中房基金募集说明.ppt

中房基金信息备忘录 目录保密声明宏观背景和策略管理队伍简介中房介绍基金结构私募融资的结构安排及主要条款部分储备项目介绍工作流程附录 中房基金 项目备忘录 机密该项目备忘录由中房基金起草 并在保密的基础上有选择地提供给对本项目有兴趣的投资人 且仅供参考 本备忘录以最终合同为准并保留进一步修改的权利 本 备忘录 之内容均属保密范围内 并归中房基金所有 贵方接受此份文件就表明您同意接受保密协议中列出之所有条款 未经中房基金事先的书面许可 不得复制或公开发表本 备忘录 中包含的任何信息和资料 也不得用于超出此处表述的其他用途 本 备忘录 的任何内容都不得被认为是中房基金或其成员 或子公司或中房基金或他们的主管 负责人 雇员 代理 代表或顾问对此项目的最终承诺 上述各方在任何时候都保留对本文进行进一步修改的权利 并保留对该项目进行任何变动或终止或终止与任何一方协商及谈判的权利 对该项目有兴趣的公司将自行承担所有的评估和调查费用 我们建议任何对本项私募感兴趣的机构自行寻求和开展有关法律和财务上的咨询和调查 以避免 风险因素 和 利益冲突 中房基金 宏观背景和基金策略 中房基金 4 中房基金 数据来源 国家统计局 10年交付41亿平方米 中国城市化进程还远没有结束 中房基金 资料来源 ubs 信贷收缩将在2010年下半年内影响流动性 中房基金 2010年行业趋势领先指标价格相对于2010年1月的领先价格指标asp 预期在一线城市包括杭州和海南 可能有20 25 的向下调整趋势 二线城市的调整范围在10 左右 其他城市的指标价格基本维持稳定 流动性预期主要发展商的合同销售金额比年初预期值下降20 30 政策变动为主要不确定因素如果政策恢复宽松状态 则市场会出现反弹 中房基金 基金策略1 有良好潜质和利润边际的二三线城市老住区 危旧房改造 重建 公租房 廉租房以及政府补偿的配套商品房的开发 2 有充分现金流量的短期股权投资 融资或者夹层融资 项目 基金退出1 项目公司出售物业 现金回笼 2 将股权转化成物业持有 出租或出售 3 中房集团现有两家上市公司st中房和st重实目前皆在准备重组 可以将项目注入到上市公司 实现退出 4 将地产项目里的幼儿园 小学 中学 酒店 医院 老年公寓连锁经营 形成品牌 进行资产运作或打包上市 管理队伍简介 中房基金 中房基金 杨民杨先生在投资顾问和投资管理领域拥有超过16年的经验 同时在直接投资 资产处置 企业融资 资产管理以及不动产投资银行业务领域有超过12年的经验 杨先生现任greenwoodinvestmentmanagement执行董事 曾先后就职于中国新兴集团 joneslangwootton上海研究 顾问及特殊项目部负责人 joneslanglasalle资本市场集团董事 lasalleinvestmentmanagement地区协调人 forrester集团有限公司首席营运官 中房基金 王卫国1984年至今一直从事金融证券投资工作 具有二十六年的工作经验 分别就职于工商银行北京分行 中国工商银行总行国际部 参与组建华夏证券公司 任总裁助理兼成都公司 深圳公司总经理 总公司副总裁 并任华夏期货公司董事长 中英合资公司瀚蓝基金公司董事长 英国马丁 可利martin currie公司董事 2008年至今中国西部国际控股公司董事 柬埔寨王国证券市场顾问王先生毕业于厦门大学 硕士研究生学历 李学勇毕业于辽宁财经学院 具有高级会计师资格 长期从事房产企业财务主管工作 现任中国房地产开发集团 中房集团联合投资股份有限公司副总经理 中房介绍 中房基金 中房基金 中国房地产开发集团是经国务院批准组建 国务院国资委管理的唯一以房地产开发为主业的中央国有大型企业集团 在全国31个省 市 自治区的200多个城市拥有260多家全资 控参股和成员企业 总资产近1500亿 集团年均开发面积1300万平方米 目前累计完成开发面积3亿多平方米 建成住宅小区1800多个 承担了全国住宅试点小区中50 的任务 全部获得金银奖牌 在中国500强企业中名列较前位置 中房基金 中国房地产开发集团组织结构图 基金结构 中房基金 结构基金名称中房发展基金有限公司 有限合伙 将在天津市滨海新区注册 基金组织形式基金将根据2007年6月1日起实施的修订后的 合伙企业法 设立为有限合伙企业 普通合伙人中房基金管理有限公司 管理团队基金管理团队的核心成员为 杨民 王卫国 李学勇有限合伙人基金面向机构 企业和自然人募集资金 该等投资者认缴基金出资并签署有限合伙协议后成为有限合伙人 中房基金 中房 普通合伙人 管理团队 投资人 有限合伙人 项目1 项目3 项目2 投资和资产管理 项目n spvn 中房基金 投资组合 私募融资的结构安排及主要条款 中房基金 基金和出资 中房基金 中房基金 费用 中房基金 投资 中房基金 分红和分配 中房基金 公司治理 中房基金 退伙 权益转让和违约 部分储备项目简介 中房基金 中房基金 中房集团各成员企业 原地方统建办公室 建于上世纪70 80年代的老住宅小区因受当时的住宅市场环境与住宅科技水平等历史条件限制 普遍存在楼群分散 规划布局欠合理 基础设施配套指标偏低等问题 随着住房制度改革的深化 计划经济的管理模式与市场化的住房制度严重相悖 导致老住宅小区内违章搭建 马路市场 占道经营 破墙开门开店 侵占绿地等现象普遍存在 一些老住宅小区道路坑洼积水 房屋外墙风化脱落 杂草丛生 小区内经常发生污水漫溢和雨涝灾害 中房基金 随着城市建设的快速发展 老住宅小区与新建小区形成了强烈的反差 地方政府每年需要投入大批维修资金才能维持 这已成为地方政府的负担 从老住宅小区居住对象看 以老年人 下岗待业人员及困难家庭居多 这些既不属于廉租住房保障对象 又没有能力进入商品房市场的 夹心层 居民 要求改造老住宅小区居住环境的呼声十分强烈 中房老住区科技改造与重建试点工程的定义 为了贯彻国家保障房建设和节约集约用地的文件精神 中房集团以改善中低收入 夹心层 居民的居住条件和居住环境为出发点 将中房各地成员企业建于七八十年代的危旧住区进行节能改造或者重新开发 建成涵盖安置房 限价房 老年公寓 普通商品房等业态的高尚社区 探索和完善商品房开发与保障房建设相结合的住宅供应体系的国家试点工程 国家旧城改造与保障房建设试点工程 中房基金 中房基金 对特别危旧小区 按照原地安置的原则进行重新规划建设 妥善做好过渡性安置工作 合理利用原有小区内的各种资源 充分运用新材料 新技术 对小区内具有历史文化价值的历史建筑进行保护和利用 1 将位于市中心的老住区进行拆迁 2 按照拆迁比1 3重新规划建设 3 建成含保障安置房 老年公寓 高品质住宅 商业酒店的综合社区4 原居民按建筑面积1 1 2还迁 5 商品住宅 老年公寓 商业酒店等物业市场销售 重新开发模式 中房基金 老住区位于城市的中心 位置极佳 随着城市房地产业的发展 这些土地已成为稀缺资源 价值极高 开发成本相对郊区偏低 市政配套 水 电 气 暖等 及生活配套 幼儿园 学校 医院 商业网点等 经过多年城市发展已经相当完备 在开发指标方面 容积率低 提升空间大 区位地段优 商品房销售良好 价格提升空间大 盈利能力强 项目重建后房屋升值潜力大 老居民原地安置时返迁率极高 采取 以拆代挂 形式 走旧城改造开发模式 土地获取成本很低 老住区改造项目的优势 中房基金 重建工程可列入地方城市旧城改造项目 可列入国家级试点工程 通过走招商引资的路子 可以享受很多优惠政策 老住区改造可为政府提供部分保障房 有别于传统的房地产开发模式 可以突破国家金融壁垒 获得银行等金融机构的贷款支持 项目前期运作不受 挂牌土地两年不开发收回土地 的限制 有较充足的整合 规划 融资时间 国务院2008年12月3日常务会议 研究确定了金融促进经济发展的政策措施 创新融资方式 通过并购贷款 房地产信托投资基金 股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式 拓宽企业融资渠道 老住区改造项目的优势 中房基金 中房老旧区改造重建项目与一般商品房开发的区别 中房基金 国家住房和城乡建设部 深化住房体制改革 建立和完善符合中国国情的住房政策体系 国务院国有资产监督管理委员会 发挥中央企业骨干作用 为改善人民住房条件和住房制度改革做贡献 国家开发银行支持国家基础设施 基础产业 支柱产业 保障房建设 国土资源部充分利用老住区土地资源 搞好保障房建设 造福于民 试点支持单位 中房基金 政策支持 财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知开发商在项目中配套建设廉租房 经济适用房 可按建筑面积占总开发面积的比例免征城镇土地使用税 印花税 营业税 所得税按一定比例享受优惠政策 中国人民银行关于金融促进节约集约用地的通知对符合国家先进节地技术的房地产项目 优先予以金融支持 优先支持廉租住房 经济适用房 限价商品房及90平米以下中小套型普通商品房的建设 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见廉租房和经济适用房建设 棚户区改造 旧住宅区整治一律免收基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金 项目建设用地采取行政划拨方式 优先供应 对社会机构投资予以相关政策支持国务院关于促进节约集约用地的通知社会保障性住房可以以划拨方式取得土地 确保不低于70 的住宅用地用于廉租房 经济适用房 限价房的建设 中房基金 棚户区改造优惠政策棚户区改造必须发挥政府组织领导作用 在政策和资金面上给予必要支持 对改造难度大 不具备商业开发价值的棚户区 给予土地划拨等优惠政策 鼓励企业按照国家相关土地政策 用集资合作建房的方式改造棚户区 对私有产权的房屋实行产权调换或货币补偿方式安置 产权调换原则按拆一还一 结算结构差价 对难以支付结构差价的低收入户 可由当政府予以适当减免 安置面积超出原有面 但在规定标准内的部分 可按经济适用房或成本价格购买 超出规定标准的部分 市场价购买经济适用房开发贷款管理办法经济适用房住房贷款周期一般为3年 最长不超过5年 贷款利率可按中国人民银行利率适当下浮 下浮比例不超过10 节能改造奖励资金管理暂行办法财政部会同建设部根据各地的改造任务量 按照6元 的标准 用于热计量装置的按照补助可再生能源建筑应用专项资金管理办法对与建筑一体化的太阳能 地热 风能 生物质能等对建筑进行采暖制冷 热水供应 供电照明和炊事用能等 专项资金以无偿补助形式给予支持 中房基金 模式完善 将老住区改造的劣势消除或者转化是该模式成立的前提 通过细致的调查研究 结合集团总部与成员企业的实际情况 中房集团决定通过启动 中房老住区科技改造与重建试点工程 来解决这个问题 试点工程设计的核心有五个方面 向国家支持的政策靠拢 发挥中央企业的优势和地方国有企业的优势 拓展中房品牌的优势和集团融资平台的作用 利用政府招商引资政策优势 整合中房集团规模优势 实现集团资源共享 中房基金 老住区改造项目公司 项目运营架构及前期工作流程 1 中房成员企业申报项目2 中房集团与政府沟通3 中房联投公司项目论证4 集团与政府签订协议5 集团试点工程立项6 成立合作项目公司7 开展项目前期工作 中房基金 运营模式 一级开发 对于中联投公司 相当于做土地一级开发 此模式投入小 见效快 投资收益率高 总利润少 适合要求短期回报 对成员企业 在中联投退出时 可受让部分股权 与后续合作者完成全部开发 获取高额回报 1 选定项目2 可研分析3 政府洽谈4 组建公司中联投 51 成员公司 49 1 规划设计2 拆迁方案3 政府审批4 土地挂牌5 办理开发手续 1 融资2 中联投出让股权收益3 成员企业与合作者开发 中房基金 运营模式 平台融资 获取土地 开发建设 项目融资 启动资金融资溢出 中联投 股权质押 在做好房地产项目开发的基础上 加大项目融资量 超出项目启动资金的融资部分 由中联投将项目股权质押给其他股东 确定资本使用成本后 将多余融资流出项目 将溢出资金投入到其他老住区重建项目或投入到更高回报的项目中 提高资金的使用效率 中房基金 项目启动资金构成 其中 自有资金 5 10 施工垫资 20 30 银行贷款 30 40 其他私募 10 15 基金 10 20 自有资金 启动资金 项目资金计划 中房基金 首批中房老住区科技改造与重建试点工程示范项目 中房基金 中房基金 呼和浩特团结新区项目介绍 中房 团结新区 建设项目位于呼和浩特市新城区 开发地块四至范围为 团结新区南至新华东街 北至北垣街 东至丰州路 西至团结小区一巷 项目基地地形平坦 紧邻交通干道 环境优美 交通便捷 地理位置非常好 原团结小区建于上世纪80年代 因受当时的住宅市场环境与住宅科技水平等历史条件限制 存在楼群分散 规划布局欠合理 基础设施配套指标低等问题 已经不符合现代居住条件 把中房 团结新区项目建设成为呼和浩特新地标 成为提升民族品位的领头羊 展现青城人民的骄傲与自豪 本项目采用强有力且相呼应的综合性设计语言 展示出对传统的尊重与现代的结合理念 本项目将创建一个核心服务基地 休闲消费目的地 生活服务中心 商务投资焦点 营造怡人的居住环境 激活城市的活力与商业氛围 通过合理的总体开发架构 来实现历史文化 自然环境与人的生活 生产消费的和谐统一 中房基金 呼和浩特市团结新村项目概述 中房 新团结小区位于呼和浩特市中心 城市轴线干道新华东街 东西长约480米 南北长约670米 总面积约462 6亩 该项目交通发达 距离市政府等主要行政中心一步之遥 原团结小区建于上世纪八十年代 普遍存在楼群分散 规划布局单一 基础设施陈旧 原小区以多层住宅为主 新建团结新村项目综合规划指标 规划用地 30 8万平方米建筑面积 120万平方米2010 2012年 完成圆明苑 长春苑 颐和苑拆迁改造及建设工程 2013 2014年 完成天通苑的建设 2010年到2016年边开发边销售 中房基金 项目建设综合规划指标 中房基金 项目优势分析1 原小区拆迁前容积率仅为0 96 项目建成后容积率达到3 9 按1 1 2比例还迁 仍有近2 3的面积用于对外销售 且采用拆迁补偿地价款方式 资金的压力较小 2 项目所处地块位于城市主干线 四周道路四通八达 为城市中心 配套齐备完善 3 项目地块规整 没有异形和分隔 4 占地面积适中 开发体量适中 具备开发大型综合商业 写字楼 住宅的前提 5 由于开发体量适中 也使得项目区域具有相对独立性 6 项目采用时尚先进的生态智能化设计 增加了项目的科技含量和产品附加值 项目本身的先进的科技节能理念 为项目的产品拉升品质 中房基金 项目劣势分析1 宏观调控政策的频繁出台 目标直指房价 在一定程度上打压了消费需求 未来政策依然具有不确定性 具有一定的市场风险 2 项目将分阶段 存在一定的不确定因素 3 项目周边大规模开发项目云集 且都占有一定的开发先机 给项目带来强有力的市场竞争 中房基金 团结新区项目的优惠政策 一 呼和浩特市政府给予团结新区改造项目招商引资和特事特办的政策支持 1 外来投资者在我市兴办国家重点鼓励类企业或项目 且实际投资额在1000万元人民币以上的 从获利年度起5年内免征企业所得税 2 外来投资者在我市兴办国家重点鼓励类企业或项目 除前5年享受免征企业所得税外 从第6年开始 5年内减按15 的税率征收企业所得税 3 外来投资企业投资500万元人民币以上鼓励类项目 并以出让方式取得土地使用权的 经政府批准 土地出让金可在十年内按协议分批缴纳 足额支付土地出让金后 可依法转让 出租或抵押 4 简化注册办证手续 提高办事效率 由有关部门组成 一条龙 服务中心 对投资者实行 一厅式 服务 并公开审批程序 减少审批环节 规范审批行为 强化审批监督 对我市经济社会发展有重大影响的项目和事业 采取 特事特办 一事一议 跟踪服务 的办法 帮助投资者及时协调解决遇到的困难和问题 二 团结新区项目参照棚户区改造优惠政策执行 1 对城市和国有工矿棚户区改造给予资金支持 可以从城市维护建设税 城镇公有事业附加 城市基础设施配套费 土地出让收入中 按规定安排资金用于棚户区改造支出项目 有条件的地区可对工矿棚户区改造项目给予贷款贴息 棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20 的规定 2 鼓励金融机构向符合贷款条件的棚户区改造项目提供贷款 创新金融产品 改善金融服务 3 鼓励采取共建的方式改造棚户区 积极引导社会资金进入棚户区改造 支持有实力 信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造 中房基金 三 减免如下收费项目1 免交政府收取的城市市政公用设施建设配套费 2 免交水资源管理费 3 免交绿化费及绿化勘察设计费 4 免交城市建设项目环境影响审批费 5 免交环卫设施有偿使用费及环卫手续费 6 免交文物考古调查及勘探 发掘费 属国家省级保护的另议 7 符合国家划拨供地规定的 采取划拨方式供地 土地管理费按每平方米2元收取 8 防空地下室异地建设费 减半收取 9 土地登记费 减半收取 10 房产交易费 所有权登记费 减半收取 11 工程质量监督费 按工程总造价的1 5 收取 12 建安工程劳保调节费 按工程总造价的1 收取 13 拆迁管理费 按30 收取 14 水源建设费 减半收取 15 城市道路 建筑施工 临时占道费 减半收取 16 建筑垃圾无害化处理费 减半收取 中房基金 项目进度2010 2012年 完成圆明苑 长春苑 颐和苑的拆迁及建设工程 包括主体建设工程 室外的景观工程和建安工程 以及配合建筑工程进度的小区智能系统管网 在此期间完成投资