东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告

东方明珠奥斯卡国际影城建设项目东方明珠奥斯卡国际影城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 XXXX 工程咨询有限公司工程咨询有限公司 二零一六年三月二零一六年三月 目目 录录 第一章第一章 总论总论 1 1 1 项目名称及承办单位 1 1 2 可行性研究编制单位 1 1 3 可行性研究工作的组成 1 1 4 可行性研究报告的编制依据和范围 2 1 5 承办单位概况 4 1 6 工程方案和研究结论 4 1 7 结论 7 第二章第二章 项目建设背景及必要性分析项目建设背景及必要性分析 8 2 1 项目建设的背景 8 2 2 项目建设的必要性 9 第三章第三章 市场分析市场分析 13 3 1 中国电影行业市场分析 13 3 2 中国电影行业市场问题分析 17 3 3 中国电影市场竞争力分析 19 第四章第四章 项目建设场址及优势项目建设场址及优势 23 4 1 项目建设地点 23 4 2 项目区概况 23 4 3 项目建设条件 24 4 4 场区需要基础设施条件 27 4 5 项目位置 27 第五章第五章 项目建设技术方案项目建设技术方案 28 5 1 项目建设指导思想及依据 28 5 2 项目总平面建设方案 29 5 3 建筑与结构方案 30 5 4 公用工程 36 5 5 消防工程 42 5 6 设备设施配备 46 第六章第六章 节能节能 48 6 1 设计依据 48 6 2 合理用能标准和项目能耗 48 6 3 节能措施 49 第七章第七章 环境保护环境保护 52 7 1 项目场址环境现状 52 7 2 排放标准 52 7 3 主要污染源 53 7 4 环境保护措施 53 7 5 环境影响评价结论 57 第八章第八章 劳动安全卫生劳动安全卫生 58 8 1 供电 电气安全 58 8 2 劳动保护 59 第九章第九章 项目组织管理项目组织管理 60 9 1 建设管理机构 60 9 2 管理制度 60 9 3 项目监控 61 9 4 工程监理 61 第十章第十章 企业组织与劳动定员企业组织与劳动定员 62 10 1 组织结构 62 10 2 劳动定员 62 10 3 人员来源及培训 63 10 4 劳动制度 63 第十一章第十一章 项目实施进度项目实施进度 65 11 1 建设周期计划 65 11 2 项目实施进度安排 65 第十二章第十二章 招投标方案招投标方案 67 12 1 基础设施建设项目招标范围及招标组织形式 67 12 2 投标 开标 评标和中标程序 67 12 3 评标委员会的人员组成和资质要求 68 第十三章第十三章 投资估算与资金来源投资估算与资金来源 70 13 1 投资估算说明 70 13 2 投资估算依据 70 13 3 总投资估算值 70 13 4 资金筹措 71 13 5 项目投资构成分析 71 第十四章第十四章 经济效益分析经济效益分析 73 14 1 评价范围 73 14 2 评价依据 73 14 3 财务评价原则 73 14 4 经济效益分析 74 14 5 总成本费用估算 74 14 6 财务效益分析 75 14 7 财务评价结论 77 第十五章第十五章 社会效益分析社会效益分析 79 15 1 社会效益分析 79 15 2 社会效益分析结论 80 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议 81 16 1 可行性研究结论 81 16 2 建议 82 附表 1 总成本费用估算表 83 附表 2 营业收入 营业税金及附加和增值税估算表 85 附表 3 总成本费用估算表 86 附表 4 项目投资现金流量表 87 附表 5 利润与利润分配表 88 附表 6 项目资本金现金流量表 89 附表 7 财务计划现金流量表 90 附表 8 资产负债表 91 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 1 第一章第一章 总论总论 1 1 项目名称及承办单位项目名称及承办单位 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目 1 1 21 1 2 项目承办单位项目承办单位 单位名称 XX 房地产有限公司 法人代表 项目负责人 1 1 31 1 3 项目拟建地点项目拟建地点 项目拟建地点 河南省扶沟县城东关东方明珠城市综合体 1 1 41 1 4 项目性质项目性质 项目性质 项目为新建项目 1 2 可行性研究编制单位可行性研究编制单位 编制单位 资质证书号 1 3 可行性研究工作的组成可行性研究工作的组成 公司受 XX 房地产有限公司扶沟东方明珠奥斯卡国际影城建设项 目可行性研究工作的委托 即组织有关方面的专家和技术人员 制 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 2 定工作计划 进行现场勘察 收集相关资料 并依据国家及省市有 关文件 规范 协议 对该项目进行可行性研究论证后 形成此报 告 1 4 可行性研究报告的编制依据和范围可行性研究报告的编制依据和范围 1 4 11 4 1 研究工作的依据研究工作的依据 1 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划 纲要 2 国家 十二五 时期文化改革发展规划纲要 3 国家计委 建设部 建设项目经济评价方法与参数 第 三版 4 关于加强公共文化服务体系建设的若干意见 中办发 2007 21 号 5 国务院办公厅关于促进电影产业繁荣发展的指导意见 国办发 2010 9 号 6 关于加强公共文化服务体系建设的若干意见 中办发 2007 21 号 7 建设项目经济评价方法与参数 第三版 国家发改委 建设部 8 电影院建筑设计规范及条文说明 JGJ 58 2008 9 数字立体声电影院的技术标准 GY T183 2002 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 3 10 中华人民共和国 建筑设计防火规范 GBJ16 87 11 国家关于建设项目可行性研究报告编制内容 深度规定 要求 12 中国国际工程咨询公司编发 投资建设项目经营咨询评 估指南 第一版 13 XX 房地产有限公司提供的有关基础数据 技术资料 1 4 21 4 2 报告编制原则报告编制原则 1 依据国家有关政策以及国家 行业 地区发展的长远规划 承办单位提供的工程设计基础资料 公正 客观和科学地论证项目 建设的必要性及可行性 2 工艺技术力求先进合理 设备选型尽量国产化 工艺布置 简捷流畅 平面布局合理 以节约投资 3 注意环境保护与劳动安全卫生 选用先进可靠的技术设备 改善生产条件 消除对周围环境的污染 做到文明建设 4 实施可持续发展战略 节约能源 广泛采用能耗少的工艺 和设备 1 4 31 4 3 研究范围研究范围 本报告着重对项目建设的背景和必要性 建设需求和条件 建 设内容及规模 工程建设方案 环境保护 项目组织管理 实施进 度等进行可行性研究 按照国家现行的设计规范 规程 定额估算 项目投资 根据国家的财税制度和有关政策 建设项目经济评价方 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 4 法与参数对项目进行效益分析 并提出结论性意见 供建设单位和 有关部门决策 1 5 承办单位概况承办单位概况 XX 房地产有限公司成立于 2008 年 注册资金 2400 万 集房地 产开发 销售为一体 现有员工 48 人 公司按现代管理企业管理制 度设计 组织机构合理 制度完善 部门分工明确 协作顺畅 拥 有中 高级职称或本科以上学历占职工总人数的 98 以上 在土建 结构 暖通 水电 造价方面有一流的专业注册人员 东方明珠城 市综合体项目 是公司的开山之作 集高端住宅小区 大型主题商 城 写字楼 公寓 奥斯卡电影院 幼儿园为一体的大型城市综合 体 1 6 工程方案和研究结论工程方案和研究结论 1 6 11 6 1 建设场址建设场址 本工程建设地点位于河南省扶沟县城东关东方明珠城市综合体 场地周围环境状况较好 交通便利 市政设施配套齐全 建设条件 具备 有利于按期完成施工任务 1 6 21 6 2 建设内容及规模建设内容及规模 项目总用地总占地面积 3500 总建筑面积为 10500 平方米 电影院座位设置 353 个 1 6 31 6 3 工程设计方案工程设计方案 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 5 工程总平面规划按电影院主建筑楼 包括 电影院 电玩城 美食广场 室外停车地坪 绿化等不同功能进行分区 合理布置 工程设计内容主要将围绕功能区内的建设内容进行总图布置 建筑 结构设计以及配套的公用工程设施和其它的基础建设等方案设计 1 6 41 6 4 环境保护环境保护 本建设项目对环境影响小 主要污染因素为生活污废水 生活 垃圾 施工期噪声和扬尘 设计方案考虑了污染治理措施 在工程 建设过程中需认真落实 三同时 1 6 51 6 5 组织管理组织管理 为确保项目顺利建设 XX 房地产有限公司成立了项目建设领导 小组 制定了相关的建设和财务管理办法 各建设子项均采用国内 招标进行基建工程建设 工程建设过程中严格工程监理 1 6 61 6 6 实施进度实施进度 本项目总建设期 12 个月 1 6 71 6 7 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 投资估算 项目总投资 3069 20 万元 其中土地成本 577 50 万 元 前期开发费用 40 10 万元 基础设施建设费 138 55 万元 建筑 安装工程费 1870 51 万元 开发间接费 196 52 万元 销售与管理费 用 46 04 万元 流动资金 200 万元 资金筹措 全部来自公司自筹 1 6 81 6 8 效益分析效益分析 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 6 本项目的实施 将在一定程度上满足当地人民群众参加公益文 化活动的需要 通过潜移默化的公益文化活动 提高市民的文化素 质 推进和谐文化建设 将进一步完善城市功能 优化城市环境 提升城市形象 加快城市的发展 对当地经济发展和社会进步起到 积极的促进作用 为中原崛起战略实施作出贡献 1 6 91 6 9 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项目名称项目名称单位单位数据或指标数据或指标 一一技术指标技术指标 1建筑指标 1 1总用地面积平方米3500 1 2建筑面积平方米10500 1 3设备投资万元311 7 1 4项目定员人30 二二经济指标经济指标 2投资指标 2 1项目总投资万元3069 20 2 1 1建设投资万元2869 20 2 1 2流动资金万元200 2 2收入费用指标 2 2 1年营业收入万元1296 3 2 2 2年税金万元232 43 2 2 3年总成本费用万元242 77 2 3年利润总额万元821 10 三财务分析指标财务分析指标 3 1税后财务内部收益率9 3 2税后财务净现值534 7 3 3税后投资回收期6 9 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 7 1 7 结论结论 1 结论 1 根据项目的背景与必要性分析 该项目的建设符合国家 周 口市广播电影事业的政策要求及发展趋势 符合当地人民的根本利 益 2 项目建设规模 规划布局 建设方案 环保措施 实施进度 安排 项目组织与管理 资金筹措方案等是可行的 3 该项目的建设对本地区文化广播电影事业的发展有积极的推 动作用 能切实较好解决当地群众对文化需求的矛盾 具有良好的 社会效益 并对构建和谐社会具有极积的作用 2 建议 1 该项目工程建设时间比较紧迫 为了加快项目建设进度 本 项目报告批复后 应立即组织进行实施方案和工程设计等项目前期 工作 制订出详细的项目实施计划 尽早开展工程建设招标工作 2 加强工程实施的监督和管理 项目施工要严格按建设部颁布 的有关标准进行 请建设工程监理机构对项目的工期 质量和投资 进行监理 切实保证工程质量 建议指派专人对项目施工进行严格 管理 3 做好环境保护工作 环境保护工作与项目建设必须按 三同 时 的原则进行 切实做好环境保护工作 因此 项目可行 建议当地政府等有关部门给予支持 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 8 第二章第二章 项目建设背景及必要性分析项目建设背景及必要性分析 2 1 项目建设的背景项目建设的背景 扶沟县隶属河南省周口市 地处豫东平原 县域面积 1163 平方 公里 截至 2012 年 扶沟辖 16 个乡镇场 1 个产业集聚区 411 个 行政村 总人口 74 3 万人 2010 年 扶沟县古称 桐丘 因境 内东有扶亭 西有洧水沟 各取一字 故称 扶沟 西汉高帝 11 年 公元前 196 年 始置县 是黄河古文化发祥地之一 扶沟县曾被树为 河南省农业战线十面红旗 之一 2010 年 扶沟县粮食总产 5 2 亿公斤 棉纺织造 机械制造和食品加工已成 为扶沟县三大支柱产业 2010 年 三大支柱产业增加值 13 9 亿元 占规模以上工业增加值的 66 5 扶沟县是著名抗日民族英雄吉鸿 昌将军故里 境内有凤凰岗遗址 古城遗址 宋代理学家程颢任知 县时建造的大程书院古建筑群 文庙大成殿 千年古刹支亭寺和道 教圣地雾烟山以及江泽民同志亲笔题写馆名的 吉鸿昌将军纪念馆 等 十二五 期间 扶沟县国内生产总值和财政收入持续增长 经济结构调整成效显著 产业结构逐步优化 交通 通信 能源等 基础设施建设长足发展 五年来全社会固定资产投资比重逐年增长 建成了一批重点项目 步入了建县以来发展最好的时期 经济运行 质量和效益逐步提高 扶沟县实施全方位对外开放战略 不断提高 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 9 开放实效和水平 改善投资环境 增强服务功能 推出了一批交通 能源 通讯 城建 生态环境 旅游资源 农牧业产业化等重点建 设项目与对外合作项目 电影是深受人民群众喜爱的文化娱乐形式 之一 电影产业属于科技含量高 附加值高 资源消耗少 环境污 染小的文化产业 大力繁荣发展电影产业 对于加强社会主义文化 建设 满足人民群众精神文化需求 促进经济社会协调发展 对于 扩大中华文化国际竞争力和影响力 增强国家文化软实力具有重要 意义 电影产业作为文化产业中的重要内容 已经成为城市生活中 不可缺少的一部分 电影作为广大人民群众娱乐的一种重要方式 也日益和人民的精神文化生活息息相关 但是 扶沟县电影院现有 地面建筑物占地较少 且建设年代久远 由于一直缺乏改造资金 存在设备陈旧 老化的问题 音响 放映设备 座椅等都是 80 年代 改造的 设备 技术 建设上的不足和落后 使扶沟电影院的电影 丧失了这一现代娱乐方式的主要优势 无法保证高的放映质量 无 法还原影片的真实效果 已经无法满足广大人民群众的观看要求 2 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 随着经济全球化的不断加深 文化经济与影响力已经成为一个 国家综合国力和一个城市现代化水平的主要内容 电影作为文化市 场的重要商品 已经成为城市生活中不可或缺的重要部分 2010 年 国务院办公厅关于促进电影产业繁荣发展的指导意见 国办发 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 10 2010 9 号 提出了电影产业基础设施建设明显改善 电影数字 化发行放映网络日益完善 电影院规模迅速扩大 基本实现全国地 级市 县级市和有条件县市的数字影院覆盖的发展目标 2009 年至 2013 年基本完成地级市数字影院建设改造任务 完成部分县级市数 字影院建设改造任务 2013 年至 2015 年基本完成县级市和有条件 县市的数字影院建设改造任务 因此 扶沟东方明珠奥斯卡国际影 城项目的建设不仅必要 而且必须 2 2 12 2 1 项目建设是贯彻落实相关政策的需要项目建设是贯彻落实相关政策的需要 国家实施文化产业建设战略以来 周口市要求从十个方面推动 全市文化产业实现又好又快发展 一是尽快研究制定 周口市文化 产业发展规划纲要 并将其列入城市 十二五 发展规划 二是深 入研究周口市文化产业发展的路径选择 制定 全面推进周口市文 化产业发展实施方案 三是培育骨干文化企业 引导 扶持产业资 本进入文化产业 引进战略投资者 鼓励以合资 合作等形式大力 发展股份制企业 在演艺 娱乐 网络文化 艺术品等产业领域培 养一批具有资本辐射力 主业竞争力强的骨干文化企业 四是实施 重点文化企业为主体的文化 走出去战略 打造一批重点文化产业 品牌 不断扩大周口市文化产品在国内市场的影响力 五是加快文 化产业发展平台建设 建立金融机构与文化企业长期合作的对接机 制 六是健全文化行业组织 发展中介文化机构 完善现代文化市 场服务体系 七是加强文化产业管理人员的培训工作进一步提升文 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 11 化产业的管理水平 八是研究建立一套科学的文化产业统计指标体 系和统计制度 九要全面落实文化产业扶持政策 切实推进文物古 迹点的文化旅游产业的健康发展 着力推进关帝庙文化休闲产业园 区 沙颍河文化休闲风光带和文化创意产业园的规划建设 十要做 大做强特色文化产业群 发展壮大文化服务业 支持发展创意设计 等新兴文化产业 通过多种努力 形成市文化创意产业集聚发展的 良好态势 因此 项目建设是贯彻落实相关政策的需要 2 2 22 2 2 项目建设是满足人民群众精神文化生活的需要项目建设是满足人民群众精神文化生活的需要 随着电视 影碟 网络的日益普及和各种各样文化娱乐方式的 出现 昔日电影 一票难求 的盛况已经不复存在 再加上扶沟县 无电影院 已经极不适应人们对高品位精神文化生活的需求 在扶 沟县商业 金融和住宅建设的黄金地段 打造一座科学管理 规范 运营 数字化 多功能 高品位的电影院 集休闲 娱乐于一身的 科学的 人性化的消费场所 不但能提高居民的生活质量 还能满 足全市人民群众日益增长的精神文化生活的需要 因此 项目建设 是满足人民群众精神文化生活的需要 2 2 32 2 3 项目建设是适应经济发展的需要项目建设是适应经济发展的需要 电影是多种艺术形式 多种科学技术的结合体 包括房地产 建筑 装潢 食品 包装 广告 电子 仪器 零售商业等许多其 他产业 与电影联系非常紧密 电影业以其规模化 系统化吸引了 众多相关产业的支持和参与 影院为其他产业提供了相当大的市场 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 12 和商业机会 电影工业与其它产业可以互相推动 互相促进 共同 发展 扶沟东方明珠奥斯卡国际影城项目的建设 势必推动扶沟县 服务业经济的发展 另外 随着县城经济的发展 县城的品位和档 次提高 电影院的建设也需要紧跟城市建设的步伐 不断提升档次 发展规模适宜 设施完善 环境良好 具备吸引力 营造安全舒适 的文化消费环境 使电影院成为人民群众放心消费 快乐消费的主 要载体 因此 项目建设是适应经济发展的需要 2 2 42 2 4 项目建设是完善城市功能改善市容市貌的需要项目建设是完善城市功能改善市容市貌的需要 扶沟县各项社会事业的发展都得到了长足进步 而电影院作为 县城的文娱中心 一直以来为宣传党的方针 政策 丰富人民群众 的精神文化生活 促进县城文明健康发展发挥着重要作用 县城城 区形象是人们对一个城市的共同心理感受 是公众对一个城市内在 实力 外在活力 整体精神面貌和发展前景等的综合评价 一个城 市的文化形象至少应该具备以下几个特征 城市建筑 布局融科技 含量和文化内涵为一体的设计 展示现代化城市的风貌 城市公益 设施上规模 能满足人民的需要 电影院是人民生活水平和道德文 明水平的窗口 在扶沟县 干净 整洁 高标准设计的电影院不但 能满足全市人民的精神文化生活需求 还将成为城市建设的亮点 与周围的城市建筑相配套 改善市容市貌 起到提升城市面貌 文 化内涵 完善扶沟县公共文化服务功能 满足人民对电影院新要求 的作用 因此 项目建设是完善城市功能改善市容市貌的需要 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 13 第三章第三章 市场分析市场分析 3 1 中国电影行业中国电影行业市场市场分析分析 3 1 13 1 1 我国电影产量市场分析我国电影产量市场分析 2013 年 我国全年各类电影总产量达 824 部 其中故事片产量 达 638 部 占比 77 43 2007 年至 2013 年间 我国电影片总产量 年均复合增长率接近 6 其中 故事影片产量年均复合增长率达到 8 以上 2007 年至 2013 年 我国电影产量的增长情况如下图所示 3 1 23 1 2 我国票房收入市场分析我国票房收入市场分析 2011 年 全国电影票房收入 131 15 亿元 较上年增长 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 14 28 93 其中国产电影片票房收入 70 31 亿元 进出口影片票房收 入 60 84 亿元 2012 年全国票房收入 170 73 亿元 较上年增长 30 18 其中 国产影片票房收入 82 73 亿元 进口影片票房收入 88 00 亿元 2013 年 全国电影票房收入 217 69 亿元 较 2012 年增长了约 28 其中 国产影片票房收入 127 67 亿元 进口影片票房收入 90 02 亿元 2007 年至 2013 年 我国全国票房收入的增长情况如下图所示 3 1 33 1 3 我国电影放映场次和观影人次市场分析我国电影放映场次和观影人次市场分析 由于国产电影数量和质量稳步提高 影院数量快速增长 越来 越多的电影观众选择在影院观影 人们在电影院观影习惯正在稳步 形成 2011 年 全国观影人次 3 55 亿人次 较上年增长 26 26 放 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 15 映场次 1 312 万场 较上年增长 55 22 2012 年 全国观影人次 4 66 亿人次 较上年增长接近 30 放 映场次 1899 万场 较上年增长 44 72 2013 年 全国观影人次 6 17 亿人次 较上年增长 32 44 放 映场次 2597 万场 较上年增长 36 77 2007 年至 2013 年 我国电影放映场次和观影人次的增长情况 如下图所示 3 1 43 1 4 我国城市院线数 银幕增加数和银幕数市场分析我国城市院线数 银幕增加数和银幕数市场分析 从近几年的发展速度来看 我国城市院线及影院市场发展十分 迅速 且在未来几年内 仍将保持高速增长的态势 2013 年 我国可统计票房影院总数达到 3849 家 全国银幕数 达到 18195 块 2013 年 全国新增银幕数约 5077 块 平均每天新 增 13 9 块银幕 截至 2013 年末 全国院线数量达到 45 条 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 16 2004 年至 2013 年 我国城市院线数 银幕增加数和银幕数的 增长情况如下图所示 3 1 53 1 5 我国城市院线电影月票房市场分析我国城市院线电影月票房市场分析 近年来 随着我国整个电影市场的迅猛发展 在传统节日档期 日渐成熟的同时 一些新档期也逐步被开发 部分电影发行商开始 对档期进行理性分析 一些高质量影片尝试错峰发行也取得了优异 的票房业绩 2007 年至 2013 年 我国城市院线电影月票房情况如下图所示 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 17 3 2 中国电影行业市场问题分析中国电影行业市场问题分析 3 2 13 2 1 受到新兴媒体和传播渠道的巨大冲击受到新兴媒体和传播渠道的巨大冲击 电影做为一个历史悠久的传统娱乐媒体行业 在进入数字娱乐 的今天 正面临者众多新兴渠道和媒体的巨大冲击 当数字化技术 介入娱乐媒体之后 开始打破传统媒体的界限 出现电影 电视 激光视盘 计算机多媒体 网络等传播方式交互并存的趋势 从国外好莱坞的市场情况来看 1980 年 从剧院发行和放映的 收入 包括美国国内和海外 占好莱坞制片厂年收入的 76 但是 1990 年 这些收入只占好莱坞制片厂年收入的 32 相比之下 同 一时期收费电视的收入则从 4 8 上升到 9 录像带的收入更是从 1 上 升到 45 国内的情况也是如此 根据国内学者最近对北京地区大 学生所做的一次有关电影接触的调查显示 电脑是电影最大的一个 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 18 传播观看终端 占了七成的份额 其次是电视 有两成多的比例 电影院只占传播渠道 7 17 的份额 观众的电影消费由大画面变为了小画面 由专门时间的电影院 消费变为了不确定时间的消费 由公共空间的消费转向了私人场所 的消费 观众消费渠道的多元化等等 这些变化都电影院的经营提 出了更多严峻的挑战 3 2 2 3 2 2 个体化个体化 经营为主 没有真正发挥院线集团经营的优势经营为主 没有真正发挥院线集团经营的优势 目前国内虽然出现了不少院线经营模式 但这种结盟更多的是 以资本和片源为纽带 具体经营基本上仍是以每家个体影院为中心 院线管理总部主要起到组织片源 市场推广 数据上报汇总和部分 排片管理功能 而且实时性差 各个影院各自为战 各自为政 既 无法真正发挥院线集团经营的优势 又存在许多隐藏的经营风险 如财务风险 IT 系统可靠性等 随着院线规模的扩大 管理难度和 经营风险也不断扩大 3 2 33 2 3 收入来源单一收入来源单一 目前售卖电影票 小卖部 广告是影院经营中几乎全部的收入 方式和来源 但这几方面都受是否有大片 现场客户的上座率 节 假日等影响很大 而目前最大的问题就是客户数量总体呈下降趋势 对影院的整体收入造成很大影响 3 2 43 2 4 运营和扩展成本高运营和扩展成本高 由于每家影院的业务人员和 IT 系统资源无法共享 每家影院的 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 19 运营刚性成本较很高 当影院数量增加时 相关成本呈线性增长 3 2 53 2 5 业务经营水平提高困难业务经营水平提高困难 由于每家影院各自为战 数据和业务分散 难以提升财务管理 排片管理 小卖部管理 经营数据深度分析挖掘 联网售票 交叉 销售 会员管理 影视娱乐相关增值服务等方面的服务内容和水平 因为不可能为每家影院单独建立一套上述系统和配备相关专业人员 很难发展多元化 差异化 个性化服务 容易陷入行业的同质化竞 争 打价格战 3 2 63 2 6 经营意识差经营意识差 传统电影院经营管理是以 管理 为中心的 电影院 管理组 但人员较多 但却没有人对经营业绩负责 总经理充当 值班经理 忙于编制报表 点现金 在这种管理理念下的电影院基本不具备经 营职能 3 3 中国电影中国电影市场竞争力分析市场竞争力分析 3 3 13 3 1 数字影院的经营原则数字影院的经营原则 1 影院建设对象是政府专项文化用地 旧有影剧院 商业地 产建筑等 2 影院建设标准化 3 个放映厅 影院 300 个座位 厅 3 首轮放映的票价在 30 元上下浮动 4 实现以院线为中心的中央信息化管理 是为数字影院的核 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 20 心竞争力所在 数字影院项目投资及建设将继续深入二 三级城 镇 所建影 院将全部数字化 包括播映 管理和经营各个环节 并实行统一品 牌 统一供片 统一经营 统一管理的机制 3 3 23 3 2 价格优势价格优势 数字影院刚刚投入运营 通过实行的合理低票价策略 已经让 观众轻松地进入电影院 重新体验了电影的欢乐 同时对保护知识 产权及协助打击非法盗版也起到一定的作用 同时 将继续透过在 不同地区实行符合当地消费水平的价格 让票价成为一种市场秩序 和规律改写的动力 从而促使电影院行业的全面改革 3 3 33 3 3 服务革命服务革命 在影院运营中 将继续努力以符合市场要求的营销手段开拓和 培养消费群体市场 特别是以影院服务的核心概念制定出符合本地 实际的客户维护体系 推动观众的忠诚度管理计划建设电影文化品 牌 依靠经验丰富和具创意的管理队伍 有效扩大影院的收入来源 主导影院收入多元化方案的创意和推动 并推进影院执行现代化的 管理理念 配合发行商和影院在市场推广层次的结合 充分掌控片 源 提高排片和片源管理的业务水平 确保首轮片源的周转和速率 数字影院提供的服务将让国内广大的城 镇 居民获得与大城 市同步的文化生活 为建设和谐社会做贡献 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 21 3 3 43 3 4 经营模式创新经营模式创新 数字影院的经营已实现了从以每家影院为中心的运营管理模式 向以院线总部为中心的运营模式改革 建立业务管理和 IT 系统区域 运营中心 多家影院集中统一管理 共享资源 分担成本 交叉销 售 该模式能为影院的经营者在成本结构 业务和管理创新等方面 带来优势 影院经营则从简单的以日常运作管理 如现金管理 排片 等 为中心转变以营销 服务 影院资产经营维护 清洁 管理专业 水平提升为中心 因此 经营模式创新中提出如下意见 1 营销意识 变被动卖票为主动营销 影院经营 已经不再 仅仅局限于坐在电影院中等着顾客上门 在提高营销意识的前提下 更多的与各种类型的企业联合式 交互式的合作销售 将成为一大 销售趋势 建立以影院为中心的电影院营销体制 建立吸引和维护 观众群为目的的营销队伍 电影院具有不同于其它商业服务行业的 特殊性 因为电影院每天都在放映不同的电影影片 不同的影片就 需要不同的营销策略 营销队伍和营销策略对一个电影院的竞争能 力关系重大 2 服务意识 电影院是服务性行业 创新的服务 人性化服 务 亲情服务 对提高我们电影院的竞争力又显得尤为重要 微笑 服务 站立服务 会员卡 积分卡等等都是为了把到电影院的顾客 留住 并努力增加他们光顾的次数和频率 成功的电影院要能创造 出区别其它竞争对手的服务 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 22 3 影院资产维护和成本控制 影院管理者实际上是影院资产 的经营者 应以资产的保值和增值为经营业绩衡量中心 在保值方 面对资产的安全和成本控制十分重要 如对火灾和由于经营违规而 造成被监管部门罚款或停业整顿等重大风险的管理控制 此外 对 地毯 座椅 放映机易耗品 灯泡 反光镜等资产的使用维护等 都是电影院经营成本中一个很重要的部分 4 财务风险控制 电影院是一个现金收入占 90 以上的企 业 每天几万甚至几十万现金的进帐 现有的管理模式中由于影院 系统和院线系统是分离的 院线管理总部被动的从院线得到上报的 经营数据和现金 这里面存在较大的经营风险 而如果能实现总部 与影院票务系统的直接联通 消除影院手工上报的操作环节 总部 就可直接得到影院最真实的销售数据 确保资金账目的真实性 5 清洁卫生 现代社会的观众对卫生清洁安全已经成为社会 共识 而电影院作为公共场所 顾客比较集中 卫生管理稍有松懈 就有可能引起观众反感 从这一点讲 一个电影院不断地检查和提 升电影院的卫生水平的重要性并不比清点现金低 6 建立知识管理平台 提升人员专业水平 在院线内多家影 院管理层之间加强沟通和经验交流 并进行专门培训学习 提升管 理人员专业水平 通过有效的数据分析 将数据转化为经营知识 建立一个系统化的知识管理平台 为决策者及员工技能提升提供一 个有效的沟通交流和学习平台 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 23 第四章第四章 项目建设场址及优势项目建设场址及优势 4 1 项目建设地点项目建设地点 项目建设地位于河南省扶沟县城东关东方明珠城市综合体 扶沟县地处河南省中部 位于省会郑州东南方 周口市西北隅 与郑州 许昌 开封 漯河等中原城市群相距较近 位于中原城市 群经济区划圈内 位于东经 114 23 115 48 北纬 34 4 36 2 县城位于县境中部偏西 全县总面积 1163 平方公里 扶沟县地处豫东平原 昔日黄泛区腹地 总面积 1163 平方公里 耕地 113 万亩 距省会郑州 120 公里 西临许昌 北连开封 南接 周口 扶沟县属暖温带大陆性季风气候 年平均气温 14 4 C 年 降水量 611 4 毫米 无霜期 215 天 4 2 项目区概况项目区概况 扶沟县隶属河南省周口市 地处豫东平原 县域面积 1163 平方 公里 截至 2012 年 扶沟辖 16 个乡镇场 1 个产业集聚区 411 个 行政村 总人口 74 3 万人 2010 年 扶沟县古称 桐丘 因境内东有扶亭 西有洧水沟 各取一字 故称 扶沟 西汉高帝 11 年 公元前 196 年 始置县 是黄河古 文化发祥地之一 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 24 扶沟县曾被树为 河南省农业战线十面红旗 之一 2010 年 扶沟县粮食总产 5 2 亿公斤 棉纺织造 机械制造和食品加工已成 为扶沟县三大支柱产业 2010 年 三大支柱产业增加值 13 9 亿元 占规模以上工业增加值的 66 5 扶沟县是著名抗日民族英雄吉鸿昌将军故里 境内有凤凰岗遗 址 古城遗址 宋代理学家程颢任知县时建造的大程书院古建筑群 文庙大成殿 千年古刹支亭寺和道教圣地雾烟山以及江泽民同志亲 笔题写馆名的 吉鸿昌将军纪念馆 等 4 3 项目建设条件项目建设条件 4 3 14 3 1 交通条件交通条件 扶沟县与郑州 许昌 开封 漯河等中原城市群相距较近 县 城距新郑国际机场 100 公里 距京广铁路 陇海铁路 漯 河 阜 阳 铁路大动脉均在 50 公里左右 西临京珠高速公路 阿深 许 亳高速公路交汇境内 311 国道和 3 条省道等高级公路贯穿全境 2006 2010 年 扶沟改造乡村公路 530 公里 县乡公路总里程 达 1400 公里 大广高速 永登高速公路扶沟段全线通车 4 3 24 3 2 经济发展经济发展 2008 年 扶沟县生产总值完成 65 9 亿元 比 2005 年增长 41 0 年均增长速度达到 12 1 人均生产总值由 2005 年的 4857 元增加 到 2008 年的 8857 元 扣除价格因素年均增长 9 5 三次产业结构 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 25 由 2005 年的 50 4 25 5 24 1 演变为 2008 年的 35 8 36 7 27 5 二 三产业比重上升 14 6 个百分点 第二产业 比重首次超过第一产业 地方财政一般预算收入 2008 年达到 16584 万元 比 2005 年的 8940 万元增长 85 5 2010 年 扶沟县生产总值 79 3 亿元 较 2009 年增长 12 其 中第一产业增加值 26 5 亿元 较 2009 年增长 4 4 第二产业增加 值 33 2 亿元 较 2009 年增长 17 4 第三产业增加值 19 6 亿元 较 2009 年增长 13 3 城镇居民人均可支配收入 10900 元 较 2009 年增长 9 农民人均纯收入 4600 元 较 2009 年增长 14 6 1 第一产业 2010 年 扶沟县粮食总产 5 2 亿公斤 夏粮总产 4 2 亿公斤 实现连续七年增产 折实单产连续两年超千斤 完成蔬菜育苗工厂 二期工程 建成 300 亩蔬菜科技示范园和蔬菜展示棚 新增保护地 栽培面积 1 5 万亩 新建 300 亩以上蔬菜园区 14 个 蔬菜播种面积 达到 40 万亩 其中保护地栽培面积 14 万亩 新建规模养殖场 养 殖小区 49 个 改扩建养殖场 养殖小区 37 个 畜牧业产值 10 3 亿 元 比 2009 年增长 7 造林 1 9 万亩 植树 271 万株 被河南省 确定为全省 8 个木材加工集聚区之一 农民专业合作社达 210 家 新增 41 家 2 第二产业 2010 年 扶沟县工业固定资产投资 37 4 亿元 增长 11 工业 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 26 用电量 1 5 亿度 增长 15 7 工业增加值 29 亿元 增长 17 1 其中规模以上工业增加值 20 8 亿元 增长 22 5 2010 年 扶沟县 棉纺织造业完成增加值 7 8 亿元 较 2009 年增长 29 5 机械制造 业完成增加值 3 3 亿元 较 2009 年增长 21 4 食品加工业完成增 加值 2 8 亿元 较 2009 年增长 19 7 三大支柱产业增加值 13 9 亿元 占规模以上工业增加值的 66 5 2010 年 扶沟县投资 6700 万元完善了产业集聚区基础设施及 配套设施 集聚区新建 扩建 续建工业项目 21 个 建成投产 14 个 集聚区内工业企业达 78 家 投产 64 家 规模以上工业企业 46 家 实现产值 74 3 亿元 扶沟县产业集聚区被河南省确定为首批新 型工业化产业示范基地和承接产业转移 纺织服装类 示范区试点 3 第三产业 2008 年 扶沟县第三产业增加值由 2005 年的 8 5 亿元增加到 18 1 亿元 年均增长 16 8 社会消费品零售总额由 2005 年的 13 14 亿元增加到 2008 年的 21 98 亿元 年均增长 18 7 消费层 次从限额以上批零贸易企业商品零售类型看 书报杂志类 医药类 家用电器类 文化体育用品类等均有较快增长 营销方式日趋多样 化 仅家电类 服装类世界名牌 全国名牌在扶沟的专卖店 直销 店就达数十家 各种连锁店 超市 个体小超市不断增加 并且在 全县社会消费品零售总额中的比重不断上升 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 27 2008 年末 扶沟县金融机构人民币各项存款余额 48 1 亿元 较 2005 年的 29 5 增加了 18 6 亿元 增长 63 1 各项贷款余额为 26 0 亿元 较 2005 年的 23 6 亿元增加了 2 4 亿元 增长 10 4 2010 年 扶沟县第三产业增加值 19 6 亿元 4 4 场区需要基础设施条件场区需要基础设施条件 目前 场区各项基础设施水 电 通信等功能完善 1 供排水 项目建设区域内管网铺设为环状 水质符合饮用 水标准 水压 水量均能满足项目的用水需求 项目排水中生产废 水收集后 经废水处理站处理达标后排入城市污水管网 生活污水 井地理式处理装置处理后排入市政排水管 2 供电 项目所在场区主干道有城市供电线路 3 供气 本项目用气由周口市供气公司直接供应 4 供热 市政供热 供本项目的供热及供暖 5 通讯 项目内有移动 固定电话和互联网 通讯设施条件 非常便利 4 5 项目项目位置位置 项目建设地位于河南省扶沟县城东关东方明珠城市综合体 建 设场地地势平坦 无特殊的地形 地貌 基础配套设施齐全 地理 位置优越 区位优势明显 环境优美 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 28 第五章第五章 项目建设技术方案项目建设技术方案 5 1 项目建设项目建设指导思想指导思想及依据及依据 5 1 15 1 1 项目建设指导思想项目建设指导思想 贯彻落实科学发展观 坚持遵循适用 经济 美观的原则 以 人为本 弘扬历史文化 反映时代和地方特征 确保建筑全寿命使 用周期内的可靠与安全 注重投资效益 降低维护运营成本 节约 资源和保护环境 塑造资源节约型和环境友好型的城市风貌 严格 执行建设标准 强化节能管理 促进建筑节能工作全面展开 推进 建设实施方式改革 提高工程质量和投资效益 体现当地经济和文 化发展状况 展现当地文化地域风貌 平面构思应充分利用现有场地 布局力求简洁 清晰 明了 综合考虑建筑性质 建筑造型 建筑立面特征等与周围环境的关系 并按照统筹兼顾 量力而行 逐步改善的原则进行建设 5 1 25 1 2 项目建设依据项目建设依据 1 公共建筑设计通则 GB50352 2005 2 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 2002 版 3 屋面工程技术规范 GB50345 2004 4 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 5 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50 2001 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 29 6 地震应急避难场所场址及配套设施 GB21734 2008 7 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134 2001 8 GY T183 2002 数字立体声电影院的技术标准 9 JGJ 58 2008 电影院建筑设计规范及条文说明 10 电影院星级评定要求 试行 广发影字 2002 838 号 5 2 项目总平面项目总平面建设建设方案方案 5 2 15 2 1 总平面布置原则总平面布置原则 1 坚持科学合理 节约用地的原则 2 在满足基本功能需要的同时 适当考虑未来发展 3 合理确定功能分区 科学地组织人流和物流 室内采光 色彩设计符合功能要求 4 根据电影院建筑的特点确定各个功能区域建筑面积比例 5 力求做到布局紧凑 交通便捷 管理方便 减少能耗 6 搞好建筑室外绿化 5 2 25 2 2 总平面布置方案总平面布置方案 1 建筑物布置 电影院的总体布置应因地制宜 合理利用地形 根据地形 电 影院综合楼与入口处安保用房设置在靠近市区主干路 建筑总面积 为 3500 平方米 建筑占地面积为 10500 平方米 2 竖向布置 场地平整 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 30 本方案依据现状 最大限度利用地形 合理确定场内道路及竖向 关系 设计以尽量减少土方工程量为原则 根据城市道路控制高程 确定场地出入口标高 按照方案竖向 控制 采用平坡式与台阶式相结合的方式处理 另外 该竖向设计还 为雨水 污水的排放提供了便利条件 3 道路及地坪 电影院中的道路是联系各种建筑物和各种活动场所的纽带 道 路要充分考虑交通和景观的双重要求 做到人 车合理分流 将各 区域设施整体有机相连 组成便捷 安全的道路网络 院内主 次 道路成环状布置 既可满足人流疏散 又可满足消防的要求 4 工程绿化 绿化是改善环境的重要措施之一 绿化在丰富建筑空间 美化 校园 创造宁静和卫生的环境 改善小气候等方面均有积极作用 电影院绿化系统主要由绿化面 绿化线 绿化点构成 植物配置重 点考虑对环境空间的烘托作用 并且形成草 林 木相互合理搭配 的整体效果 道路两侧及围墙边栽植树冠宽大遮阴 病虫害少的乔 木形成线状绿化带 建筑物出入附近 均点缀以小型花台或水池 栽植四季花卉 形成点状绿化带 5 3 建筑与结构方案建筑与结构方案 5 3 15 3 1 建筑风格建筑风格 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究报告 31 新建建筑风格应与周边环境相协调 其建筑的平面设计着重满 足其相应的功能要求 结合其地理位置 地形特点 采用相对使用 的方法进行平面布置 建筑的立面造型注重突出此类建筑文雅而又不失现代风格的形 象特点 其建筑风格必须要与周围建筑相协调 外墙色彩应结合当 地建筑常用色调 并选择恰当的外装饰材料 适当采用装饰线条 创造出具有韵律美感的建筑立面 达到既体现现代建筑的雕塑与力 量之美 又与自身建筑功能相适应 沉稳庄重又不乏现代美感 与 所在区域的建筑风格和谐协调 5 3 25 3 2 建筑方案设计建筑方案设计 1 采用技术标准 本项目采用国家规程规范 房屋建筑部分 下列标准的强制性 条文 1 民用建筑设计通则 GB50352 2005 2 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 3 电影院建筑设计规范 JGJ58 2008 2 建筑平面 电影院综合楼建设 1 栋 建筑面积 10500 平方米 层数 3 层 第一层设置有美食广场 电玩城及电影院安保门卫一间 第二层设 置售票房间 售票前台 LED 排片表 卖品区仓储 休闲等待区 员工更衣室 办公室 楼梯间及 VIP 厅 20 座位 第三层设置 4 东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可