房地产估价概述.ppt

房地产估价 主讲人 高芮 第1章房地产估价概述 本章主要介绍房地产 房地产价格 房地产估价等基本概念以及房地产估价的目的和作用 本章的重点 难点 房地产价格 房地产估价的概念 1 1房地产的概念和类型 1 1 1房地产的概念房地产是土地 建筑物以及固着于土地 建筑物不可分离恩多部分及其由此衍生的权益 基本内涵 物质内涵产权内涵财产内涵属性 自然属性法律属性经济属性 1 1 2房地产类型 房产 地产 房地产 不动产 物业基本概念是一致的 表现形式不同 房地产地房产产物业不动产包含关系并列关系 房产 地产 房地产 不动产 从估价角度而论 房地产类型可按用途 开发程度等划分 按用途划分住宅房地产办公房地产商业房地产工业房地产服务房地产其他房地产 按开发程度划分生地 完成审批手续 未开发毛地 完成审批手续 但需先动迁安置住户 拆除旧有建筑物熟地 能直接用于城市建设的土地在建工程 开建但未建成现房 建成可直接使用 1 1 3房地产特点房地产包括土地和建筑物两部分 人类生存的发展的最基本的生产要素和生活要素 同时 房地产又有法律的和经济的属性 包含产权和财产的概念在市场经济中 房地产是一种商品 一种特殊商品 尤其是购买土地 被认为是一种特别可靠的投资 但这种特殊商品 与一般商品有着本质的区别 这种区别源于房地产本身所固有的特性 而这种特性又主要取决于土地本身的特性 建筑物是建造于土地之上的 这里主要分析土地的特性 1 空间位置的固定性 自然地理位置 源于土地本身的不可移动 空间位置的固定性是房地产一切特性的基础 决定了房地产不能象一般商品一样 任意流动或异地搬运 空间位置不能移动 但其区位是相对可变的 事实上 交通条件 基础设施 环境条件等的改善 如某一交通要道的修建 将极大的改变其周围或沿线土地的利用程度和效率 改善土地的区位条件 2 数量的有限性 资源的稀缺性 土地数量的有限性以及人口的增长性导致人们对土地的独占性和垄断性欲望 3 使用的持久性 不因为人类的合理或不合理利用而失效或灭失 土地是持久的 永续的 对土地的利用是持久的 不同于一般商品 一般商品存在折旧现象 而土地的持久使用利用过程中产生相应的效用或收益 导致土地需求量不断增长加剧土地供需矛盾形成了土地的保值增值性 使用的持久性 指对土地实体的利用的持久性 但对产权而言 我国的土地所有权和使用权是分离的 出让土地使用权有一定年限的要求 如居住用地最高出让年期为70年综合用地最高50年商业用地最高40年出让土地的土地使用者必须在有限的使用年限内将包括购地资本在内的所有投资全部回收 这是我国土地使用制度的特殊性 在土地评估和房地产估价中必须注意这一问题 以后的评估方法中 成本法 会结合折旧的概念 4 异质性 个别性 各宗土地的自然条件 位置 形状 面积等 经济社会条件 交通条件 基础设施等 人们对土地区位的心理认知的不同 决定了任何两宗土地是不会完全一样的 5 利用的多样性 任何一宗土地 尤其是尚未开发利用的土地 可以用作不同的用途 如农业 工业 交通 住宅 办公 商业等土地利用类型 而不同的土地利用类型又可以选择不同的土地利用方式 如住宅用地 既可以建一般平房 也可以建楼房 既可以建多层或高层 也可以建花园别墅 不同的利用类型和方式 所产生的收益水平或对人们的效用是有差异的 且一旦采用了某种类型或方式 不易改变 因此选择时要慎重 充分比较 另外土地可以用作不同的用途 但开发 投的目的是获取投资回报 也就是利润 追求利润最大化 为了实现一个城市一个区域内土地利用的整体最优化 遵循土地利用的 最有效使用原则 1 2房地产价格 1 2 1房地产价格概念房地产价格是房地产市场供需双方协同竞争并达到动态均衡的结果 正常市场状态下的价格水平 而不是实际的成交价格 尽管在估价实务中往往需要通过实际的成交价格来评估房地产价格 1 2 2房地产价格的形成供需 房地产价格 由于其土地的特殊性 土地供给的有限性 其价格更多的受需方的影响 从需求角度而论 房地产价格则主要由房地产的效用 相对稀缺性和对房地产的有效需求所决定 1 效用所谓房地产的效用 是指房地产消费者在对房地产这类资源的消费时所产生的主观上和心理上的满足程度 由于房地产的诸多方面的不可替代性 生活 居住 学习 工作等均离不开房地产这一基本要素 因此房地产的效用是明显的且重要的 某类商品或资源的效用是形成价格的基本前提 但不是充分的 例如空气和阳光 2 相对稀缺性相对稀缺性是指相对于人们的欲望而言 某种物品或资源在数量上的质量上处于相对不足的状态 经济的发展 生产力的提高 人口的增长 生活水平的提高 人的欲望本质 自然资源的有限性 自然资源的稀缺性是绝对的 但在一定的社会经济发展时期 这种绝对性表现为一定程度的不足 即相对稀缺性 房地产中 土地是自然之物 是不可更新资源 建筑物是人工建造之物 相对于人的欲望而言 都是不足的 1 2 3房地产价格的特点1 具有与一般商品价格相同的特点 符合市场机制 供需影响 供需之间达到动态平衡 形成房地产的市场均衡 价格 按质论价 房地产价格与房地产质量呈正比 优质优价 2 房地产价格的特殊性 房地产价格深刻地受区位影响 房地产价格是权益价格 而不是实体价格 房地产价格既可能是交易价格 也可能是租赁价格 租金收益 房地产商品价值量大 价格形成时间较长 需慎重考虑与决策 房地产的质量不易判断 价格是个别形式 或较易受个别因素 消费心理 现场气氛等 的影响 3 土地价格的特性 无成本性一般产品 人类劳动的产物 具有可见和不可见的生产成本因素 如人工 材料 机器 管理等等 土地 大自然赋予的资源 并无凝结任何人类劳动 但是是人类重要的物质基础 因此对土地具有实质的需求 且需求随着人口增长 经济发展 生活水平的提高而增加 产生供需关系 并形成价格 广义概念下的土地是有价值的 狭义地认为土地或资源无价值 导致种种环境与生态问题 可持续发展理念认为 一个国家经济发展中 应当计入自然资源或生态环境的保护 不是过分强调国民生产总值和国民经济增长速度 积极发展经济的同时 重视自然资源和环境保护 实现经济社会可持续的发展 据研究 全世界自然资源和生态系统的价值量是平均每年33 1012美元 无折旧性所有人工建造物或人工产品而言 均存在折旧问题 因为产品随着时间的推移而发生不同程度的磨损 其价值将随之降低 建筑物也是这样 但土地不同 土地是自然产物 不是人工产品 不因时间的推移而发生磨损 土地价格也不会因为时间推移而贬值 即土地不存在折旧现象 但是我国土地市场中 纳入市场的是土地的使用权 而非所有权 其存在一定的使用期限限制 对于土地使用者而言 随着时间的推移 其使用年限将逐渐减少 土地使用价格也将随之降低 因此 对于土地的使用者而言 在土地使用的年限内他将收回包括购地资本在内的所有投入 从而存在类似折旧的问题 成本法中会有相关的内容 建筑物的折旧问题并不是绝对的 如一些建成时间长 尤其是一些具有历史性或有纪念意义的建筑物 也存在增值现象的 这一增值现象是人类对先前历史 文化 科技的肯定与重视 是人类文明进步和社会发展的表现 增值性土地因其本身非人工劳动产品 不存在折旧问题 进一步地 土地不仅不存在折旧问题 反而存在较明显的增值趋势 一方面 土地供给有限 另一方面 人口增长 经济社会发展等 都需要土地 决定了土地的供需不平衡 当供给一定或缺乏时 需求增长 其价格必将上升 土地价值随之上升 存在较明显的增值趋势 权益性土地并非人工劳动产品 但有价格 这主要表现为土地的产权性及由此带来的利益 土地价格不是土地实体的价格 而是土地的权益价格 不同的土地产权设置 其价格是不同的 所有权价格 使用权价格 抵押权价格等 区位性土地空间位置的固定性 决定了土地市场是一种地区性市场 因此很难形成统一的市场价格 也难以标准化 农用地和城市用地 不同城市的地价 城市中心地段地价和城郊接合部地价 甚至同一街道两侧地价 都可能存在较大的差别 1 2 4房地产价格的构成与形式1 房地产价格的构成房地产价格 总成本 利润利润 总成本 社会平均利润率 主要构成因素包括 土地价格房屋建筑成本建筑房屋的利润税金其他附加费土地使用说 费 其他构成因素 房屋装修费 高级装修房屋设备费用建筑地段 楼层和朝向差价房屋的折旧房屋的完好程度 2 房地产价格的种种形式土地价格 房屋价格和房地合一价格 土地价格土地所有权价格和土地使用权价格征地价格 批租价格和转让价格总地价 单位地价和楼面地价拍卖地价 招标地价和协议地价 建筑物价格出售价格和出租价格总价格和单位价格 房地价格评估价格 市场价格和理论价格销售价格 租赁价格 抵押价格 课税价格和典当价格正常价格 限定价格和特定价格 1 2 5房地产价格的影响因素 宏观因素 行政因素 经济因素 社会因素 人口因素 心理因素 国际因素 区域因素 商服繁华程度 交通条件 基本设施 区域环境条件 微观因素 物理因素 微观环境条件 1 3房地产估价 1 3 1房地产估价的概念房地产估价 realestateappraisal 是指房地产专业估价人员 根据估价对象的估价目的 遵循房地产估价的原则和程序 在充分了解和掌握估价对象基本状况 房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上 选择科学而合适的估价方法 并结合估价人员的经验 对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断 1 房地产估价是房地产专业估价人员对房地产本身固有的价值的客观反映 评估的是房地产的市场价值或价值量 而不是价格 更不是估价人员对房地产的主观定价 对于一定权利状态和一定时点的房地产 在正常市场状态下 其价值量是客观存在的 不因估价与否或估价人员的不同而不同 同时 由于房地产的一些特点 人们对房地产本身固有的价值量并不明确 也不容易了解 需要估价人员根据一定的理论 方法并融入估价人员的经验将其客观正确的反映出来 2 房地产估价是科学 艺术和经验的有机结合 必须有明确的估价目的 必须遵循房地产估价的原则和程序 必须依赖充足的房地产市场资料 必须选择科学而合适的估价方法 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利状态 必须有明确的估价时点 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推测和判断 1 3 2房地产估价的原则和程序1 房地产估价原则合法原则最有效使用原则替代原则估价时点原则供求原则公平原则预期原则 2 房地产估价程序所谓房地产估价程序 是指房地产估价全过程的各个