基准地价系数修正法与路线价法

土地估价教案（正页）课程名称：基准地价系数修正法与路线价法学时：4上课周次：12-131.教学目的和要求：1) 掌握基准地价系数修正法的基本原理和估价步骤；2) 掌握路线价法的基本原理和估价步骤；2.教学重点和难点：1) 基准地价系数修正法的基本原理和估价步骤；2) 路线价法的基本原理和估价步骤3.教学进度：章节名称学时第1节 基准地价系数修正法；第2节 路线价法224.教学内容：第一节 基准地价系数修正法一、基准地价系数修正法基本原理1基准地价系数修正法概念基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。2基准地价系数修正法的理论依据基准地价系数修正法的理论依据是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格，在该级别或均质区域内该用地的其他宗地的价格都在基准地价上下波动。基准地价所对应的土地条件，是土地级别或均质区域内该类用途土地的一般条件。因此，通过估价对象宗地与级别或均质区域内同类用地一般条件的比较，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到估价对象宗地的价格。3基准地价系数修正法的特点与适用范围基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。二、基准地价系数修正法的估价步骤（一）确定级别或区域基准地价（二）编制宗地价格修正系数表宗地价格修正系数表是建立在基准地价、宗地价格及其影响因素之间的相关关系之上，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地价格的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按照对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地价格。它分为级别宗地价格修正系数表、区域宗地价格修正系数表和路线价修正系数表三种。下面仅以级别宗地价格修正系数表为例，来说明宗地价格修正系数表编制的步骤与方法。1确定各类用途宗地价格影响因素宗地价格影响因素主要分为区域因素和个别因素两大类。由于用途不同，影响宗地价格的因素存在差异，所以，通常分商业、住宅和工业三种用途确定其宗地价格影响因素。2确定各因素的权重采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。3样点地价整理在对样点地价进行修正并剔除异常样点之后，以土地级别为单位，将所有收集到的正常样点地价，按商业、住宅和工业三大用途分别进行归类和排序。4计算各级各类用地的最大修正幅度最大修正幅度的计算公式如下：式中： 各用途基准地价修正到宗地价格的最大上调幅度； 各用途基准地价修正到宗地价格的最大下调幅度； 某类用地的级别基准地 该类用途、该级别内最高的正常样点地价； 该类用途、该级别内最低的正常样点地价。5计算各因素影响地价的修正系数各因素影响地价的最大修正幅度计算公式如下：式中：F1i 某因素影响地价的最大上调幅度；F2i 某因素影响地价的最大下调幅度；Wi 某因素影响地价的权重值。基准地价对应的条件为一般水平，设条件一般的修正系数为0；条件优的修正系数为F1i；条件劣的修正系数为-F2i；在条件一般和条件优之间内插条件较优，其修正系数为F1i/2；在条件一般和条件劣之间内插条件较劣，其修正系数为-F2i/2。6编制宗地价格修正系数表按优、较优、一般、较劣、劣确定各种条件下的修正系数后，量化所有影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价样点的检验与校核，编制出一个城镇各级别的宗地价格修正系数表。同时，还要一并编制各修正系数对应的指标说明表。（三）确定估价对象宗地的价格修正系数调查估价对象宗地的所有条件，依据宗地价格修正系数表及其说明表，确定估价对象宗地的价格修正系数。（四）计算宗地价格宗地价格的计算公式如下：式中：Pi 估价对象宗地的价格；P 估价对象宗地所对应的级别基准地价；Ki 估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数；Y 年期修正系数；T 交易时间修正系数。三、基准地价系数修正法应用举例（略）第二节路线价法1.路线价法的含义（熟悉）是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。2.路线价法的理论依据（熟悉）路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。理论依据替代原理。路线价法与市场法的关系：路线价法中的标准临街宗地，可视为市场法中的可比实例；路线价是若干标准临街宗地的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的可比实例价格；以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状、临街状况、临街宽度等的调整，可视为房地产状况调整。路线价法与市场法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整；路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合；路线价可以进行批量评估，可同时评估出许多需估价对象，市场法只评估出一个估价对象的价值。在路线价法中不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价若干标准临街土地的平均价格，已是正常价格，所以不必进行交易情况修正。求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点，所以不必进行市场状况调整。3.路线价法适用的估价对象和条件（熟悉）适用的估价对象，主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价具体对象：房地产税收；市地重划（城镇土地整理）；房地产征收补偿；其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情况前提条件：街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐4.路线价法估价的操作步骤（熟悉）划分路线区段设定标准临街深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街土地的价值5.划分路线价区段（熟悉）路线价区段，是指具有同一个路线价的地段划分原则：应将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段两个路线价区段的分界，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段较长的繁华街道，两个路口之间可划分为多个路线价区段某些不繁华的街道，多个路口间的街道可以划分为一个路线价区段同一条街道两侧的繁华程度、地价水平显著差异时，应以街道中心为分界线，将街道两侧划分为不同的路线价区段6.设定标准临街深度（了解）标准临街深度：是街道对地价影响的转折点；由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价基本不变设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数，这样可以简化以后各宗土地价值的计算7.选取标准临街宗地（了解）标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地选取的具体要求（8要求）：一面临街；地块形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度；临街宽度与临街深度的比例（宽深比）适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性8.调查评估路线价（了解）路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格求取方法：可以运用收益法、市场法分别求取各宗的价格，然后采用简单算术平均、加权算术平均、中位数、众数等综合为一个路线价路线价的表示方法：可以为土地单价，也可以为楼面地价：可以用货币表示，也可以用相对数表示9.制作价格修正率表（掌握）价格修正率表（两类）临街深度价格修正率表其他价格修正率表原理：（同样面积的）地块距离街道深度越深，可及性越差，价值也越小四三二一法则将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%九八七六法则超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值 9%、8%、7%、6% 【单选题】甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（ ）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元提示：参见教材P374正确答案CE 【11-1】某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价。正确答案该相邻临街土地的总价计算如下：121.92（4030%）85.34（万元） 【11-2】例11-1中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m（即150英尺），其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元?正确答案该相邻临街土地的总价计算如下：121.92（4030201098）121.92（10098）142.65（万元）10.制作价格修正率表（掌握）临街深度价格修正率的形式11-1临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（%）403020109876单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）160（40）140（35）120（30）100（25）87.2（21.8）78.0（19.5）70.8（17.7）65.0（16.25）临街深度价格修正率表的制作形式单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、平均深度价格修正率。累计深度修正率越来越大，单独深度和平均深度修正率越来越小。平均深度与累计深度价格修正率的关系：平均深度价格修正率累计深度价格修正率标准临街深度所给临街深度制作临街深度价格修正率表的要领：设定标准临街深度将标准临街深度分为若干等份制作单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均价格修正率制作特殊形状土地的价值，还需要制作相应的价格修正率表【单选题】某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。【2009年真题】正确答案正确答案解析80%/2/3=120% 11.计算临街土地的价值（掌握）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度相同时如果临街宽度与标准宽度不相同当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率V（总价）路线价累计深度价格修正率临街宽度V（总价）路线价单独深度价格修正率临街宽度当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率V（单价）路线价平均深度价格修正率V（总价）路线价平均深度价格修正率临街宽度临街深度如果形状不是矩形，或是情况不同，则要进行其他修正V（单价）路线价平均深度价格修正率其他价格修正率V（总价）路线价平均深度价格修正率其他价格修正率土地面积或者 V（总价）路线价平均深度价格修正率土地面积总价修正额12.路线价的典型例题1.一面临街矩形土地的价值计算土地单价路线价平均深度价格修正率土地总价土地单价土地面积【例11-3】图11-7中是一块临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/m2。根据表11-1中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。临街深度价格修正率的形式11-1临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（%）403020109876单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）160（40）140（35）120（30）100（25）87.2（21.8）78.0（19.5）70.8（17.7）65.0（16.25）正确答案由于路线是用土地单价表示的，所以计算时采用表11-1中的临街深度价格修正率，具体应为平均深度价格修正率。因此该块土地的单价路线价平均深度价格修正率2000140%2800（元/m2）该块土地的总价土地单价土地面积28002015.2485.34（万元） 2.前后两面临街矩形土地的价值计算采用重叠价值估价法先确定高价街（前街）与低价街（后街）的影响范围的分界线以此分界线将前后两面临街的矩形土地分为前后两部分，根据各自所临街的路线价和临街深度分别计算价值，然后再将此两部分价值加总前、后街影响深度与总深度的关系前街影响深度后街影响深度总深度下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ ）万元。（采用四三二一法则）A.150.8B.160.8C.170.8D.180.8正确答案B答案解析前街影响深度=总深度前街路线价（前街路线价后街路线价）=175320（320240）=100米后街影响深度=总深度-前街影响深度=175-100=75米总价=前街路线价前街临街深度价格修正率临街宽度前街影响深度后街路线价后街临街深度价格修正率临街宽度后街影响深度=320100%30100240120%3075=160.8万元 3.矩形街角地的价值计算采用正旁两街分别轻重估价法先求出高价街（正街）的价值，再计算低价街（旁街）的影响加价，最后加总土地单价正街路线价正街临街深度价格修正率旁街路线价旁街临街深度价格修正率旁街影响加价率【11-5】 图11-9中是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/m2,旁街路线价（土地单价）为1000元/m2，临正街深度为22.86m即（75英尺），临旁街深度为15.24m（即50英尺）。根据表11-1中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%，请计算该土地的单价和总价。 正确答案该土地的单价和总价计算如下：该块土地的单价u0dv0u1dv1t 2000120%1000140%20%2680（元/m2）该块土地的总价土地单价土地面积268015.2422.8693.37（万元） 设临街深度价格修正率见下表。【2007年真