房地产评估培训课件

房地产评估 第一节房地产评估概述 第二节房地产价格 第三节房地产评估的成本法 第四节房地产评估的收益法 第五节房地产评估的市场法 第六节房地产评估的剩余法 第一节房地产评估概述 一 房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性 一 土地特性1 土地的自然特性 1 数量的有限性 供给缺乏弹性 3 效用的持久性 2 位置的不可移动性 价格具上升趋势 4 效用的差异性 不可替代性 2 土地的经济特性 1 用途的多样性 2 供给的稀缺性 某一地区某种用途的土地供不应求 广西土地面积共2367万公顷 占全国面积的3 47 2001年底广西人口为4788万人 人均占有土地面积0 50公顷 低于全国人均占有土地0 74公顷的水平 人多地少 是广西土地资源的显著特点 3 经济地理位置的可变性 4 可垄断性 二 房地产的特性1 位置固定性 不动产 2 使用长期性3 投资大量性4 保值增值性5 受政策面因素影响较大 三 房地产市场的特征 1 房地产市场的地区性与不完善性2 交易的复杂性3 房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 供给弹性小于需求弹性 二 房地产评估的原则 依法强制拆除违章建筑的现场 抢建中的违章建筑 1 合法原则 2 最佳使用原则 3 房地综合考虑原则 建筑物的用途要与土地的性质相匹配 均价3700 4 区域及地段原则 永凯 春晖 均价8000 第二节房地产价格在我国 地价是指土地使用权价格 而房价一般是指所有权价格 一 房地产价格的特性 一 土地价格 1 地价是地租的资本化 非劳动产物 2 地价呈不断增长趋势3 地价与土地用途相关 受政策影响 4 地价具有个别性 二 建筑物价格 成本 利润 三 房地产价格 地价 建筑物价格 二 我国土地权属类型与土地使用权价格体系 一 我国土地权属类型我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度 土地使用权可拥有和转让 不能直接出让其使用权 需由国家征用后 再出让 招标 拍卖 挂牌 协议 注 GC2006 18地块整体出让 二 我国土地使用权价格体系 1 基准地价城镇大面积土地的平均地价2 标定地价在基准地价基础上 确定的具体宗地在一定使用年期内的价格 3 出让底价待出让宗地在某个时点的最低价 4 转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁 5 其他价格上述1 3属土地一级市场价格 由政府垄断定价 4 5属土地二级市场价格 由市场竞争决定价格 1 一级地边界北起湘桂铁路线 往南经友爱南路 人民东路 民主路 共和路 东葛路 南环路 新民路 七星路 古城路至星湖路西段 南沿七星路南侧经保爱路 中山路 临江路至邕江 西起邕江 沿解放路往北 经华强路 中华路至南宁火车站 二 房地产价格分类 一 土地价格 建筑物价格 房地产价格 二 总价格 单位价格 楼面地价楼面地价 土地总价格 建筑总面积楼面地价 土地单价 容积率 建筑总面积 土地总面积 例题投资者面对甲 乙两幅土地 甲地的容积率为5 单价为1000元 平方米 乙地的容积率为3 单价为800元 平方米 假使两幅土地的其他条件相同 问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济 三 影响房地产价格的因素 一 一般因素1 社会因素 人口 家庭规模 投机心理等等 2 经济因素3 政策因素4 其他 二 区域因素1 商业繁华度2 道路通达度3 交通便捷度4 设施完善度5 环境质量状况 对于不同性质的区域 以上因素的影响程度会略有区别 三 个别因素 影响具体一宗房地产价格的因素1 影响土地价格的个别因素区位 面积 临街宽度深度 地块形状 地形 地质 地势容积率 使用年限 2 影响建筑物价格的个别因素地段 楼层 朝向 面积 户型 装修 结构 材料 设计 设备设施 施工质量 周围环境 配套项目 砖混结构 墙体是主要承重构件 要求布置均匀 具有一定厚度 窗间墙要有一定宽度 适用于 普通低层 多层住宅 框架结构 以柱 梁 板为承重骨架 墙体只起围护作用 适用于 使用荷载较大 振动较强 设备管道较多的多层厂房要求有较大空间的工业 民用建筑 如实验楼 大型商店 办公楼 多高层旅馆 住宅等 单层排架结构 以柱和屋架为承重骨架 适用于 要求有一个大空间的工业厂房 仓库 体育馆 影剧院 展览馆 火车站大厅等 剪力墙结构以现浇或预制钢筋混凝土墙体承重 具有很强的抗压 抗剪能力 但由于墙间距较小 房间布置不够灵活 适用于高层住宅楼 公寓 改进 框架剪力墙结构 筒式结构 空间结构 结构受力不受平面约束 综合考虑三维空间受力状态 刚度大 整体性强 稳定性好 有良好的抗震性能 适用于大跨度的文艺演出和体育场馆 简易结构 多用于临时建筑 膜结构 又叫张拉膜结构 是以建筑织物 即膜材料为张拉主体 与支撑构件或拉索共同组成的结构体系 它以其新颖独特的建筑造型 良好的受力特点 成为大跨度空间结构的主要形式之一 唐山大地震中房屋倒塌的图片 第三节房地产评估的成本法 一 基本公式评估值 重新购建价格 贬值额 建筑物折旧 土地使用权摊销 1 设计落后2 房屋功能与土地不协调3 功能过剩 经济性贬值 经营用房地产 二 适用范围1 公益性房地产 2 新建房地产 3 单纯评估建筑物价值 三 新开发土地评估新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发费 投资利息 税费 开发利润 土地增值收益 一 估算取得待开发土地的成本1 从农村取得土地 1 征地费用 土地补偿费 安置补助费及地上附着物和青苗补偿费 2 支付给政府的土地使用权出让金 2 从城镇取得土地 1 向原土地使用者支付的拆迁安置费用 该房建造于1997年 建筑面积779 81平方米 当时的建造成本为120万元 补偿价为1200万元 2 支付给政府的土地使用权出让金 二 估算土地开发成本1 基础设施建设费 通上水 通下水 通电 通讯 通气 通热 通路 2 公共配套设施建设费3 小区配套设施建设费 1 无论是自有资金 还是借入资金均应计算利息 2 计息基数 土地取得成本 土地开发成本3 分别计算土地取得费与开发费的利息 三 估算投资利息 均匀投入的开发费 以投入总额按投入时间的一半计息 四 估算税费 包括取得过程和开发 销售过程 耕地占用税 新菜地开发基金 城镇土地使用税 契税 印花税 营业税 城建税 土地增值税 教育附加费 营销费 手续费 地产成地方政府第二财政 五 估算投资利润 利润率 基数基数可以是 土地取得费 土地开发费 也可以是开发后土地的地价 取决于所用利润率的内涵 六 土地增值收益的确定 一 五 之和 土地增值收益率 10 25 例题1 某地块面积为80 000平方米 是通过城镇土地出让而取得的 出让金为20万元 亩 拆迁费30万元 亩 开发费3亿元 平方公里 其他费用 包括税费 5万元 亩 土地开发周期为两年 第一年投入开发费占总开发费的40 目前市场上地产开发的投资报酬率为10 银行贷款利率为6 试评估该土地经开发后的价格 1 估算土地取得成本土地取得成本 出让金 拆迁费 20 30 50万元 亩 750元 平方米2 估算土地开发成本土地开发成本 开发费 其他费用 3亿元 平方公里 5万元 亩 300元 平方米 75元 平方米 375元 平方米 3 估算投资利息假定土地取得成本一次性投入 计息期为两年 土地开发成本分阶段均匀投入 则 投资利息 750 1 6 2 1 375 40 1 6 1 5 1 375 60 1 6 0 5 1 92 70 13 70 6 65 113 05元 平方米4 估算开发利润开发利润 750 375 10 112 5元 平方米5 计算土地价格土地单价 750 375 113 05 112 5 1 350 55元 平方米土地总价 1 350 55 80 000 108 044 000元即该地块经开发后的价格为108 044 000元 四 新建房地产评估 新建房地产价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润 1 勘查设计和前期工程费2 基础设施建设费3 建筑安装工程费4 公共设施建设费5 开发过程的税费 一 建筑物建造成本 管理费用 项目应分摊的公司管理费用 五 旧房地产评估 旧建筑物价格 建筑物的重置成本 建筑物损耗 一 估算重置成本 可采用房地分估的方式1 土地的重置成本可采用市场法 因为成本法较适合新开发的土地 2 建筑物的重置成本 1 直接法 p 133 重编预算法 2 间接法 类比调整法 指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中 寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价 以此为基础 经适当修正后求取重新建造价格 二 估算损耗 1 估算土地的损耗土地损耗率 已使用年限 法定使用年限2 估算建筑物的损耗 1 耐用年限法 使用年限法 如果在耐用年限内每年的折旧额相等 则建筑物每年的折旧为 例2 某建筑物建筑面积为320m2 重置价为2500元 m2 耐用年限为40年 已使用7年 残值率为4 试用耐用年限法估算其现值 年折旧额 2500 320 1 4 40 19200V 800000 19200 7 665600 元 非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构 60年 0 砖混结构一等 50年 2 砖混结构二等 50年 2 砖木结构一等 40年 6 砖木结构二等 40年 4 砖木结构三等 40年 3 简易结构 10年 0 2 打分法 观察法 成新率 结构部分合计得分 G 装修部分合计得分 S 设备部分合计得分 B不同结构类型房屋成新率评分修正系数库 例题3某钢筋混凝土5层框架楼房 经评估人员现场打分 结构部分80分 装修部分70分 设备部分60分 再经查表得出修正系数C 0 75 S 0 12 B 0 13 成新率 80 0 75 70 0 12 60 0 13 100 100 76 2 例题4某套住宅重新建造价为300000元 经对其结构 装修和设备三大部分的各具体项目观察 确定其成新率为80 但该住宅厅小且暗 厨房和卫生间均小 光线亦不足 经分析和估测 决定在成新率的基础作10 的减价修正 V 300000 80 1 10 300000 72 216000 元 第四节房地产评估的收益法 一 基本思路及步骤无限期 房地产价格 纯收益 折现率 1 有限期 2 二 适用范围有收益的房地产 不适宜公益性房地产 二 折现率 资本化率 还原率 空置等造成的收入损失 三 各参数的估算 一 净收益 1 收益与售价比法 市场法 寻找相类似的交易案例 至少三个 通过交易案例的纯收益与价格的比例获取折现率 2 累加法 3 各种投资报酬率排序插入法 三 收益期的确定 单独评房 建筑物的经济寿命单独评地 土地使用权年限房地合一 建筑物寿命 土地使用权年限 建筑物寿命 土地使用权年限 以土地年限为收益期 先据建筑物的经济寿命确定收益期 然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值 四 收益法的应用 一 房地合一评房地产价格 例5 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权 并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼 当时造价为每平方米3 800元 经济耐用年限为60年 目前 该类型建筑的重置价格为每平方米4 800元 该大楼总建筑面积为12 000平方米 全部用于出租 据调查 当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2 5元 空置率在10 左右 每年需支付的管理费用一般为年租金的3 5 维修费为建筑物重置价的1 5 房产税为租金收入的12 其他税为租金收入的6 保险费为建筑物重置价的0 2 资本化率确定为6 试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格 1 估算年有效毛收入年有效毛收入 2 5 365 12 000 1 10 9 855 000元2 估算年营运费用 1 管理费 年管理费 9 855 000 3 5 344 925元 2 维修费 年维修费 4 800 12 000 1 5 864 000元 3 保险费 年保险费 4 800 12 000 0 2 115 200元 4 税金 年税金 9 855 000 12 6 1 773 900元 5 年营运费用 年营运费用 344 925 864 000 115 200 1 773 900 3 098 025元 3 估算净收益年净收益 年有效毛收入 年营运费用 9 855 000 3 098 025 6 756 975元4 计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年 则 房地产价格 6 756 975 6 1 1 1 6 45 104 434 671元房地产单价 104 434 671 12 000 8 703元5 评估结果经评估 该写字楼房地产在2004年5月的价格为104 434 671元 单价为每平方米8 703元 二 房地合一评土地 土地残余法 例题6 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权 并于1999年3月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼 当时造价为每平方米2000元 经济耐用年限为55年 残值为0 目前 该类建筑重置价格为每平方米2500元 该建筑物占地面积500平方米 建筑面积为900平方米 现用于出租 每月平均实收租金为3万元 另据调查 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元 空置率为10 每年需支付的管理费为年租金的3 5 维修费为重置价的1 5 土地使用税及房产税为每建筑平方米20元 保险费为重置价的0 2 土地资本化率7 建筑物资本化率8 试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格 1 选定评估方法该宗房地产有经济收益 适宜采用收益法 2 计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益 年总收益 50 12 900 1 10 486000 元 3 计算总费用 1 年管理费 486000 3 5 17010 元 2 年维修费 2500 900 1 5 33750 元 3 年税金 20 900 18000 元 4 年保险费 2500 900 0 2 4500 元 年总费用 1 2 3 4 17010 33750 18000 4500 73260 元 4 计算房地产纯收益年房地产纯收益 年总收益 年总费用 486000 73260 412740 元 5 计算房屋纯收益 1 计算年折旧费 建筑物重置价 残值 使用年限 2500 900 48 46875 2 计算房屋现值 房屋现值 房屋重置价 年折旧费 已使用年数 2500 900 46875 4 2062500 元 3 计算房屋纯收益 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50 6 44 年 房屋年纯收益 房屋现值 P A 8 44 170856 元 也可假设房屋收益年期为无限年期 6 计算土地纯收益土地年纯收益 年房地产纯收益 房屋年纯收益 412740 170856 241884 元 7 计算土地使用权价格241884 P A 7 44 241884 13 5507 3277698单价 3277698 500 6555 元 8 评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3277698元 单价为每平方米6555元 三 房地合一评房 建筑物残余法 例题7某砖混结构二层住宅 宅基地面积200平方米 房屋建筑面积240平方米 月租金4800元 土地还原利率为8 建筑物还原利率为10 建筑物评估时的剩余使用年限为25年 用残余法评估该住宅建筑物价格 年房租总收入 4800 12 57600 元 年总费用 房租损失准备费 以半月租金计 2400 元 房产税 按年租金的12 计 57600 12 6912 元 土地使用税 每年按每平方米2元计 200 2 400 元 管理费 按年租金3 计 57600 3 1728 元 修缮费 按年租金4 计 57600 4 2304 元 保险费每年 576 元 年总费用 2400 6912 400 1728 2304 576 14320 元 年总纯收益 57600 14320 43280 元 另用市场法求得土地价格为每平方米1200元 则土地总价为 1200 200 240000 元 归属于土地的年纯收益为 240000 8 19200 元 故归属于建筑物的年纯收益为 43280 19200 24080 元 建筑物价格 24080 P A 10 25 218574 16 元 建筑物每平方米价格为 218574 16 240 910 73 元 第五节房地产评估的市场法 一 基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值 被估房地产价格 交易实例单价 交易情况修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 时间因素修正系数 被估房地产面积 二 适用范围具有广泛交易性的房地产 例题8 待评估宗地为一块商住用途的空地 面积为5 000平方米 要求评估其2003年12月的市场价格 评估人员通过收集有关数据资料 选出3个交易实例作为比较参照物 交易实例的有关情况如下表所示 1 进行交易情况修正经调查 未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况 均作为正常交易看待 故无需修正 2 进行交易时间修正根据调查 2002年10月以来 土地价格平均每月上涨1 则 交易实例A交易时间修正系数 114 100 1 14交易实例B交易时间修正系数 112 100 1 12交易实例C交易时间修正系数 107 100 1 073 进行区域因素修正采用打分法 可参照下表的有关数据判断 交易实例B区域因素修正系数 100 86 1 163交易实例C区域因素修正系数 100 93 1 075 74 4 进行个别因素修正 1 关于面积因素的修正 对商业用地而言 面积大些便于充分利用 经过分析确定 面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3 2 关于土地使用权年限因素的修正 交易实例A和C均需作使用年限因素修正 假定折现率为8 3 关于容积率因素的修正 经收集有关数据资料进行统计分析 土地的价格与容积率的关系是 容积率在4 5之间 容积率增加0 1 地价增加2 则 交易实例B及C的容积率修正系数 110 100 1 1 个别因素修正系数计算如下 交易实例A的个别因素修正系数 1 03 0 9659 1 0 0 995交易实例B的个别因素修正系数 1 03 1 0 1 1 1 133交易实例C的个别因素修正系数 1 03 0 9659 1 1 1 094 5 计算比准价格A 1 550 1 0 1 14 1 0 0 995 1 758 元 M2 B 1 200 1 0 1 12 1 163 1 133 1 771 元 M2 C 1 400 1 0 1 07 1 075 1 094 1 762 元 M2 6 采用算术平均法求得评估结果待估宗地评估价值 单价 1 758 1 771 1 762 3 1 764 元 M2 待估宗地评估价值 总价 1 764 3 000 5 292 000元 71 100分 第六节房地产评估的剩余法 一 适用范围 待开发 待拆迁的土地 未完工的房地产项目 一 基本思路和计算公式 土地 追加的投入 楼房楼房 追加的投入 土地评估价 卖楼价 建筑费 专业费用 销售费 利息 税费 利润 追加投入 运用该方法时需要注意 1 正确选择最佳开发形式 2 正确预期卖楼价 3 正确预期各项成本以及注意成本 费用与收益发生的时间 必要时需折现 评估价 卖楼价 建筑费 专业费用 销售费 利息 税费 利润 A B 25 25 25 25 标准宗地 深100英尺 宽30英尺 路线价1 3000元 英尺 30元 英尺 路线价2 路线价3 E C 路线价法 四三二一法则 2 D 例 待估土地为一块已完成 七通一平 的待开发空地 土地面积为5 000平方米 土地形状规则 规划用途为商业居住混合 允许容积率4 覆盖率 50 土地使用权年限为50年 试估算该宗地目前的价格 1 选用评估方法该宗地为待建筑土地 适用剩余法进行评估 故确定采用剩余法进行评估 2 选择和确定最佳开发方式根据市政规划和市场分析预测 评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合 总建筑面积为20 000平方米