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郑州近期房屋租赁价格走势及成因分析年初，由于各种因素共同作用，已经促成房屋租赁价格上涨。如季节性房源紧张、物价上涨、房价居高不下，租售比严重失调等，都是推高房屋租赁价格上涨的诱因。再加之最近出台的限购令，致使许多有购房意愿的人群持观望待降的期盼和原本有资格购房的外地人无法满足购房需求，扩大了租房大军。总之多种因素导致我市房屋租赁价格上涨。综合全市情况，具体分析一季度上涨幅度为1520%，个别小户型甚至高达30%40%。其中季节性房源紧张导致上涨按往年惯例占10%左右，也就是说，最近几年几乎每年房租在春节过后上涨10%。物价上涨带动房租上涨占35%，由于各类消费品物价在一季度都有不同程度的上涨，房东为消化这些上涨带来的支出增加，就会增加房租，这是一种普遍现象。租售比失调造成的租金上涨是一种长期的扭曲与反弹。按国际惯例住宅的租售比一般在200：1到300：1之间。而目前由于过快上涨的房价导致郑州的租售比在400：1到500：1。为回归合理的租售比，房屋租赁价格也随之水涨船高。据估计，一季度因租售比反弹造成的租金上涨在1%至2%。近期郑州市出台限购令，目的是打压过快上涨的房价。这就造成广大待购户持币观望，以期能够在不久的将来房价降到适当的心理价位；而另一部分原先想在郑州置业的外地人因限购令的限制，无法实现购房梦，这两大人群只能转而投入到租房大军以解决居住问题。如南郊一户一室一厅房屋，春节前租金240元，过了春节房东涨到300元，限购令出台后房东又涨了20元。因此限购令导致租金在原来的基础上上涨5%10%。而在出租房源供应方面，除了正常的传统出租房源不断减少外（城中村改造导致一部分低价出租屋消失）；以投资为目的新购商品房由于房价的上升远远超过租金的收益，因此大多数投资客为避免麻烦，宁可将房屋空置静待房价上升，而不愿将房屋出租收取租金，这些都造成新增出租房源量少价高。不断扩大的租房大军和稍显紧张的出租房源之间的矛盾，造成了租金的不断攀升。要想稳定郑州市的房屋租赁价格，我们认为：最主要的是稳定房价，使投资客无法从过快上涨的房价中获得较大的收益，这样他们要么把房子推向租赁市场，要么把房子推向买卖市场，以增加房源的供应量。而稳定房价的主要手段是在限购令的坚决执行，这样看来短期会导致租赁大军扩大、租金上升，而长期坚持下来，稳定了房价，打击了投机，就会挤圧出更多的空置房源以满足人们居住的需要。目前郑州市的空置房屋据不完全统计，三环以内应在五万至七万套左右。如果这些房源进入市场流通，就能解决十到二十万人的居住问题。其次是通过政府多建廉租房和保障性住房，以满足更多人的住房需求。再次如果整个社会的物价能够稳定，也会对租金起到稳定做作。目前还有一个比限购令更能引起房租上涨的因素是房屋租赁综合税率的提高。最近我们接到税务部门的通知，住宅租赁税由原来的5.5%上涨到13%多。虽说整个郑州个人出租住宅纳税率不高，但由于这一因素导致租金上涨以转嫁高
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