关于新建高星级酒店的投资成本控制

关于新建高星级酒店的投资成本控制 设计的一点感悟 本人做酒店有8年了 筹建 筹备 经营管理了4家包括三星 四星及五星级的酒店 且大多是私企 在酒店的投资 设计 施工 筹备等方面都颇有感触 一 酒店的投资 中国90 投资酒店的私人老板都不真正懂酒店 现在房地产渐渐在退烧了 兴建高星级酒店已经成为一个多数人看好的投资方向 本人刚开始做酒店时只以为 开酒店嘛 就是为了赚钱啊 做到3年后才明白酒店最重要的作用 首先是重要的政治 经济平台 通过它 可以完成一些 高难度 的工作 可以融资等等 稍其次 才是一定要赚钱 一些国内较有名气的大型企业 都有自己的高星级酒店 通过这个最扯眼 最直观 最有说服力的窗口来展现本企业的品牌 形象 实力 企业文化 对于高星级酒店的投资预算 多数私企老板是这样概算的 先把土地成本暂放一边 参照相同规模星级档次的已建酒店的实际建造成本 在其基础上适量减少一部分来作为自己的投资概算值 心里底线应该是 在此基础上增加适当的追加成本而达到的一个数字 所请的酒店管理公司所做的投资概算分析等等仅仅是做为参考 到底多少是最为合适 这个答案 投资人只相信自己的判断 二 设计 这一点上 很多的投资人都走了错路 大致归结有以下几点 1 酒店管理人员到位时间太晚 50 的业主都是在酒店土建施工完毕 装修进行到尾声时才开始招聘酒店管理人员 让这些专业的酒店管理人员到现场就傻了眼 夜总会离客房太近 其低频的震动必将让客人失眠 厨房离餐厅太远 厨房地沟位置不对 客房楼层布草间太小或就没有 没有总库 没有工程加工场地 大堂吧吧台没有设洗杯池 没有大堂PA工作间 没有员工餐厅 很多已经是处于无可奈何的境地了 2 设计程序错误 90 的业主是先找设计院进行酒店的结构 建筑等土建设计 然后再找酒店装饰设计公司进行二装设计 或者是图方便 省钱 把二装设计与装修施工同时交与装修施工单位进行 大错特错 本人目前在河北筹建的一家五星级酒店就出现了这个问题 在招聘我到位之前老板就已经找了天津天友建筑设计院完成了酒店的土建设计 表面上看 天津这家设计院也是很牛的了 甲级资质 14年的设计经验 但其设计强项不在酒店呀 里面几乎是100 的设计师没有经营管理过酒店 对酒店也谈不上精通和理解 目前在酒店设计项目上也只是停留在 你需要什么我就设计什么 的阶段 让其设计一个让业主 酒店管理方 客人都满意的酒店 就真的很 难为 对方了 设计中很多不合理的地方由于时间等综合因素不能改了 整体结构框架不能改动了 柱网也不能改动了 万幸的是客房面积太小 原设计的卫生间仅4 卧室区面积约24 的问题 在本人强烈的要求下 通过客房两侧各悬挑1 5米总算稍解决了一下 其他的 就只能通过考虑平面功能布局的调整 由装饰设计来弥补了 正确的程序应该是是 确定酒店立项 招聘酒店专业筹建人员或酒店管理公司 参与进行酒店装饰设计 装饰设计方案确定 选择酒店土建设计单位 结合装饰设计进行土建设计 选择土建及装饰施工单位 会审图纸 土建施工及装饰设计图纸确定 开始土建工程 开始装饰施工工程 你可以放眼看看有几家酒店是这么执行的 3 对 装饰设计 的理解错误 80 的业主对于五星级酒店的装饰设计 要求的就是 气派 豪华 风格独特 其实 装饰设计最重要 最终是为酒店开业后的经营服务的 当然 必要的豪华 气派 高档必不可少 但还需把相当的精力放在酒店的平面功能布局 服务项目及各占的比例上面来 我曾经遇到一些可笑的酒店装饰设计公司 曾直接对业主提出 请尽快确定酒店管理公司 我们好和他们沟通 管理公司提出餐饮 娱乐 客房 会议等等方面的功能规模档次要求 我们就好照此设计方案了 想想其实这些装饰公司也不可笑 现在很多都这样 我当时就想 那还要请你们所谓的 酒店装饰设计公司 来干什么 设计什么 就只考虑哪地方用什么装饰材料 配什么颜色 灯光怎么打 通过与深圳 广州的几家有名的酒店专业装饰设计公司接触 我个人感觉目前中国市场上的专业精通酒店的装饰设计公司实在太少 与国内的市场需求不匹配 个人认为专业的酒店装饰设计公司是这样操作的 首先是市场调查 对项目所处城市及周边区域进行市场调查了解 充分了解本地的文化特色 高星级酒店数量 规模 地理位置 服务项目及经营特色 市场现有客源 市场餐饮娱乐会议等消费特征 喜好等等 获得第一手重要数据 其次是规划预测 通过该城市规划局了解该城市未来5 10年的总体规划来预测未来10年内市场需求发展走向 最后是引导消费 考虑将经济发达城市中的一些消费项目引领到该五星级酒店中 通过五星级酒店来 引导 客人消费 在创收的同时 形成五星级酒店另类的高消费特色 通过以上工作 再来对应该推出的服务项目及各占比例进行确定 当然 酒店装饰设计公司还必须要懂常规五星级酒店应设置的服务项目 客人流线与服务流线的的考虑 电梯与客房数量的比例 附属功能项目区域的设置等等酒店的专业知识 通过以上装饰设计公司的工作再加上业主聘请的专业酒店管理人员的参与指导 这样设计出来的酒店 让业内人士来打分 想不及格都难啊 三 酒店投资成本的控制 1 土建成本的控制 关键在于要选择一家好的土建设计单位 很多设计院负责结构设计的工程师思想比较保守 更不愿意承担一丁点的设计责任 在钢材选型及用量的选择使用上 实在是太 万无一失 了 可以想像 现在的钢材价格从以前的3000 4000元 吨飚升到5000 6000元 吨 再加上加工费用 要达到8000元左右 吨 增加的成本就是个天文数字 因此 选择一家土建设计公司 一定要先看其是否拥有一位具有现场施工经验的 有责任心的 能够和甲方及施工单位积极配合的结构设计工程师 此点尤为关键 2 装饰设计成本的控制 建议装饰设计和装饰施工绝对分开 A 装饰设计就是由专业的酒店装饰设计公司来做 专业的酒店装饰设计公司必须清晰地了解目前国内的装饰材料市场价格 国产的 进口的 差价多少 哪些进口材料可以由国产材料替代 专业的酒店装饰设计公司 其挣的是设计费 与其提供的何种价位装饰材料 最终的装饰总成本无经济利益联系 总装饰成本控制得越到位 越能体现其设计能力 而施工单位 有施工资质 实力的一抓就是一把 现在很多大型的施工单位都下设了设计部门 设计室或设计院 表面看 这种集设计与施工于一体的单位高大全 包治百病 但就我个人而言 现在市场上很少很少有设计师既能将办公写字楼 住宅 商城等设计得非常优秀又能比较好地进行五酒店的装饰设计 除非这个设计师在酒店工作过多年 懂酒店的组织构架 各部门经营管理特征需求及酒店的星级评定标准 B 设计与施工合二为一后 业主方是省心了 还省了笔设计费 但最为关键 最为头疼的是 施工单位在设计时 是否将装饰成本控制到最为合适的一个点了 本来这个点就是不容易量化的 即使业主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计 收效也是甚微 表面上 设计与施工合二为一 承接装修施工的单位进行免费设计 但 羊毛 终究还得出在 羊 身上 一个好的酒店设计方案 无论是自己做或者另外花钱请专业酒店设计公司做 都是要花费设计费用的 现在五星级酒店的设计单价是120元 150元 设计费用都是好几百万 这个费用全部由装饰施工单位自己去消化 吞下去是滋味吗 于是 在施工中就会不断地 合理地 多出现本可以不出现的施工变更单 表面上看是没有什么问题 于是你就签吧 今天8000 明天12000 业主呢心里还挺美 这下合算 省了几百万的设计费 在不知不觉中 设计费的本钱又收回来了 反对采用 堆金砌玉 般一味使用价格高昂的进口高档装饰材料的装饰设计 A 酒店内的前厅大堂 餐厅 娱乐场所等等主要公共区域的装饰效果的体现最主要是靠装饰材料的选型 合理搭配 最关键是要将酒店的主题文化融入到其中 再配以灯光 效果自然就出来的 这样 能节省一大笔装饰费用 试想 客人一迈进酒店的大堂 首先感受到的就是大堂的空间高度 面积 装饰材料的颜色及搭配 装饰物品 总体灯光等的综合效果 细看才能体会到体现出的装饰风格 主题文化 而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材 是意大利的还是巴西美国的 客人走进客房 首先体会到的也是房间的空间 面积 家具 窗帘及整个房间的色彩基调等综合气氛 有谁会马上端详这墙上贴的墙纸 卫生间洗面台的石材是进口的还是国产的 B 在酒店大堂 餐厅及娱乐场所通道 豪华的餐厅及娱乐包间 总统套房等等重要区域 适当使用进口材料能更好地体现装饰效果也不是不可以 总之 好钢要用在刀刃上 C 在一些不是很重要的区域 采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可 如大堂背后的一些客用通道 主楼至会议区域通道等地 在其距地2 5以上部分都采用仿制品以替代该处的石材 由于距离原因 客人直观是不易看出来的 相信也没有哪位客人说要借把梯子上去摸一下 看一下的 D 主要装饰材料进行把控 如业主方亲自对国内几个主要的石材产地 如福建 山东 四川 广西 云南等 进行市场调查 了解行业价格 由业主方进行主要装饰材料的种类 品牌 规格及单价的认定 酒店筹建施工中甲方的计划 管理的一点建议 本人在四川 福建 河北等地参与的几家酒店筹建中 曾遇到过这样的问题 1 土建单位照着设计院出的施工图纸埋头苦干 待已出正负零时 甲方酒店方管理人员被招聘进场才发现在地下设备层中应考虑预留 预埋的套管等预埋件没有及时下埋 没办法 打吧 地下基础钢筋密布 剪力墙的水泥标号是C55的 不说打几个洞要花多少钱 就是给钱也没有几个人愿意做这活 施工难度大 造成的震动影响更大 影响工期 劳神费财等后果是必然的了 2 设计中 忘记 1 2层预留大型设备吊装口 土建施工已经封顶待进大型设备时 才发现中央空调主机抬不进去 变压器也弄不进去 设备又没有办法化整为零 就只有又拆吧 大家可以想像其难度 3 给排水 消防还没完成打压试水 二装就开始进行了 结果一试压 爆管的地方墙纸报废 吊顶被浸 还导致几家乙方之间的争吵 索赔 4 施工中因为乙方施工人员到位数量不够或甲方监管不到位或甲方拨款不及时等等原因 造成整个工程工期前松后紧 紧的时候也就太 紧 了 一天至少要干正常状态下两三天的活 在这种状态下 工程质量得不到保证就是必然了 墙体还没完全干透就开始帖墙纸 做木质墙裙 半年后发霉 起拱变形也是必然的了 卫生间地面也没有找好坡度 水总是不能自动流向地漏 墙面帖的瓷砖缝隙也不均匀等等 5 由于部分项目施工图纸变更 因甲方信息传递不及时而使与其相关联的其他专业施工图纸没有及时相应变更 造成施工中乙方不同专业之间设备及管道安装空间相互侵占而无法施工等等问题 追究原因的时候 领导或老板就要喊 怎么回事 设计院是怎么设计的 我们自己的工程师怎么没提前发现问题 监理方在做什么 等等 其实 出现的这些问题的根源在于甲方自身 本人在学校的专业是机电一体化 数控机床 没有学习过工民建 在工程筹建过程中因涉及到酒店功能布局的实现及对现场工程的监督工作 我也不得不消化着 筏板 沉降缝 后浇带 剪力墙 配筋 C50 C55 等等生硬的词语 根据对几个酒店的筹建经验总结 个人小结了一下酒店筹建工程管理中应提醒注意的几处 以供参考 一 总体工程施工计划的制定 1 根据甲方的竣工时间计划 要求土建 装修方做出详细的 切实可行的施工计划横道图 并做出奖惩约定 2 要求以下乙方 消防 给排水 强电 弱电 含楼控 安全监控 客房智能控制 会议设备 综合布线等 暖通末端安装等 根据甲方要求的竣工计划及土建 装修的施工计划做出自己的详细可行的施工计划 3 要求设备厂家 如中央空调 电梯 锅炉 水蓄冷设备 游泳池 桑拿 洗衣设备等等 做出设备安装预埋 到场 安装 调试的计划 4 由甲方召集所有乙方 统一根据其各自制作的施工计划 综合进行调整 最终制定出一份统一的工程施工时间计划表 同时附带奖惩内容 并由各相关负责人签字确认 复印分发 二 要求施工监理方制作出其施工监理工作计划表 由甲方工程部严格监督其实施情况 三 甲方工程现场管理人员的配置 1 甲方现场工程部各专业工程师需配备齐全 土建 设备安装 暖通 水电 弱电等 若不能100 地完全成专业配置 至少也得明确有某工程师兼管某一项 2 必须明确的一点 对工程质量 进度等的监督 不能全部倚靠监理公司方 要有甲方自己的人同时来操心负责该项工作 同时也对监理公司的工作进行督促 四 甲方对本公司工程现场管理人员的监督管理 因目前社会的普遍现状 乙方通过 攻关 使监理公司方 甲方部分现场工程管理人员 放松对乙方工程的监管 睁一只眼闭一只眼 所以建议采取对自身人员工作的监督管理 1 由酒店项目部总监 酒店的设计 筹备 管理方 带队进驻工地现场 对乙方施工质量 进度等等进行检查 监督 发现问题及时反馈解决 根绝乙方 甲方现场管理人员 监理公司等三方坑瀣一气的恶瘤 2 针对本公司现场管理人员及监理公司方制定详细 可行的奖惩制度并严格执行 发现问题 坚决撤换 五 甲方对乙方的协调工作 1 乙方之间就用水 用电 用提升机 临时占用堆放地等等问题与总包方之间有关配套设施费问题的协调无法达成一致时 甲方要及时参与协调 2 乙方至少定期 每周 召开一次协调会 全体乙方参加 针对在施工过程中出现的种种问题 进行协调处理 情况较紧急的 需由甲方当天现场解决 六 对于抢工期而不得不在土建未封顶时安装及装修就介入的需交叉施工项目 一定要注意土建与安装 安装与装修之间的衔接 土建部分完工 甲方 监理方 质检站验收合格 开始安装 给排水 消防