房地产估价师案例表格.doc

40-30-50-20问答题1、首先要摸清出题者的意图。分析考点在那里？然后从3-5个方面回答，抓住要点。一般结合估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况通过对估价技术路线、价值内涵和价值形成过程的分析来考查相关参数的选择、资料的收集、市场变化对估价结果的影响、估价结果产生争议的合理性分析、拆迁估价和抵押估价的特定问题，2、思维要清晰。答题要条理分明，层次清楚。回答技术路线，要分析价值内涵，即价格的形成过程，切中要害。指错题1第一遍快速检查是否有漏项，并粗略了解内容2考试时，先把答案写在试题本上，并标记出自己肯定的程度，再将确定肯定的答案一条一行写在答卷的前面，不确定的放在后面。3切忌把本属于两条的正确答案写在一行而丢分，或把本属于一条的正确答案分成两条占据两行位置，浪费了一行的位置而丢分。4错误主要集中在“技术报告”中，一般占60%，“技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”中5如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠而影响其余部分6如果报告中有“个别因素分析”“区域因素分析”“市场背景分析”的内容且篇幅较长，则可跳过去以节省时间寻找其他部分错误。7在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。改错题结合房地产估价方法、对照理论与方法教材相应内容，找出价格构成的缺项与多余项、计算错误、参数选用错误等，加以改正。指明错误未列公式及计算结果得1分指明错误列出正确公式无计算结果得2分指明错误列出正确公式得出正确结果得2.5分将正确地方改错倒扣分，列出错误公式倒扣分，将错误的地方改错不给分也不扣分，总 述 前后有照应；数据、参数取值合理，理由充分；判断推理理由充分。估价委托书1估价目的2估价对象3估价时点4收费标准5收费依据6付款方式7报告交付日期估价对象实地查勘记录记录1实物状况2区位状况3权属状况4历史状况5周边房地产市场状况。拍摄1外观2内部状况3周边环境4临路状况影像如遇征收查勘抵制，应有无利害第三方到场见证签名，并在报告中说明。封面估价报告名称按估价目的起名，低押报告必须用“房地产抵押报告”，征收报告“城市房屋征收估价报告”估价项目名称突出估价对象的区位、名称、用途。用全称，曾用名在实物状况分析部分简要说明。委托人全称或姓名估价机构全称,不可为分公司注册房地产估价师姓名、可列出注册号估价作业日期本次估价的起止日期，具体为正式接受估价委托的年、月、日（即开始日期）至出具估价报告的年、月、日（即完成日期、也是致函日期）。与估价结果报告中的估价作业日期一致估价报告编号应与估价结果报告中的编号一致。目录内容：1标题（目录）2致委托人函3注册房地产估价师声明4估价假设和限制条件5估价结果报告6估价技术报告、7附件。其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。附件应列明其基本资料的名称。存档的估价技术报告中应当有单独的目录。组成内容前后一致，项目位置顺序前后一致。致估价委托人函1标题(致估价委托人函)、2估价委托人(名称或者姓名)、正文：1估价目的2估价方法（可无）3估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)4估价时点5价值类型(名称)6估价结果（大小写、总价、可有单价，如是抵押估价要披露三种价值）。落款1估价机构（不可为分公司）（名称和盖章）、2法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名（可无）、3落款日期（即报告出具日期或完成日期），落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。注册房地产估价师声明（1）我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。（2）本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。（4）我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（5）我们已（或没有）对与本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（可不注明查勘日期），并应列出对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名（两名、两名以上）。（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。（7）其他需要说明的事项。（8）在估价师声明末尾处要求由参加估价的两名或两名以上注册房地产估价师签字、盖章，并加盖估价机构公章。假设和限制条件估价假设和限制条件必须具有针对性估价假设应按照“必要、充分、合理、有依据”进行说明不能随意编造对估价结果有直接影响的估价假设必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；本次估价的假设前提经检查资料合法、真实、准确、完整的假定未经调查确认或无法调查的资料说明在情况不明或资料不齐全下是以何种（如用途、容积率等）情形来估价的估价对象状况的假定评估的价值前提说明估价方法使用前提说明说明估价中的一些特殊处理。例如，估价对象实际用途、土地权属证书记载用途、房屋权属证书记载用途、规划用途等不一致的情况下，是依据何种用途来估价的；估价时点不是完成实地查勘之日，但假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。说明估价中未考虑的因素（如建筑物安全隐患等）假设开发法时，应说明采用的是“自己开发”还是“自愿转让”“被迫转让”前提征收估价应假定无“出租、抵押、查封”人民法院拍卖，假定无查封。估价结果报告标题通常为“房地产估价结果报告”，可以列明估价报告编号委托人单位全称、法定代表人、住所；或个人姓名、住所（可注明身份证号码）估价机构全称、法定代表人或执行合伙人姓名、住所；资质等级，证书编号。（不可为分公司）估价对象范围：土地使用权、房屋、构筑物、树木等，是否包含动产、债权债务、特色装修、特许经营权等其他财产或者权益；基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属、有否他项权或共有权等；土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装饰装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，使用年限、公共配套设施完备程度实物、权益、区位 如不是估价时点的状况，则应说明与估价时点状况的区别估价目的抵押为确定房地产抵押贷款额度 提供参考依据 而评估房地产抵押价值国有征收被征收房屋为房屋征收部门与被征收人 确定被征收房屋价值的补偿 提供依据，评估被征收房屋的价值产权调换为房屋征收部门与被征收人 计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价 提供依据，评估用于产权调换房屋的价值转让为委托方转让估价对象 提供市场价值参考集体征收为被征地农民支付法定补偿 提供价值依据入股、合并为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据投资咨询为房地产投资提供价值参考依据估价时点要求有估价时点的确定理由，可选定估价人员实地查勘现场之日为估价时点应参考估价目的确定，而不是依委托方要求抵押估价时点应选定为估价人员实地查勘现场之日，如不是还要在估价假设与限制条件中说明一下估价时点是否与估价技术报告、致委托人函的时点一致（三个时点均需核对）价值定义（价值类型）抵押估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额（抵押价值不是公开市场价值）国有征收（1）被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的市场价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（2）不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”转让公开市场价值投资决策咨询为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据估价依据1所依据的法律法规、技术标准和有关资料；2要有针对性、不能滥列；3不能过时或失效； 4必须要有房地产估价规范5抵押则必须有抵押估价指导意见、担保法，6征收要有国有房屋征收管理条例，7要有针对性估价原则说明本次估价遵循的估价原则并简要定义，不能滥列估价原则，必须具有针对性对于独立、客观、公正原则，没有硬性要求抵押目的估价，必须还要有谨慎原则；如不是抵押则不需市场价值评估应有最高最佳利用原则，如不是市场价值则可以不列此原则适用全面的原则：合法原则、替代原则、估价时点原则。估价方法1简明准确的定义；选用理由；2如只选用一种方法，还要说明不选用其他方法的理由；3对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由，考虑顺序：市场法、收益法、假设开发法、成本法、市场法是指与估价时点近期发生过交易的可比实例进行比较，并将这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法收益法是预测估价对象的未来正常收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数，将预测的未来正常收益转换为估价时点的价值假设开发法先预测估价对象未来开发完成后的价值及正常开发成本和利润，然后将开发完成后的价值减去正常的开发成本和利润等来计算估价对象价值的方法成本法先求取估价对象在估价时点的重置成本或重建成本和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧求取估价对象价值的方法估价结果1币种、总价、单价及总价大写；精确到元2外币要说明汇率中间价3要说明估价结果内涵（是否与假设和限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）4运用加权或平均等处理，要说明理由5抵押报告要披露三项价值估价人员(1)注册房地产估价师姓名、资格、注册号、签章。 (2)有协助估价的写明协助的人员姓名、资格（职称）、协助内容及签章。(3)有重要帮助的写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容及签章。估价作业日期估价作业日期是本次估价的起止日期，与封面上的估价日期相一致估价报告使用期限估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期从估价报告完成日期算起可表达为到某个年月日止，也可表达为多长时间原则上不超过一年，市场变化大则不超过半年。若报告在有效期内得到使用，则估价责任期为无期限或到估价服务的行为结束为止。变现能力分析1通用性2独立使用性3可分割转让性4快速变现价值5变现能力6变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序7变现损失、8变现时间长短。抵押估价必说明此项。市场风险提示抵押估价必说明此项特别事项说明如价值的时效性、变化性、变现能力和易受其他因素影响性。估价技术报告（可不提供给委托方，但应先在委托合同中约定）实物状况描述与分析土地面积(总面积、分摊面积)、用途、土地开发程度、四至、形状、宽深比、地形、地势、土壤、地基、其他建筑物建筑规模，用途，层数和高度，建筑结构，设施设备，装饰装修，防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照，层高和室内净高，空间布局，建成年月和设计使用年限，使用维护状况及完损状况，其他。估价项目曾用名，指出对估价结果有关的项目缺漏。权益状况描述与分析土地土地所有权状况土地使用权状况出租或占用情况他项权利情况共有权情况规划管制条件（用途、容积率、密度）目前使用状况土地利用现状（地上定着物情况）使用年限（起、止、余）情况其他特殊情况建筑物房屋所有权状况出租或者占用情况共有权、他项权利设立情况其他特殊情况。在建工程规划条件说明或建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证取得情况。区位状况描述与分析位置状况坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等；交通状况道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等；环境状况自然环境、人文环境、景观等；外部配套基础设施、公共服务设施；区位状况未来变化趋势分析 (可不要求)；区位状况描述、分析与估价对象类型针对性强。市场背景描述与分析进行本地类似房地产市场形势分析和过去、现在状况和未来发展趋势分析（必须有）从宏观到微观、由大到小地系统分析所处房地产市场背景，并重点分析所处片区和类似物业市场紧密联系对应估价目的和采用的估价方法分析国家及本地宏观经济政策因素的影响最高最佳利用分析分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值最大化的一种最可能的使用（描述定义）；进行利用前提选择表述（维持现状前提、更新改造前提、改变用途前提、重新开发前提、上述前提的组合。用途、强度、适应性估价方法适用性分析逐一分析各种估价方法是否适用或不适用理由，详细说明已选用估价方法的估价技术路线。对所有未选用的估价方法都要说明理由，不论是理论上不适用还是理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，不论已选用了一种还是一种以上的估价方法。依序如下：市场法数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。不适用很少发生交易的房地产和市场发育不够，交易较少的地区。收益法具有收益或潜在收益房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。假设开发法具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，包括1可供开发的土地2在建工程3可重新改造或改变用途的旧房不适用规划条件尚不明确的待开发房地产，如果这种情况仍然需要估价，可根据推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但要在假设和限制条件中说明。成本法可独立开发的、新的或者比较新的建筑物、在建工程、等整体房地产。适用市场不完善、无收益又很少发生交易、公益、公用、独特设计、只针对特殊需要而开发、投保和理赔、损害赔偿、房屋征迁。长期趋势法适用价格无明显季节波动的房地产、路线价法适用城镇街道两侧商业用地、基准地价修正法适用政府确定并公布了基准地价的地区估价测算过程数据来源取值客观依据充分（应予说明），参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力有必要的分析和过程计算过程完整、严谨、正确，项目不重不漏应选用两种或者两种以上估价方法抵押对象价值要说明是保守值介绍计算公式和技术路线假设开发法中拍卖、抵押估价应说明是被迫转让前提（自愿转让、自己开发、被迫转让）估价结果确定对不同估价方法得出的不同结果用正确的方法调整得出最后结果（单位土地价格、楼面地价）正确运用加权或平均等调整测算方法并说明理由单价或总价表示，可无大写。抵押估价要披露三种价值附件1估价委托书2估价对象位置图3内外部状况以及周围环境和景观的照片，如没有应说明4权属证明复印件5估价机构资质证书和6营业执照复印件7估价师注册证书复印件8法定优先受偿权利等情况的书面查询资料（抵押特有的）。外在质量报告名称、专业用语规范；文字简洁、通畅、表述严谨，逻辑性强；文本格式规范、无错别字、漏字，标点使用正确；各部分之间内容不重复，排版规整、序号使用规范、顺序正确前后一致、各部分之间描述一致、装订美观大方。保险估价土地不可作为保险估价的估价对象明确估价范围是否包括间接损失分清投保价值评估和保险损失程度评估依据保险合同评估保险损失程度，估价依据中应有保险合同。保险损失程度的评估，明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。按“不可修复情况”评估损失时，扣减房屋受损后的残余价值。合资入股评估说明入股后的用途拍卖底价评估应确定出拍卖保留价合并的评估说明合并前、后的用途，以加权处理方式计算最终分配率纠纷的估价在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式（划拨或出让），对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书；没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。征用或拆迁补偿估价不得违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。出让土地的评估既要说明原用途，也要说明规划、出让的用途其他类型的错误对估价对象的某一部分重复计价计算前提与计算结果不一致，如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价遗漏了估价对象部分的价值，如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。成本法（房地）各成本费用利息利润数据应说明是估价时点时的水平采用社会平均客观数值统一年限和年期修正注意作为取值基数的面积内涵土地取得成本市场购置1建设因地使用权购买价格。主要是采用市场法求取，也可采用基准地价修正法、成本法求取。2土地取得税费。包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。征收集体土地1出让金2城市基础设施建设费3土地征收补偿费（土地补偿费、安置补助费、安排被征地农民的社会保障费用、地上附着物和青苗的补偿费）4相关税费新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地才有）、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、政府规定的其他有关费用（防洪费、南水北调费等）5地上物拆除、渣土清运和场地平整费征收城市房屋1建设用地使用权出让金2城市基础设施建设费3房屋征收补偿费（被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费、补助和奖励、停产停业损失补偿费）4相关费用（房屋征收评估费、房屋征收服务费、政府规定的其它有关费用）5地上物拆除、渣土清运和场地平整费开发成本勘察设计前期工程费1市场调研2可行性研究3项目策划4工程勘察5环境影响评价6交通影响评价7规划及建筑设计8建设工程招标9以及施工通水、通电、通路、场地平整和10临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支出；内容完整；费率合理、依据充分。建筑安装工程费建安工程费（建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费）取值依据（现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）充分；建安工程费取值与估价对象状况相符（类型、规模、结构、档次等）；建安工程费确定中选取可比实例调整合理。基础设施建设费费用构成内容完整、合理；费率合理、基数正确、依据充分（红线内“通”“平”，可归入土地开发成本）公共配套设施建设费费用构成内容完整、合理；费率合理、基数正确、依据充分（红线内、可部分归入土地成本）其他工程费包括工程监理费、竣工验收费、不可预见费用、专业人员费用等、内容完整、费率合理、基数正确、依据充分。开发期间税费如绿化建设费、人防工程费、城镇土地使用税等；税费构成内容完整、合理；税费率合理、基数正确、依据充分如果土地采用基准地价法求取，则管理费用、投资利息、销售税费、开发利润的计算基数中不能再包含土地取得成本管理费用人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例。费率合理，依据充分。销售费用为区分是否计息，销售费用应区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用，广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照开发完成后的房地产价值（即重置成本）的一定比例来测算，而非以生产成本为基数（注意计算基数）。经适房不含销售费用。投资利息利率取值依据充分，一般为货款利率开发周期、计息期限、计息基数正确注意单利和复利选择，销售税费1销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费”一般为售价的55%）2其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。3不包含应由买方缴纳的契税等税费以及应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税：税金构成内容完整，税率正确。开发利润利润率内涵清楚利润率取值理由充分、客观合理利润率取值与估价对象类型、开发周期长短适应。（期望的、平均的、税前的）属开发商开发的经适房利润率3%以下，且为直接成本利润率。折旧维护使用状况描述全面、客观；成新率、折旧额确定合理、依据充分建筑物折旧除物质折旧外，还应考虑功能折旧、外部折旧（市场法求取的折旧已包括这三项折旧）分析土地剩余使用年限对建筑物经济寿命的影响、区分住宅与非住宅、土地使用期满后，是否补偿建筑物残余价值、住宅用地按建筑物经济寿命计算建筑物折旧新开发的房地产，一般不存在物质折旧，但应考虑其选址是否适当，规划是否合理，土地质量优劣，周围环境和景观的好坏，及该套房产供求变化，衡量其外部经济折旧、功能折旧及可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整长时间停工项目，应考虑停工造成的建筑物价值的减损，施工质量缺陷、有形损耗等产生的物质折旧，设计产生的功能折旧，市场供求、规划和政策变化产生的外部经济折旧土地价格不能参与折旧（当先求出房产总价值，再采用成新率折旧时，土地价值也可能参与了折旧）公式应用与计算公式选用正确数据取值客观有必要的过程年期等调整修正恰当、理由充分数值精确度合理项目不重不漏字母含义说明准确当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，应对结果进行年限修正成本法（建筑物）开发成本勘察设计和前期工程费费用构成内容完整、合理；费率确定合理、依据充分。建筑安装工程费同上基础设施建设费（红线内）公共配套设施建设费（红线内）其他工程费开发期间税费，内容完整；税费率合理、基数正确、依据充分管理费用费率合理、取值基数正确，依据充分。销售费用费率合理、基数正确，取值依据充分。应区分投入时间以便计息投资利息利率选择正确；开发周期、计息期限、计息基数正确销售税费税金构成合理、内容完整，税率确定正确。开发利润利润率内涵清楚；利润率取值理由充分、水平客观合理；利润率取值与估价对象类型、开发周期长短适应。建筑物折旧同上公式应用与计算公式选用正确、数据取值客观、有必要的过程；分析和计算过程完整、正确；字母含义说明准确；数字精确度合理。成本法（土地）土地取得费用土地取得方式（市场购置、征收集体土地、征收城市房屋）明确；土地取得成本构成合理，取值依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费税费构成完整正确，税费率符合规定土地开发费土地开发费用构成完整，取值依据充分，开发周期确定合理管理费用费用构成、费率合理、取值基数为土地及开发成本，取值依据充分。销售费用费用构成、费率合理、基数正确，取值依据充分。应区分投入时间以便计息投资利息利率选择正确；开发周期、计息期限、正确，注意单利或复利销售税费税金构成合理、内容完整，税率确定正确、符合规定。开发利润利润率内涵清楚；利润率取值理由充分、水平客观合理；利润率取值与估价对象类型、开发周期长短适应。公式应用与计算公式选用正确、数据取值客观、有必要的过程；分析和计算过程完整、正确；字母含义说明准确；数字精确度合理。假设开发法（现金流量折现法）(作为首选) 开发经营方案开发经营方案描述明确（如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模）依据规划限制条件确定最佳开发利用方式（用途、规模、档次）但不能直接将规划限制条件作为最佳开发利用方式后续开发经营期确定合理，理由充分假设开发法中拍卖和抵押估价应说明是被迫转让前提（自愿转让、自己开发、被迫转让）开发完成后价值采用市场法、收益法等科学方法求取采用市场法求取应结合长期趋势法，价格依据（可比实例、市场状况）充分采用收益法求取的，计算净收益依据充分、分析透彻变化趋势分析和预测依据充分、合理应进行预期或期望调整，或说明是预测值。后续成本及费用以下后续成本及费用，应说明是预测值，或进行预期或期望调整，并确认和说明是社会平均水平取得税费契税、印花税、交易手续费等。通常按照待开发房地产价值的一定比例来测算。税费构成明确、合理、完整；税费比率依据充分。开发成本勘察设计和前期工程费与成本法相同，但在工程“换手”的情况下，通常会产生新的“前期”，还会发生新的“前期费用”，因此，在估算后续必要开支时，还应加上这部分“前期费用”。建筑安装工程费与成本法相同基础设施建设费（红线内）公共配套设施建设费（红线内）其他工程费开发期间税费与成本法相同管理费用费用构成合理，费率取值合理、依据充分，取值基数为土地及开发成本销售费用费用构成完整；费率合理、基数正确、依据充分；费用计算正确。应区分投入时间以便折现。销售税费税费构成明确、完整、合理；税率、费率合理、基数正确。折现率折现时间正确，折现率应取同一市场上类似房地产项目的平均报酬率，折现率应体现出预期原理，是未来的预测值。公式应用与计算公式选用正确、数据取值客观、分析和计算过程完整、正确；字母含义说明准确；数字精确度合理；折现期取值合理。1、在假设开发法传统方法中，估价对象开发完成后价值是在估价时点市场状况，未来房地产状况下价值；若是用现金流量折现法，估价对象开发完成后价值是在估价时点之后未来某时点市场状况下，未来房地产状况下价值。2、开发完成后价值如用成本法估价，在案例考试中，可作为一处错误予以指出。3、从案例应试角度看，未列出假设开发法计算公式的，可作为一处错误予以指出。假设开发法（传统方法）（应说明不用现金流法理由）开发经营方案同上开发完成后价值同上后续成本及费用以下后续成本及费用，应说明是预测值，或进行预期或期望调整，并确认和说明是数据客观取得税费契税、印花税、交易手续费等。通常按照待开发房地产价值的一定比例来测算。税费构成明确、合理、完整；税费比率依据充分开发成本勘察设计和前期工程费同上建筑安装工程费同上基础设施建设费（红线内）公共配套设施建设费（红线内）其他工程费开发期间税费同上管理费用费用构成合理，费率合理、依据充分，取值基数为土地及开发成本销售费用费用构成完整；费率合理、基数正确，依据充分；费用计算正确。应区分投入时间以便计息。投资利息计息基数为待开发房地产价值取得税费后续建设成本管理费用销售费用（后续建设期间投入的）期限正确利率应为估价时点时，房地产开发贷款的平均利率。、销售税费税费构成明确、完整、合理；税率、费率合理、基数正确。后续应得利润利润率内涵清楚，利润率取值应是类似房产的社会平均利润率；利润率取值与估价对象类型、开发周期长短适应公式应用与计算公式选用正确、数据取值客观、分析和计算过程完整、清晰、严谨、正确；字母含义说明准确；数字精确度合理；基准地价修正法基准地价选取基准地价为现行标准（选用离估价时点最近的基准地价）；地价内涵（区位、用途、土地使用期限、容积率、土地开发程度、土地形状、价格构成、基准日等）明确，取值依据充分。宗地修正内容介绍修正内容完整、真实、依据充分；修正方法明确。不需要进行交易情况修正宗地因素条件说明宗地状况界定准确；修正因素完整、针对性强，符合宗地特点。宗地修正系数修正系数选取客观、合理、理由充分，符合法律法规要求；修正计算正确。期日修正期日修正系数确定依据充分；期日修正测算过程正确。容积率修正容积率修正系数确定依据充分；容积率修正测算过程正确。年期修正土地剩余使用年限确定正确、依据充分；资本化率确定依据充分，符合法律法规要求；年期修正计算正确。公式应用与计算列出正确的计算公式，字母含义说明准确，计算过程与所列公式匹配，过程完整、结果正确，数字精确度合理。房地产抵押估价特殊项目此表每一处都是重点估价假设和限制条件估价时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限制条件中进行假设说明。估价原则列明遵循谨慎原则。估价结果披露要素披露完整，包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款（已担保债权、拖欠工程款、应补交出让金等）以及抵押价值。估价对象变现能力分析1分析抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，2分析假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，3分析变现时间长短， 4分析变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序， 5变现能力分析针对性强，6内容完整，分析合理，依据充分，针对性强。风险提示关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明；估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。风险提示说明内容具体、完整，分析合理、针对性强。附件应包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。市场法选取实例真实性可比实例3-10个，来源真实、名称、坐落、外观照片直实。可比实例状况描述完整、清晰。客观性成交价格或租金、收益等，属客观数据、内涵清楚，是否含商业利润等交易实例选用理由（可比性）表述充分。可比性交易情况方面交易类型相同（与估价目的吻合）、成交价格正常或可修正为正常市场状况方面交易日期与估价时间相近（1年最多2年）实物方面结构、用途相同、规模（0.5-2倍）档次相当、说明是否包含车位权益方面权利性质（权益）相同区位方面与估价对象在同一供求范围内（区位相近）、地段等级相同可比实例略有差别应说明建立比较基准统一房地产范围统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵和单位数据表格比较因素条件说明表比较因素条件指数表因素比较修正系数表,表格与表格、表格与描述之间数据相符。交易情况修正交易情况清楚、必须有付款方式与正常交易情况价格差异分析合理修正系数确定理由充分。市场状况调整明确说明准确的成交日期价格指数与市场状况一致，取值客观、合理调整系数确定理由充分。房地产状况调整区位状况调整位置（坐落、方位、距离、临街、朝向、楼层）交通(道路、交通工具、交通管制、停车方便、交通收费)外部配套设施(基础设施、公共服务设施)环境和景观(自然环境、人文环境、景观) 商业繁华度区位比较因素及因子设置合理、完整，反映估价对象周边状况客观、充分系数分析测算与确定过程详细、理由充分。因素差异分析充分，因素调整分值与因素差异描述一致子因素权重取值合理依据充分。权益状况调整权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观系数分析测算与确定过程详细、理由充分因素差异分析充分，因素调整分值与因素差异描述一致子因素权重取值合理依据充分。实物状况调整比较因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象实物状况全面、客观系数分析测算与确定过程详细、理由充分因素差异分析充分，因素调整分值与因素差异描述一致子因素权重取值合理依据充分。估价案例单项调整修正率20，综合调整修正率30因素修正、系数取值与因素描述及估价对象描述相符房地产状况调整内部应先取权重得出综合调整系数，再与交易情况修正，房地产市场调总一起取权重采用平均法求取最终价格时，应说明理由。比准价格确定比较基准有说明，调整修正系数（权数）确定理由充分，比准价格求取方式明确过程清楚理由充分公式运用与计算公式应用正确，符合规范规定，计算过程清晰、字母含义说明准确、测算结果确定合理理由充分、取值精度合理，数值计算正确。收益法（列出公式且说明理由）租金水平、出租率或空置率、押金利息、管理费率、报酬率应是社会平均水平，且应说明是未来的预测值。有效毛收入出租租金应为市场租金，且说明是未来预测值租金内涵清楚，是否含广告费、物业费、水电费等租金支付方式是否与估价对象一致计租面积或者可出租面积比率数据合理有据，计租面积不应包括大厅等自用和管理用房面积（其收益已在其他功能房地产租金收益中体现）不同楼层、不同用途应分别确定租金一定有出租率或空置率、收租损失情