凯旋城商业计划书 房地产.ppt

2 目录 摘要 荆门 鄂中明珠 在步入21世纪后 面临前所未有的发展机遇将荆门带入湖北省地级市的第一梯队 成为荆门各级领导在新世纪卓有远见的战略决策 凯旋城 这一画龙点睛的城市规划部署 将成为荆门新城市建设的里程碑 荆门市经济进一步腾飞的新基石 2011年 一个全新的荆门 凯旋城 将出现在掇刀新区 成为整个荆门乃至湖北省21世纪新生态城的典范 我们将开创荆门房地产高端市场的新时代 使佳信凯旋城成为荆门房地产发展的新坐标 3 4 目录 一 项目投资环境分析 1 荆门市及经济状况 5 荆门位于湖北中部 东眺武汉 西临三峡 南望潇湘 北通川陕 素有 荆楚门户 之称 现辖京山县 沙洋县 钟祥市 东宝区 掇刀区 屈家岭管理区和荆门经济开发区 高新区 地域面积1 24万平方公里 总人口300万 一 项目投资环境分析 荆门历史悠久 文化底蕴深厚 资源丰富 基础设施日趋完备 在湖北实施的 一带两圈 区域发展战略中 荆门处于鄂西生态文化旅游圈之内 紧邻武汉城市圈 既占 两圈 地理之便 又享 两圈 政策之利 是中西部地区经济发展极具活力的城市之一 先后成为中国优秀旅游城市 全国科技进步先进城市 全国造林绿化十佳城市 国家循环经济试点市 国家现代林业建设示范市 全国农机化示范区 国家节水型社会试点市 国家生态示范区试点城市 全国创建创业型城市和国家加工贸易产业梯度转移重点承接地 是湖北省历史文化名城 湖北省a级金融信用市 6 一 项目投资环境分析 2 荆门市房地产业及市场发展状况 2010 7 2010年城区房地产开发完成投资16 8777亿元 占全社会固定资产投资的21 同比增长92 房地产开发投资增速首次超过社会固定资产投资增速 房地产开发投资中住宅投资为13 6351亿元 占房地产开发总投资的82 同比增长85 一 房地产开发投资大幅增长 一 项目投资环境分析 2 荆门市房地产业及市场发展状况 2010 8 2010年城区通过招牌挂方式出让土地使用权39宗 比上年减少16宗 下降29 成交面积810亩 比上年减少205亩 下降22 成交价格4 12亿元 比上年增长 每亩单价138 52万元 比上年增长37 在商品房开发建设成本中 土地价格占了将近30 成为推动房价上涨的主要因素 二 土地供应量减价增 一 项目投资环境分析 2 荆门市房地产业及市场发展状况 2010 9 2010年城区商品房施工面积为282 2万平方米 同比增长25 经济适用住房 不含集资建房 施工面积为3万平方米 与上年持平 商品房竣工面积为179 98万平方米 同比增长18 经济适用住房竣工2万平方米 三 增量市场供求两旺 1 商品房供应 一 项目投资环境分析 2 荆门市房地产业及市场发展状况 2010 10 2010年我市商品房实际销售面积为137 01万平方米 销售均价2702元 平方米 不包括屈家岭 销售总额近50亿元 上缴利税约12亿元 几项数据均创下近年新高 三 增量市场供求两旺 2 商品房销售 一 项目投资环境分析 2 荆门市房地产业及市场发展状况 2010 11 城区积压3年以上的商品房全部销售告罄 3年以下待销和滞销商品房面积为8 2436万平方米 其中商品住宅7 2157万平方米 主要分布为老城区西片1 0849万平方米 老城区东片5 2066万平方米 新城区0 9242万平方米 非住宅1 0279万平方米 主要分布为老城区西片0 4779万平方米 老城区东片0 35万平方米 新城区0 2万平方米 商品房空置率约为1 三 增量市场供求两旺 3 空置商品房 一 项目投资环境分析 2 荆门市房地产业及市场发展状况 2010 12 荆门市房地产业对经济社会作出巨大贡献 既扩大了城市规模 繁荣了城市产业 又美化了城市形象 提升了城市品位 更改善了居住条件 提高了生活质量 荆门市承办省十三运会时 房地产企业家踊跃捐款800余万元 2010年 荆门市完成房地产开发投资38 8亿元 占城镇以上投资的9 1 全市商品房新开工面积282 8万平方米 竣工面积179 98万平方米 城区人均居住面积从2005年的30 68平方米上升到2010年的32 7平方米 一 项目投资环境分析 2 荆门市房地产业及市场发展状况 2010 13 城区典型楼盘如下表 一 项目投资环境分析 3 项目简介及在荆门市发展中的地位和意义 14 本项目位深圳大道以南 培公大道以西 龙井大道以东 白石坡路以北 通过深圳大道与中心城区相连 距市中心8 5公里 项目周边环境优美 空气清新 是荆门未来的发展中心 有相当的发展潜力 该项目所在掇刀新区是荆门市近期建设的主要地区 也是新城与旧城联动的一次坚持高标准 高起点规划和公共设施 基础设施综合配套的新城建设 它的开发建设不仅符合荆门城市的文化和风貌特点 更要能代表荆门城市未来的形象 是一个具有跨时代意义的房地产项目 是荆门房地产市场一次真正意义上的质的飞跃 15 目录 一 方案构思设计 1 产品定位 16 根据 荆门市城市总体规划 纲要 2001 2020 所提出的 鄂中区域中心城市 新兴特色工业城市 历史文化名城和生态宜居城市 的宏伟目标 我们将配合荆门市政府将掇刀新城建成一个由开放会所公园 居住区和城市基础设施组成高品质超大规模的居住社区 荆门具有国际水准和面向中 高产阶级的欧洲风情高档社区 一 方案构思设计 1 产品定位 17 结合荆门市在湖北省城市中的经济地位以及新一轮城市总体规划和佳信 凯旋城的整体建设目标 本案将为荆门市及周边地区居民提供一个美丽 轻松 舒适的生活新空间 荆门具有国际水准和面向中 高产阶级的欧洲风情高档社区 一 方案构思设计 2 产品概念 18 概念一 鄂中21世纪新城开发的典范 先启动城市 再启动社区是新城运作的成功模式 一 方案构思设计 2 产品概念 19 在整个佳信 凯旋城的运作过程中 我们将按照市政府城市规划要求 在市政府的配合下 努力做好城市运营商的工作 我们将按经济 社会 环境协调的发展的原则 先启动城市 再启动本项目 使佳信 凯旋城在价格及品质上能被荆门市民接受 并成为鄂中城市开发的楷模 佳信 凯旋城的运作成功也必将对荆门房地产市场乃至荆门经济带来巨大影响 直接提升土地的价值和房产的价格 形成荆门房地产市场持续增长的新格局 为荆门新一轮经济腾飞开创新的局面 一 方案构思设计 2 产品概念 20 概念二 以精英文化为主导的创新型社区 文化的继承和创新是一座新城诞生的要素 一 方案构思设计 2 产品概念 21 对荆门市历史文化的继承和保护是方案构思的关键之一 在此基础上我们进一步提出了佳信 凯旋城文化创新的概念 即将传统文化和欧美文化整合 创新 形成佳信 凯旋城独特的精英文化 提升社会的综合品质 一 方案构思设计 2 产品概念 导入国际文化 欧洲风情小镇 欧美先进教学模式 提供双语教学 国际文化氛围体系 22 佳信凯旋城精英文化创新切入点 优良完备的教育机构 国内外知名教育机构入驻 国际标准管理团队营造欧洲文化风情建筑 小镇式典雅公共建筑 滨水与森林型的园林 一 方案构思设计 2 产品概念 23 概念三 旅游型 新城市主义的社区规划模式 一 方案构思设计 2 产品概念 24 将佳信 凯旋城融入周边环境 最终达到 城在景中 景色映城 效果 整个社区成为掇刀新城一道亮丽的城市风景线 周边可以依托的旅游景观资源有 规划待建中的中心公园街区绿化带基地内部自有水系 可改造成人工湖 按新城市主义的理念 将本项目划分为4个聚居区 每个聚居区以5分钟的步行距离 500米 为半径 占地7万平米左右 配备一定比例的公共设施 每个聚居区又是由若干个建筑组团构成 组团之间 聚居区之间通过路网连接构成一个有机整体 一 方案构思设计 2 产品概念 中高产阶级聚居区 步行导向 增加服务设施密度 发展社区商业设施 建设独特的城内商业街 25 佳信凯旋城社区规划模式创新切入点 强化人工湖和临湖休闲场所建设 营造自由放松的生活氛围 大社区的可成长性 以荆门市场需求为基础 设计最新颖最实用的居家户型 一 方案构思设计 2 产品概念 26 概念四 allinone 的国际生活理念 一 方案构思设计 2 产品概念 27 佳信 凯旋城项目将以建设湖滨大型欧洲风情小镇作为设计理念 规划设计手法采用 主题分区低密度大绿带商业街周边式道路分组团物业管理建筑方案拟包括小高层 高层 别墅 花园洋房 商业街 主题会所及泛会所等多种建筑类型 在保证了住户私密的同时又可以享受度假休闲般的生活 足不出户就可以满足居住 休闲 旅游 购物 邻里交往等需求 在荆门市实现住宅消费的先进理念 一 方案构思设计 2 产品概念 国际级的生活服务 五星级的商业配套 国际级物业管理 泛会所与阳光健康生活服务 28 佳信凯旋城国际生活理念创新切入点 国际级的商务配套 智能化与电子商务理念 小区自配班车10辆 豪华中巴 29 目录 三 项目经营与管理方案 1 管理机构 30 为使本项目运作成功 将组织一个专业的团队来运作项目 组织机构图如下 三 项目经营与管理方案 1 管理机构 31 行政部职能 资料管理 行政事务 对外衔接 人力资源配置 文员1人 资料员1人 办公室主任 工程部职能 工程质量 安全 进度管理配置 总工1人结构工程师1人 建筑师1人水电工程师1人 造价师2人 安全员1人财务部职能 银行对接 税务处理 结算配置 财务总监1人 会计2人 财务1人 按揭文员1人 三 项目经营与管理方案 1 管理机构 32 营销部职能 营销策划 房屋销售配置 营销总监1人 策划师1人 销售人员10人 平面设计1人保安部职能 安全保卫 周边协调经营办 规划 土地 建筑手续 招投标 工程发包审核等配置 暂定4人 三 项目经营与管理方案 2 项目经营目标和战略 33 作为佳信地产的启动项目 本项目将促进掇刀新区地区经济 社会和环境的可持续发展 挖掘掇刀新区土地和房产的真正价值 达到政府 企业和消费者三赢的可持续发展局面 为了顺利实现本项目的经营目标 我们将采用发展型经营战略 针对新的消费者提供新产品 三 项目经营与管理方案 3 项目发展计划 34 为了实现本项目的经营目标 并使经营战略风险最小化 我们将从新产品的研发 建设 营销和投资4个环节来把握项目 相应的计划性纲要如下 前期准备工作计划 招聘各部门管理人员 落实部门人数开始对施工现场的勘测 施工图纸方案图和户型图的审核办理施工手续期间 落实施工队伍的招投标确定规划方案后开始对配套工程的落实和施工 争取在开工前将配套工程顺利完成 三 项目经营与管理方案 1 新产品开发计划纲要 35 为提升本项目的规划设计水平 满足开拓市场的需要 我们将利用公司内外部设计团队的优势 合作的设计院 技术力量雄厚 经过多个项目的实践 设计管理水平业界名列前茅 与国内外众多优秀的设计团队和独立设计师合作 并结成战略伙伴关系 实行技术与市场的无边界小组管理模式 通过概念构思 筛选 产品设计 测试 商业化 推广的全程国际标准操作 建立产品的优势 三 项目经营与管理方案 结合本项目的营销战略 本项目的新产品开发计划如下 36 第一阶段 目标是配合周边基础设施的建设来启动市场 为确立佳信 凯旋城项目的高端市场地位 我司将首先推出别墅 花园洋房和townhouse产品 结合佳信 凯旋城规划向全市推广宣传 高价入市 不断提升本案以及掇刀新区地区的市场价值 第二阶段 目标是初步形成项目品牌 利用佳信 凯旋城的高端市场形象和本项目的工程形象进度 不断扩大一期的市场份额 在一期建成的同时全面启动配套设施的建设 三 项目经营与管理方案 结合本项目的营销战略 本项目的新产品开发计划如下 37 第三阶段 通过荆门市民对佳信 凯旋城高端市场的接受和一期的建成小区的样板作用 巩固佳信 凯旋城项目今后各期的市场份额 根据本项不同分区的规划布局和环境主题的变化不断推出新产品 以满足市场需求的变化 第四阶段 在地区不断成熟 人气较旺的前提下 推出小区的商业门面 将小区的利润实现最大化 三 项目经营与管理方案 2 新产品建设计划纲要 38 佳信 凯旋城项目将采用滚动开发的形式 通过对荆门房地产市场的跟踪调研 区域性大型项目每期开发量在10万平方米以上仍可被市场吸纳 根据本案70万平方米的建筑体量 本案拟分3期开发 每期开发量在23万平方米 根据我司其他各项目资金运作的经验 为了使项目总体的现金流量 内部收益率等财务指标达到最佳效果 各期启动时间间隔一般在半年左右 因此本案的建设周期为三年 三 项目经营与管理方案 3 新产品营销计划纲要 39 根据测算 本项目折合可售面积的均价为4100元 平方米 以首推的别墅 花园洋房和townhouse产品高价入市 确立本项目高端产品的市场形象 普通住宅则采用低开高走的价格策略 三 项目经营与管理方案 3 新产品营销计划纲要 40 本项目整体推案计划如下 三 项目经营与管理方案 3 新产品营销计划纲要 41 在本项目各期的销售中 进行阶段性的推广 阶段性的推广计划如下 阶段总目标 提升佳信 凯旋城的项目价值和市场美誉度 突出项目的主要卖点 体现楼盘个性 预热市场 营造热销气氛 给目标客户强烈的销售感染力 展示本项目休闲 美丽 亲和的市场形象 三 项目经营与管理方案 3 新产品营销计划纲要 42 三 项目经营与管理方案 3 新产品营销计划纲要 43 三 项目经营与管理方案 4 新产品投资计划纲要 44 根据测算本项目总的建筑成本为166200万元 按总建设期3年 滚动开发的运作方式 各年投资额度见下图 三 项目经营与管理方案 4 项目运作建议 45 根据荆门的项目运作经验 对于一个成功的大型项目 下面的条件将是十分必要的 合适的启动方案和政府大力支持 企业雄厚的实力和管理水平 企业创新的项目发展战略和企业战略的执行力 46 目录 四 财务与融资 经济技术指标及销售收入 47 1 地块的主要经济技术指标 四 财务与融资 48 四 财务与融资 成本与费用估算 49 1 估算依据 本次估算参考了荆门市近年来类似商品房小区可行性研究报告的结论 土地费用暂取净地出让方式65万 亩计算 费用中已包括土地使用权出让金 征地费 动拆迁费用和城市基础设施配套费等 有关管理部门提供的参考数据 四 财务与融资 成本与费用估算 50 2 投资估算 土地费用本地块土地费用暂取65万 亩 前 后 期工程费根据荆门市近年类似商品房可研报告测算 暂取50元 平方米 建筑安装工程费其中设计费为25元 平方米 高于市场平均水平以支撑佳信 凯旋城中高档精品住宅的定位 四 财务与融资 51 2 投资估算 住宅造价根据荆门市造价统计资料显示 造价为2100元 平 包含所有配套费用 b 其它相关费用暂取造价的2 基础设施费根据政府部门提供的经验数据 水电煤等后配套费为150元 平方米 环境绿化及小品费200 300元 平方米绿地面积 以60 绿化率折合建筑面积为100 150元 平方米 道路工程费及其它工程费暂取50元 平方米 四 财务与融资 52 2 投资估算 市政公建配套费交纳部分人防费用 并可与地下室 地下车库相结合 不可预见费暂取直接成本的0 5 营销策划及办公费用根据荆门市场行情数据 销售金额的1 5 管理费根据政府规定 为直接成本的0 5 四 财务与融资 53 2 投资估算 财务费根据工行提供的资料显示 1年以上开发贷款利率为6 31 根据荆门民间融资的行情 年利率为25 即40000万元 25 2年 20000万元 税费经营税及附加共计总销金额的12 本次计算所得税 印花税暂不考虑 总成本根据测算 本项目总成本为达到272343 08万元 见下表 四 财务与融资 54 投资估算汇总表 四 财务与融资 55 四 财务与融资 56 四 财务与融资 销售收入估算与资金筹措 57 1 住宅销售价格 根据对荆门市房地产市场供求关系及竞争强度分析 我们认为现阶段本项目高层住宅的市场价格为3800元 平方米左右 多层住宅的市场价格为3600元 平方米左右 别墅的市场价格为5000元 平方米 考虑到市场的成长性 根据荆门近年商品房平均价格走势图显示 半年期住宅销售均价增幅保持在150元 平方米 由于目前国家对房地产市场的大力调控 本项目半年期住宅均价增幅暂取100元 平方米 因此 本项目住宅均价为4100元 平方米 四 财务与融资 销售收入估算与资金筹措 58 四 财务与融资 销售收入估算与资金筹措 59 2 销售收入与均价 根据测算 本项目的销售收入为367859万元 折合可售面积的均价为5743 9元 平方米 四 财务与融资 销售收入估算与资金筹措 60 3 资金筹措 根据测算 本项目的启动资金为40000万元 主要来源于民间融资 其余资金来源为项目滚动开发中的预 销售收入 占总投资的87 5 四 财务与融资 4 不确定性分析 61 盈亏平衡分析 本项目的盈亏平衡点为直接成本 销售收入 税金 间接成本成本 100 60 73 即当销售面积达到42 5万平方米时 本项目可保本 安全余度约39 27 62 目录 五 投资风险 1 风险因素 63 房地产开发相对而言具有较高的投资回报 但与此同时也面临一定的投资风险 具体的投资风险大致有如下几种 1 政策风险 相对上海 北京等地的房产市场来说 荆门的房产市场目前还不完善 充满很多变动因素 此外 房产开发通常经历一个或几个经济周期 不同的经济周期内会有不同的经济政策 而房产作为一项不动产投资 受政策影响的因素相当的大 因此 国家或地方的立法的速度 内容对本公司的经营和投资会产生不确定的影响 同时 国家其它相关法律 法规的颁布与修订以及产业政策 税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来一定的风险 五 投资风险 64 2 市场风险 公司新进入一个新市场 对市场的脉搏把握不确定性 以及对当地消费者消费习惯的不了解 公司不能准确地确定市场的接受能力 公司将会面临市场激烈竞争的威胁 在竞争中 我们最终能否完成公司的既定目标 事先难以完全准确地测算 目前地块周边不成熟 虽政府在进行道路建设 但公共交通跟进较慢 线路稀少 其次地块周边商业配套不成熟 仍未产生虹吸效应 对购房者吸引力较弱 需政府加大后续设施建设的投入 推动市场的成熟 五 投资风险 65 3 人才风险 公司目前拥有优秀的管理队伍和研发队伍 但随着公司在无荆门业务的不断扩展 公司对技术 管理 资本运营的高级人才将会有更大的需求 如果不能找到合适的人才 将会对公司在荆门的发展带来很大的影响 4 融资风险 房产开发前期工作对资金的依赖较大 会对公司资金形成很大压力 需通过多种渠道解决资金问题 5 其它风险 不可抗力和不可预测事件的出现 可能导致公司的投资损失 五 投资风险 2 风险控制 66 1 针对政策风险 本公司为有限责任公司 公司的设立和运作严格遵守国家的法令 法规和政策 公司将加强对有关政策 法规的研究 掌握国家法规政策的最新动态 及时调整公司的发展目标和经营战略 公司加快房产开发速度 缩短投资周期 尽可能的减少政策变化所带来的风险 五 投资风险 67 2 针对管理风险 研究成功公司先进的管理经验并结合公司的实际情况采取一种灵活的管理方式 充分调动员工的积极性 创造出优良的成绩 3 针对市场风险 考虑到荆门房产市场光明的发展前景 公司将加大对荆门市场研究的投入 并结合公司在荆门成功的经验 以人性化的房型 优美的环境 优质的