贷后风险防范

浅谈住房公积金个人贷款风险成因及防范措施内容提要：住房公积金是职工的长期性住房储金，建立的目的就是为了提高职工住房消费能力，具有帮助职工定向积累购房款、提前购买住房、合理安排支出、享受政府的各项优惠等主要功能，同时具有普遍性、强制性、专用性、福利性、返还性等特点。住房公积金贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金，向购买、建造、翻建、大修自住住房并缴存住房公积金的职工发放的政策性住房贷款。住房公积金贷款具有贷款潜在市场大、灵活性高、体现政策优惠等特点。随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款的规模不断扩大，贷款的风险也随之放大。所以加强防范贷款风险管理就显得格外重要。这就需要我们在今后的工作中，合理管理好风险和收益，达到“适度控制好风险，通过合理的风险承担，获取稳定的收益”的运作管理目标。由于住房公积金管理机构是不以营利为目的的事业单位，并无自身资产承担贷款风险，而住房公积金又是属于缴存职工个人，贷款无法及时的收回，造成大量损失，会引发社会不稳定因素。扎实做好住房公积金个人贷款的风险管理工作，是使住房公积金安全营运，广大缴交住房公积金职工切身利益得以实现的根本保证。住房公积金制度是伴随着经济体制改革,结合我国城镇居民住房制度改革的实际情况而实行的一种房改制度。所谓住房公积金制度是包括有关住房公积金的归集、管理使用、偿还等诸多环节有机构成的整个运行机构和管理制度。其政策经历了两个阶段：1991-1994年为试点阶段。1994年7月在对部分大中城市建立住房公积金试点的情况下进行总结并在此基础上，国务院发布了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定明确指出，要全面推行住房公积金制度，要求国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工均按照“个人存储、单位资助、统一管理、多次使用”的原则，建立住房公积金制度。第二阶段为全民推进阶段。于1999年4月国务院颁布了住房公积金管理条例，并在2002年重新修改颁布了住房公积金管理条例，从而使住房公积金制度更加完善。随着我国经济和社会的快速发展，人们对自住条件也提出了越来越高的要求，并且个人住房也逐步走向商业化和市场化，但是我国城镇居民的人均收入还远远达不到依靠自己来购买住房的水平，而住房公积金贷款作为国家具有政策性优势的住房金融主体，自然就成为了广大城镇职工买房贷款的首选方式。但是，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款的规模不断扩大，贷款的风险也随之放大。加强防范贷款风险管理就显得格外重要。本人从事这项工作多年，结合我们的工作实际，就住房公积金贷款中存在的风险及如何加强防范管理作一探讨。一、住房公积金贷款的涵义与特点住房公积金贷款是与住房制度改革相配套的一项政策性优惠住房贷款，随着城镇住房制度改革的进一步深化和住房分配货币化的全面推行，职工住房消费观念的转变，越来越多的城镇职工家庭通过住房公积金贷款的支持，满足了住房消费需求，改善了自身住房条件。因为住房公积金贷款的资金来源于所有在职职工个人及单位缴存的专项补贴资金，所以在了解公积金贷款之前，有必要介绍一下住房公积金的功能与特点。（一）住房公积金主要功能和特点1、住房公积金的主要功能。(1)能够帮助需要住房的职工定向积累购房款。由于一套普通住房的价格，一般相当于职工群众家庭二三十年的收入总和，因此一般靠工资收入的普通家庭是不可能拿出这么大的投资购房、建房的。但住房作为一种长期的消费，居民应该能够通过长期积蓄来购买住房。为了解决这一问题，住房公积金制度可以帮助职工从参加工作开始，每月拿出一部分工资收入，实行定向储蓄，三五年后这笔储蓄的金额就能够用来作为购房的首期付款了；(2)帮助职工群众提前购买住房。虽然房价相当于职工家庭年收入的二三十倍，但职工参加住房公积金后，三五年就有可能买到住房。职工就有资格获得住房公积金管理机构的贷款，职工可以用这三五年积蓄的现金，再加上住房公积金管理中心的贷款，买到一套住房；(3)帮助职工合理安排支出。住房公积金制度要求职工每月拿出一部分工资收入，定向用于购房。这并不意味着要额外增加职工群众的生活负担，而只是要求职工在住房消费上拿出理应拿出的那一部分，这并没有超出职工群众的经济承受能力。(4)帮助职工群众享受政府的各项优惠。参加住房公积金的个人，不但可以有保障的买到住房，而且在许多方面可以享受政府给予的优惠：（a）、缴存时的资助。当职工群众每月拿出工资收入的一定比例缴存时，其所在单位也必须同时以同样或更高的数额给予资助。这两项合并为职工的住房公积金；（b）、缴存后的扶植。职工群众缴存住房公积金是免征个人所得税的；（c）、贷款利率优惠。缴存住房公积金后，职工群众获得的住房贷款利率是低于一般市场利率。因为住房公积金管理中心发放这一贷款时，实行的是保本微利的经济方针，而不是象其他贷款那样以赢利为目的；（d）、存款以最佳的方式保值增值。现行银行定期存款都不计复利，而住房公积金存款却不是这样，它当年采用零存整取一年期利率计息，第二年就转为整存整取一年期利率计息，且计复利。2、住房公积金的主要特点。(1)普遍性。国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发199443号）要求“所有行政和事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度”。住房公积金管理条例第二条规定：所有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工，都必须缴存住房公积金。这就是住房公积金的普遍性，它覆盖了城镇所有在职职工，只要是居住在城镇的在职职工无论其工作单位的性质如何，无论其家庭收入的高低，无论是否已有住房，都必须按照国家的有关规定缴存住房公积金。住房公积金的普遍性是由建立住房公积金的性质和目的所决定的。建立住房公积金的目的在于解决城镇职工群众住房问题，而住房建设需要大批资金，在国家停止对职工进行住房分配和实行住房货币化以后，职工住房建设的资金主要依靠职工自身的积累和单位的补贴，这就是要求所有职工按规定的比例每月缴存一定数量的住房公积金年，以做到积少成多，变分散为集中。(2)强制性。职工住房公积金是每个单位和职工都必须缴纳的住房建设基金，具有强制性。这是由住房公积金的保障性和互助性所决定的。住房公积金是用于解决职工群众住房问题的互助性基金，它区别于其它基金和储蓄资金，在利率上低存低贷，从职工个人的经济效益来看，显然不如银行储蓄和其它各类的投资，如果按照市场原则，则有相当多的职工不原意缴存住房公积金。为了解决这一矛盾，就必须制定相应的法规来强制实行。从住房公积金管理条例中看出，住房公积金的强制性：一是所有城镇机关和企事业单位及其职工都必须缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴，只要单位录用职工，就必须为职工办理住房公积金缴存登记，并按期、足额缴存住房公积金；二是住房公积金的存贷利率都是由国家建设行政主管部门与人民银行商定后报国务院批准实施的，具有较强的行政色彩；三是单位不办理住房公积金缴存登记或者不为单位职工办理住房公积金帐户设立的，住房公积金管理中心有权责令限期办理；逾期不办理的，可以处1万元以上5万元以下的罚款；四是单位逾期不缴存或者少缴存住房公积金的，住房公积金管理中心可以责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。(3)专用性。住房公积金是专门用于职工个人住房建设的基金，“取之于民，用之于民”，“专款专用”。住房公积金管理条例明确规定：“职工住房公积金应当用于职工购买、建造、翻修、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”。职工住房公积金只能围绕解决职工住房问题，用于三个方面：一是向职工提供住房公积金贷款，为职工购买、建造、翻修、大修自住住房，提供资金来源：二是为建设城市廉租住房提供补充资金，解决城市住房的建设问题；三是经住房公积金管理委员会批准，可以将一部分住房公积金购买国债，为住房公积金保值增值。 (4)福利性。住房公积金是相互性的基金，具有明显的职工福利性。这种福利性主要表现在两个方面：一是职工个人公积金除职工个人缴存一定金额外职工所在单位也要缴存一定的金额，两者都归职工个人所有，也就是说，职工单位为职工提供了福利补贴；二是职工住房公积金贷款利率低于银行贷款利率，具有明显的福利性，这样在很大程度上减轻了职工的经济负担。(5)返还性。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出以及出境定居，可以支取职工个人住房公积金帐户内的资金余额；职工死亡或者宣告死亡的，职工的继承人，受遗赠人可以提取职工住房公积金帐户内的存款余额。也就是说，在一定的条件下，职工缴存的住房公积金将返还给职工个人。(二)住房公积金贷款的涵义与特点1、住房公积金贷款的概念。住房公积金贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金，向购买、建造、翻建、大修自住住房并缴存住房公积金的职工发放的政策性住房贷款。(1)住房公积金贷款的资金来源是职工的住房公积金，贷款的发放主体是住房公积金管理中心，而不是银行；(2)贷款的发放对象是缴纳住房公积金的职工，而不是面向全社会；(3)贷款的用途只能用于购买、建造或大修自住住房，不能挪作他用，比如购买商业用房、购车、炒股等都不能取得住房公积金贷款。2、住房公积金贷款具有以下特点。(1)贷款潜在市场大。在我国现行制度下，个人住房贷款是城镇居民解决自住住房问题的有效途径，住房公积金贷款较商业银行个人住房贷款具有利率优势，因此，住房公积金贷款的潜在市场较大，随着居民住房消费意识逐步转化为现实市场需求，住房公积金贷款业务必定会有一个更大的增长。(2)较大的灵活性。住房公积金贷款的灵活性主要表现在它的贷款用途上。住房公积金贷款可用于购买商品房、二手房、经济适用住房，也可用于偿还银行的住房按揭贷款等。(3)体现政策优惠性。住房公积金贷款利率远远低于商业银行住房贷款利率，减轻了职工购房经济负担，是职工购房贷款的首选。应该注意的是，住房公积金个人贷款与银行按揭贷款是有区别的：1、贷款的资金来源不同。住房公积金个人贷款的资金来源于所缴存住房公积金的单位和职工个人，而按揭贷款属于银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款；2、贷款人和贷款风险不同。住房公积金个人贷款的贷款人是住房公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放贷款手续，并签订委托合同。按揭贷款由银行发放，贷款风险由银行承担。3、贷款性质不同。住房公积金个人贷款具有一定的政策性和优惠性，不完全以盈利为目的，贷款利率比按揭贷款低。反之按揭贷款则是以盈利为目的的； 4、贷款的对象有所不同。住房公积金个人贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工。按揭贷款的对象可以是一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人。5、贷款所需费用不同。住房公积金个人贷款在保证资金安全的前提下，推行的是零费用管理办法。而按揭贷款一般需要收取律师费、公证费、保险费等一系列费用；6、担保方式不同。按揭贷款采用开发商阶段性连带责任保证方式。住房公积金个人贷款既可以采用开发商阶段性连带责任保证方式又可使用抵押担保方式或住房公积金质押等担保方式。二、防范住房公积金贷款风险的重要性住房公积金是职工的长期性住房储金，建立的目的就是为了提高职工住房消费能力，并推崇“低存低贷”的购房融资政策。无庸置疑，近年来住房公积金个人贷款规模急剧扩大，而贷款还帐的数额仍相对较少。但应看到由于住房公积金个人贷款业务开展的时间不长，贷款总规模还较少，潜在的风险还未充分释放，这就需要我们在今后的工作中，合理管理好风险和收益，达到“适度控制好风险，通过合理的风险承担，获取稳定的收益”的运作管理目标。从经济学的角度来说，风险并非现实的损失或危机，而是一种损失或危机的可能性，由于也有获利的可能，因而不会引起人们的高度注意，但这种损失或危机的可能一旦转化为现实，就难以弥补和克服。所以，加强风险防范是非常必要的。（一）防范住房公积金个人贷款风险是落实“三个代表”重要思想的体现。住房公积金最大的职能就是提高和改善广大职工群众的居住条件，构筑社会主义市场经济的住房保障体系，它的贷款对象是为中、低收入家庭购房提供资金支持，同时为特困无房职工家庭提供廉租住房补充资金，因此防范和化解贷款风险，管好、使用好住房公积金是落实“科学发展观”重要思想的最好体现，只有住房公积金保值增值，才能发挥住房公积金应有的作用和职能，最大限度地为广大职工群众服务。（二）防范住房公积金个人贷款风险是缴存住房公积金职工群众的迫切要求。住房公积金个人贷款资金主要来源于职工缴存的住房公积金，而住房公积金是职工工资的组成部分，是养老保险的补充资金。住房公积金管理条例明确规定，职工缴存的住房公积金所有权属职工个人所有，职工在符合提取条件时可以随时提取、使用，若住房公积金管理出现风险，必将造成资金损失，直接关系到缴存住房公积金职工的切身利益。（三）防范住房公积金个人贷款风险是社会主义市场经济的客观需要。我国正处在改革、发展、稳定的关键时期，住房公积金是一笔不小的资金，一个地方少则几亿多则几百亿，如果管理使用得好，贷款风险防范得当，不仅促进住房建设，促进地方经济的发展，反之造成社会不稳定、阻碍经济的发展。（四）防范住房公积金个人贷款风险是住房公积金制度的必然要求。住房公积金管理条例明确规定，住房公积金管理中心负责住房公积金的保值、增值，风险由管理中心承担，管理中心的管理费用来源于住房公积金增值收益。如果管理中心管理住房公积金不到位，使用不当，存在较大风险，住房公积金越管越少，职工对缴存住房公积金失去了信心，必然要动摇住房公积金各项利国利民的制度，建立与市场经济相适应的住房保障体系就无从谈起。三、住房公积金贷款的风险类型住房公积金制度是我国社会保障体系的重要组成部分，住房公积金在加快城镇住房制度改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件等方面发挥着重要作用。我国住房公积金事业在短短10多年期间得到了迅速的发展，尤其是公积金个人贷款业务的发展更是突飞猛进。个人住房公积金贷款由于利率低、贷款期限长、贷款担保方式灵活多样等优点，受到了具有固定工作和收入稳定的广大中低收入家庭的欢迎，呈现快速发展态势。我市自2001年开办住房公积金贷款以来共累计发放贷款157000余万元,贷款余额127000余万元，使11435户职工享受到了政策贷款的优惠。与此同时，住房公积金贷款由于贷款期限长、配套的法律制度不完善、征信系统未建立、现行的管理机制尚不健全、操作不尽规范等因素，一些潜在的风险隐患随着贷款时间的推移已日渐显现，由于住房公积金管理机构是不以营利为目的的事业单位，并无自身资产承担贷款风险，而住房公积金又是属于缴存职工个人，贷款无法及时的收回，造成大量损失，会引发社会不稳定因素。因此随着“水涨船高”住房公积金贷款的风险防范已成为摆在我们面前不可回避的一个重要课题。俗话说：自古经营三分险，也就是说任何生产经营活动都有风险，因此风险是一个非常广泛常用的词语。目前理论界对风险的解释主要有以下一些观点：（1）风险是损失发生的可能性，或者说，是可能发生的损失；（2）风险是结果的不确定性；（3）风险是结果对期望的偏离；（4）风险是导致损失的变化；（5）风险是受损失或者伤者的危险。这些解释主要涉及到不确定性损失、可能性损失等概念。我比较赞同第一种观点。因为住房公积金个人贷款的风险与可能性有必然联系，可能性的数理统计方法是概率，二者是对不确定性进行的量化描述，是决策者对不确定性状态和风险进一步认识的结果。住房公积金个人贷款风险是指由于住房公积金个人贷款在管理运作、具体实施过程中因人为因素、社会因素、制度政策因素等客观因素，导致住房公积金个人贷款发放后无法收回的可能，给住房公积金所有者利益造成损害。结合我们邢台市的公积金贷款的实际情况，认为这方面的风险主要来自以下几个方面：（一）偿还能力风险偿还能力风险包含着自然原因和社会原因。社会原因是由于公积金贷款的对象主要针对的是中低收入家庭，但其偿还贷款能力较低，如遇企业和劳动用工制度改革、机构改革、人员分流、企业亏损、破产等原因导致借款人（或保证人）失业、下岗、收入下降和无收入来源从而无力偿还贷款或履行担保义务而发生贷款违约；还有些借款人因家庭成员患上重大疾病、子女入学、生意经营不善等，收入减少，支出骤增，使得借款人偿还贷款的能力下降而发生贷款风险。自然原因主要包括因火灾、水灾、地震等自然灾害造成抵押物灭失或借款人、保证人因疾病、车祸等意外事故导致伤残失去工作能力或死亡、失踪等，从而无法偿还贷款。另外，借款人本身具有还款能力，但觉得放弃或拖欠正常还款可以带来更大的利益而产生理性违约。如楼价下降，抵押价值低于偿还贷款本息及罚金时，借款人可能会出现主动违约。还有，比如住房公积金贷款10万10年比商业性按揭贷款的10万10年利息总差12564元，这样一些借款人贪图“便宜”，影响了正常还款的积极性，从而造成不按时还款现象。无论是自然原因还是社会原因都是不可预料的，都将直接影响借款人的还贷能力。（二）信用风险一是主观原因造成的风险。由于住房公积金贷款的利率较低，借款人主观上有意不履行还款义务，拖欠贷款，保证人有意不承担连带责任风险或借款人在申请住房公积金贷款时就没有打算做到按时还款的思想准备，蓄意欠账；二是由于中心目前尚未建立个人信用征信系统，对个人信用的核心内容如信用记录、当前负债、多方贷款等情况无从查询，又因赖帐的成本较低，有些借款人产生恶意拖欠心理，从而形成借款人品德风险。三是有一些借款人用同一套购房合同在多个金融机构同时套取贷款的现象。比如，借款人购买了一套价值10万元的住房，在商业银行按揭贷款了7万元，由于住房公积金管理中心无法查询到相关的贷款记录，此人又从住房公积金管理中心申请办理了8万元的住房公积金贷款，这样此借款人的贷款总额就达到了15万元，可以想象发生这样的贷款风险程度是非常高的。四是借款人由于投资方式失败的原因拖欠贷款。借款人对房地产市场的估计不够，进行了购房投资，随着房地产市场的降温，房屋租赁、买卖市场的低迷，造成借款人想以租养贷等投资方式的失败，其结果是无力偿还贷款，形成信用风险。（三）制度风险根据住房公积金管理条例的规定，住房公积金管理中心不能办理金融业务，住房公积金贷款只能采取委托指定银行办理的模式，不直接面对借款人，受托银行与住房公积金管理中心信息交流不够，在监督管理还款方面处于被动地位，加之各受托银行不用承担住房公积金个人住房贷款的风险，其风险只由住房公积金管理中心一方承担，责权利不统一，住房公积金贷款业务与商业银行自营性业务的利益冲突，势必造成受托银行在监督住房公积金借款人还款方面放松甚至不闻不问，对住房公积金贷款业务不够重视，对相关负责人员的管理松懈，提醒、督促不够。造成部分借款人本无意拖欠贷款，但随着日积月累，借款人还款压力逐渐增大，极易产生恐惧和赖帐心理。另外，各受托银行间没有按照住房公积金管理中心的系统模式要求按时进行每月的数据处理，中心所掌握的数据存在严重的缺陷，许多数据无法正常显示，无形中对贷款的后期管理产生严重的影响。另外在缺乏必要监督机制的情况下，受托银行就会把风险较小，利益较大的贷款项目用自营资金发放；而将风险较大，效益较小的贷款项目，用住房公积金贷款发放。这也势必会加大住房公积金贷款的风险。另外，住房公积金管理中心的工作人员责任心不强、工作疏忽大意，对风险重视不够，对风险认知能力差，缺乏房屋评估的相关知识，缺乏应有的审慎态度，贷款审查不严格，操作失误，加之一些“人情贷”、“关系贷”等情况发生。从而造成住房公积金贷款的潜在风险。（四）还款期限、方式风险因公积金贷款的对象针对的是中低收入家庭所以决定了贷款年限多在10年以上。还款期限越长，未知的风险因素就会越多，加之抵押物自身价值的变化也会越大，贷款的自然风险就会随之增加。此外，在还款期限风险中还存在着利率风险。指在贷款合同期间内，由于受到市场利率波动而导致借款人提前归还贷款或出现还款逾期。对于固定利率的贷款来说，如果在还款期限内利率下跌，借款人则有可能出现提前偿还全部贷款，住房公积金管理中心就会因为利差而使得利息收入受到损失；如果在合同期限内遇到利率上调时，借款人则可能因为还款负担的加重现金缺乏或不知道调息后应还本息数额而造成违约风险，同时利率上调也会促使一些借款人，因不愿继续履行还款义务而提前全部偿还贷款，也同样会给住房公积金管理中心的利息收入带来损失。按月等额的还款方式忽略了资金的时间价值，是一种静态的处理方法，因此抵押权人和抵押人都要承担风险。其中相对来讲抵押权人承担的风险更大，对于收入不稳定或没有投资计划的抵押人来讲，按月等额还款带来的风险也较突出。（五）开发商诚信、房屋工程质量风险一是开发商的欺诈行为。开发商在取得购房者的贷款后，用于其他用途或携款而逃，此种情况在期房中产生的概率较大；二是开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交房致使购房协议无法履行，必然导致住房公积金个人贷款归还无法正常履行；三是由于开发商所建楼盘存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房者以开发商违约为理由要求解除购房协议或不再履行住房公积金贷款的还款约定；四是开发商所开发的楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致住房公积金个人贷款风险等。这些问题都将直接导致贷款风险的形成。（六）抵押物处置风险1、开发商因房屋竣工或在办理房屋所有权证时速度缓慢，不能及时办理产权证，也就无所谓办理抵押，做不成抵押就有可能产生重复抵押的风险。2、在构建和谐社会，实行人性化执政的大背景下，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定2005年元月正式实施，其中第六条强调：“对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。由于住房公积金个人贷款多是以借款人所购买的住房作为抵押物，新的司法解释可能影响到一部分借款人的还款意向，导致产生贷款不良企图，利用新司法解释给债务人带来的保护权益，借故逃避还款义务。3、抵押物价值不实。借款人在对房产进行评估时弄虚作假，评估价值超过实际价值，使中心在处置抵押物时造成部分债权无法实现。4、贷款期间，无法找到借款人或借款人死亡等原因，抵押物无从处置。（七）欺诈风险所谓欺诈行为是指违法金融管理法规，采取捏造事实，隐瞒真相或其他不正当手段，以“房屋”作抵押，骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，致使国家财产遭受严重损失的行为。主要有以下几种表现形式：一是重复抵押。指有些贷款抵押人凭一本房屋所有权证而将房屋多次抵押，从而贷款额远远超过房屋价值；二是虚拟抵押。它主要由借贷双方签订抵押协议或借贷双方订立借贷合同时，由保证人与借款人签订抵押协议，而并未对抵押的房屋进行登记造册，抵押权人并未有效地行使该抵押房屋的产权证明。一旦发生争执或诉讼，抵押权人要求就变卖抵押物优先受偿时，才发现该抵押物房屋不存在；三是故意遗漏共有人的抵押。这是指借款人未经房屋其他共有人的允许，私自将几人或几家共有的房产作为向住房公积金贷款的抵押物抵押给住房公积金管理中心，从而取得贷款的行为。由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产，其行为无效，但有可能使住房公积金管理中心受骗而发生风险；四是租赁房屋抵押。指借款人用自己租赁的房屋作为抵押物向住房公积金管理中心申请贷款；五是开发商与借款人串通套贷。开发商以所谓的购房者名义与其签订不真实、虚假的购房合同及首期付款凭证，由这些购房者申请住房公积金贷款，从而套取贷款资金；六是有些借款人本身不具备住房公积金贷款条件，为了达到骗取低息贷款的目的，借用符合贷款条件的人的名义来申请贷款，或借款人在贷款期间将用贷款所购买的房屋出售给他人，再由买方来偿还贷款本息，造成贷款归还不及时，形成严重拖欠；七是借款人弄虚作假，骗取贷款去做买卖、炒股票或是做其它投资活动，一旦赔了，则没有能力偿还贷款，逐渐形成恶意拖欠；八是借款人在申请住房公积金住房贷款时，就存在诈骗的动机。（八）超前消费风险个人消费快速增长的背后，是家庭债务的迅速积累。“今天花明天的钱”正成为一种消费时尚，城市中的“负翁”越来越多。我市也存在一小部分身负几种债务的住房公积金借款人，他们一般都是在住房条件改善后，因贷款购房尝到了超前消费的甜头，抵挡不住诱惑又到商业银行申请贷款购买门市或高档消费品等。由于缺乏健康的消费理财指导，没有慎重考虑目前和未来的收入水平以及各种可能的风险，当借款人出现失业、门市出租收入偏低、出租无市场、经营失败等情况时，偿债危机接踵而至。这些借款人中有个别人已成为住房公积金管理机构催收贷款的“钉子户”。（九）国家政策调控风险国家政策调控风险主要来自房地产市场过度高扬或过度低迷时。通过相关政策的出台，来调控房价（如：上下调整住房贷款利率、征收营业税、个人所得税等），保持国家各项政策的稳定。当所出售的房屋价格与其价值违背过大时，就会适时的调整政策来控制，当房价上扬时，风险较小，而房价走低时，就会带来逾期贷款或恶意拖欠不还贷款的风险。（十）贷款档案管理风险一套健全的住房公积金个人贷款档案，是掌握贷款发放收回的主要依据、借款人信用情况及债权存在的证明。但在实际管理中存在着存在一些操作风险：一是在住房公积金贷款档案产生方面，信贷人员责任心不强，对贷款资料审核把关不严，存在记载不清，借据要素不齐全，缺章少印的问题；二是在贷款档案收集方面，没有落实信贷管理人员、档案管理人员的职责，贷款档案收集不系统、不配套、不齐全；三是在贷款档案整理保管方面，对贷款档案进行微机管理时，存在数据重复录入，贷款业务系统的数据不能倒入档案系统，贷款档案存放分散、丢失现象。四、防范住房公积金贷款风险的对策住房公积金是老百姓的血汗钱，是一种返还性的住房储金，不能出现任何风险损失。如果住房公积金个人贷款所产生的风险一旦造成损失，危害是巨大的。首先，它损害了缴存单位和职工的经济利益。其次，给住房公积金管理中心带来了损失。住房公积金管理中心既是债权人，又是债务人，一旦公积金个人贷款发生损失，住房公积金管理中心要承担责任。第三，最终会危害了老百姓的利益。住房公积金归职工个人所有，是老百姓的血汗钱。住房公积金个人贷款形成风险，如果财政不拿出钱来填窟窿，最终必然损害到老百姓的利益。根据以上已经或可能出现的各类贷款风险形成原因的分析，因此，必须采取行之有效的措施以防范和化解贷款风险。（一）严格审查贷款资料1、要求借款人亲自填写办理贷款相关的手续材料，拒收由开发商或代理人代为办理的贷款手续业务。在受理贷款资料时，要严格核实每一笔贷款材料、证明的真实性、合法性、完整性、借款人的单位性质、家庭收入以及购房目的。应对借款的职工进行还贷能力等级划分（以借款人所在单位、本人学历、职称等评定）。通过制定等级划分，控制贷款额度和年限。同时住房公积金管理中心的工作人员要求借款人配偶方（或担保方）当面签定共同还款责任确认书。2、借款人是否具备借款资格和还款能力是产生偿还能力和信用风险的源头，必须加强贷前审查工作。根据借款人的工作单位、行业特点、收入状况及文化程度、专业技能等方面考察，结合借款人家庭成员的构成、从事的职业来判断是否具有偿还能力和良好的信用。同时还要审查借款人先前其他债务的偿还情况，如有先前债务可不予贷款。另外，对于购买投资性住房的借款人，应在政策上予以限制，如提高首付款比例等。因其是投资性住房，一旦房地产市场发生动荡，很容易发生违约，造成贷款损失。（二）建立贷前面谈制和加强贷前调查管理1、在借款人申请贷款时，住房公积金贷款受理人员与借款人及其配偶进行面谈询问，提问的内容有所购房屋的详细地址、建筑面积、房屋单价、购房的目的；首期付款的支付情况；贷款的额度和期限；家庭收入的主要来源、收入额度以及供养人数；目前有无负债以及所欠负债的额度等；婚姻状况；户口所在地、工作单位及性质、个人及家庭成员的学历、职称；目前的住房状况等内容。并对借款人进行理性消费宣传，提醒其要慎重考虑自己及家庭目前和未来的收入水平及各种可能的风险，使借款人做到量入为出，能少贷尽量少贷，保持一个正常的消费心态。贷款受理人员要认真、负责地填写贷款客户谈话备忘录，并将通过谈话分析，初步判断出借款人的购房真实意图，还款意愿、还款能力及其提供个人信息的真实性，以制式评分制形式填写借款人资信评估表，并报审批环节。2、除了现行的调查内容外，应注重开发商财务状况、开发经营资质证书与诚信度的调查，重点放在开发商的经济实力与项目及资金来源；楼盘开发及销售情况；借款人购房合同及购房发票是否真实有效；核实确认借款人是否购房以及所购房屋的详细位置，并对借款人所购房屋的价值做出初步评价。调查借款人所提供贷款材料、证明的真实性、合法性、完整性，及家庭主要成员的收入（申请贷款前三个月工资收入）和重大支出，工作性质，身体、年龄等状况。对贷款风险可以起到一定的预防作用。（三）建立个人信用体系1、由于公积金贷款期限长，所针对的客户群体大多数是中低收入家庭，不确定因素很多，每一笔贷款的发放是否成功，起决定因素的还是借款人的信用状况，现阶段住房公积金管理中心应积极早日并入中国人民银行个人信用系统，实现对个人信用信息的共享，从而了解到借款人、配偶方的基本资料和经济信息，及其有无在各个金融机构多次重复贷款现象的发生，起到预防恶意贷款所带来的风险。在没有加入中国人民银行个人信用系统前，可由各受托银行代为查询准借款人的信息资料。根据住房公积金贷款的特点，逐步建立借款人信用档案，可用五个指标体系来判定一笔贷款的风险程度。一是职业风险指标，根据职业的稳定性、收入水平、发展前景等方面进行量化；二是个人风险指标体系，主要衡量借款人的信用级别、文化程度、职务、年龄及健康等状况；三是家庭经济环境风险指标体系，看借款人的配偶、子女、父母的经济状况；四是抵押物风险指标体系，综合考察抵押物的地段、楼层，实地评估价值。五是保证人风险指标体系，主要分析保证人的担保资格、担保意愿、担保能力和身体状况。利用职工缴存住房公积金的优势，会同住房公积金管理中心的相关科室，动态掌握借款人公积金帐户变动情况，及早发现潜在风险。建立内部“不讲诚信黑名单” 登记制度，对有不讲诚信记录的借款人取消其本人及其主要家庭成员在住房公积金管理机构的借款资格。2、建立前台告知制度，帮助借款人树立按时还贷的意识。住房公积金管理机构的受理人员和各受托发放贷款银行应通过政策咨询，还款测算等多种服务方式，帮助借款人充分了解和预测自己在未来的还款时间内的偿还能力，以确定合理的贷款额度和年限，对每一户来办理贷款业务的职工详细解释借款合同签定生效后借款双方的权利和义务，对不履行还款义务将会带来的利害关系以及应承担的相关法律责任必须明确告知借款人，防止借款人恶意拖欠贷款。（四）建立对受托银行的监督考核机制由于受资金规模和人员编制的影响，住房公积金管理中心不可能安排大量的人力、物力，专项用于复杂的、繁琐的贷后管理工作，同时，公积金贷款属于委托性贷款，银行作为受托方即承担贷款的发放，也应承担贷款的按月催收职责。所以，如何充分发挥受托银行在公积金贷款管理中的积极作用，也是规避贷款风险的一项重要举措。通过几年来的管理实践，我感到，应建立以住房公积金管理中心为“龙头”，以各受托银行为“主力军”的催收机制，并制定相关的考核制度，明确双方各自的权利和所承担的义务，本着“谁承办、谁承担”的原则对出现逾期贷款没有及时进行催收、催收力度小、逾期率高的进行处罚，对催收及时、成效显著、逾期率低的进行奖励。同时要不定期对各受托银行发放的住房公积金贷款进行抽查和还款记录稽核，与各受托银行保持信息的通畅，缩短两者的时差，实现信息共享，随时了解借款人的还款情况，以便做好风险防范工作。奖罚可采取增加或减少委托业务或委托资金存放量及在一定范围内的贷款手续费等。同时根据各受托银行的住房公积金贷款业务实行量化管理，设计合理的考核指标，并将住房公积金贷款的发放量、逾期率等指标与奖惩相挂钩实行捆绑式操作。以此调动受托银行的积极性。在落实受托银行催收贷款的同时，公积金管理中心应将精力主要集中在如何提高业务管理质量上，如不断完善计算机业务系统，与受托银行共同建立个人信用体系和贷款偿还跟踪、预警系统等，拾漏补缺，防微杜渐，使住房公积金贷款进入规范化、法制化管理。（五）增加还贷方式和开展以缴代还业务1、住房公积金管理中心可根据借款人的需求，设计增加多月还款、按季还款、预（部分）还款等多种还款方式，减少还款期风险的产生。并建立对借款人财务状况有效监控体系，可与借款人所在单位的财务部门协商，达成代扣款协议，如借款人在连续二期未能履约偿付时，可直接通知所在单位财务部门从工资中扣付偿还逾期本息，或在贷款审批发放贷款环节中，根据借款人所提供工资存折（卡）号码，按工资发放银行，确定受托银行发放贷款，每月从工资中扣除应还贷款部分。2、对于使用住房公积金贷款的职工，由住房公积金缴存管理部门设立住房公积金专户管理，一旦借款人产生贷款风险隐患，经借款人书面授权同意后，由缴存管理部门协同贷款管理部门直接将借款人专户中缴存的住房公积金提取冲抵归还逾期贷款部分。或经借款人书面授权同意后，逐月用其住房公积金帐户内的资金冲抵贷款本息。（六）加强逾期贷款分类预警、催收机制管理住房公积金管理中心贷后工作人员应时刻关注借款人的还款情况，并根据各受托银行按月报送的“个贷逾期表”将逾期借款人划分为正常、初级、次级、关注、可疑、危险六类。初级是指拖欠贷款本息12个月的，由受托发放银行协助住房公积金管理中心催收；次级做到“提醒及时”，对拖欠3个月以内的借款人，住房公积金管理中心与各受托银行采用邮寄信函、手机短信或电话催收等提示提醒，让逾期借款人能够清楚拖欠情况，避免借款人因拖欠时间而直接与其接触所产生抵触、逆反心理，并封存其住房公积金个人帐户取消支取住房公积金的资格；关注级做到“晓之以情”，对拖欠3-6个月的借款人，除了及时提醒外，应由住房公积金管理中心会同各受托银行约见其本人或利用其同事、朋友、亲属等社会关系督促借款人，让其更清楚了解住房公积金政策及因其拖欠行为所产生的不良影响，从而促使其按时归还；可疑级做到“明之于理”，对于拖欠6-12个月的借款人，要正面严肃下发“逾期催收通知书”，并限制归还时间，如无效可向其工作单位或媒体通报暴光拖欠行为，迫使其按时归还贷款；危险级做到“诉之于法”，对拖欠1年以上且多次催收无效的借款人下发律师函等法律手段进行催收，仍不归还的，向法院提起诉讼，强制其归还全部贷款本息。另外，对所有逾期贷款，按期向个人和工作单位发放贷款对帐单，将归还本息、拖欠本息及罚息全部列出，告之借款人必须早日还款，否则罚息将越来越多，并会出现在个人征信记录中，打消逾期借款人的拖欠思想。对于那些“钉子户”，住房公积金管理中心的工作人员轮流会同受托银行相关人员到其单位开展“车轮战”，而对于那些既不按时还款但又好面子的借款人，让其在报纸、电视等媒体上“露脸”，起到敲山震虎的效果。（七）建立开发商连带责任保证制度，严格抵押管理在发放贷款时要求开发商按住房公积金管理中心指定的帐户存入一定比例的保证金，并与开发商签定阶段性连带责任保证。不仅可以强制开发商尽快给借款人办理抵押，而且在保证期间出现借款人违约，开发商也可起到催收作用；在借款人不能履行按期偿还贷款本息义务时，要求开发商必须回购借款人贷款所购买的抵押房产，并优先清偿住房公积金管理中心贷款本息。认真审查现房抵押的合法性、真实性；以期房做抵押的要严格审查开发商在以往的社会资信及其开发销售情况，并对开发项目进行跟踪调查管理，确保用期房抵押的房屋及时办理住房抵押；用多人质押的要严格调查质押人的身体、年龄、工作性质及学历等相关状况，并定期对出质人的住房公积金帐户、工作、家庭情况进行定期跟踪调查管理。（八）开办综合保险业务2005年1月1户借款人通过住房公积金管理中心申请办理了住房公积金贷款13万元，并办理了贷款保险业务， 2006年7月因意外事故借款人死亡，经过借款人配偶、委托银行和住房公积金管理中心的共同努力，保险公司在2007年6月赔偿了全部剩余的贷款本金123641.06元；又如，2007年7月1户借款人申请办理了公积金贷款10.5万元，2008年7月借款人及其配偶相继意外死亡，造成贷款剩余本金101887.45元至今无法正常回收。通过以上两起事件，可以看到保险在预防贷款风险中的作用。虽然根据相关政策，住房公积金管理中心已停止贷款保险的签订，但在贷款回收过程中，保险起着十分重要的作用。在借款人办理贷款时，住房公积金管理中心应要求借款人参加人身及房屋财产保险，以防止因借款人死亡、伤残及重大疾病或房屋发生人为、自然损毁等情况而无法偿付贷款时，可由保险公司负责偿还。此外，可以尝试开展购房者人寿保险。这种保险机制最有代表性的是荷兰国际集团（ING）提出的一个被认为适用中国情况的建议“模式”，“ING”模式为我国住房贷款风险防范提供了一个崭新的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种体制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面又可确保住房公积金管理中心债权不会因为借款人中途死亡、残疾或其他原因造成的丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING模式”为借款人带来许多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，最终也给住房公积金管理中心确定了因借款人死亡等因素而造成的还贷风险防范机制。另外，在实际操作中，也可以要求住房公积金管理中心、开发商、借款人共同签订履约保险。其核心是当开发商和借款人因某种原因（保险责任范围内）导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金。费用由三方按一定比例共同负担，住房公积金管理中心作为受益人。这样在借款人出现贷款逾期、开发商不履行担保责任或办证责任时，住房公积金管理中心可以要求保险公司承担保险责任，依靠保险公司承担保险责任作为还款保障。对于还款优质的借款人，住房公积金管理中心可以将借款人所负担的保费退还。通过开办综合保险业务，将住房公积金管理机构承担的风险分散，确保住房公积金在管理过程中的安全保值。（九）积极发挥律师的参与作用由于对借款人的资信状况难以把握，对其提交的借款资料缺乏有效鉴别手段，对于信用程度的认定往往需要专门的法律技能，因此律师的参与将能很好地预防在借款人贷款时所面临的各种巨大风险。律师在贷款中主要可以发挥以下作用。（1）对开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注册资金是否充足，公司组织机构、管理机构是否健全及所开发的楼盘产权等相关情况进行调查（2）负责起草、签订合同等相关法律文件；（3）对贷款资金、保证金等相关资金进行法律监管；（4）协助办理相关法律文件的登记备案。由此可以看出，律师的充分介入可以带来许多明显好处：（1）减轻了住房公积金管理中心负担，使公积金贷款工作专注于放款与收款上，而且律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件，确保了住房公积金管理中心的权益；（2）律师的介入缓冲了住房公积金管理中心与借款人和开发商的冲突，由于是律师不是住房公积金管理中心承担资金监管之责，一旦发生开发商转移资金的风险，就不会因为受到借款人的监控资金不力的指控而使债权受到影响；（3）律师对资金的监管使开发商逃资困难，保证专款专用，确保了楼盘的按时交付；（4）律师负责大量法律文件的审查，既免除了借款人的麻烦，又增强了借款人参与借款的信心，也促进了贷款的进一步发展。（十）建立贷款风险政策化解机制一是适当提高住房公积金存款专户的利率水平,以增加贷款准备金的来源;二是严格按照住房公积金管理条例规定及相关财务管理办法，从增值收入中按比例提足贷款风险准备金，并严格根据财务管理规定及时核销坏死帐；三是充分利用政府为中低收入家庭贷款提供财政贴息和担保的政策。由于住房公积金贷款是政策性资金，应组建以政府为主导的、多层次的、专门的住房抵押信用担保或保险机构，以增加住房公积金贷款的安全性。（十一）做好住房保障和住房贷款档案管理工作1、能够将抵押物直接变现，清偿债权最好。但由于住房公积金贷款有政策性的一面，且有中国的国情及道德因素原因，往往在要处理抵押房产前，对借款人的住处有个妥善的安排，以维护社会稳定。因而可以通过调换住房、缩小面积、调整住房位置等方