卧龙地产税务筹划方案.doc

卧龙地产税务筹划方案公司基本情况： 卧龙地产集团股份有限公司系国内上海证券交易所A股上市公司，由黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司更名而来，2010年5 月21 日，该公司注册资本为725,147,460 元。公司主营业务：房地产开发与经营，建筑工程、装饰装璜工程设计、施工，物业管理。主营业地区：华东地区 华中地区 华南地区2011 年，该公司实现营业收入99397.40 万元，营业利润 16548.24 万元，归属于上市公司股东的净利润14105.37 万元，由于受国家对房地产市场宏观调控的影响，经营业绩同比下降幅度较大；归属于上市公司所有者权益 150033.27 万元，同比增长 6.52%；归属于上市股东每股净资产2.07 元，同比增长 6.7%。2011 年4 月28 日公司召开的2010 年度股东大会审议通过公司2010 年度利润分配的方案，共计派发红利50,760,322.20 元。该公司严格按照公司法、证券法、上市公司治理准则等法律法规及中国证券监督管理委员会、上海证券交易所关于公司治理的有关要求，不断完善公司法人治理结构，健全公司制度体系，持续推进公司规范化、程序化管理，提升公司治理水平。2011 年，公司被上海证券交易所和中证指数有限公司正式选入上证治理指数样本股。公司所处环境： 2011 年国内房地产调控继续从紧，报告期内，央行通过6 次上调存款准备金率，3 次加息，来回收资金流动性，同时在全国几十个城市实行限购、限贷、限价等一系列措施，使房地产行业的经营环境面临严峻考验，全国一二线城市出现量价齐跌，房地产投资性需求明显下降，市场成交主要是以满足刚性需求的中小型普通住宅为主。从短期来看，金融和房地产政策存在着较大的不确定性，房产销售面临较大压力，短期内开发企业的到期债务将迫使市场加速下行。从长期来看，中国的城市化进程仍有很大的提升空间，对住房的刚性需求和改善需求仍较大。通过本轮调控，行业的集中程度将提高，竞争加剧整合加速，监管力度加大，行业进入门槛提高，对于有实力的企业而言这是修炼内力与谨慎扩张的好时机。面对复杂的市场坏境，公司通过加强营销、提高产品质量和加强公司治理等措施来实现公司房地产业务健康发展。一、房地产企业的经营特点及税负情况（一）经营特点对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。（二）房地产公司税负情况从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。 第一、 筹划分析（2011年年报）该公司主要缴纳的税项：主要税种及税率税种计税依据税率营业税按应税营业收入计征5%城市维护建设税按实际缴纳的流转税计征7%、企业所得税按应纳税所得额计征25%教育费附加按实际缴纳的流转税计征3%地方教育费附加按实际缴纳的流转税计征2%土地增值税按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征超率累进税率地方教育基金按应税营业收入计征0.10%水利基金按应税营业收入计征0.10%农业发展基金按应税营业收入计征0.30%平抑发展基金按应税营业收入计征0.10%其中土地增值税的对应税率如下表所示：档次级距税率速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%所筹划的税项为：营业税、土地增值税、企业所得税1、营业税筹划1）价外费用的筹划根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产企业进行税收筹划提供了依据。例如，该公司2011年营业收入为约为10亿元，其中代收款项为700万元，则其营业税应交纳100000*5%=5000万元。筹划思路：该房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。这时，将代收款项由下属的物业公司收取，则房地产公司应交纳营业税（100000-700）*5%=4965万元。相比可节约税金35万元。2）利用税率不同的筹划销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如，开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算，总面积为50000平方米。如果企业不成立装修公司，只签订一份销售合同，则营业税为：9000*50000*5%=2250万元；筹划思路：甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150万元。相比可节约100万元。2、土地增值税筹划（1）利用代建房行为进行筹划大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小，要缴纳一定的土地增值税和营业税。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。房地产的代建行为指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。（2）利用优惠政策进行筹划根据我国土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。根据以上规定，房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算，而且应该通过改变普通标准住宅的销售收入或者改变扣除项目的金额，使得普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。例1，该公司的某普通标准住宅房产销售收入为24853.2万元，土地增值税的扣除成本为20965.16万元，销售面积为41392平方米，单价为6000元/平方米，则增值率为18%，增值税为零，税后收益为24835.2万元，如果单价提升到6100元/平方米，则增值率为20%，增值税为1285.19万元，税后收益为23963.93万元。筹划思路：在增值税率高于免税临界点20%时，可以通过适当的降价来降低增值税率，进而控制增值税率在20%以内，以获得免税待遇，进而增加收益。例2：商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为9440万元，豪华住宅的销售额为5560万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。（1）不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：增值率为(1500011000)11000100%=36%，适用30%的税率。应纳土地增值税税额：(1500011000)30%=1200万元。（2）分开核算时应缴纳的土地增值税：普通住宅增值率：(94408000)8000100%=18%，则免征土地增值税。应纳税额：0，豪华住宅增值率：(55603000)3000100%=85.3%，则适用40%的税率。应纳税额：(55603000)40%30005%=874万元。普通住宅和豪华住宅应纳税合计：874万元，分开核算比不分开核算多支出税金326万元。 筹划思路：在商品销售收入中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅时，可分开核算土地增值税的缴纳情况，有时可以达到节约税额的效果。并且要特别注意普通住宅增值税的核算，及普通住宅的免税情况，与例1结合使用。通过以上案例分析，介绍了土地增值税税收筹划的几种方法，房地产企业可根据实际情况灵活运用。但其前提应是在合法、合理的情况下节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值最大化3、企业所得税筹划（1）“预提费用”的税收筹划。办法第32条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。合理的“预提费用”可以减少当期应当缴纳的企业所得税，但是在企业所得税汇算清缴时，该项费用在当年不能及时支付，就应当及时冲回，如果年末汇算时不及时冲回，“预提费用”科目期末就会形成贷方余额，成为税务稽查的目标。（2）迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理办法的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发2009 31号里规定