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房地产概述 一、概述 1、 房地产概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 l 土地：是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间 l 建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中房屋是指有基础、墙、顶、门、窗、能够遮风避雨，供人居住或做其他用途的建筑物；构筑物是指除了房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，例如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。建筑领域中为建筑物和构筑物并列。 l 其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。 注：在现实中其他地上定着物往往可视为土地或建筑物的构成或附属部分，所以通常讲房地产包括土地和建筑物两大部分 二、前言 2、 合同：是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 2、合同生效要件： 1）当事人缔约时有相应的缔约能力 民事权利能力：民事主体参加民事法律关系的资格（平等，自出生起到死亡时止，依法享有权利，承担义务） 民事行为能力：分三种完全、限制、无（18周岁以上公民具有完全；16周岁以上不满18周岁的公民，以自已的劳动收入为主要生活来源，视为完全；10周岁以上的未成人为限制；不满10周岁的未成年人为无民事行为能力人；不能辨认自已行为的精神病人为无，不能完全辨认为限制 2）不违反强制性法律规范及公序良俗 3、 标的的确定和可能：可能指合同标的客观上有实现的可能 三、土地使用权 （一）土地公有制两种所有制形式：集体所有制和国家所有制（农村土地、城市土地） （二）城市房地产管理法（1995年1月1日实行）中土地使用权的规定： 1） 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（第7条） 2） 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让（第8条） 3） 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式（第12条） 4） 土地使用权出让最高年限由国务院规定（第13条） 居住用地70年；工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。 5） 土地使用权因土地灭失而终止（第20条） 6） 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家夫偿收回（第21条） （三）第一条第1款 1、建筑物的组成：基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成（见P116） 2、按建筑物使用性质分类：分为居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑四大类，居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 2、 按建筑物层数或总高度分类：分为低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑 l 住宅通常按建筑层数分：1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层以上为高层 l 公共建筑及综合性建筑通常按建筑总高度来划分：总高度超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑） l 建筑总高度超过100米的，不论住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑 l 对于高层建筑，国际上通行做法是划分4类：（1）低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度25-50米；（2）中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度50-75米；（3）高高层建筑：层数为24-40层，建筑总高度75-100米；（4）超高层建筑，层数在40层以上，建筑总高度在100米以上 3、 按建筑结构的分类： 1) 砖木结构建筑：竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物层数较低，一般在3层以下。50-60年代建造的民用房屋和简易房屋，现代农宅多采用此。 2) 砖混结构建筑：竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋顶。这类建筑物的建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。 3) 钢筋混凝土结构建筑：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成的。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高屋甚至超高屋建筑都可以采用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构、筒中筒等 4) 钢结构建筑：主要承重构件均是用钢材制成。其建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等 4、 按建筑施工方法的分类：现浇、现砌式建筑；预制、装配式建筑；部分现浇现砌、部分装配式建筑 5、 层高：住宅建筑设计规范中规定：住宅层高不应低于2.8m；卧室、起居室的净高不应低于2.4m，其局部净高不应于低于2m；利用坡屋顶内空间作卧室时，其一半面积的净高不应低于2.1m，其余部分最低处高度不宜低于1.5m；厨房的净高不应低于2.2m，卫生间、厕所、贮藏室的净高不应低于2m 6、 商品房建筑面积：系指层高在2.2m以上（含2.2m）的房屋外墙（或柱外围）水平投景面积。层高取自地面至楼面、楼面至楼面、楼面至屋面（不包括隔热层）的垂直高度。 商品房建筑面积计算l 1） 计算全部建筑面积的范围 2） 计算一半建筑面积的范围 3） 不计算建筑面积的范围 l 共用建筑面积的分摊计算 1） 应分摊的共用建筑面积 2） 不应分摊的共用建筑面积 3） 公用建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除不应计入的公用建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积；将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，即得到建筑物的公用建筑面积分摊系数；各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积l （四）、第一条第3款 1、商品房五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证 2、申领预（销售）证应当符合条件： 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证书； 2）持有建设工程规划许可证； 3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%； 4）已确定工程进度和竣工日期 5）已与本市注册登记的银行签订了预售款监管协议 6）已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同 销售已竣工商品房的，还当持有商品房竣工合格证，向境外销售商品房，除符合前款规定条件外，还应当持有准予外销的批准文件 （五）、第三条 1、合同担保有：保证、抵押、质押、定金、留置 1、担保法中规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债物后，定金应当抵作价款或者收回。 收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。 2、我国法律对“订金”没有作出规定。在房地产行业常常也称为“诚意金”，订金可以退还，不具有惩罚性。 （六）、第四条城市房地产抵押管理办法中 1、房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行提保的行为。债务人不履行债务时，债 权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 2、预售商品房贷款抵押：俗称银行按揭，指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其 支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为 3、在建工程抵押：指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得土地使用权连同在建工程的投入资产，以不 转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 4、以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押 5、国家实行房地产抵押登记制度 6、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押 7、以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 8、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 9、预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 10、抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将 保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 11、房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记 12、房地产抵押合同自抵押登记之日起生效 13、办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同； 国有土地使用证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的 证明；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件 14、以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执， 并向抵押权人颁发房屋他项权证；以预售商品房或者在建工程抵押的登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在 抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记 （七）、第八条面积误差处理 1、南京市房地产交易管理办法（1998年8月27日实行） 1）约定的面积与实际交付的面积相差在1%以内（含本数）的价款，购销双方实行多退少补； 2）实际交付的面积大于合同约定面积的1%（不含本数）的，预购人可不承担增加面积的价款； 3）实际交付的面积小于合同约定面积的1%以上（不含本数）的，预售人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款； 4）实际交付的面积小于合同约定面积的5%以上（含本数）的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。 实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。 2、商品房销售管理办法（2001年6月1日实行） 1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； 2）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 3、江苏省城市房地产交易管理条例（2002年5月1日实行） 商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。 当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。 实际交付面积是指由有资质的房产测绘机构测绘，经房产管理部门审核的房屋建筑面积。 （八）、第15条产权转移手续，城市房屋权属登记管理办法（1998年1月1日） 1、新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。 2、因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。 申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。 3、设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。 申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。 4、因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。 申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。 5、房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。 6、共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。 房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。 7、房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。 （九）、第17条：期间 民法通则规定：民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。 规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。 期间的最后一天是星期日或者其他法定休假日的，以休假日的次日为期间的最后一天。 期间的最后一天的截止时间为二十四点。有业务时间的，到停止业务活动的时间截止。 （十）、建筑图 1、一套完整的建筑图，一般包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图 2、施工图中常用符号： 1）定位轴线：通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些