加强社区物管服务 促进社会管理创新_政协调研2.doc

加强社区物管服务 促进社会管理创新（镜湖新城公共服务中心主任 周伟）创新社会管理已被列入国家重要课题。镜湖区作为芜湖市中心城区，近年来开始积极探索社会管理体制创新工作。在区委、区政府的指导下，镜湖新城作为我区社会管理体制创新的首个试点区域，本着先试先行、边做边改的宗旨，不断探索新机制、创新新理念、推进新方法，从公共服务中心成立之初的功能性窗口服务到如今的综合性窗口服务；从单一的执法手段到联合的执法模式；从信息平台的人户查询到网上办事流程的规范办理等等，我们始终围绕着“便民、利民、安民、乐民”的理念，不断创新和完善社会管理创新机制，收到了良好的社会效果。但是我们也意识到：我们的服务对象多是需要办理低保、需要出具证明、需要资格认证等居民群众。如果谈到“安民、乐民”，提高与居民群众生活紧密相关的物业管理的服务水平，解决当下物业管理中存在的问题，推进市场化的物业管理体系建设，才是能使千家万户切身利益得到保障的重要手段。结合日常实践和专题调研，有以下几点思考：一、我区物业管理现状：我区现有物业公司20余家，资质均为三级，存在规模小、服务单一、专业人才匮乏、管理模式不科学、后劲发展不足等缺点，但其中也不乏百姓拍手称赞的物管企业。伟星置业有限公司先后开发了中西友好花园、香樟城市花园、左岸生活社区、平湖秋月等现代化的住宅小区。据了解，该公司每年投入近500万元贴补旗下物业公司的日常开支。而同样是作为房产开发公司下属物业公司的绿安物业，却一直仅依靠小区居民的物业管理费维系运作。导致了管理服务水平相对较低，百姓认同感不够高的现状。从两个物业公司的例子我们可以看出，成功的物业公司，不单单依靠居民物业费收缴比例的高低，也不完全依靠有多少如公共停车库、门面房等经营性场所的支撑，专项资金的投入才是物业企业取得成功的重要基础。目前，由于物业公司管理服务不到位，居民群众与物业公司间的矛盾频发，而百姓往往把得不到物业公司有效解决的诸多问题交给基层政府、社区解决。中心每周“两代表一委员”接访工作中，除房屋征收问题外，居民群众反映的问题基本集中在物业管理方面。如不妥善解决，势必会影响社会和谐稳定。因此，物业管理服务在社会管理中的作用显得尤为重要。二、目前物业管理中存在的一些问题： 1.物业公司“服务为先”意识不强物业公司作为企业，将“盈利”作为目标无可厚非，但是忽视了物业公司只有先投入才能后回报；只有先得到广大居民群众的认同才能在经济和社会方面获得效益，物业管理服务理念绝不是“一手交钱一手交货”。大部分物业公司进驻小区后往往是缩减经营成本，从而小区管理服务水平跟不上，小区配套设备得不到维护，小区环境日渐脏乱，导致小区业主和物业公司的矛盾冲突日益激化，最终将矛盾转嫁给基层政府、社区，成为社会稳定的重大隐患。2.物业管理自身“造血”功能不足当下的大部分物业公司，特别是老旧小区的物业公司，仅仅是依靠业主缴纳的物业管理费维持。而诸如管网清淤、绿化照明、安全防盗，甚至是日后的房屋维修，都需要大笔资金。在没有资金支撑的情况下，物业公司显得“底气不足”。最终走向居民认为公司服务不到位而不缴纳物业管理费；公司由于没有资金来源而服务停滞的“恶性循环”的局面。 3.业主委员会自身工作水平有限当物业公司管理服务过程中出现问题时，政府和部门往往采取以业委会的参与来制约物业企业的片面方法。众所周知业主委员会是小区业主实行自我管理、自我服务，并监督物业公司管理服务质量的群众性自治机构，没有专项的工作经费，成员也往往是热心于社区事业的老同志，他们对物业企业缺乏必要的市场化意识。因为自身工作水平有限，常出现如在依法罢免前一任物业公司后，选择的新的物业公司管理服务质量越来越差；把服务收费看成是选择物业公司的唯一标准等等，管理手段及能力也亟待提高。4.政府部门对物管企业监督体制不健全当下，政府在鼓励和引导专业公司有序进入物业管理市场，制定服务指导性价格，营造公平合理的市场环境等环节中发挥着重要作用。但作为物业公司年度评价的年审工作只是被当作一种行政审批事项，政府部门对于物业公司的监督体系未形成。居民找不到物业服务或不满物业管理，依旧要求基层政府、社区给予协助解决。而基层政府、社区缺乏相应的行政手段来约束、监督物业公司，只能作为第三方积极调解。最后造成百姓与物业、百姓与政府、物业与政府之间矛盾重重。5.有竞争力的物管市场没有形成从全市从事物业管理企业的现状来看，三级以上资质的物业公司寥寥无几，没有形成一个良性的竞争市场，从而制约了整个物业管理企业发展的空间。导致物业管理企业从事规模性服务的底气不足，产生了大多数物业管理企业如今勉为其难的生存局面。三、几点建议：1.针对服务意识淡漠的问题，政府相关部门要引导物业企业坚持“先服务、后收费”的原则，引入社区居民满意度作为物业企业资质定级的重要标准，建立合理的激励制度。对于管理服务能力提升的，管理服务资质提档的，政府要兑现相应的扶持政策，采取奖励的方式给予资金支持。2.针对“造血功能”不足的问题，新型大型居住小区一般均有地下车库等可用于提高物管收入的资源，但对于小型居住小区以及老旧小区，政府相关部门可将政府机关办公楼、商务楼宇等好管理、有收益的场所，交由物业公司与老旧小区“打包”管理，提高物业企业的积极性。同时，有关部门还要积极引导物业管理企业扩宽思路，从单纯的环境卫生维护、治安巡查的传统物业服务的思想中解放出来。为小区居民提供家政服务、家电维修等增值服务，丰富物业管理服务内涵，提高业主对物业企业的归属感。3.针对业委会自身水平不高的问题，政府首先应加大指导。从加强业委会章程、制度、管理理念等方面的正确引导，引导业委会人员端正品行，热心公益事业。引导他们按照物业管理市场化运作的理念，对物业管理企业进行有效监督和管理。其次是加大宣传。实践中我们了解到，物业企业、居民群众对政府关于物业管理服务内容和要求，物业公司和业主各自的职责和义务，专项资金如何使用等掌握不清、了解不透。如：对于08年后建的房屋受损时，如何申请使用房屋维修基金，减少物业公司的财政负担等问题，政府相关部门要加强政策宣传，力争达到居民群众与物业公司共赢的效果。再次是加大经费保障。从物业管理服务专项经费中，拨付一定的工作经费交由业委会管理使用，确保业委会有能力、有财力为所有业主服务。协助构建专业结构比较合理的业主委员会，可将社区内会计、法律、建筑、企业管理等方面的人才吸收到业主委员会委员中来。对不能进入业主委员会的社区专业人士可以聘请他们作为社区顾问。为了减少成本、提高资金使用效率，社居委可作为牵头单位，将区域内若干小区联合起来，共同聘请专业人士做财务顾问和法律顾问。4.针对监督体系不完善的问题，可将物业年度评价权利下放到所在区域的社居委，让社居委有话语权、评价权。对于在多个区域服务的物业企业，政府相关部门应听取其各所在服务区域的社居委意见，进行综合评价，提高社居委在物业企业监督体系中的合法地位。5.针对物业企业市场竞争力低下的问题，建议采用引入加培育的方法，政府通过加大奖惩力度，有意识的引入高资质的物业管理企业进入市场，带动和培育本地物业管理企业，形成有竞争力的市场，从而促进整个物业企业的良性发展。总之，物业管理关系千万百姓切身利益，是维护社会稳定，推进社会管理体制创新的重要内容之一。建设有利于行业发展的良性市场竞争机