地已取得）（3）莲城1号一期项目位置广南北宁路中段建筑面积3万平方米销售均价3800元/平方米（商业街形式出现，一层是商业、二层、三层是住宅）户型面积170以上销售情况去化率100%。二期处于施工阶段，暂未开盘。（4）广南隆基商业广场二期项目位置广南莲湖社区人大河建筑面积约5万平方米销售均价经访谈预计住宅开盘价格约为2800元/平米左右户型面积销售情况处于前期接待阶段，预计7月份开盘（5）轩弘置业开发项目处于前期咨询阶段。（三）市场供需情况分析1、市场存量及短期供应情况（1）市场现存量约在23万平方米（约1900户）； （2）2013年5月前政府供地约为722亩；按照容积率1.5计算，预计会有72万平米住宅入市（按照120平米一套，折后6000户）；（3）截止5月份市场供给约7900套住宅。2、市场需求：刚性群体规模5800户（保守估计）（1）城镇化增长：2004年8月31日，土地大限，小宗地块禁止出让。马富宁县城镇化率以每年0.984%的增长率增长。截止到2012年，城镇人口平均每年以约7800人左右增加（折合约1900户）；按照县城聚集40%计算；共有6040户左右；减去已购买的4000户，减去处理04年之前小宗地客户。保守估计约有1000户。（2）城镇刚性需求客户（包括城镇自然增长部分）：现阶段广南县城人口约为10万（约28000户左右）；按照刚性需求型占10%，约2800户。3、小结（1）广南县莲城镇刚需客户约有3000户左右，市场供应量约为7900户；待2013年供应的土地开盘后，市场状态：供过于求。（2）地母文化及火车站片区的开发建设对于现阶段地产冲击较大。三、企事业单位搬迁建设情况1、广南县人民医院现已搬至新院区，老院区作为部分特殊病例（如麻风病等）治疗区；2、广南县中医院处于征地阶段；但是城区内中医院占地约为10亩左右，不利于项目的开发；3、广南一中新校区以建设完毕，原一中要与新校区连成一个校区；正处于拆迁中；（一中原址有300年的历史）；4、广南二中位于珠琳镇、广南三中位于八宝镇；5、广南县莲城镇老城区内无工厂。四、建议1、广南县县城发展空间较大，房地产项目开发较早（约在2003年），存量较大，未来市场供应量较大，经济发展速度较缓慢；建议公司暂不进入该