冠联月刊（5月份）.doc

冠 联 地 产 冠天下 联万家一、楼市点评21.1区域总述21.2板块细分21.2.1区域中心板块2房地产发展现状分析2房地产发展趋势分析51.2.2快环沿线板块7房地产发展现状分析7房地产发展趋势分析91.2.3区域西北板块10房地产发展现状分析10房地产发展趋势分析121.3区域综述13二、项目动态14三、媒体投放163.1广告投放统计163.1.1广告规格统计（以发布频次计）163.1.2广告投放总量统计173.1.3各城区广告发布统计193.2广告诉求主题分析223.3楼盘广告促销推广283.4广告点评30四、市政讯息334.1政策法规33“国家七部委关于稳定房价的工作意见”33“先税后证” 广西三部门将联管房地产税收35广西公布新的普通住房标准374.2媒体链接38“住宅禁商”政策影响扩大 引出商业地产四忧38国土资源部开始对土地进行四项调控42五、土地拍卖44南宁市2005年第四期国有土地使用权公开拍卖出让公告44六、新盘拔萃46茂泽大厦46一、楼市点评1.1区域总述根据南宁对行政区域的重新规划，西乡塘区管辖原城北区的行政区域，以及原永新区的华强、新阳、上尧3个街道和石埠镇、坛洛镇、富庶乡以及江西镇的老口、兴贤2个村委会。规划后的城区总面积为1118平方公里，人口总数达71.7万。城区的重新规划，为西乡塘区的发展提供了更广阔的平台，也为新区房地产业的发展提供了良好的契机。西乡塘区的房地产市场根据各板块所呈现的地域特征、居住环境、房地产发展程度、消费群体等市场差异化因素的不同，具体可细分为以下三大板块：区域中心板块、快环沿线板块、区域西北板块等。1.2板块细分1.2.1区域中心板块房地产发展现状分析该板块包括西乡塘区内的原城北、永新等老城区，其主要位于新区内的中心地段，集中了北湖、明秀、友爱、衡阳、北大、新阳等主要路段，是区域内房地产发展较为成熟的区域之一。从地理位置上看，该板块北邻快环，南近市中心，以北湖、明秀、衡阳、北大等路段为轴，与邻近区域的道路网络连接，形成区域性的交通环境，为板块内物流、人流、资金流的向外辐射、向内吸纳提供了有利的条件。从居住环境上看，该板块属于南宁市老城区地带，汇集了大量的企业、机关单位、工厂等，人口居住密度较大，生活配套设施相对完善，学校、医院、银行、邮政等市政、生活配套设施一应俱全，拥有较成熟的居住环境。另外，板块内聚集了较多的专业批发市场，如五里亭蔬菜批发市场、五金机电市场、药材批发市场、粮油批发市场等，拥有较浓厚的商业经营氛围。从房地产发展程度上看，从较早开发的明秀小区、振宁公寓、永和福景园到目前的城市碧园、振宁翠峰、桂馨源花园、嘉州华都、梦泽大厦、柠檬宿等项目，板块内的房地产发展日益成熟。特点一：小高层、高层住宅逐渐成为市场主体板块内房地产发展初期主要以多层住宅小区为主，如明秀小区、振宁公寓等，但随着市场的不断发展，消费者接受程度地不断提高，土地资源的日益稀缺，板块内小高层、高层住宅不断出现，如城市碧园、嘉州华都、梦泽大厦等。特点二：二房、三房等居住型户型仍然是市场的主体，但小户型比重日渐增加由于该板块属于南宁市老城区，当地居民购房大都以纯居住为主，因此，二房、三房等传统居住型住宅一直以来都是房地产市场的主体。但随着近年房地产市场的不断成熟，投资类小户型也不断出现，丰满了板块内的户型构架。特点三：板块内房价上升较快，涨幅较大在南宁市136工程、东盟经济发展契机等等利好因素的刺激下，板块内房价上涨较快，北大路与大学路接壤一带最为明显。其房价由04年初的2000元/上升到现在2800元/，涨幅较大。其中小户型单间配套、一房是价格拉升主力。特点四：工厂、企事业单位较多，人口居住密度较大，购房消费潜力巨大板块内聚集有较多工厂、企事业单位，如南宁卷烟厂、南宁乳业有限责任公司、南铁社区等，人口居住密度较大，购房需求高，总体购房消费潜力巨大。特点五：生活配套完善，商业氛围浓厚，但缺乏高档商业业态 作为南宁市的老城区片区之一，板块内各项生活配套设施完善，商业氛围浓厚，聚集有较多的专业批发市场，如五里亭蔬菜批发市场、粮油批发市场、五金机电市场等。其商业类型大多仅满足周边居民日常生活所需或作为专业物流批发，较缺乏较高档的商业消费业态，如康体、健身、休闲餐饮等较少，整体消费档次不高。特点六：板块内现开发项目大多为拆迁重建项目随着土地资源的日益稀缺，旧造工程的不断推进，目前板块内的房地产开发项目大多为拆迁重建项目，如柠檬宿、城市碧园、嘉州华都等。从购房消费群体上看，本板块内的购房消费群体主要为板块内的原有居住居民、工厂工人、企事业单位员工、周边的生意人，以及房地产投资者。作为西乡塘区的中心板块，居住氛围浓厚，大批企业、机关单位的职工工作、居住在板块内，有较多单位、职工在此汇聚，导致板块内的居住密度很大，而板块内的老式多层板楼已不能再满足居住需求，居民的居住条件急需改善；而本板块内有较多的专业批发市场、专业批发街，随着生意的不断拓展，出于办公、居住的需要，将会就近购房，从而构成了又一大主力购房群体。另外，随着房地产投资价值的日益体现，众多投资者看准了这一区域的升值潜力，纷纷抢购各类型物业进行投资，构成了区域内的投资购房群体。房地产发展趋势分析趋势一：板块内房价上升空间渐少，提高产品本身素质是突破价格坚冰的关键 随着板块内房地产业的不断发展，区域内房价在短短一年内已抬升到2800元/，就目前板块内的房地产市场因素而言，居住环境、生活配套、产品质量等等因素日渐缩小了其房价上涨空间。随着板块内房地产开发不断向纵深进行，除需逐步改善区域居住环境、完善区域生活配套外，提高项目本身产品的素质是突破区域房价瓶颈的关键所在。趋势二：居住型二房、三房仍然是主力户型 在南宁市房地产热不断升温的情况下，板块内出现了较多投资小户型，但纵观区内目前的房地产发展状况，居住型消费群体仍然占大多数，二房、三房等户型仍然是各项目的主打产品。趋势三：房地产项目自身配套将更趋完善，区域高档商业将逐渐出现 目前板块内生活配套设施尚不完善，缺乏较高档的商业业态，但在市场的不断发展下，区域生活配套、各项目自身生活配套都将提高与改善，而随着区内消费群体生活质量的逐步提高，高档消费商业也将逐渐增多。趋势四：老城区土地资源日益稀缺，旧城改造是房地产开发重点作为南宁市的老城区板块，其土地储备日渐稀少，而区域内原有住宅又较陈旧。改善区内居民的居住环境，提高居民的生活质量成为各房地产开发商首要考虑的问题。因此，在未来一段时间内，旧城改造，合理利用土地资源将是本板块内的房地产开发重点。随着西乡塘区域中心板块的不断发展，城区建设步伐正不断加快。在城市“136”工程的推进下，道路基础设施不断建设，生活配套逐步增添与改善，为区域内的房地产发展提供了较强的推动力，板块内的房地产发展正逐渐发展成熟。1.2.2快环沿线板块房地产发展现状分析该板块位于西乡塘区北面快环沿线一带，主要由友爱路、安吉路、北湖路等路段与秀厢大道相交所组成的邻近区域，是城区内发展较快的板块之一。从地理位置上看，自南宁市快速环道开通之后，快环经济迅速发展。借助便利的交通环境，板块内与南宁市其它区域间的联系更加密切，北经安吉大道到达郊县武鸣，南经友爱、北湖路通往市区中心地带。交通的便捷，带动了快环沿线房地产的飞速发展。从居住环境上看，板块内聚集有一些工厂、单位及其宿舍，如一建、二建、五建等建筑公司，以及南宁锑品厂、重型机器厂等，拥有较浓厚的居住氛围，但总体居住环境档次不高，建筑较陈旧，外立面也不新颖，周边生活配套设施仅局限于满足板块内居民日常生活。从房地产发展程度上看，自板块内大盘恒大新城赢得市场之后，借助快环的交通优势与房地产发展热潮，棕榈湾、恒安新城、万秀小区、紫金阁等如雨后春笋般破土而出，纷纷抢占快环沿线市场。特点一：房地产市场正处于起步阶段，缺乏大规模的开发项目 目前该板块内房地产项目较少，市场正处于起步阶段，除恒大新城占地400多亩，规模较大外，其余的各项目的规模均为100多亩左右，甚至更小，并且小区内的生活配套也较少，其商业模式主要以沿街商业为主。特点二：由于各楼盘自身产品综合素质的差异，区域内同地段的房价相差较大区域内目前房价在23002600元/之间，其中恒大新城由于配套完善、社区成熟、产品质量较好，其小高层房价可达2600元/；而像紫金阁、万宇苑等楼盘售价仅2300元/左右，与前者相差较大。特点三：区域配套设施少，外部居住环境不佳自02年快速环道开通之后，板块内才逐渐发展。由于区域发展程度不高，生活配套不完善，居住环境也较差。过往车辆较多，车流量大，对区内居民的出行带来较大的安全隐患。总体上来说，目前区域内的居住环境尚不成熟。特点四：周边聚集有一些工厂、企业，但总体消费量少，消费能力不强板块内聚集有一些工厂、企业以及宿舍，建筑较陈旧，设计也落后，但总体消费群体较少，购房消费能力不强。因此，在这一板块内的楼盘由于自身产品的档次、价位，也吸引了较多原城北中心区与江南区等区域的购房者前往置业。特点五：区域内开发程度不高，后续发展潜力巨大目前区域房地产项目较少，开发程度也不高。随着南宁市各专业市场、工厂、物流中心的不断往外迁移，将给区域内的房地产市场带来较多的潜力消费群体，本板块后续发展潜力巨大。从购房消费群体上看，由于本板块内固有的消费群体较少，因此自身的消费能力不强。就目前区域内各项目的整体素质、档次而言，处于中等水平，所以，区域的这一产品档次吸引到了相同层次购买力的城北附近区域以及江南等片区的购房需求者前往购买。此类客户包括收入水平不高的原有城北区居民、工厂工人、外来驻邕人员等。房地产发展趋势分析趋势一：快环经济圈带动板块发展，区域内小户型比重将逐步增加 随着物流业、专业批发市场等商业形态不断向城市环线以外迁移，将带动板块内商业市场的发展，而作为商业配套之一的住宅投资小户型将逐渐增多。趋势二：多层、小高层住宅仍然是市场主体，但高层建筑将逐步出现 目前，在板块内主要以多层和多层、小高层混合型社区为主，但在区域外部环境的改善下，高层建筑也将出现市场。趋势三：快环沿线土地储备较多，发展潜力巨大 目前该板块内的房地产项目较少，空闲土地较多，储备量大，因此，在未来几年内，随着区域房地产的不断成熟，众多后备地块将涌现市场，掀起一阵快环房产开发热潮。趋势四：大规模楼盘将增多，自身配套逐步完善 由于板块内有较多后备地块，随着市场的发展需求，自身配套完善、居住环境较好的大规模楼盘将增多。 快环沿线板块拥有优越的交通网路，广阔的市场发展空间。随着市场的不断发展，外部环境将大大改善，物业类型也将逐渐丰满，居住氛围也将日益浓厚，从而吸引众多外板块购房者前往投资置业。1.2.3区域西北板块房地产发展现状分析该板块包括西乡塘区内的高新区、相思湖新区，主要由大学路、鲁班路、科园大道、秀厢大道西段等道路组成，构成了西乡塘区内极具发展潜力的西北板块。从地理位置上看，该板块处于城市西北边缘，途经秀厢大道通往其它片区，又可通过清川大桥与邕江南岸相连，并沿大学路直达西乡塘区中心地带。随着相思湖新区、高新区内道路交通网络的逐步修建，周边生活配套设施的逐步完善，板块内的房地产将提速发展。从居住环境上看，该板块为高教文化区，拥有众多高等院校学府，宿舍区较多，而在高新区内，高新技术企业众多，各类人才纷纷前往创业，从而在板块内形成了较浓厚的文化、科研居住氛围。但在本板块的西部，相思湖新区纵深地带，目前的居住环境还不成熟。从房地产发展程度上看，目前板块内主要有大学路沿线的文华园、瑞士花园，科园大道沿线的高新苑、金乐福花园、中富花苑等，以及秀厢大道西段的金宇新城等。而现在板块内在售的房地产项目主要集中在高新区内。特点一：房地产项目数量少，中小型开发规模占多数目前板块内的房地产项目较少，除科园大道附近聚集有较多楼盘，如高新苑、中富花苑、金乐福花园等等外，在鲁班路沿线以及相思湖新区纵深区域的房地产项目都较少。另外，目前除高新苑规模为280亩较大外，其余项目都是规模较小的楼盘。特点二：总体居住氛围不成熟目前板块内的居住环境还不成熟，除大学路东段拥有一定居住氛围外，其余区域仅有一些企事业单位、科研机构、高校学府的宿舍区，居住氛围尚有欠缺。特点三：区内房价出现瓶颈目前板块内的房地产项目主要集中在高新区内，而现高新区内的整体居住环境、生活设施、产品素质并不能很好地支持现有的房价，区内2600元以上的房价市场接受程度不高，各项目销售出现瓶颈，在售楼盘出现滞销状况。特点四：物业类型逐渐丰富区域内房地产项目的建筑类型从最开始的高新苑多层住宅，逐渐到金宇新城的小高层住宅，直至目前金乐福花园的高层。而物业类型由以前以二房、三房等居住为主的住宅物业，到现在投资小户型、办公物业的相继出现，区内物业趋于多样化、综合化。从购房消费群体上看，本区域属于高教文化区，聚集有众多院校学府、高新技术企业，并与城北中心区接壤，与快环沿线相连。作为一个新区，其主力购房群体大部分来自于周边区域的人群，主要集中在城北中心区与大学路沿线一带，以及其他各城区的购房群体。再加上政府部门、企事业单位及其宿舍倾向性迁往相思湖新区，也将会存在一部分潜力购房群体。房地产发展趋势分析趋势一：房地产物业类型逐渐丰富随着区内土地的不断成交，房地产市场的开发量将逐步加大，其物业类型也逐渐丰富。由于土地资源的紧缺，导致地块的容积率不断增大，将出现众多的小高层、高层物业，区内的房地产呈现多样化发展。趋势二：区内配套逐步完善随着区内居住人口的不断增多，居住氛围不断浓厚，其商业物业如正在动工的世贸西城广场、办公物业如科德大厦等相关配套也将逐步增加，区域的生活配套设施日趋完备。趋势三：面向市场扩大，购房消费群体增多随着板块内市场物业类型的不断丰满，其房地产市场所面向的客户群体也逐渐增多，在原有居住型客户的基础上，将增加商业物业、办公物业的投资客户比重。趋势四：房地产市场空间巨大，市场将日趋成熟目前，相思湖新区西部纵深地带尚未开发，巨大的发展契机将随其路网建设的完善而展现。而随着区内房地产市场开发量的不断增多，物业类型的丰满，开发户型的增加与比例调整，购房客户群体的扩大，区域内的房地产市场将逐步成熟。趋势五：众多储备地块即将启动，整个板块将沿着由东往西北的方向展开。在近一年内，高新区科园大道、鲁班路附近有较多地块拍卖成交，西乡塘区西北板块的房地产开发热潮即将启动，作为西乡塘区发展的桥头堡，大学路、鲁班路、科园大道的开发脉络已日趋清晰。随着区内发展不断向纵深前进，整个板块的房地产开发思路将沿大学路自东向西北方向展开。趋势六：区域未来发展前景看好在南宁市“西进、东扩”城市发展战略的引导下，隶属于相思湖新区大规划的板块市场发展前景看好，依据原有的文化、科技氛围，本板块将逐步发展成集科研、教育、文化、旅游、休闲、居住于一体的新兴区域。作为一个极具发展潜力的新板块，该区域的房地产市场拥有巨大的发展空间。在政府相关政策的引导下，该板块将成为城市发展的重心之一。1.3区域综述 随着南宁市西乡塘区合并后，各板块的房地产市场外部因素，如居住环境、生活配套、交通条件等等因素的影响程度将会随着市场发展程度的不断提高而不断减少，各板块间的房地产界线划分将日趋淡化。而由于各房地产项目内部产品素质，如自身配套设施、园林设计、户型规划、景观设计等等的不同，其在房屋售价上将会存在较大的差异。因此，在今后西乡塘区的发展中，各房地产开发商将会努力提高产品的自身素质，打造精品楼盘，抢夺各消费群体，从而赢得日益突显的买方市场。二、项目动态嘉州华都：推出四期货量本项目占地23亩，建筑面积7万。目前推出四期货量，共5个单元分别为A1、A2、A3、A4、A5 ，一至二层为商铺，二层以上为花园住宅。A1、A2、A3、A4单元为一梯四户、A5单元为1梯10户。总户数约200套，面积区间28.10226.70。本次推出的主要户型为二房、三房，其中二房面积为80.2488.74，三房面积为106.76128.13,共150户；单间面积为28.1067.28，共30户，楼中楼面积为129.65226.70，共20户。项目四期6月5日开盘，均价2900元/，一次性96折，按揭98折。到目前为止，约销售了75%左右。迷你新景：5月15日开盘推出投资小户型本项目占地1500，总建筑面积1.2万。小区共规划有2栋九层的小高层。一至三层为商铺，四层以上为住宅，一梯17户，共154户。户型全部设计为单间，面积在2558之间，公摊为28%。项目于5月15日开盘，首推其中一栋，精装修单间均价3300元/,最低价3150元/，最高价3500元/；一次性98折，按揭99折，首付30%。由于户型面积小、总价低，易投资，项目开盘一周内即销售了35套。到目前为止，约销售了35%左右。地王国际商会中心：6月5日开盘首推 项目于6月5日开盘推出835层写字楼，面积从110至整层（约2000），最低价4900元/，均价在7000元/左右。目前已有中国铁通公司等单位进驻。梦之岛水晶城：推出三层商铺目前项目于5月28日推出三层商铺，共300多个，主力面积在1070之间，均价为1.1万元/。最低价8000元/。目前尚有一、二层剩余部分商铺与三层商铺一起出售。南湖景园：正在预约，首期将于6月底开盘本项目占地18314.03，总建筑面积90730.86，住宅面积70750.62，商业面积6495.73，总户数622户，停车位200多个。规划5栋32层高层建筑。本次推出清泉居、明月居共300多户、主要户型二房、三房，面积区间86.44-129.10，目前均价预计在38004000元/。项目现正在预约，可交1000元诚意金，预计6月底将开盘。荣和山水美地：5月1日开盘推出温馨湾多层住宅项目5月1日开盘推出1#、11#、12# 、16#、17# ，均为多层住宅，共188套。其中三房154套，面积区间121137，均价3400元/；楼中楼34套，面积区间176214，均价3700元/。一次性付款96折，按揭98折。到目前为止，约销售了80%以上。新新家园：推出凯旋楼B、D座项目占地156亩，总建筑面积20万，商业面积7.3万，总户数1300多套。5月28日开盘推出凯旋楼B、D座21层建筑共320户，主要户型三房、四房。三房面积约123139，共266户；四房面积约162，共38户；楼中楼面积200220，共16户。均价3300元/，开盘当天一次性95*98折，按揭98*98折。目前项目正在热销之中，所剩货量约在30%左右。三、媒体投放统计时间：2005年5月1日至5月31日统计对象：南宁市在建、在售的楼盘统计媒体：南国早报综述：本月，南国早报共有31个楼盘投放广告，广告版面65.38版，发布频次92次，广告费用总额为414.29万元人民币。3.1广告投放统计3.1.1广告规格统计（以发布频次计）规格频次比例整版4144.53%1/2版4852.17%1/4版00其它33.3%合计92100%由上可知，在本月的广告投放中，1/2版和整版的广告占所有投放版面的96%，其中青秀区的地王国际商会中心、梦之岛水晶城、荣和山水美地等楼盘是整版广告的投放主力；而1/2版面的广告投放也主要集中在青秀区和西乡塘区。3.1.2广告投放总量统计（1）各城区投放总量排 名城区名称广告价格（元）第一名青秀区2308200第二名西乡塘区1174500第三名江南区382800第四名良庆区277400第五名兴宁区0第六名邕宁区0注：邕宁区、兴宁区广告投放总量为零。 由上可知，在本月的广告投放总量统计中，邕宁、兴宁两区的广告投放为零；而青秀区、西乡塘区的广告投放总量最大，各占55%和28%，广告投放总额均超过百万以上。（2）各楼盘投放总量排 名楼盘名称所属城区广告价格（元）第一名地王国际商会中心青秀区510400第二名梦之岛水晶城青秀区461100第三名荣和山水美地青秀区255200第四名滨江骏景广场西乡塘区246500第五名南湖景园青秀区245500 由上可知，本月广告投放总量排行前五位的楼盘有四个出自青秀区，其中地王国际商会中心在开盘前进行了轮番的广告轰炸，重点突出其项目的形象以及向消费者传达开盘的信息；而梦之岛水晶城推出第三层的商铺，也以一系列的整版广告，刺激消费者的购买欲望。3.1.3各城区广告发布统计城 区统计类型青秀区西乡塘区江南区兴宁区邕宁区良庆区广告投放楼盘个数13114003占全市百分比41.94%35.48%12.9%009.68%版面类型整 版29630031/2版142560031/4版000000其 它300000发布总频次46319006发布总版面36.3818.56004.5（1）各城区推盘个数：注：邕宁区、兴宁区的楼盘广告投放个数为零。由上可知，本月南宁市共有31个项目在南国早报上投放广告，其中邕宁区、兴宁区的楼盘广告投放个数为零，而青秀、西乡塘两区的项目共有24个投放广告，占所有投放总数的77%。（2）各城区发布频次：注：邕宁区、兴宁区发布频次为零。由上可知，本月邕宁区、兴宁区广告发布频次为零，而青秀区和西乡塘区这两个广告投放大区分别达46和31次，占所有发布频次的80%以上。（3）各城区发布版面：注：邕宁区、兴宁区广告发布版面为零。由上可知，本月南宁市各城区广告发布总版面为65.38版，其中邕宁区、兴宁区广告发布版面为零，而青秀区、西乡塘区的广告发布版面最多，分别占56%和28%。总的来说，本月南宁市各楼盘在南国早报上所投放的广告总量仍然较大，其中尤以青秀区与西乡塘区为最，占总量的83%；而地王国际商会中心成为各项目的花魁，投放量达51万元；在广告版面上，主要以整版与1/2版为主，几乎达总量的97%以上。延续着房博会的余温，各项目在本月利用购房旺季纷纷开盘、热推，成为房市火热的一大成因。公司地址：南宁市园湖路37-1号永华大厦B座6楼 电话传真：5605901 52公司网站:http:/www.GL68.com E-mail:tuycGL68.com3.2广告诉求主题分析城 区项目名称推广主题卖 点主推户型青秀区地王国际商会中心领袖，你与你的气质同在&颠峰，你与你的高度共生&头衔，你与你的权力长青&君临天下，王者归来&激情鉴赏，颠峰商务&地王国际盛大发售南宁首个超高层国际5A标准甲级写字楼、雄居琅东CBD核心、商务领袖。写字楼航洋国际城VIP大客户定制服务计划&专为实力企业定制的个性办公方案，只需要一个电话便可拥有&宣传项目配套设施&专为领袖企业预备形象、地段、投资、产品质量、项目品牌。商务公寓南湖景园印象南湖名宅名流，湖畔TOP生活全面&都市水岸名宅&名树名流名宅地段、临近南湖二房、错层三房长园9号完全生活社区，70年的温馨约定&二期开盘预告周边配套、强调户型舒适错层、楼中楼梦之岛水晶城第三层上上精彩，看点强势追击&人潮影院&9年财富租约&第三层上上精彩，看点强势追击位于金湖广场核心商业圈、梦之岛百货强势进驻、国际品牌纷纷加盟、琅东新区消费群。三层商铺城 区项目名称推广主题卖 点主推户型青秀区荣和山水美地稀缺多层洋房，献给懂得爱的人&未来的希望，期许的目光（北大南宁附中）琅东稀缺多层洋房，低密度成熟社区，广西第一大面积会所，北京大学南宁附属实验学校。三房、楼中楼新新家园南宁人居形象大使青山山下的大社区生活三房、四房上水人家后小康人居，新百年水乡首付3万多、月供800多二房，三房城市花园高度决定视野，位置决定一切湖景、周边配套设施一房、二房、三房东博百货携手东博，财富相伴市中心商业气息浓招商天池山捉住天池山真实之美&理想主义者的天堂3100元/平方米的低单价别墅，总价低，项目配套设施。别墅呈辉绿城画卷绿城商务豪艇位居南宁CBD中心、临近南湖、空中游泳池四房同和华彩美地城市主流美D小高层&城市以我为风景景观中庭、便利商业二房、三房 由上可知，青秀区各项目的推广主题、卖点分析上主要围绕项目形象、推货信息、项目配套、价格等因素展开。城 区项目名称推广主题卖点主推户型西乡塘区滨江骏景广场家住都市水岸边、人在亲水风景里&市中心水岸生活名品& 坐拥三大广场一条江、毗邻朝阳、七星商圈、200米拥江距离、二房、四房桂馨源花园城区罕有一梯2户、南北超向、多层城区罕有一梯2户、南北朝向、多层、绿化率70%二房、三房茂泽大厦繁华都市价值、北大高层典范&标注城北高层住宅典范兴宁区、城北区、永新区三大商圈交汇处、投资价值、20条公交线53-129二房、三房恒安新城绿色、宁静、繁华底价、现房、交通便利、附近学校、医院、市场配套全、二房、三房科德大厦大南宁成长型企业商务基地、新中关、畅享财智天下&共享科技和文化浪潮处于高新区腹地、集成化商务配套写字楼嘉州华都庭院新天地&大学路商精致二房、值得期待错层三房，新户型、新地段、新交通、新配套、新园林、靠近高校二房、三房金宇新城好日子刚开始准现房销售二房、三房城 区项目名称推广主题卖点主推户型西乡塘区振宁商厦成熟商圈、领先城北城北商业中心、附近生活配套全商铺城市碧园时尚风情街华联国美进驻、首付16万商铺、完备商场功能商铺中富花苑在心的港湾荡起双浆、相思湖新商业新生活新未来相思湖生态社区、一梯二户多层、2390元/平方米二房、三房迷你新景投资形小户型&机电市场中心地带&宜居住、宜商务、更宜出租现房、临街、月供少、总价底一房 由上可知，在西乡塘区各楼盘的广告推广主题、卖点的分析上主要围绕地段、价格、配套、产品等因素展开。城 区项目名称推广主题卖点主推户型良庆区鑫金现代城森林公园脚下，70年绿色的家&山景靓房，成就70年绿色梦想低价、现房住宅阳光新城创新户型新主张&创新户型，会所住宅&幸福一座城南宁大桥动工、未来升值潜力置业、大社区。住宅东盟泰景商旅长廊天赐宝地、无价之宝良庆区发展轴心之城，投资潜力住宅地块由上可知，在良庆区各楼盘的广告推广主题、卖点的分析上主要围绕产品、区域、环境等因素展开。城 区项目名称推广主题卖点主推户型江南区10+1商业大道激情生活、绽放江南&试业广告公寓底首付、底月供、轻松置业&300多商家进驻公寓（30-40）&商铺锦绣江南2005年眷恋锦绣优生活感&这么诱人、为什么大社区、1万平方米中央主题景观园林、户型采光通风、享受20万元/单元 “电梯基金”住宅八桂绿城森林、湖泊新城市&原森态别墅城山水环境&生态生活环境别墅江南馨园都市新岸地段、环境、4万元首付二房、三房由上可知，在江南区各楼盘的广告推广主题、卖点的分析上主要围绕产品、环境、地段等因素展开。3.3楼盘广告促销推广5月份楼盘促销推广一览表城 区楼盘名称推售货量促销手段优惠折扣西乡塘区滨江骏景广场5月23日开盘，高层、1至3层为商业，推出196套住宅购房预约前80名可获精美文化衫一件购房预约99*99*98折桂馨源花园多层无一次性99折茂泽大厦5月15日开盘，高层、推出280套户型开盘当天抽奖活动购房预约96*98折嘉州华都第四期小高层推出150多套货量无购房预约99折迷你新景小高层推出144套货量无购房预约99折青秀区青秀区荣和山水美地5月1日开盘六组团多层无一次性96折、按揭98折同和华彩美地D1栋小高层抽奖，特等奖至三等奖送价值5000元1000元的家电购房预约99折南湖景园推出一期高层220套待定待定梦之岛水晶城5月底开盘，第三层商铺抽奖活动一次性96折、按揭98折，购买多个铺额外折扣。地王国际商会中心高层写字楼无一次性95折，按揭98折新新家园5月28日开盘，高层B、D座无一次性95*98，按揭98*98折江南区锦绣江南14#、15#小高层抽奖活动可获4000元、价值的空调获送20万元电梯基金、每套赠送2888-4888元购房预约98折10+1商业大道34#号楼、商铺无购房预约98折良庆区阳光新城5月28开盘8期多层抽奖送电器一次性98折，按揭99折鑫金现代城三期多层无一次性98折在本月市场上主要推售的楼盘中共有6个项目开盘，大多采用一些赠送小礼品、抽奖等方式进行促销。在优惠折扣方面，除部分开盘项目有折上折外，其余的项目都保持原有折扣未变。说明在国家七部委出台稳定房价的措施后，大多项目的开发商对目前的房地产市场都采取一种观望的态度，并未采取较大的让利措施。3.4广告点评楼盘名称：茂泽大厦媒体及发布时间：2005年4月21、27、28日，南国早报1/2版彩色广告。广告扫描：系列1系列2系列3广告主题：都市从容生活 广告诉求点：成熟地段、成熟社区广告点评：三版广告以“情系于家”为契点，向消费者传达项目是成功事业者、理想居住者的温馨家园，并以都市夜景灯火辉煌为背景，突出项目所在地段的成熟环境。广告版面底边附加对本项目的规模、配套、交通环境、地理位置、物业管理等项目相关信息进行深度宣传，更加突出项目成熟地段、成熟社区的优势；在整个广告效果上表现出项目的“都市从容生活”、“我爱我家”的感情乡规民纽带。从而以“情”提炼，升华本项目的“成熟环境”、“成熟生活”。在客户群体捕捉上，其在广告软文表现上突出家与工作地点距离近的种种好处，锁定项目周边一带的居民和在项目周边工作、做生意的成功、奋斗人士，目标客户群体明确。广告分析：广告以红、黄棕色为背景，设计风格采用暖色调，向消费者传达项目“成熟地段”、“成熟社区”的效果。这是一个有较强销售力的广告，主要以产品信息为主，销售信息为辅。突出项目卖点“成熟地段”、“成熟社区”。这三版广告相互之间是一个递进关系，在版面背景设计中，从本项目的效果图（系列1）、到区域效果图（系列2）、再到城市一角效果图（系列3），配合广告主题“安家顾家恋家”，逐步展现广告主题的递进关系。优点：画面丰富、背景主色调协调、卖点集中突出，映衬项目“成熟”优势，设计上较为出彩。本广告主要靠信息和产品传达内容，这是区别于形象广告的销售广告。缺点：该系列广告主要针对项目周边一带的居民和在附近工作或做生意的创业者和成功人士，但其没有具体细化与描述，不够直观、具体。另外，在广告中重点突出项目的“成熟”优势，但没有很好的跟项目本身产品的素质优势相结合，项目自身优势在广告中点得不够。四、市政讯息4.1政策法规“国家七部委关于稳定房价的工作意见”国务院办公厅5月11日发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见（下称“意见”），要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。通知要求，要遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。意见明确了享受优惠政策普通住房的标准，以合理引导住房建设与消费。同时要求，各地加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。此外，意见还强调要切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度。广西房产街政策解读：“炒地”行为将被依法制止国家将严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，加大土地供应调控力度，严格土地管理。“期房”将禁止转让国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。对于满足个条件普通住房给予优惠为合理引导住房建设与消费，国家将对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠，同时也明确指出，享受这些优惠政策的普通住房需满足3个条件。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。政策点评：该工作意见的出台，从土地交易、投机性购房、项目销售过程中的诚信销售等方面抑制房价被恶意哄抬，并加大对经济适用住房的建设，从而鼓励支持普通百姓自住住房的需求。改善房地产市场供应结构不合理,商品住宅供应中,中低价位住宅比例偏低的项目。“先税后证” 广西三部门将联管房地产税收 日前，自治区地税局、财政厅、建设厅等三部门转发了国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知，并结合我区实际情况做出了有关通知（以下简称通知）。据了解，三部门将加强协作和配合，变“独唱”为“合唱”，房地产交易也将打破以往局面。房地产先缴税后过户在实施房产新政之前，房地产交易时的缴税和办证经常是“两张皮”有的人在房管部门把权属证书都办好了，但相关税款却没有在税务部门缴纳。在全区统一实行的“先税后证”原则，将改变这一局面。以前，房管部门的房地产权属登记资料、地税部门的房地产交易税收资料等都是各部门的“自留地”，但今后这些信息都要共享。通知中要求，各市、县房地产管理部门在办理房地产权属证书和房地产过户登记时，必须坚持“先税（包括契税、营业税及其附加等）后证”原则。申请人应提供相应的税收缴款书或完税证（销售已购买年（含年）以上的普通住房除外）和个人住房交易纳税申报审批表。否则，不得给予办理房地产权属证书或房地产过户手续。“两年以上房”交易须备足资料据了解，个人购买非普通住房年以上对外销售的，在向地税机关申请按售房收入减去购房价款后的差额缴纳营业税时，应填写申报审批表，并提供以下种材料的原件（审验后退回）和复印件：房产证、房屋所有权人身份证或身份证明、售房合同（协议）、购买住房的税务发票、契税完税凭证。对个人购买普通住房年以上对外销售的，除填写申报审批表和提供上述种资料外，还应提供能够证明所售住房所在住宅小区建筑容积率在以上的规划部门文件或证明。地税机关经确认后才做出免征营业税决定。个人所得税暂不作统一规定据了解，对于房地产相关税款的征收，广西将采取委托房地产管理部门代征税款，或在房地产交易场所和权属登记场所设立房地产税收征收窗口的方式，以方便纳税人。鉴于个人所得税与所得课税的制度设计、个人住房交易的实际情况相关，广西各地的具体情况各不相同，因此对于房地产交易的个人所得税的征收率问题，通知并没有作出具体统一的规定。另外，广西房地产税收具体管理办法也正在制订过程中。广西房产街 法规点评： 该通知的出台，将规范房地产交易过程中办证后还没有缴税的行为。在一定程度上运用硬性措施来控制在交易过程中故意拖欠税费的现象。广西公布新的普通住房标准国家七部委房产新政昨日起实施，备受关注的广西各地市相关实施标准、细则也“浮出水面”。自治区建设厅日前宣布：经自治区人民政府批准，广西各市享受优惠政策普通住房标准已于5月31日确定。三项条件缺一不可按照国家调控住房供求政策的要求，结合广西房地产发展实际，自治区政府确定了广西享受优惠政策的普通住房标准。南宁市享受优惠政策普通住房标准应同时满足三项条件：一是住宅小区建筑容积率在1.0以上；二是单套建筑面积在144平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。广西其它地市也要按照国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（以下简称“意见”），结合各市实际情况制定享受优惠政策的普通住房标准，享受优惠政策普通住房标准的条件也必须同时满足以上三项条件。“超标”不能享受优惠实施标准的出台，意味着如果你所购买的住房在容积率、建筑面积、实际成交价格等方面同时符合该标准，即可确定为普通住房，可以享受房产新政中相关税收、信贷方面的优惠政策。如果你所购买的住房超出该标准，则属于“非普通住房”，不能享受房产新政中的相关优惠政策。据悉，房产新政中的优惠政策包括税收、信贷等方面。以营业税为例，根据七部委意见，个人购买“普通住房”超过两年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买“非普通住房”超过两年（含两年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。细化措施近期出台国家房产新政出台后，各地方制定的“普通住房”与“非普通住房”的分界线尤其受到关注，无论是消费者还是房地产商都在揣测这条“分界线”对自身的影响程度，因为普通住房与非普通住房在税收、信贷、规划方面享受到的待遇差别很大。自治区建设厅相关负责人表示，广西确定普通住房标准，对当地楼市有重要意义。下一步，广西落实国家七部委房产新政的一系列细化措施还将陆续出台。广西房产街法规点评： 广西普通住房标准的出台，将明确普通住房与非普通住房的区别，从而在税收、信贷、规划方面加以区分，对普通住房开发进行鼓励，对非普通住房开发进行控制，将经济适用性住房建设落到实处，满足中低端消费群体的购房需求。4.2媒体链接“住宅禁商”政策影响扩大 引出商业地产四忧 近日，工商等部门一再强调产权证上注明“住宅性质”的房屋用作商业用途其实都不合法，并表示有望在年底前拿出对“住改商”的明确处理意见。但“住宅禁商”政策的波及面正越来越大，相关各界纷纷提出对市场的担忧。小企业主：为何打击守法企业？大学毕业出来创业的小李对笔者称，上个月刚搬进天河北一高层住宅楼做办公室，在办理登记执照时工商部门却告诉他住宅一律不批准，除非他找间商用物业办公。囊中羞涩的小李表示他决定先不办理有关手续，先做段时间“黑公司”。小企业主黄先生则不禁疑惑：政府摆明是要整治出租屋，怎么现在反倒变成对企业办公地点的整顿？ 广州商铺网总裁陈智认为，禁止“住改商”的政策近期将对中小企业造成不利影响。他表示房屋租赁新规和“住宅禁商政策的主要目的应是针对出租屋存在的消防、治安、税收等问题，但通过工商审查整治“住改商”实际上却逼走了手续齐全、合法经营的企业，而那些隐蔽在住宅区内黑公司、非法传销组织仍难以解决。 小企业选择住宅作为办公场所通常是因为其租金和管理费成本低一倍以上，而且住宅商用也并非仅仅是开公司，外地企业驻广州的分支机构多数也是租用小区住宅并且商住合一。有企业主表示，就算用工商手段将一部分公司赶出社区，社区内除公司以外的住宅更改功能现象也不可能很快停止。 商铺经营者： 下一个目标到我？ 据中原地产研究部介绍，利用住宅首层“经商”在广州老城区尤为普遍，几乎所有临路面的首层住宅都在“经商”，另外在淘金坑、东湖新村、金花街小区、广园新村等早期住宅小区和六运小区等新兴小区，将住宅首层“经商”的情况也很普遍。 旧式小区商铺经营的品类与居民生活息息相关，为市民带来便利，而六运小区等新兴社区商铺则已经形成特色经营的氛围，成为天河城商圈周边一景。但据了解，这些由居民自行改造而成的社区商铺，其实有近半数都没有到有关部门办理“住宅改变使用功能”手续。 市工商局有关负责人表示，一些社区内的“住改商铺”问题已经引起有关部门重视，目前正在讨论如何解决。这位负责人希望小区商铺业主尽可能到有关部门办理使用功能变更手续，而少数在社区内无证经营的商铺也可能在今后受到查处。 中原地产商铺部负责人表示，由于房屋在转手出售时，“商业性质”用途价值明显高于“住宅性质”用途，因此，有相当多的业主希望将其首层住宅改成商铺。但由于住宅改商铺有严格的规定，且手续繁杂，真正能成功改变其房屋性质的案例并不多。 投资客： 物业价值骤缩惹了谁 “住改商”曾让不少临街或是社区内的住宅“咸鱼翻生”，有传言称天河六运小区曾有某业主花20多万元购入某底层住宅做商铺，几年后便以130万元的价格成功转手。天河北某临街住宅由于太吵一度大幅贬值，后来业主对其稍加修缮，在企业纷纷租用刺激下租金一路从1000元平方米升至3500元平方米。 据满堂红珠江新城地铺人员介绍，近期不少企业主都打消了在珠江新城临街住宅楼租房办公的念头。一位珠江新城的公寓投资者表示，尽管目前这些物业的租金价格还维持在原来的水平，但失去了13租客的公寓今后恐怕会从租金到售价都不会像以前那么好了。 发展商： 商务公寓将风光不再？珠江新城是除天河北外，住宅改作写字楼盛行的另外一个区域。特别是靠近广州大道的西区更是聚集了远洋明珠大