房地产公司项目开发目标成本管理流程

目标成本管理流程 编制日期 审核日期 审核日期 审批日期 修订记录 日 期修订状态修改内容修改人审核人审批人 一 目的 提高公司成本管理水平 建立先进合理的目标成本管理体系 二 范围 本实施细则适用于 地产所属各项目公司 为公司所属各项 目公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范 三 职责 一 地产成本合约部与企管部负责本实施细则的制订 修改 指导 解释与检查落实 公司成本合约部负责有关具体对接 事宜 二 公司负责贯彻实施 四 方法与过程控制 一 目标成本释义 1 目标成本是公司基于市场状况 并结合公司的经营计划 根据预期售价和目标利润进行预先确定的 经过努力所要实现的成 本指标 应体现公司 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力 并形成行业成本优势 的成本管理宗旨 2 目标成本文件分为三个部分 目标成本测算表 目 标成本控制责任书 动态成本月评估 3 目标成本测算表 是反应项目的总目标成本和分项目标 成本的金额 建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线 由 各分项目标成本组成 各分项目标成本包括各专业工程造价指标及 各种费用指标 4 目标成本控制责任书 是对各项目费用的责任部门及其 主要职责的说明 包括控制内容 控制要点和手段 需要注意的已 完工程的失败教训 5 动态成本月评估报告 反映各成本项目的动态变化情况 分析原因 提出成本控制建议 二 目标成本管理原则 1 市场导向原则 目标成本管理以市场为导向 确保目标利润 的实现 2 准确严谨原则 目标成本指标应科学准确 每项来源都要有 充分依据 保证目标成本的权威性 3 事前控制原则 目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段 凡事做到事先控制为主 事中事后控制为辅 在立项 设计 施工 之前发现问题 减少无效成本 4 动态管理原则 建设项目的动态成本要及时与目标成本进行 比较并纠偏 确保建设项目总成本在目标成本控制范围内 三 目标成本科目的分类 详附件 目标成本科目分类 四 目标成本文件制订的步骤及时间要求 1 项目定位阶段 在投资分析和概念设计阶段 根据可行性研 究报告 以及开发 营销 设计 成本 工程 财务等相关部门互 动讨论确定的项目定位 完成 项目定位阶段的全成本测算 确 定各项费用的计划金额 包括设计 报建 环境配套 营销 财务 等费用 并向各费用的负责部门交底达成一致 作为各部门的工作 目标 主体建安费以设计部编制的 建设项目综合经济技术指标表 为依据 在十个工作日内完成 并根据测算基础 提出实施方案设 计阶段的成本控制目标 措施或建议 形成 方案设计阶段的成本 控制建议 以此指导实施方案的造价控制 2 实施方案阶段 实施方案确定后十个工作日内 对 项目成 本测算表 进行细化和修订 根据各相关部门的工作现状和计划 对设计 报建 营销等费用进行分析或修正 建安费的控制在主要 材料设备选型确定后 需增加主要材料设备的目标成本分析 结合 设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标 如钢筋 砼含量等 形成 施工图设计阶段的成本控制建议 作为 设计任务指导 书 的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据 3 施工图预算阶段 施工图完成后三十个工作日内 对 目标 成本测算表 全面进行细化和修订 作为最终的目标成本 并按已 完工程的经验和 公司责任成本体系 的要求 编制正式的 目标 成本控制责任书 并以此指导招标 施工 采购等业务活动中的 成本费用使用与管理 4 各阶段的成本测算的相关资料 成本测算表 目标成本控制 指导书 在定稿后即时上报公司成本合约部 相关数据录入成本管 理表格 五 目标成本测算表的编制 1 目标成本测算必须应用公司统一测算表格 并体现量价分 离的原则 2 目标成本的制订以项目的规划指标 建造标准以及各部门共 同确定的销售交楼标准为基础 目标成本测算表必须附详细的产品 建造标准及部品标准 施工图预算阶段 说明书 3 成本测算表中各成本项目的工程量 应根据已竣工的相似 工程的结算分析得出的关联系数 由项目规划的基本指标 如建筑 面积 基底面积 户数 单元等 推算得出 如按 窗地比 推算 门窗面积 按基底面积推算屋面面积 施工图预算完成后 成本测 算表 中的工程量 应是按图实际计算的结果 4 成本测算表中的单价应根据产品定位 交楼标准 图纸要 求按当地工程造价计算依据 市场行情计算得出 如是参照已结算 工程的单价 需注明参考数据的来源和依据 5 产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程 需要设计 营销 工程 成本反复沟通 标准是 满足品质要求的性价比最大 化 在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案 6 施工图预算完成后 目标成本测算表 中的材料设备 对 其品质应有准确的描述 且应与楼盘的定位相适应 能提供品牌和 图片说明为最佳 7 投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明 确时 可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总 金额 但需注明参考依据 8 各阶段的成本测算应有明显的可对比性 即后阶段的测算与 原测算不一致的地方应有充分的依据和说明 原则上偏差不应太大 六 目标成本控制责任书 的编制 1 目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件 与设计 任务管理指导书 工程管理指导书等 互相补充 共同构成项目经 营指导书内容 2 目标成本控制责任书的制定 应按照 公司责任成本管理 体系 要求 明确成本发生各阶段的控制内容 控制原则 责任部 门等 3 目标成本控制责任书 应包含以下内容 项目概况 总 规划指标 分期规划指标 工程概况 入伙时间 地价成本控制 目标 责任部门 控制手段和要点 开发前期准备费用控制 目 标 责任部门 控制指标 控制手段和要点 主体建安 社区管 网 配套设施费的控制 目标 责任部门 控制指标 控制要点 应避免的已完工程的失败教训总结 还应包括材料的供应方式及供 应商的选择要点 园林环境工程及样板间 卖场装修费用的控制 目标 责任部门 控制要点 开发间接费的控制 目标 责任部 门 控制指标 控制手段和要点 包括营销费 资本化利息 物业 费用等的控制 4 营销费的控制包括开发间接费中的 营销设施建造费 和 期间费用中的 销售费用 营销设施建造费 额度的确定及实 施过程 均需要设计 营销部门的密切配合 兼顾效果与成本的平 衡 特别是卖场和样板间装修 在总额确定后 由设计部负主要控 制责任 并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指 标之一 销售费用 应结合推盘计划 于项目定位完成后制定投 放时间和费用额度计划 5 目标成本控制责任书 由成本合约部负责编写 初稿完 成后反馈到设计 工程 营销 项目工程部 综合部 财务部等各 职能部门讨论 修改 达成一致后由各部门第一负责人签字确认 总经理签发执行 七 目标成本的执行 1 在项目实施过程中 应及时反映项目成本的动态情况 由 成本管理部每月出一份 项目动态成本月评估 包括各成本项目 的变化情况表 并说明原因 提出成本控制的建议 2 项目动态成本月评估 应包括 变更签证统计表 和 项目动态成本信息表 并作为 成本信息月报 的部分内容 3 成本部应根据合同签订情况 预算核对情况 结算编制情 况 及变更签证金额 每月编制 成本信息月报 4 如在月内出现影响成本50万元以上的重大事项 变化发生 的责任部门应及时向成本合约部提供相关资料 成本合约部及时计 算相应成本变化金额和原因 向公司总经理和分管领导汇报 5 在合同审批时 即时揭示施工合同和材料采同的合同造价 与目标造价的对比概况 反映营销广告合同 园林环境合同的额度 使用情况 设计变更和现场签证应做到一单一算 月结月清 并录 入成本管理软件 表格 6 项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时 应按照 目标成本控制责任书 对相关责任部门进行评估 并提交公司管 理层作为业绩考核的依据之一 7 工程项目结算后 应按目标成本科目分类 总结各成本项 目的造价指标和技术经济指标 并按照 成本数据库 的格式要求 录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算 结算 初步审核的依据 8 项目结算完成后 应分析项目的主要材料用量 为相似工程 的限额设计提供经验数据 八 目标成本的修订 1 施工图确定后的测算稿为最终目标成本 除规划条件 政 府政策 市场环境有重大改变外不得修订 一般改变作为正常的成 本动态变化在 项目动态成本月评估 中反映即可 2 工程施工和销售过程中 如果售价 成本发生较大变化时 对利润影响达2 应对目标成本进行修订 并报公司总经理批 准 同时上报公司成本合约部备案 附件 目标成本科目分类 目标成本科目分类 成本科目主要包含内容 一土地获得价款 1 政府地价及市政配 套费 土地出让金 土地开发费 大市政配套费 契税 土地使用费 耕地占用税 土地变更用途和超面积 补交的地价等 2 合作款项补偿合作方地价 合作项目建房转入分给合作方的 房屋成本和相应税金等 3 红线外市政设施费红线外道路 水 电 气 通讯等建造费 管线铺 设费 接口补偿费 4 拆迁补偿费地上 地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出 安 置及动迁支出 农作物补偿费 危房补偿费等 二开发前期准备费 1 勘察设计费 勘测丈量费水文 地质 文物和地基勘察费 沉降观测费 日 照测试费 拨地钉桩验线费 复线费 定线费 施 工放线费 竣工面积丈量费等 规划设计费规化费 方案招标费 规划设计模型制作费 方案 评审费 效果图设计费 总体规划设计费 设计费 施工图设计费 修改设计费 环境景观设 计费等 其他 可行性研究费 制图 晒图费 样品制作费 等 建筑研究用房材料及施工费 2 报建费 报批报建费项目报批报建费 报建时按规定向政府有关部门交 纳的报批费 交易中心手续费 人防报建费 消防配套设施费 散装水泥集资费 墙改基金 路口开设费等 规划 管理费 环境评测费 费新材料基金 或墙改专项 基金 教师住宅基金 或中小学教师住宅补贴费 拆迁管理费 招投标管理费等 增容费水 电 煤气增容费 3 三通一平费 临时道路施工用的临时道路设计 建造费用 临时用电施工用的临时用电规划设计费 临时管线铺设 改 造 迁移 临时变压器安装及拆除费用 临时用水施工用临时给排水设施设计 建造 管线铺设 改 造 迁移等费用 场地平整基础开挖前的场地平整 场地清运 旧房拆除等费 用 4 临时设施费 临时围墙围墙 围栏设计 建造 装饰费用 临时办公室租金 建造及装饰费用 临时场地占用费施工用临时占道费 临时借用空地租费 临时围板临时围板的设计 建造 装饰费用 三主体建筑工程费 1 基础造价土石方 桩基 护壁 坡 工程费 桩基咨检测费 降水 2 结构及粗装修砼框架 含独立柱基和条基等浅基础 砌体 找 平及抹灰 防水 垂直运输 脚手架 超高补贴 散水 沉降缝 伸缩缝 底层花园砌体 高层建筑 的裙楼有架空层 原则上架空层结构列入裙楼 有 转换层结构并入塔楼 3 门窗工程单元门 入户门 户内门 外墙门窗 防火门等工 程费用 4 公共部位精装修大堂 电梯厅 楼梯间 屋面 外立面及雨蓬 栏 杆等精装修费用 5 户内精装修厨房 卫生间 厅房 阳台 露台的精装修费用 四主体安装工程费 1 室内水暖气电 室内给排水 给排水自来水 排水 直饮水系统 热水系统 室内采暖地板热 电热膜 分户燃气炉 管道系统 暖气片 室内燃气 室内电气工程楼栋及单元配电箱 电表箱 户配电箱 管线敷设 灯具 开关插座 含弱电工程管盒预埋 2 设备及安装 通风空调系统空调设备及安装费用 空调管道 通风系统 电梯供货及安装 发电机供货及安装发电机供货 安装 机房降噪 消防系统含消防水 电 防排烟 水消防系统自动喷淋 主体内消火栓箱 独立的室外消火栓系 统 电消防系统烟感 温感 报警 消防广播 气体灭火系统 防排烟工程 人防设备及安装密闭门 气体过滤装置 3 弱电系统 居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗 门磁 紧急按扭 对讲系统包括可视及非可视对讲 三表远传水 电 气远程抄表 有线电视有线电视 卫星电视主体内外布线及终端插座 电话主体内外布线及终端插座 宽带网主体内外布线及终端插座 五社区管网工程费 1 室外给排水系统 室外给水系统小区内给水管道 检查井 水泵房设备 以及外接 的消火栓 雨污水系统 2 室外采暖系统 3 室外燃气系统 4 室外电气及高低压 设备 高低压配电设备及 安装 红线到配电房的高压线 高压柜 变压器 低压柜 箱式变压设备 室外强电管道及电 缆敷设 室外强电总平线路部分 室外弱电管道埋设用于电视 电话 宽带网 智能化布线的管道预埋 检查井 5 室外智能化系统 停车管理系统露天停车场管理系统 地下室或架空层停车场管理 系统 小区闭路监控摄像头 显示屏及电气系统安装 周界红外防越红外对扫 小区门禁系统 电子巡更系统 电子公告屏 六园林环境工程费 1 绿化建设费公共绿化 组团宅间绿化 一楼私家花园 小区周 边绿化 2 建筑小品雕塑 水景 环廊 假山等 3 道路 广场建造费道路广场铺设 开设路口工程及补偿费等 车行道 广场 人行道 4 围墙建造费永久围墙 围栏及大门 5 室外照明室外灯光照明工程 6 室外背景音乐 7 室外零星设施儿童游乐设施 指示牌 标识牌 示意图 垃圾桶 座椅 阳伞 七配套设施费 1 游泳池建造成本及配套资产购置 2 业主会所建造成本及配套资产购置 3 幼儿园建造成本及配套资产购置 4 学校建造成本及配套资产购置 5 网球场 6 设备用房配电房 水泵房土建及装修费 7 车站建造费建造成本及配套资产购置 8 八开发间接费 1 工程管理费 工程监理费支付给聘请的项目或工程建立单位的费用 预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制 审核费用 行政管理费直接从事项目开发的部门的人员工资 奖金 补贴 等人工及行政费 施工合同外奖金赶工奖 进度奖 工程质量监督费