昆山森隆控股集团房地产项目可行性研究报告.doc

昆山森隆控股集团房地产项目第一章 项目总论1.1 项目建设单位概况1.1.1 项目名称森隆控股房地产项目1.1.2 项目单位单位名称：昆山森隆控股集团主营业务：房地产开发；资产经营管理；资本运营；农业产业园开发与农产品加工；古典建筑，园林园艺为一体的多元化产业集团。单位地址：江苏省昆山市经济技术开发区金沙江路西侧、前进东路南侧。注册资本：4.186亿元成立日期：1990年项目联系人：刘小姐联系电话：137719507411.2 项目概况1.2.1 项目位置一、项目地块位置项目位于江苏省昆山市张浦镇京东路南北两侧、通湖路西侧、新医路东侧。昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。距离昆山市中心13.4公里，大约24分钟车程，距离上海市政府73公里，车程80分钟，距离上海虹桥机场58.8公里，车程57分钟。二、项目地情况项目用地分为南北两块，由京东路从中间隔开。北侧部分建筑计划为商住两用。南侧部分建筑为住宅用地。项目南侧地块四至：东侧为通湖路，距离通湖路中心线20米；南侧为长泰路，距离河道驳岸线5米；西侧为新医路，距离河道驳岸线7米；北侧为京东路，距离京东路中心线20米；占地99940.0平方米。项目北侧地块四至：东侧为通湖路，距离通湖路中心线20米；南侧为京东路，距离京东路中心线20米；西侧为新医路，距离河道驳岸线9米；北侧为规划金希凯用地；占地45323.0平方米。三、项目交通情况昆山地处长三角地带，具有得天独厚额交通优势：l 航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。l 港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。l 铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。l 公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；长三角地区城际轨道交通的发展目标是：建设以上海为中心，沪宁、沪杭(甬)为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区内主要城市，主要技术装备达到国际先进水平。长三角城际轨道交通列车时速250公里至300公里之间，并真正实现公交化运行。因此沪宁杭城际列车设计列车编组为初期68辆，远期12辆，列车运行最短间隔为3分钟。沪宁城际直达列车旅行时分80分钟，大站停列车旅行时分96分钟；沪杭城际直达列车旅行时分45分钟，站站停列车旅行时分60分钟以内，将大大缩短沿线城市间的时空距离。四、项目地区文化 l 拓展城市发展空间。加速建成镇区内完善的交通网络，全面拉开城市发展框架。加快“退二进三”步伐，全面改造南港集镇区，有效提升镇区形象。l 建设城市生态文化。建设富有人文精神的城市景观。加快新城区房产、高档商务酒店等商贸服务项目的推进。整合各种资源，积极探索并实施振苏地区的改造开发；加快推进丹桂园整体改造建设步伐，打造一流的休闲旅游主题公园。l 增强城市承载能力。全面提升城市服务功能，加强城市配套。五、项目周边环境生活市场：华润超市、世纪联华。学 校：张浦镇中心幼儿园、张浦中心小学、张浦中学。1.2.2 项目特点、建设内容、建设方案和建设规模本项目是森隆控股集团房地产项目住宅小区建设工程，项目规划地块用地总共145263平方米，总建筑面积36.6万平方米，其中计容积率面积为不大于2.5。项目建设内容：本项目拟在建设单位取得土地使用权的建设用地范围内建设多栋造型简洁明快，建筑色彩具有欧洲新古典主义风格，并具备鲜明时代特征的小高层普通商品住房及为整个居住小区配套的公共建筑，另外还有停车库等。其中南区是住宅楼，共3栋，每栋住宅楼的建筑面积为83000.00平方米（其中地上建筑面积为69000平方米，地下建筑面积为14000平方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施；北区是商住两用楼，共2栋，每栋商住两用楼的建筑面积为56500.00平方米（其中地上建筑面积为47000平方米，地下建筑面积为9500平方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施。项目建设规模：根据规划，项目南区：东距通湖路中心线20米，南距河道驳岸线5米，西距河道驳岸线7米，北距京东路中心线20米。南区总用地面积为99940.00平方米。项目：东距通湖路中心线20米，南距京东路中心线20米，西距河道驳岸线9米。北区总用地面积为45323.00平方米。根据建设方案，本项目拟建的建筑总面积为366134.00平方米，其中南区建筑总面积为251543.00平方米，北区建筑总面积为114591.00平方米，其中：1）南区住宅楼建筑面积为249000.00平方米，其中地上建筑面积为207000.00平方米，地下建筑面积为42000.00平方米；2）南区社区综合用房建筑面积为800.00平方米；3）南区物业管理及业委会用房建筑面积为1743.00平方米；4）北区商住两用楼建筑面积为113000.00平方米，其中地上建筑面积为94000.00平方米，地下建筑面积为19000.00平方米；5）北区社区综合用房建筑面积为800.00平方米；6）北区物业管理及业委会用房建筑面积为791.00平方米。该楼建筑设计严格执行国家有关建筑节能设计要求，优先使用科技含量高、环保节能和可持续发展的建筑技术与材料，体现节能、环保的要求。总体设计满足与周围建筑的防火间距要求、室外交通要求及城市总体规划。图1-1住宅小区效果图在节能方面：本项目除按国家公共建筑节能设计标准（GB501892005）进行节能设计外，综合利用了水资源综合利用技术，设置能源管理系统，自动化控制调节能源需求技术，雨洪利用系统等多种节能技术，通过多种节能技术的有效集成，在合理的投资范围内最大限度降低能耗。在资源综合利用方面：非承重墙体中应用了微晶二元胶凝材料作为示范工程，在地下建筑使用了再生型保温吸声材料（以粉煤灰陶粒及汽车漆渣粘接）以实现资源综合利用。各地块经济技术指标见下表：表5-1项目南区技术指标表序号项目单位数值1规划用地面积m299940.002总建筑面积m2251543.003地上建筑面积m2209543.004地下车库面积m242000.005道路、场地面积m225000.006绿地面积m244000.007绿化率%44.0%8建筑密度%19.8%9容积率2.1010机动车停车位个240010.1地上个30010.2地下个210011地下非机动车停车位个3000表5-2项目北区技术指标表序号项目单位数值1规划用地面积m245323.002总建筑面积m2114591.003地上建筑面积m295591.004地下车库面积m219000.005道路、场地面积m212000.006绿地面积m220000.007绿化率%44.1%8建筑密度%20.8%9容积率2.1110机动车停车位个125010.1地上个30010.2地下个95011地下非机动车停车位个15001.2.3 项目建设周期1、项目建设阶段的划分根据本项目建设内容和项目总体计划进度安排，可将项目的建设进程划分为前期及施工准备阶段、土建施工及设备安装阶段、室内外装修阶段、设备调试及竣工验收阶段。（1）前期及施工准备阶段具体包括项目前期立项、项目申请报告编制、取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续的办理、建筑设计招标、工程设计招标、监理及采购招标等工作内容。（2）土建施工及设备安装阶段包括土方工程、基础工程、土建工程、设备采购、安装和室外工程等工作内容。（3）室内、外装修阶段包括室内装修、室外装修等工作内容。（4）设备调试及竣工验收阶段在项目施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行全面验收，对项目的供电、采暖、给排水、消防等设施和系统进行联合调试和检验，并通过竣工验收。1、 项目建设进度安排本项目建设期为2年，2013年10月开工，2015年9月底竣工交付使用。其中：2014年3月至2014年12月，进行场地平整及土建施工建设；2015年1月至2016年9月底，进行设备安装、装修、室外工程扫尾及验收。项目进度计划如下表：项目进度计划表序号月份项目名称2013年2014年2015年10月11月12月1月2月3月4月5月6-11月12月1月2-7月8月9月1项目准备工作2可研报告编制及审批3工程地质勘察4项目规划设计及施工图设计5项目招投标6场地平整及土建施工7装修及设备安装调试8竣工验收交付使用1.2.4 项目投资及资金来源项目总投资由固定资产投资构成。本项目总投资估算约128146.90万元人民币，包括土地费、建筑安装费和预备费等。本项目全部投资由森隆控股集团有限公司自筹解决。项目总投资估算表序号项目工程量单位单价(元)投资(万元)备注一工程直接费84667.61 （一）建筑安装工程83635.61 1建筑工程366134m267856.39 1.1地上305134m2182055534.39 1.2地下61000m2202012322.00 2给排水工程366134m2802929.07 3通风工程366134m2401464.54 4配电工程366134m2501830.67 5动力照明366134m2501830.67 6弱电工程366134m21003661.34 7消防工程366134m2501830.67 8燃气工程366134m220732.27 9电梯工程60部251500（二）室外工程882.00 1绿化工程64000m280512.00 2道路工程37000m2100370.00 （三）市政配套工程1501供电接口费1项500000502供水接口费1项500000504燃气接口费1项50000050二工程建设其他费37376.3911土地使用费36902.3912建设单位管理费50财建2002394号3前期工作费用704节能专篇编制费30计价格19991283号5环境影响咨询报告编制费10206工程勘察费24计价格2002125号7工程设计费120计价格200210号 8工程监理费100计价格200210号9施工人员意外伤害险1060三预备费6102.90 四工程总投资128146.90 1.2.5 项目综合评价结论综上分析，该项目具有较好的盈利能力。投入使用时，总销售收入可达237987.10万元；利润总额83185.65万元，税后利润62389.24万元；投资利润率为64.91%；项目投资财务内部收益率（税后）为36.41%，投资回收期（税后）为2.27年。项目主要技术指标表（万元）项目数值单位备注1项目总投资128146.90 万元货币单位均为人民币，下同1.1固定资产投资128146.90 万元1.2铺底流动资金0.00 万元2资金来源2.1自筹资金128146.90 万元2.2贷款资金万元3销售收入237987.10 万元4总成本费用20704.88 万元5销售税金及附加1189.94 万元6利润总额83185.65 万元7所得税20796.41 万元8税后利润62389.24 万元9投资利润率64.91%10销售利润率34.95%11投资利税率65.84%12全部投资财务内部收益率12.1所得税后36.41%12.2所得税前45.82%13全部投资财务净现值13.1所得税后36154.36 万元13.2所得税前51779.01 万元14全部投资回收期静态14.1所得税后2.27 年含建设期14.2所得税前2.22 年含建设期因此项目从财务角度分析是可行的。项目基本具有可以接受的盈利能力和债务清偿能力，说明该项目可以抵抗一定的市场风险。本项目符合国家的产业政策，是国家鼓励发展的建筑发展项目，经济效益和社会效益显著，符合国家质量标准，所以建设本项目是切实可行的。本项目总投资规模适中，对地方经济发展将起到积极的推动作用。本项目所在地拥有稳定的电力资源和热力资源，丰富的水资源，项目所在地环境保护较好，是建设项目的较好地点。项目严格按照国家相关节能设计标准，采用节能设备，污染少，能耗低，满足国家相关节能公共建筑要求。1.3 报告编写依据该项目的设计、建设和实施主要遵循以下国家和地方的合理用能标准及节能设计规范：（一）相关法律、法规、规划和产业政策1、 中华人民共和国节约能源法（修订）；2、 中华人民共和国可再生能源法；3、 中华人民共和国电力法（修订）；4、 中华人民共和国建筑法；5、 中华人民共和国计量法；6、 国务院关于加强节能工作的决定（国务院令28号）；7、 节能中长期专项规划（国家发改委发改环资20042505号）；8、 节约用电管理办法（国家经贸委国家发展计划委20001256号）；9、 建设工程质量管理条例（国务院令279号）；10、 建设工程勘察设计管理条例（国务院令293号）；11、 民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）；12、 中华人民共和国进口计量器具监督管理办法（1989年10月11日国务院批准）；13、 能源效率标识管理办法（国家发改委、国家质检总局2004年17号令）；（二）建筑类相关标准及规范1、 绿色建筑技术导则（建科2005199号）；2、 全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（2007年）；3、 外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004；4、 建筑给水及采暖工程质量验收规范GB50242-2002；5、 建筑给水排水设计规范GB50015-2003；6、 用水器具节水技术条件DB11/343-2006；7、 节水型生活用水器具CJ164-1999；8、 节水型产品技术条件与管理通则GB/T18870-2002；9、 清水离心泵能效限定值及节能评价值GB19762-2005；10、 民用建筑热工设计规范GB50176-93；11、 空调通风系统运行管理规范GB50365-2005；12、 采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003；13、 城市热力网设计规范CJJ34-2002；14、 城镇燃气设计规范GB50028-2006；15、 民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；16、 建筑照明设计标准GB50034-2004；17、 建筑采光设计标准GB/T50033-2001；18、 绿色照明工程技术规程DBJ01-607-2001；19、 管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值GB17896-1999；20、 中小型三相异步电动机能效限定值及能效等级GB18613-2006；21、 三相配电变压器能效限定值及节能评价值GB20052-2006；22、 普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级GB19043-2003；23、 普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级GB19044-2003；24、 金属卤化物灯用镇流器能效限定值及能效等级GB20053-2006；25、 金属卤化物灯能效限定值及能效等级GB20054-2006；26、 单端荧光灯能效限定值及节能评价值GB19415-2003；27、 高压钠灯能效限定值及能效等级GB19573-2004；28、 高压钠灯用镇流器能效限定值及节能评价值GB19574-2004；29、 设备及管道保温保冷技术通则GB04272-92；30、 设备及管道保温设计导则GB08175-1987；31、 设备及管道保冷技术通则GB/T11790-1996；32、 设备及管道保冷设计导则GB/T15586-1995；33、 设备及管道保温效果的测试与评价GB08174-1987；34、 设备及管道保冷效果的测试与评价GB/T16617-1996；35、 用能单位能源计量器具配备和管理通则GB17167-2006。42第2章 项目背景及建设的必要性2.1 项目背景2.1.1 昆山市城市发展规划与重点发展区域（1）张浦镇处于昆山市南部正处于生活新镇片区昆山市城市总体规划（20022020）提出了“片区发展”、“市域即城市”、“大区域联动”三个新理念。确立城市的性质为：长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有江南水乡特色的生态园林城市。中心城区呈“一体两翼”多中心的布局结构。“一体”即中心组团；“两翼”即东部城市副中心和西部城市副中心。而西部副中心将是昆山市在未来几年内开发建设的重点区域。建设重点是依托城市西部副中心逐步带动西部居住组团的建设；完成老城区“退二进三”的土地置换；依托城市东部副中心带动东部产业和居住组团的建设。根据以上规划，西部副中心核心区将被打造成为基础设施完善、服务设施齐备，公共交通便捷、生态环境优美，全面展示昆山国际化新形象的综合服务型区域。其建设不仅能够极大带动昆山西部地区的发展，同时也能进一步完善中心城区的整体功能。未来将形成大的功能片区：中心城片区为昆山市之市区，功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了 政、住居、文化、教育、工作、主要产业发展等功能。阳澄湖休闲片区主要功能在休闲旅游，结合大闸蟹餐饮、高尔夫球、渡假、商务会议等多样化活动，其余则维持小镇风貌、农田及水源保护功能 。东北向货运轴片区主要功能系提供经济技术开发区东北轴向之货运运输走廊，利用公路接苏通大桥往苏北、华北或由公路至太仓港利用长江水路运输。东向运输廊片区产业主要有加工分装、仓储物流、并结合安亭地区发展汽车机械零件产业，惟陆家及花桥同时可结合大专学校与新社区开发。 生活新镇片区位置居于南北向之长江路及东西向之机场路十字交叉口，功能定位在生活新镇，可提供中心城区、郊区化人口居住或苏州工业园区及经济开发区就业人口之卫星城镇。（2）昆山市城乡一体化发展战略“大城市、现代化、可持续”的总体要求。按照“大城市、现代化、可持续”的总体要求，昆山市将深入实施城乡一体化发展战略，优化城市空间格局，推进基础设施现代化和生态宜居城市建设，加快形成现代化新兴大城市格局，为到2030年建成现代化大城市打基础。加快形成“核心城区-东部新城-西部新城-南部新城-北部新城-花桥新城”一核五副的城市发展新格局。统筹城乡基础设施建设，形成大城市格局的基础设施体系。顺应城市建设由高速公路时代向轨道交通时代转变的大势，大手笔推进大交通建设，加快构建以“三环四轨五高”为重点，纵横贯通、内畅外联、安全高效的立体式、快捷化现代城市交通支撑体系。根据总体规划确立的区域发展战略，利用沿沪区位优势，充分接轨上海173 工程，设立沿沪产业带（沿沪片区）。沿沪产业带规划面积约170平方公里，规划将片区功能定为花桥江苏国际商务区为依托发展商贸物流等产业，同时发展以高新技术为主的现代制造业。城市西部副中心的设立，是昆山市政府提出的最新规划，是完善城市功能，保护和营造良好的城市生态环境，拓展生活空间，疏解老城区人口压力，推动中心城区可持续发展的重大举措。西部副中心控制规划面积约22万平方公里，整体搬迁原玉山民政开发区，规划成人口相对集中，以中、高档住宅区为主体，以马鞍山生态大道、前进西路、江浦路等主要道路为骨架，体育中心、森林公园、大学科教基地、商业街等功能设施完善的新城区。2.1.2 项目处于三角经济区，升值潜力无限昆山是长三角城市群中核心的制造业基地城市之一，随着长三角城市群的整体腾飞，昆山城市的价值将随之获得成倍的增长。随着资本及产业的大量流入，昆山外来人口逐年增加，新昆山人成为房地产交易市场的主流，随着外来人口的逐年增加，这一点在未来会更加明显。昆山张浦镇地处长江积极三角区具有优势：交通方便，20分到达上海、20分钟到达苏州的独享天生区位优势，使之成为了上海-苏州线上的产业节点城市。自身以电子信息、精密机械、精细化工、民生用品等低消耗、高产出的“亲民”产业为主导产业，为昆山的城市经济提供了长远、稳定的发展平台。从城市定位上来看昆山的定位是工商业城市，特色是制造业基地。差异化、个性化的城市定位打造了长三角区域内不可复制的“昆山模式”。“五横四纵”的城市路网规划使昆山的路网交通四通八达，为其集约化产业流通提供了良好平台。京沪高速铁、沪宁城际铁路、轨道交通、公路交通形成了庞大的现代城市交通网，使昆山的城市内外部交通连接畅通无阻。同时也推进了高端人士、资金流、物流、信息流在昆山聚集。增强了购买力。 “融入上海、与苏州共同完成城市产业转型”的外部城市关系定位使昆山未来在长三角区域的立意充满想象空间。2.1.3 上海房价过高，大量外地置业需求涌入。上海是中国的一个大都市，是中国的经济贸易中心。上海的房价也受人瞩目，上海的房价在一定程度上表明了中国现阶段高级城市中的生活水平。上海商品住房的销售价格2010年以来一直维持在高位。尽管2010年以来采取了一些调控措施，由于这些措施的效应尚需一定时间，短期内局部地区商品住房价格持续上涨的情况仍将存在，但由于下一步政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨的幅度将趋于平缓2012年7月上海商品房市场新增供应97.69万平方米，环比减少10.4%，和去年同期相比减少23.2%。2012年7月成交商品房面积113.61万平方米，环比下降8.9%，同比减少2%。2012年7月份上海商品房成交均价22672元/平方米，环比下跌1.9%，同比上涨10%。图2-1：2011年7月-2012年7月上海商品房供求走势 从上边可以看出上海房价稳定在20000万左右，这样的房价对于生活在上海的低收入人群是难以承受的。昆山的优势在地理位置，昆山距离上海开车仅仅需要一个小时。作为上海后花园，越来越多的人选择在上海工作到昆山安家。2.2 建设的必要性2.2.1 项目符合昆山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要按照“大城市、现代化、可持续”的总体要求，深入实施城乡一体化发展战略，优化城市空间格局，推进基础设施现代化和生态宜居城市建设，加快形成现代化新兴大城市格局，为到2030年建成现代化大城市打下坚实基础。根据现代产业发展布局，注重新城市、新产业、新人才融合发展，推动城市功能与产业功能、社会功能与经济功能、生活功能与生态功能同步规划、协调发展。加快形成“核心城区东部新城西部新城南部新城北部新城花桥新城”一核五副的城市发展新格局，形成“中心城区（核心区和功能区）特色镇新型社区自然村落”四层五级市域城市体系。2.2.2 张浦镇正处于昆山市规划的南部生活新镇片区为了能更好的服务融入长三角经济区，昆山市城市总体规划（20022020）提出了“片区发展”、“市域即城市”、“大区域联动”三个新理念，统筹区域基础设施建设，整合市域城镇和产业空间，突出前瞻性、战略性、综合性。根据以上规划，西部副中心核心区将被打造成为基础设施完善、服务设施齐备，公共交通便捷、生态环境优美，全面展示昆山国际化新形象的综合服务型区域。其建设不仅能够极大带动昆山西部地区的发展，同时也能进一步完善中心城区的整体功能。未来将形成七大功能片区。生活新镇片区位置居于南北向之长江路及东西向之机场路十字交叉口，功能定位在生活新镇，可提供中心城区、郊区化人口居住或苏州工业园区及经济开发区就业人口之卫星城镇。2.2.3 项目户型可以满足各类客户的需求项目户型从一房至三房不等，全面满足了各类客户的需求。一房一厅51平方米至57平方米，均设有独立的厨房及阳台，采光通风极佳。二房二厅83平方米至90平方米，有经济型两房及豪华型两房，满足不同人群的需求，户型方正实用。三房二厅90平方米至118平方米，户型方方正正，南北通透。第3章 市场分析3.1 全国房地产行业市场运行情况2012年，全国房地产市场继续保持回落态势，房地产主要指标均出现回落迹象，个别指标甚至出现负增长，全国房价涨幅出现明显回落，半数城市房价同比出现负增长，但下半年以来，房价环比出现上涨迹象。 一、政策影响分析 2012年，房地产调控政策整体延续了2011年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。 从政策出台情况看，中央层面多次强调坚持房地产调控不动摇，不让调控出现反复，进一步巩固调控成果。但从地方层面来看，地方政府一直在尝试通过各种手段来为楼市调控“松绑”。支持刚性需求、抑制投机性需求是房地产调控政策的主旋律。7月份，国务院再次派出督查组对各地房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，凸显了中央政府对房地产调控工作的重视。12月份，中央经济工作会议强调，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造。 从政策效果看，随着有关调控措施的继续实施，投机投资性购房需求得到有效遏制，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格涨幅明显放缓，多数城市房价出现绝对下降，保障性安居工程建设快速推进。但是，房地产市场调控依然处于关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，下半年房价出现上涨苗头，四季度房屋销售出现较快增长，深层次的矛盾依然较为突出；保障性安居工程建设进展不平衡，工程质量、分配管理等方面还有待加强。调控政策一旦放松，房价将会迎来报复性上涨。 展望未来楼市政策走向，预计中央政府抑制不合理住房需求的大方向不会变化，房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。预计房产税明年将会扩大试点，通过房产税来稳定房地产市场将成为政府房地产调控的又一重要手段。 二、2012年全国房地产市场运行情况 1房地产开发投资保持平稳回落 2012年1-11月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%；增幅比上年同期回落13.2个百分点，与上月增幅相比上升1.3个百分点。分类型看，其中，商品住宅完成投资44607亿元，增长11.9%，增幅与上年同期相比回落20.9个百分点。 图3-1：2002年-2012年房地产开发投资完成额2. 房地产开发资金来源增速逐月回升 随着稳增长在宏观调控中的地位上升，货币政策有所微调，全国房地产开发资金来源增速自今年4月份起逐月回升。2012年1-11月，全国房地产开发企业本年资金来源85802亿元，同比增长14.1%。其中，国内贷款增长最快，增长16.1%；利用外资增速最慢，下降51.5%。 3新开工面积出现负增长，但4季度出现回升迹象 2012年1-11月，全国商品房新开工面积为16.2亿平方米，下降7.2%，与上年同期相比，增速回落27.7个百分点。其中，商品住宅新开工面积为11.99万平方米，下降11.1%。自2011年4季度起，新开工面积出现回升迹象。 图3-2：2002年-2012年商品房开工面积增长情况4.房屋销售增速保持小幅回落态势 2012年1-11月，全国商品房累计销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，增幅同比回落6.1个百分点，与2011年全年相比回落2.5个百分点。其中，商品住宅实现销售面积81500万平方米，同比增长2.3%，同比回落5.2个百分点。从各地区情况来看，北京、贵州、辽宁、福建、山西等省市销售增长较快，而内蒙古、青海、河北、山东等省份则出现较大幅度下降。 图3-3：2002年-2012年商品房销售面积及增长情况5房价涨幅小幅回落，价格上涨势头得到遏制 从70个大中城市住宅销售价格指数上看，价格指数呈现出“先降后升”的特征，上半年房价指数出现明显下降，下半年房价环比出现上涨势头。 从环比价格指数看，1-5月70个大中城市整体保持下降态势，各月均有超过半数城市房价环比出现下跌。自6月份起，房价环比指数出现明显上升，6-11月各月房价环比出现下跌的城市个数跌至半数以下，上涨城市个数有所增加。 从同比价格指数看，1月份70个大中城市商品住宅价格平均涨幅为1.4%，6月份降到谷底，下跌1.4%，随后降幅逐月缩小，到11月份降幅缩小到下跌0.6%。从同比下跌的城市个数来看，自3月份起，70个大中城市中超过半数城市房价同比出现下跌。 2012年各月新建商品住宅价格指数涨跌变化情况 三、2013年房地产市场走势预测通过对1998年1月-2012年11月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2012年全年和2013年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。 2012年全年，房地产维持低位运行，房屋新开工面积、销售面积、土地购置面积出现负增长，其余指标保持正增长，但增幅明显回落。 2013年，如果中央政府继续坚持当前的房地产调控政策不动摇，预计全国房地产市场将出现回升态势。房地产开发投资、资金来源、新开工面积、销售等指标增速加快，房屋竣工面积和土地购置面积出现小幅下降，房屋销售价格上涨。 2013年房地产主要指标预测情况 单位：亿元、万平方米、% 房地产开发投资增幅回升：2012年全年，固定资产投资完成额达到36.31万亿元，增长20.1%，增速较2011年回落5.2个百分点。其中房地产开发投资完成7.13万亿元，增长15.4%，增幅同比回落12.7个百分点；商品住宅投资完成4.96万亿元，增长11.9%，增幅同比回落18.4个百分点。 2013年，预计城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将有所回升。其中，固定资产投资（不含农户）完成44.66万亿，增长23.0%；房地产开发投资完成8.6万亿，增长20.0%；商品住宅投资完成6.33万亿，增长27.5%。 房地产开发资金来源增速明显增加：预计2012年全年，房地产开发资金来源达到96383亿元，同比增长12.5%，同比增幅回落5.0个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅低2.9个百分点。 2013年，房地产开发资金来源预计达11.61万亿元，增长20.4%，增速与上年相比有明显增加。 新开工面积增长较快，竣工面积出现负增长： 2012年，预计全年商品房新开工面积达17.95亿平方米，下降6.1%，其中商品住宅新开工面积13.39万平方米，回落9.0%。商品房竣工面积将达到9.68亿平方米，同比增长4.5%；商品住宅竣工面积7.91万平方米，同比增长6.5%。 2013年，预计全年商品房新开工面积将达到23.42亿平方米，同比增长30.5%；商品住宅新开工面积16.47亿平方米，同比增长23.0%。商品房竣工面积将达到9.61万平方米，同比小幅回落0.7%；商品住宅竣工面积7.95万平方米，同比增长0.5%。与2012年相比，竣工面积增增速处于较低水平。 销售形势好转，销售面积增幅出现两位数增长：预计2012年全年全国商品房销售面积实现10.73亿平方米，下降1.9%。其中，商品住宅实现销售面积9.58亿平方米，下降0.7%。 2013年，预计房地产销售形势会明显好转，预计2013年全年商品房和商品住宅销售面积分别实现12.39亿平方米和11.04亿平方米，分别增长15.4%和15.2%。 3.2 2011年昆山市房地产行业市场分析3.2.1 昆山房地产市场综述1、量大幅下滑，市场数度受挫2011年限购令、限价、限贷、加息等一系列刺激政策陆续收紧的影响，受房市整体大环境影响，楼市交易阴晴不定。连环政策的袭击着实让开发商措手不及，纷纷选择降价出售。抛开1月份，2月份因为传统春节的原因，成交量平淡应在清理之中。从3月份开始的上半年表现平平，下半年中的“金九银十”与往年相比，都名不副实。除了8月份的小幅回升，下半年月均成交量不足2500套，成交量一度受挫。持续严厉的调控政策组合拳使得住宅不再是房地产市场的主角，商业地产俨然由过去的“陪嫁的丫头”成为现在的“抢手的新娘”，昆山商业地产自然也乘风蜕变而崛起。 2011年昆山开发商实际开盘率仅为65%，与预期相差甚远。开发商动作明显放缓。众房企纷纷厉兵秣马，大量楼盘盘纷纷展开强大营销攻势，其中有打亲情牌的世贸集团的“社区冬日温馨家庭节”，这次活动上将“家”的含义诠释的淋漓尽致，对业主起到了非常好的效果！还有楼盘甚至利用“明星效应”来宣传，但效果不佳。11年下半年开始，降价潮已充斥整个房地产市场。昆山也不例外，各大开发商纷纷以各种优惠形势或直接折扣降价来吸引客户购房。年末，开发商降价更为明显，主要是为了促进销售，回笼资金运转。 2、严峻、发展失衡、刚需受限宏观面，调控政策持续高压。楼市拐点已然到来，市场预期受此影响，观望情绪浓重。此外，加息等一系列举措，企业资金链面临深度考验。其次，成交量存在隐忧。昆山市场存在成交严重失衡状态，各区成交量差异较大。开发区从去年开始，迅速崛起，至今已经成为昆山商品房成交量的最主要贡献者，相比开发区的强劲增长，昆山其他区域则波澜不惊。如果开发区成交量下滑，短时间内难以有其他区域可以作为支撑，昆山楼市至少在数据面上将再度深跌，此种情况已经在花桥的身上得到过验证。第三，刚需成为市场主力。从近期楼盘表现来看，标榜高端的项目开盘效果不算理想，反而是以高性价比和较低价位的刚需楼盘受到市场追捧，这也延续了2010年得趋势。随着改善性和投资性住房需求受到压制，市场主力已经变成刚需。而今年楼市的新增量却主要集中在了价位较高的项目，低价位楼盘新增量有限，这在很大程度上抑制了刚需的释放。第四，热点板块轮转。昆山成交热点板块主要集中在花桥、玉山、周市等传统热点板块，而千灯作为新兴的土地崛起板块，预计将在未来成为市场又一主要活跃板块。土地市场亦主要集中在这些区域。其他各镇市场一般，潜力有限。 3、府规划带来直接利好今年是昆山“十二五”的开局之年，在这五年里，昆山将在全国范围内率先实现现代化。此外，昆山的城市化建设也将进入“大城市”建设的阶段，城乡差距基本消除。伴随着这个过程，昆山的房地产市场必将在其中扮演重要角色。就昆山区域市场来看，乡镇区域在2010年的表现可圈可点，整体呈升温趋势，2011年仍将继续延续这种势头。千灯作为昆山的沿沪产业园，社会经济基础雄厚，市场内部购买力较强。更由于其紧邻上海的地理优势，市场升温将不久到来。周市搭上昆山商贸城建设和北部副中心建设的双重契机，房地产市场发展值得关注。除乡镇区域之外，传统强势区域的花桥可能会在来年焕发新机。随着虹桥映像、国基城邦、中宇项目、城开项目、都会新峰等项目的增推或是新开，花桥市场的供应将会明显增大。随着11号线花桥延伸段进入正式建设、各项生活配套的逐步完善，花桥楼市已经完成由以价取胜到以质取胜的转变，市场潜力将得到进一步的体现。开发区在经历了2010年的大红大紫之后，2011年的热度依然不减。随着昆山轨道1号线的公布，开发区城东板块再度成为热点；开发区城南板块，土地资源稀缺，在去年年底时又拍出天价地块。加之坐拥绝佳的交通配套优势，城南的高端物业在未来会有长足发展。3.2.2 宏观经济对房地产市场的影响1. 城市经济环境分析（1）国民生产总值（GDP）昆山国民经济保持平稳增长，年平均增长高达22%，远高于江苏省的增长率。2010年全市地区生产总值达到2530亿元，按可比价计算，比上年增长20%。图：3-4 2011年昆山市GDP和增速（2）人均GDP和人均可支配收入昆山的GDP和人均GDP均居苏州县级城市之首，尤其是人均GDP高出其它市较多。昆山2010年人均GDP（按户籍人口计算）超过30000元，按常住人口计算的人均地区生产总值达14.45万元（按现行汇率折2.18万美元），位居全国各县（市）之首。2011年昆山人均GDP超过23000美元。城市2010年GDP（亿元）人口数（户籍人口）人均GDP（元）昆山21007130417张家港16009017817江阴市200012016626太仓市7304715672常熟市145210513763吴江市10038511800随着昆山市经济的快速增长，人民生活水平也相应提高，人均可支配收入逐年稳步增长。2011年昆山人均可支配收入超过3000美元，居民购买力强。图：3-5 2010年昆山市GDP和增速（3）财政收入状况昆山财政收入持续大幅度增长，综合实力强。图：3-6 2010年昆山市财政收入及增速2. 房地产市场宏观环境分析（1）房地产投资开发昆山房地产投资持续高速增长，并在04年出现拐点而急剧增加。05和06年是政策调控年，因此房地产开发投资额有所下降。之后的07年和08年上半年楼市火爆，房地产开发投资额亦有所上升。2010年昆山房地产开发投资200.60亿元，比上年增长29.3%，已连续3年保持近30%的增长率。房地产投资的加大，在市场的发展的同时，也预示着未来几年的市场竞争的局势将更为严峻。图：3-7 历年昆山市房地产投资额（2）房地产开/竣工情况昆山商品房施工面积基本显现一个持续上升的趋势，08年更是创下了新高。商品房竣工面积03至06年持续上升，07、08两年都在下降，08年受到金融危机影响，放慢了工程进度，只相当于05年前的水平。2010全年商品房竣工面积408.65万平方米，比上年下降4.4%。图3-8：历年昆山市商品房竣工面积（3）昆山商品房销售昆山商品房销售受宏观面影响较为显著，自2003年以来在各方面呈现发展的趋势，到2007年达到一个高峰后，受到金融风暴的影响，于2008年呈现明显的下降；09年在政策刺激下市场呈现报复性反弹，商品房销售出现历史新高，10年回归到历史正常水平。图3-9： 历年昆山市商品房销售情况（4）昆山房地产市场总体特征特征一：外地客户占有重要比重。昆山房地产市场在经过2009年的迅猛发展之后，量价都达到一个新的高度。但是作为长三角区域的价格洼地，依然吸引了大量投资性购房者的涌入。另外，随着沪宁高铁的开通及上海昆山城际地铁的规划的实施，昆山已经成为上海市场刚性外溢选择的第一站。特征二：大型开发商大规模进入昆山市场。随着全国型房企浙江绿城地产进驻昆山后，嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等大型房地产企业已先后在昆山投资建设大型楼盘，销售业绩不错，华润、万科、华侨城绿城地产等著名开发商也在近两年近日入驻昆山，后续昆山房地产行业竞争将愈发激烈。特征三：市场分化加剧。昆山作为上海后花园，原住宅市场主要是普通住宅市场及风景资源。如阳澄湖、淀山湖区域的旅游度假类产品。随着外地开发商的进入，原普通住宅市场出现豪宅与普通住宅的分化。一些城市中心核心地段开始有大平层、高端精装修产品，如华润昆玉九里。（5）2011年昆山房地产政策及其影响昆山特殊政策：2011年初，昆山曾风传限购，引起抢购一片，然而时至年尾，低调的昆山最终未加入限购令名单。未限购的昆山，相对上海存在政策与价格优势，致使上海客群涌向昆山，沪上客群昆山购房蔚然壮观，然而随全国房价的下跌，昆山价格优势减弱，同时随着信贷及调控政策持续加码，昆山市场道阻且艰。昆山主要受