2014北京三大别墅区域（潮白河、中央别墅区、奥北）市场独栋别墅市场调研报告89p.ppt

page1 潮白河 中央别墅区及奥北三大别墅区域独栋产品市场调研报告 09 11 18 page2 奥运水上场馆 新国际会展中心 奥运赛马场 乔波滑雪馆 龙湖香醍溪岸 纳帕尔湾 波特兰花园 香江花园 长岛澜桥 卓锦万代 格拉斯小镇 优山美地 龙湾 东方普罗旺斯 长河玉墅 保利垄上 温哥华森林 麦卡伦地 壹千栋 中央别墅区 潮白河别墅区 温榆河 潮白河 富力湾 奥北别墅区 竞争市场 竞争区域范围界定 香悦四季 御墅 水色时光 美丽香舍 中粮祥云 澳景园 清锦源 page3 潮白河别墅区 区域特点 虽然本区域有着和中央别墅区同样15年的历史 但却是尴尬的 无奈的 早年中央别墅区凭借先天的交通 规模 涉外等优势形成的区域价值在与本区域的竞争中取胜 之后本区域陷入了长期发展停滞的尴尬境地 纵观区域市场 可以总结出以下几个特点 一 客户来源于东部及北部区域 多为中国籍买家 异域特色的产品但格局较本土化 二 项目特色各异 缺乏区域核心价值 三 自用为主要购买目的 用途灵活 潮白河别墅区市场分析 page4 潮白河别墅区 供应特点 在售项目的供应规模相对较小 一般分两期开发 产品以独栋为主 期房销售 纳帕和波特兰两项目精装销售 主要是由于其产品特点 分别为削弱使用率低和内外整体 空运 的特殊情况造成的 非区域主流特征 page5 潮白河别墅区 产品配比 主力户型 330 450平米 其中地上260 350平米 地下100平米左右 庭院200平米左右 是北京别墅发展近15年来主流独栋面积主力总价 600 1000万 车位配比 1 2 目前北京的大多数中高档别墅项目的车位均为2个或以上本区域的别墅产品以中小面积为主 弹性空间较大 总价相对不高 客户定位指向东部的中产阶层 page6 潮白河别墅区 销售分析 从销售情况看 近期推出的项目销售情况较佳 其中香醍溪岸9月份开盘销售50套左右 销售速度较快 从价格涨幅看 处于缓慢上涨态势 目前全面积报价为16000 17500元 平方米 其中 香醍溪岸300平米左右的产品受到市场的广泛欢迎 于10月18日首次开盘亮相 在两小时内全部售罄 当日开盘推出的60余套别墅一经推出便全部售罄 成交均价在13500元 平米左右 page7 source b a consulting source b a consulting 大多项目都拥有集中园林景观 公共及私有园林兼具 但 纳帕尔湾包括即将推出的龙湖受高容积率的限制 建筑密度较高 园林也以小品为主 别墅风格呈现多元化 潮白河别墅区 园林景观与建筑风格 page8 source b a consulting 从物业管理水平看 整体水平一般 物业费在5 8元 月 平米左右 物业服务的品质将直接影响到项目品质的塑造 建议发展商聘请知名物业管理机构进行管理 从配套服务看 3000平米的会所成为必备设施 潮白河别墅区 物业管理与配套服务 page9 潮白河别墅区后续供应量相对较小 未来的竞争将不会集中在产品规模上 而提高产品品质将成为项目成败的关键 未来集中推出的项目主要集中在马坡区域 容积率较高 产品则以中小面积为主 产品形式偏向于小独栋或类别墅 未来市场同类竞争激烈 但有利于价格的提升 潮白河别墅区 区域潜在供应 page10 潮白河别墅区 客户特征分析 大部分客户年龄在35 40岁之间 正处于事业的上升期 经济实力较为雄厚 家庭结构为三口之家 与老人同住现象较少 page11 本科以上学历 受过良好的教育 整体素质较高 大部分客户没有海外工作 生活经历 思想较为传统 保守 潮白河别墅区 客户特征分析 page12 客户多在私企 国企等国内企业工作 多为国内客户 外企客户较少 在推广中应有的放矢 从事行业以贸易 it等朝阳产业为主及部分机场员工 潮白河别墅区 客户特征分析 page13 主要为私营企业老板 自由性较强 上班时间较为灵活 其次为外企 国企的高层管理人员 家庭年收入在300 500万之间 资金实力有限 但收入仍有上升空间 潮白河别墅区 客户特征分析 page14 以在北京市区东北部工作 居住的客户为主 机场居住区和天竺工业园区也有相当部分客户 潮白河别墅区 客户特征分析 page15 客户在潮白河别墅区购买别墅 购买目的以自用为主 但不排除其投资行为 有相当部分的私营企业主客户是作为常住居所之一 由于本区域租赁市场尚未成熟 投资价值较低 以投资为主要目的的客户所占比例较小 潮白河别墅区 客户特征分析 page16 潮白河别墅区 总结 潮白河虽为北京较早开发的别墅区 但与具有先天交通优势的温榆河中央别墅区的竞争中却败落下风 众多实力发展商转聚中央别墅区投资开发 而潮白河别墅区近15年来却一直沉浮 众多发展商苦于销售回款的压力 而忽视了定位区域价值的重要性 在引导客户的问题上较被动 本区域几乎是目前北京别墅市场唯一没有 过度透支市场价值 的区域 随着京承高速的开通 以及奥运水上场馆的建设 为定义区域价值提供了良好的市场契机 目前在售别墅项目以独栋产品为主 主力户型330 450平米 总价600 1000万 受区域不明确 认可度低的影响 众多项目的销售均遇到了瓶颈 但随着市政配套的改造及品牌发展商追随客户的引入 必将促进人气上升 同时入市项目增加引发组团效应及加剧竞争 将会加快别墅市场的发展 价格的攀升 受市政交通环境改善的影响近期推售的项目销售情况转好 page17 潮白河别墅区 总结 400平米左右的别墅产品消化速度最快 而500平米以上户型存在很大销售难度 说明由于区域价值的不明确 客户基数相对较少 从而可承受高价的客户对区域认可程度低 高知 高职 高收入的国内精英人士为主力客群 以自用为主要购买目的 自用方式灵活 由于目前本区域的租赁市场不活跃 投资回报相对不高 故目前多数客户选择自用 但客户购买的户型弹性空间较大 可作未来自用或租赁的两手准备 区域的潜在供应有限 未来的竞争将不会集中在产品规模上 而提高产品品质将成为项目成败的关键 未来集中推出的项目主要集中在马坡区域 容积率较高 产品则以中小面积为主 产品形式偏向于小独栋或类别墅 未来市场同类竞争激烈 但有利于价格的提升 为容积率低且品质高的大独栋产品提供了市场机会 page18 潮白河别墅区 个案点评 龙湖 香醍溪岸 项目基本信息 物业类型 别墅建筑类型 独栋物业地址 潮白河国家森林公园占地面积 28万平米建筑面积 万平米绿化率 30 均价 15000元 平米主力总价 450 600万 套装修状况 室内毛坯 庭院初装总套数 391套物业费 3 68元 平米 月物业公司 北京龙湖物业销售周期 07年9月入住时间 11年1月开发商 北京龙湖置业有限公司 page19 潮白河别墅区 个案点评 龙湖 香醍溪岸 开发背景分析 北京龙湖置业有限公司成立于2002年12月 是龙湖企业拓展有限公司控股子公司 隶属于龙湖集团 公司主导方向是房地产的开发和商品房的销售 业已取得房地产开发企业暂定资质证书 成立以来 公司秉承龙湖集团的经营理念 并结合北京地区市场条件不断创新 我们将会用严谨 认真的态度 领先的理念和专业的团队打造京城品牌 page20 潮白河别墅区 产品分析 个案点评 龙湖 香醍漫步 半地下的花园 在实质上实现了三层别墅的功能空间 大大提高了性价比 建筑面积 319平米 二层 一层 花园层 page21 潮白河别墅区 个案点评 龙湖 香醍漫步 销售情况分析 通过先期香醍漫步运作 龙湖地产对潮白河区域已经形成了深入的认识以及对于客户需求的深度分析 虽然仅有5个月的蓄客时间 但先期客户的积累形成了充足的客户来源 龙湖的品牌优势 加上对细节把握的到位 及其独特的产品风格 总价低 性价比高 从而创造了开盘即售完的销售奇迹将在近期推出第二批房源 根据目前的排号情况来看 仍然十分紧俏 page22 客户分析 潮白河别墅区 个案点评 龙湖 香醍漫步 购买目的 第二居所 用于周末度假及未来养老 提高生活品质也有客户为老人购买 客户来源 北京市区为主 外省为辅 港台客户 外国人几乎没有 公司性质 私企老板及贸易公司 国企高层管理者 外企人员很少 客户年龄 35 45岁之间 page23 潮白河别墅区 个案点评 纳帕尔湾 物业类型 别墅建筑类型 独栋物业地址 顺义区牛山镇顺安东路乔波冰雪世界东侧均价 16500元 平米主力总价 600万以上 套装修状况 室内精装 庭院毛坯物业费 5 6元 平米 月容积率 0 40绿化率 40 开发周期 分三期开发 一期94户 二 三期276套开盘时间 在售四期 2009年4月入住时间 2010年底开发商 北京乔波冰雪家园置业有限公司 项目基本信息 page24 项目分三期开发 平均每期所需的占地面积约8 7万平米 建面约3 5万平米 建设独栋100套左右 户型面积约为330 403之间 全面积 项目各期户型相同 主力户型面积区间为330 370平米小独栋及400平米左右大独栋 开发进程分析 source b a consulting 潮白河别墅区 个案点评 纳帕尔湾 page25 潮白河别墅区 个案点评 纳帕尔湾 一期 首期开发位于主入口处单位 重点做好主入口处景观 树立项目初期形象 每四栋别墅为一个小组团 保证了较大的建筑面积 四户平分中间围合而成的庭院 形成别具特色的 四合院 布局 利用坡地落差 降低了同平面中建筑空间密度 让后面两栋别墅拥有较好的视野 使庭院更具有立体感 各户用围墙隔离 解决因楼间距较小带来的隐私度不高的问题 规划布局分析 主入口 page26 院落设计更讲究室内外的连动 利用地势落差 使室内格局更加多变 让院落中的自然野趣渗透进室内 前两栋别墅 房屋的层次关系顺应地势 即一层至负一层可以看到利用车行道地势的前高后低制造景观 而1 5层及二层可看到利用人行道地势前低后高制造的景观 后两栋别墅 不但拥有顺应地势的格局及屋外景观 更有面积较大的后院即下沉式庭院 提升了地下室的采光 通风品质 为地下室的多功能使用创造了好的条件 四栋别墅平分中心庭院 人车分流 人从中间入户 车从两边入户 庭院与别墅的关系 中心庭院 高 低 低 高 潮白河别墅区 个案点评 纳帕尔湾 page27 户型普遍为精小型 为了增加使用功能与空间上的层次感 花园层及一层均采用了错层处理 形成半地下室 提高了采光度 窗户及阳台面宽都较小 使一层 二层卧室及客厅主要活动空间采光不佳 总建筑面积 400 41 二层面积 117 84 一层面积 129 55 花园层面积 128 97 潮白河别墅区 个案点评 纳帕尔湾 产品情况 page28 潮白河别墅区 个案点评 纳帕尔湾 总建筑面积 376 36 二层面积 117 84 一层面积 129 55 花园层面积 128 97 精装修 托斯卡纳式风格 中 西厨房设计 突出使用功能多样化 动静分明 空间分布合理 主卧双阳台 通风佳 地下室采光较好 整体感觉视野不开阔 缺乏通透感 产品情况 page29 客户分析 购买目的 第二居所 用于周末度假及未来养老 也有客户为老人购买 客户来源 北京本地人及外省人士为主 港台客户 外国人几乎没有 公司性质 东部及机场附近私企老板及贸易公司高层管理者 外企人员很少 客户年龄 35 45岁之间 潮白河别墅区 个案点评 纳帕尔湾 page30 营销推广策略分析 产品 借助纳帕溪谷项目所取得的成功 进一步沿袭其建筑风格及理念 并在户型及庭院布局上有所创新 营销 先推出少量示范单位 低价稳步入市 根据销售情况 伺机涨价并灵活推出其余单位 推广 网络 户外 活动推广为主 定期举行新老业主的公关活动 纳帕溪谷老带新客户是成交的一个重要渠道 潮白河别墅区 个案点评 纳帕尔湾 page31 抓住市场机会 合理准确定位为小独栋产品 总价低 填补市场空白 沿袭纳帕尔湾的成功案例 进行产品创新及升级 合理规划开发进程 紧密联系营销节点需求 实现利润最大化户型设计实用性强 以满足小独栋产品的功能性为核心 最大限度提升居住的舒适感阶段进行客户调研 分析清晰 定向推广项目各期产品户型相同 视销售情况逐步推出 低价入市 并伺机涨价 控制营销推广节奏 主题与之相互配合 品牌价值逐步提升 实现利润最大化 潮白河别墅区 个案点评 纳帕尔湾 page32 物业类型 别墅建筑类型 独栋物业地址 顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里均价 17500元 平米主力总价 600 640万 套装修状况 室内精装 庭院初装物业费 7 6元 平米 月容积率 0 35绿化率 50 开发周期 分二期开发 一期54套 二期114套开盘时间 2007年3月入住时间 2007年7月开发商 北京京辰房地产开发有限公司 潮白河别墅区 个案点评 波特兰花园 项目基本信息 page33 项目分二期开发 一期开发面积较小 二期规模约是一期的2倍 户型面积约为398 512之间 全面积 主力户型面积区间为400 512平方米左右的独栋 开发进程分析 source b a consulting 潮白河别墅区 个案点评 波特兰花园 page34 规划布局分析 中心园林 一期 西入口 东入口 一期开发西侧部分边角处单位 避开东侧金碧湖畔西部已成型别墅 突出项目自身的特色 规划布局为行列式 为避免对视问题 前后别墅交错排列 并在开窗方向上彼此错开 6000平方米原生槐杨林 构成社区园林主要亮点 售楼处位于中心园林 会所边 让看房客户首先感受社区原生林 感受纯木制大面积别墅 感受纯美式风格 售楼处 中心园林 会所 一期 潮白河别墅区 个案点评 波特兰花园 page35 庭院与别墅的关系 前院 侧院 后院 前院面积较小 主要为社区干道 后院除了整个别墅最外环别墅拥有独立后庭院 其他单位均两户庭院连在一起 前院初装修 后院为草皮 每户基本都赠送1 2棵树木 双车库 位于别墅地上一层 地下室有窗户 可采光 潮白河别墅区 个案点评 波特兰花园 page36 建筑面积 512 32 地上面积 370 90 地下面积 141 42 优点 1 户型方正 双客厅 双餐厅设计 使用功能齐全 2 室内交通畅通 无大面积浪费空间 从车库可直达客厅 3 地下室带窗 通风 采光较好 不足 一层卫生间无窗 潮白河别墅区 个案点评 波特兰花园 户型点评 page37 潮白河别墅区 个案点评 波特兰花园 建筑面积 447 27 地上面积 319 60 地下面积 127 67 优点 1 后院大面积花园平台 增强开阔感 动静分区 一层活动空间使用功能齐全 2 车库为明车库 不足 1 主卧朝北 无阳台 2 室内有较大部分浪费空间 户型点评 page38 销售分析 波特兰花园为纯美式木制结构别墅 单栋建造时间仅为3个月 风格独特 单体建筑面积较大 主力总价较高 在650 800万之间 与刚入市相比 均价报价上涨了5500元 平米 source b a consulting 潮白河别墅区 个案点评 波特兰花园 page39 购买目的 第二居所 用于周末度假及未来养老 也有客户为老人购买 客户来源 北京本地人及外省人士 少量外籍人士 公司性质 东部及机场附近私企老板及高层管理者 客户年龄 40 50岁之间 客户分析 潮白河别墅区 个案点评 波特兰花园 page40 潮白河别墅区 个案点评 波特兰花园 营销推广策略分析 产品 纯美式木制结构住宅 在产品上打差异化竞争 自身配套齐全 营销 先推出1 3别墅 低价稳步入市 根据销售情况 伺机涨价并灵活推出其余单位 推广 网络 户外 活动推广为主 主广告语为 中国首席绿色建筑 打绿色环保概念 page41 产品 项目体量适中 主力户型面积为400 500平方米的独栋 建筑风格为纯美式 产品差异化明显 户型 突出开阔性与使用功能齐全性 最大限度提升居住的舒适感 客户 主要为北京本地客户及部分外省客户 购买用途主要作为第二居所 销售 总价较高 相对小面积的房型销售速度较快 推广 主要依靠网络 公关活动 主推绿色环保概念 潮白河别墅区 个案点评 波特兰花园 page42 中央别墅区 中央别墅区市场分析 区域特点 中央别墅区的发展近15年 聚集了高档或豪宅类的别墅项目 已成为京城极具影响力的别墅区 其具备以下三个特点 一 外籍人士聚集地 扎堆 现象明显 二 交通及教育配套成为主要优势 产品较西化 迎合外国客户的口味 风格较为单一 三 购买客户投资倾向明显 租赁市场活跃 有稳定的投资回报率 变现力强 page43 中央别墅区 供应特点 中央别墅区2009年除中粮详雲 远洋lavie外 暂没有新项目推出 都是老项目的后期 整体供应较为平稳 产品以独栋为主 且容积率趋向较高的方向发展 独栋产品包括三个档次 有以龙湾为代表的小独栋别墅 以棕榈滩为代表的大独栋别墅和以丽宫 优山美地a区为代表的豪华别墅 10万建面以下项目产品种类较单一 大多数同期开发 11万建面以上的项目分期开发 平均每期推出约150套房 产品全部为毛坯交房 客户接受度高 page44 中央别墅区 供应特点 接上表 page45 中央别墅区 产品配比 主力户型 中央别墅区发展15年 主力户型基本没有太大变化 都是350 500平米 主力总价 500 2000万 由于稳定投资回报的依托 区域价格高出亚北及潮白两区域 车位配比 大多配套有2个车位 page46 中央别墅区 产品配比 接上表 注意 以下不作特殊说明的总价及均价 报价等均为别墅的全面积价格 page47 从销售情况看 独栋类产品销售状况稳定 月均销售套数在10套左右 对于大面积 高总价 高品质的豪宅产品 也有相当大的市场认可度 从价格涨幅看 上涨速度较快 目前均价22000元 平方米 全面积报价 从推售户型面积看 分为350平米以下的小独栋 350 450平米左右的大独栋和700平米以上的毫宅产品 大独栋成为主流产品 市场竞争激烈 但市场需求大 各项目又呈现出差异化的核心优势 故大独栋产品销售情况良好 价格呈稳步上升趋势 小独栋产品总价低 为投资客青睐 其入市价格低 但销售速度及价格涨幅均快于大独栋产品 中央别墅区 销售分析 page48 小独栋产品总价低 面积的弹性空间大 去化速度快 价格涨幅小 但频率较快 而大独栋总价相对较高 价格涨幅大 去化速度慢于小独栋产品 但从年总销额看 两类产品基本持平 目前区域中销售的项目多是已售项目的后期产品 已具备一定的社区成熟度 中央别墅区 销售分析 page49 source b a consulting 在售项目未推出的产品 见后表 目前中央别墅区未来供应量200万平米左右 未来市场竞争激烈 产品集中为大独栋和毫宅别墅 大独栋将占据中央别墅区的市场主导地位 随着中央别墅区别墅价格的快速提升 未来高总价必将为该区域别墅带来较大的销售抗性 目前在售项目多数在08年下半年相继推售 而众多处于筹备期的新项目也预计在09年集中放量 中央别墅区 潜在供应 page50 source b a consulting 未推出的项目 中央别墅区 潜在供应 page51 中央别墅区 客户特征分析 30 45岁客户成为主要购买群体 处于事业上升期 资金实力雄厚 其家庭多为3 4口之家 夫妇两人带子女居住 属于二代同住的家庭结构 注重子女的教育 讲求生活品质 与老人同住家庭较少 page52 客户群学历多数在本科 研究生以上 教育程度较高 客户自身修养较好 近32 的客户有着海外生活或学习经历 其生活状态通常比较优越 眼界相对比较开阔 生活方式比较西化 对于新鲜事物的接受力较强 中央别墅区 客户特征分析 page53 客户从事贸易行业的较多 同时it 金融 法律等知识密集型行业也会占较大比重 客户多就职于三资企业 海外文化对其有潜移默化的影响 而私营企业客户比例也占到31 多从事贸易行业 中央别墅区 客户特征分析 page54 副总经理及以上职位的客户占相当比例 达到67 其中家庭年收入在500 700万的客户占将近一半 高职 高收入 高学历的客户成为本区域别墅客户的主要特征 眼光敏锐 主要进行高端项目的投资 中央别墅区 客户特征分析 page55 近75 的客户工作在东部区域 近80 的客户居住在朝阳及附近 故中央别墅区的客户主要活动区域在东部 中央别墅区 客户特征分析 page56 受区域特性影响 有投资意识的客户占到90 主要看重本区域的投资潜力 对目前稳定的投资回报及未来的升值表现出极大的认可和信心 中央别墅区 客户特征分析 page57 物业类型 别墅建筑类型 独栋物业地址 京承高速公路后沙峪出口向东800米均价 4万主力总价 2800万 套装修状况 室内初装物业费 8 8元 平米 月容积率 0 33绿化率 70 开发周期 共计93套开盘时间 2008年10月入住时间 2009年12月开发商 北京金房房地产开发有限公司 中央别墅区 个案点评 清锦源 项目基本信息 page58 规划布局分析 岛屿式大别墅 是该项目规划中的亮点 园区内的别墅分布在被绿水环绕的九个岛屿中 户户临水 并被大片的原生树木包围 生态自然 别墅采用适宜北方气候的北美 乔治亚 风格 栋栋南北朝向 并配以大间距 大面宽 大庭院 方正大度 气质不凡独具匠心的整体规划 经典大气的建筑风格与绿色环保的设施完美结合 无不体现出该项目对成熟 高贵 自然 环保的居住理念孜孜不倦的追求与诠释 中央别墅区 个案点评 清锦源 page59 建筑面积 644 31 优点 1 户型方正 双客厅 双餐厅设计 使用功能齐全 2 室内交通畅通 无大面积浪费空间 从车库可直达客厅 户型点评 中央别墅区 个案点评 清锦源 page60 销售分析 由于本身总价较高 近2800万 套 在整体营销速度上相对较慢 与刚入市相比 均价报价上涨了300万 套 source b a consulting 中央别墅区 个案点评 清锦源 page61 购买目的 第二居所 用于周末度假及未来养老 客户来源 北京本地人及外省人士 少量外籍人士 公司性质 东部及机场附近私企老板及高层管理者 客户年龄 40 50岁之间 客户分析 中央别墅区 个案点评 清锦源 page62 产品 项目体量适中 主力户型面积为600 700平米的独栋 主推水景地产 低密住所 户型 突出开阔性与使用功能齐全性 最大限度提升居住的舒适感 客户 主要为北京本地客户及部分外省客户 购买用途主要作为第二居所 销售 总价较高 相对小面积的房型销售速度较快 推广 主要依靠口碑传播 公关活动 中央别墅区 个案点评 清锦源 page63 中央别墅区已有15年的发展历史 已成为北京最具国际化特征 最有影响力的成熟别墅区 交通及教育配套成为主要优势 由于大量涉外及港台人士在此租住别墅 带来了长期稳定的投资回报率 故中央别墅区为北京唯一的别墅投资热点区 中央别墅区户型面积 总价有明显分水岭 全面积在400 450 总价800 1000万 套的大独栋和350 以下 总价500万左右的小独栋相对消化速度较快 价格涨幅较大 且大独栋的价格增长幅度大于小独栋 月均销售套数在10套左右 是三个别墅区中销售速度最快的区域 客户对该区域的认知度高 别墅项目品质一般较高 不论园区景观建设还是在会所配套上都各有特色 这些也是高端客户在区域内挑选别墅时重要评定的因素 涉外背景 高知 高职 高收入的金子塔尖人士构成了区域的主力客群 看好区域发展价值 投资倾向明显 购置高端物业经验丰富 对产品有独到的见解 未来2年中央别墅区供应在200万平米 但有效供应有限 随着城市和西山别墅区的市场供应量逐渐减少 将成为追捧的焦点 中央别墅区 总结 page64 奥北别墅区 奥北别墅区市场分析 区域特点 凭借上世纪90年代初亚运会发展先机 奥北区域迅速成为了北京富豪聚集的区域 上风上水 地处龙脉 地热温泉丰富等迎合了广泛国人的居住理念 但后来受cbd 中关村两大热点区域的冲击 显得低调了许多 呈现出以下特点 一 中国籍的传统买家购买 产品风格多元化 户型结构有明显中国特色 二 宜居及交通距离成为主要优势 三 以自用为主要购买目的 page65 source b a consulting 奥北别墅区基本没有新项目推出 前期的老项目都已比较成熟 使区域内形成了一定的居住氛围 整体开发体量相对较大 分多期开发 产品以中小面积独栋为主 产品大多数为毛坯交房 奥北别墅区 供应特点 page66 奥北别墅区 供应特点 接上表 page67 奥北别墅区 产品配比 page68 主力户型 350 400平米 其中地上240 280平米 地下110 120平米 庭院350 450平米 主力总价 800 1000万 车位配比 2个或2个以上车位 除西山别墅区外 奥北别墅区是北京距离市区最近的别墅区 产品主要面向城市的中产阶级 奥北别墅区 产品配比 page69 奥北别墅区 销售分析 从销售情况看 整体情况良好 月均销售套数在8套左右 其中相对低总价的中小面积产品销售速度快 市场需求量相对较大 从价格涨幅看 与中央别墅区相比 由于其购买用途以自用为主 投资客很少 故价格上涨速度相对平缓 目前均价25000元 平方米 全面积报价 从推售户型面积看 分为350 400平米左右的独栋及600平米以上的豪宅类产品 400平米以下的独栋成为市场主流 对于豪宅类产品 高品质成为客户购买的主要参考点 以东方普罗旺斯为代表的豪宅产品销售速度稳定 且客户承受能力也较大 page70 奥北别墅区 注意 以下不作特殊说明的总价及均价 报价等均为别墅的全面积价格 销售分析 page71 奥北别墅区 园林景观与建筑风格 source b a consulting source b a consulting 大部分别墅项目拥有集中公园 绿化率普遍在45 以上 可见 重环境 重生态已成为当今别墅发展的趋势 建筑风格呈现多元化 这与本区域客户主要来自国内是分不开的 由于国内客户对别墅尚缺乏较深入的研究 在风格上也没有特定的喜好 导致开发商在产品设计上差异化较强 page72 奥北别墅区 物业管理与配套服务 source b a consulting source b a consulting 物业管理服务良好 相对高端的项目聘请了高水平国际化物业公司进行管理 多数项目配有会所 提供一些基本的生活及休闲配套服务 由于本区域外部的生活配套较为缺乏 提高项目自身的配套极为重要 page73 source b a consulting 在售项目未推出的产品 新增供应量相对较少 未来供应主要以在售项目的后续部分为主 未来供应量不大 以珠江壹千栋供给为主 奥北别墅区 潜在供应 page74 奥北别墅区 客户特征分析 30 40岁之间的客户占了84 客户群大部分为首次购买别墅 以后居住升级换代的可能性比较大 家庭主要为三口之家 page75 硕士以上学历客户占15 整体学历水平低于中央别墅区客户 仅有5 客户的有海外学习 生活的背景 与中央别墅区的客户相比 海外背景的客户较少 奥北别墅区 客户特征分析 page76 奥北别墅区 客户特征分析 奥北购买群体行业特征不明显 由于奥北别墅区别墅总价不高 能够负担的人群较广 故客户整体行业构成较分散 page77 奥北别墅区 客户特征分析 副总经理以上职务客户占58 整体职务水平略低于中央别墅区客户 大部分客户的家庭年收入在300万 500万之间 page78 客户居住范围广泛 构成较分散 工作地点多聚集在城区北部 奥北别墅区 客户特征分析 page79 奥北区域客户主要以自住为主 用于第一或第二居所 奥北别墅区 客户特征分析 page80 借亚运之势 亚北别墅区迅速崛起 带动了一时的别墅购买风潮 之后便受到了cbd 万柳等焦点区域的冲击 奥运村向北的扩建 使亚北别墅区有了新的发展契机 同时赋予了 奥北别墅区 的新称谓 奥北别墅区是同比离市中心最近的自用为主的别墅区 项目自身的建筑及生活特色是最大卖点 故呈现出百花争艳的态势 奥北别墅区有完整的产品线 大体分为以400平米以下 500 600平米 600 800平米为主的三类项目 品质相对由高至低 其中400平米以下户型销售速度最快 而相对大面积的项目凭独特的产品优势销售情况也较稳定 月均销售套数在8套左右 相对潮白河区域 销售情况更好 本区域产品可选择性更强 客户对区域认可度较高 主力户型350 400平米 主力总价650 800万 主力总价与本区域项目较为接近 年龄在35 45岁之间 国内私企老板占多数 工作在亚运村 望京一带 购买目的为自住 看重奥北区域别墅多样的建筑风格 购置别墅经历少于中央别墅区 本区域租赁市场尚未形成 投资客少 未来供应主要以在售项目的后续部分为主 有效放量不会很大 奥北别墅区 总结 page81 竞争区域对比分析 上述已从项目的开发特点 产品构成 销售情况 客户构成等方面对三个区域进行了全面的分析 以下分别通过对各别墅区之间的对比研究 page82 竞争区域对比分析 交通及配套分析 page83 竞争区域对比分析 自然景观分析 page84 竞争区域对比分析 产业支持分析 奥北别墅区产业单薄 缺乏有力的产业支撑 空港东扩的规划更加拉近了本项目与中央别墅区的距离 同时 潮白河区域具有多元化的综合产业的共同带动 未来升值潜力巨大 page85 产品及销售情况分析 竞争区域对比分析 page86 中央别墅区别墅售价最高 市场价值最高 奥北的毛坯价格与潮白河区域的精装价格水平