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楼市资讯一、 产业动态1、地王频现 国企挥金如土 6月30日，中国中化集团旗下中化方兴最终以40.6亿元的天价摘得北京广渠路15号地块，楼面地价达1.62万元/平米，而此前曾有过的历史高价为2008年1月中铁置业创下的中关村地块，为14700元/平米。7月6日下午，继诞生6月30日广渠路15号地 “地王”仅仅一周时间，北京大兴19号商业金融和混合用地、20号居住项目最终在243轮竞价后，以30.25亿的成交价格被上海绿地集团有限公司摘得。7月20日、21日，浙江国恒地产的公司硬是从保利地产、华润新鸿基等央企“地产巨鳄”口中连夺杭州余杭区的两幅“热门”商住用地，并以总价26.74亿元，高达165.5%和167.5%溢价率，刷新了今年杭州土地出让溢价率的纪录。据调查，国恒亦是国资背景。7月23日，由国资控股的义乌小商品城成为杭州最大的地产“黑马”，击退杭州本地大佬绿城、滨江，以18.9亿元的天价夺得钱江新城“地王”，楼面地价高达20650元/平米。7月28日的土地出让，勇夺三堡杭政储出200922号宅地的杭州市房地产开发有限公司也是家国企。经过40轮有效报价，22号宅地最终被杭州市房地产开发有限公司以10亿元竞得，楼面均价约9545元/平方米。 点评：略懂经济知识的人都能看出国企出手阔绰与政府4万亿投资之间的关系。但国企的不计成本高价拿地扭曲了市场价格体系和运行规律，不利于行业的长期健康发展，并为未来高房价埋下了伏笔。2、土地市场竞争激烈，地产大鳄纷纷出手在销售良好，资金充裕的大背景下，开发商展开了土地市场的激烈争夺。实力雄厚的地产大鳄纷纷加快了拿地步伐。保利地产（600048）15日公告，9月份，公司先后在青岛、长春、南京、上海、杭州、重庆、佛山七座城市获取地块，合计斥资高达99.25亿元。自09年7月以来，在3个月时间内，绿城中国通过公开招拍挂以及股权转让等渠道拿地投入已经突破200亿元，达到了210亿元。一直对楼市持悲观态度的万科地产自5月始加快了拿地步伐，仅5月至7月的2个月时间，万科在全国一举拿下18块土地。2009年10月11日，在母体公司中国建筑（601668）成功上市后，中海地产中海地产以70.06亿拿下上海普陀区长风6B、7C地块，溢价率达到129%。点评：由于融资能力和开发水平存在巨大差距，国内地产大鳄的发展速度远高于行业发展。09年土地争夺战的结果表明，缺乏资金实力的中小企业将逐步被市场淘汰。同时，09年土地价格的飞涨亦预示着未来两三年内房地产价格将继续攀升。3、2009年前三季度全国房地产开发大幅增长前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，占房地产开发投资的比重为70.2%。 前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%。其中，住宅竣工面积2.77亿平方米，增长26.7%。 前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。 前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。 点评：09年房地产销售的增长，其根本原因是通胀预期下逼迫自住需求资金、保值资金、避险资金进场，并吸引大量投机资金的结果。从地购置面积下降、投资增长与销售增长不成比例这两点来看，房地产开发对未来市场比较谨慎。在如此大规模交易量增长、销售价格增长不可持续，地产大鳄不断抬高土地价格的背景下，未来几年内房地产将出现量跌价平或价稳步增长的态势。二、 杭州楼市1、09年前三季度商品房成交飙升2009年前三季度(1-9月)，杭州主城区商品房总共成交了48577套。而2008年的前三季度，杭州主城区商品房成交总数仅为17862套；即使是在2007年，1-9月的成交总数也只有31867套。2009年前三季度的总成交量，几乎快要达到去年和前年同期的总和。1月2月3月4月5月6月7月8月9月07年22321213201931195079653241243737363208年21581089203721133361193219661572158409年134416214767626710059100559038445986单位：套2、09年前三季度土地市场由冰点到沸点09年前三季度，杭城共出让了土地61宗，同比上升84.85%，共计出让面积1753295平米(约2629.8亩)，同比上升35.27%，成交总金额324.9019亿，同比上升61.44%。 其中出让宅地33宗，总面积1323523平米(约1985.2亩)，成交金额275.1675亿元；商业用地429772平米（约644.6亩），成交金额49.7344亿元。拿地（宗）成交面积（平米）成交金额（万元）08年331296101201253309年61175329532490193、房博会盘点：人多，房少为期四天的浙江省第十六届房地产博览会（95%以上为杭州楼盘），于2009年10月26日下午在杭州和平国际会展中心和浙江世贸展览中心闭幕。本届房博会共成交商品房751套，成交面积98092平方米，成交金额12.23亿元。从成交量看，虽然与上届房博会相比增加84%，但今年成交量持续保持高位，与会前相比，房博会期间并未出现明显的成交量增长。专家表示，杭城楼市经过前期一轮快速价涨量增后，楼市重新趋稳。四天时间总参观人数达38万余人次，较上届房博会明显增加。参观者不仅仅是杭州本土居民，更有来自全省各地甚至省外的客户，充分反映出杭城楼市客户需求多样化、地域广泛化特征。据调查，最近三个月开盘的楼盘中，来自杭州以外区域的客户占比在50%以上，反映价格持续走高后刚需量下降，而改善型需求、投资性需求居主导地位。此次房博会参展楼盘129个，其中未开盘楼盘47个，即使是开盘楼盘，相当多亦是尾盘。杭州透明售房网显示主城区可售商品房已不足1.2万套，其中可售住宅不足5000套，已处于历史低位。与火爆的人流相比，此次房博会真正可供选择的房源并不多。点评：每次房博会都是市场未来供需走势的最好窗口。从投资客大量涌入，自住客望房兴叹，开发商普遍惜售来看，年底至明年上半年杭城楼市供不应求的市场格局已定。但值得关注的是，自09年7月始，杭州加快了土地出让步伐，仅房博会召开的10月份，杭州就新推800余亩土地，预计今年土地总供应将超过4000亩，土地出让收益超过500亿元。由于政府对土地闲置日益重视，今年的土地供应将在一年后逐步形成供给，预计自2010年下半年始杭州房地产供不应求的市场格局将转变甚至在未来两三年内出现供应高峰。三、 板块动态8月20日，杭州市望江路过江通道规划在杭州市规划局(文三路15号)一楼大厅和杭州市规划局网站()同步公示。规划中的望江通道位于钱江四桥和钱江三桥之间，全长约3.9公里，双向6车道，设计时速60公里。望江路过江通道按初步设想要到2020年启动，此次提早11年启动，主要是钱江三桥、四桥交通压力过大，而钱江五桥、六桥、九桥距离太远不能有效分流城市两岸交通。望江路过江通道南岸出口设在江南大道与江汉路交叉口，对我司项目是极大利好。9月9日上午9时，阿里巴巴从杭州城西IT企业聚集的高教区正式迁居滨江高新区。阿里巴巴6000人的庞大团队一进入滨江，就对滨江房地产市场产生明显影响。据了解，阿里巴巴总部附近房屋租金上涨了10%以上，而南岸晶都、风雅钱塘、倾城之恋等周边二手房亦纷纷上调了价格。9月初，滨江区召开规划建设专题会议研究彩虹快速路规划建设相关工作。彩虹快速路项目是杭州市重点工程，规划位于滨文路，西起之江大桥东端，东至萧山界，接风情大道立交，全长约9233米，设计行车速度每小时80公里，双向六车道。地面道路(滨文路)西起闻涛路，东至园区三路，全长约9060米，设计行车速度每小时50公里，尽可能采用双向六车道，其中一对车道为公交专用道。彩虹快速路将大大增加滨江区东西交通组织联系。1至9月，滨江区东方郡以1999套的成交量，雄居杭州房产销售榜榜首。而风景蝶院以1007套的成绩居销售榜第7名。今年滨江新开盘和在售项目均取得佳绩，在杭州各大板块中总成交量位居前茅。由于滨江沿江区域几乎已无土地储备，近年土地供应量亦偏少，未来滨江区在全市房产销售比重将下降。但供应量的下降以及配套的不断成熟，预示着未来滨江区的房价将持续上涨。四、 重点楼盘跟踪星光大道星光国际公馆上座该项目二期于9月13日开盘，共400余套房源，主力户型为50-70方，精装风格为现代简欧、现代中式等风格。项目自7月18日始开始预约，推出了“日进斗金” 的购房优惠活动，最大优惠金额高达30000元。但项目开盘价比一期的16000元/平米上浮了15%左右，达到18000元/平米以上，但销售仍极为火爆，已几乎没有房源。金龙钱江MOHO自星光国际公馆二期提价开盘以后，该项目销售进度明显加快，销售价格亦有小幅增长。目前仅有两侧大户型以及少量高区小户型在售，销售均价亦已超过15000元/平米。