1-房地产企业开发模式研究1536417034.doc

房地产开发企业及房地产项目典型开发模式研究深圳天方地产顾问机构 目 录第一部分：土地一级开发模式1、以政府为主的模式2、以民间为主，政府辅助支持的模式第二部分：房地产企业的开发模式1、我国房地产企业开发模式的发展历程11、简单住宅楼宇开发12、住宅小区开发13、大规模住宅小区开发14、社区综合开发2、按照房地产企业的战略布局可以分为两种类型。21、“地头蛇型”22、“过江龙型”3、按照房地产的开发周期分，房地产企业可以分为三种开发模式。31、纵向重叠的混合开发模式32、开发模式4、按商业模式分，又可以分为三种模式。41、沃尔玛模式42、百货公司模式43、精品店模式第三部分：房地产项目的典型开发模式1、我国房地项目开发模式的演进历程 11、短平快的合作开发模式12、小而全的多项目开发模式13、精耕细作的成片开发模式2、房地产项目典型开发模式浅析21、郊区住宅项目开发模式22、社区综合项目开发模式23、复合式地产项目开发模式24、别墅项目开发模式25、豪华高尚社区项目开发模式26、精品住宅项目开发模式27、康居工程项目开发模式28、经济适用房项目开发模式29、绿色住宅项目开发模式210、生态园林项目开发模式211、智能小区项目开发模式212、景观住宅项目开发模式 213、旅游房地产项目开发模式214、专业化连锁开发模式 215、文化主题项目开发模式第四部分：房地产项目的创新开发模式1、大规模定制开发模式11、大规模定制的定义和核心思想12、大规模定制在开发上的运用13、大规模定制的房地产营销理念14、展望大规模定制的房地产开发2、地产商与商业巨头联姻开发模式3、独立住宅供应开发模式4、新生态开发模式5、合作建房开发模式6、近两年内地房地产商选择的四种创新模式61、新鸿基模式62、香港新世界模式63、李嘉诚模式64、中介服务商引言：什么是模式？模式，英文为pattem，指的是解决某一类问题的方法论。把解决某类问题的方法总结归纳到理论高度，即成为模式。Alexander关于模式给出的经典定义是：每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出现的问题，然后描述了该问题的解决方案的核心。通过这种方式，你可以无数次地使用那些已有的解决方案，无需再重复相同的工作。模式有不同的领域，建筑领域有建筑模式，软件设计领域也有设计模式，教学领域有教育模式，当一个行业或领域逐渐成熟的时候，自然会出现很多模式。房地产行业当然也不例外。那么，为什么要用模式呢？因为模式是一种指导。在一个良好的指导下，可以帮助我们更好的完成任务，达到事半功倍的效果。而且会得到解决问题的最佳办法。房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人力生存的物质环境的一种活动。随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂，对开发商的战略眼光和操作技巧有了越来越高的要求，在大浪淘沙的过程中，许多优秀的房地产企业针对企业规模、企业经营战略、项目自身特点等等方面贡献了各种各样极具价值的开发模式。第一部分：土地一级开发模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，是该区域的土地达到成熟的开发建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大的影响。1、以政府为主的模式组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保，统一征地，统一开发。具体做法有以下三种：11、将开发的熟地以成本（含管理费用）价交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖等方式出让。其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。12、由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。这种模式较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。13、城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将以出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用，投资者在土地开发过程中分期缴纳地价款。政府收取地价的一定比例，专项用于改善园区范围内的大市政条件，余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发的成本。2、以民间为主，政府辅助支持的模式组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，将土地出让金作为政府投资，在该公司中持有股份。该公司将到开发土地开发成熟敌后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。此模式下土地开发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。第二部分：房地产企业的开发模式1、我国房地产企业开发模式的发展历程中国房地产业虽然仅走过短短20年的发展历程，但自其出现伊始，就几乎始终保持着强大的发展态势。姑且不说中国各大城市的地价从1985年前后至今已至少发生了30倍的飞涨，中国房地产业在1992、1993年前后发生了多少惊涛骇浪的灾难，也不说中国房地产业对中国的国民经济增长率作出了和正在创造什么样的贡献，单就中国房地产开发模式的演变，就可以看出中国房地产业发展势头的迅猛。 11、简单住宅楼宇开发这个阶段房地产开发的主要目的在于解决城市住房的长期短缺，满足城市居民对住房面积的需求。此时居民对居住条件也要求不高，主要体现在一般只关心住房有无和面积大小上，对物业管理服务没有太高的要求，仅限于物业维修和清洁绿化方面。建设单位的开发行为也相对单纯，开发规模较小，一般以一栋或几栋住宅楼为开发对象，少数国有建设单位进行了高层住宅的开发。 12、住宅小区开发在城市住房紧张的矛盾得到初步缓解之后，人们对住房的要求不再仅仅体现在房屋面积上，而且还希望住所周围能够享受较好绿化环境和少量的配套和以及较好的物业管理服务。于是发展商开始以整片的住宅小区为开发对象。在小区内进行良好的绿化，并配套兴建小区服务中心、会所等设施。部分发展商在开发过程中还专门进行景观或环境设计，以提高小区档次。同时物业管理服务的范围全面拓展，保安、清洁、物业维护、家政服务、社区活动等均是不可或缺的内容，物业管理已成为住宅开发最重要的附加产品之一。 13、大规模住宅小区开发在这一阶段开发规模持续扩大，小区建筑面积超过15万平方米，部分项目达到30万平方米以上的规模。小区规划水准提高，园林和环境设计成为主流，小区配套设施更加完善。物业管理服务强调亲和性和人性化，服务内容和服务质量进一步提高。可以说，这个阶段是发展商住宅小区的开发水平逐渐向极致发挥的一个时期。在这个阶段，住宅小区开发似乎已达到了顶点。然而，客户的要求却越来越高，市场需求难以预测。大幅提升小区品质已变得非常困难，房地产开发又将走向何处？这成为业内人士苦苦思索的一个问题。 14、社区综合开发这是一种建立在规模优势和综合性优势基础上的一种全新开发模式。是以整个大规模的生活社区为项目单元，包括整个社区内的多个住宅组团（小区）、商业配套体系、交通（车行、人行系统）网络系统、城市景观及绿化系统、教育配套体系、信息网络系统和其他配套系统等多个子系统的综合规划和实施。它涉及城市设计、建筑规划与设计、商业运作、教育配套、物业开发、园林绿化和市政建设等多个领域。可以说，社区综合开发是目前房地产开发模式中最为复杂和成熟的运作模式。 2、按照房地产企业的战略布局可以分为两种类型。21“地头蛇型”“地头蛇型”指的就是发展商占据一个区域市场，在同一个市场范围内进行房地产开发。在我国房地产行业发展的前期阶段，这是绝大部分房地产商的一种选择，这也是一种相对来说比较安全和保守的开发模式。这种开发模式有利于开发商全面和深入地掌握市场信息，准确了解市场供需状况和消费者的需求，使产品的客户定位更加准确。这也是我国房地产发展到目前，仍旧比较普遍的一种模式。采用这种模式的最典型的企业应该是胡葆森领军的河南建业集团。1992年，胡葆森以港商身份从香港回到了家乡河南郑州，选择了当时正热的房地产业。10年时间过去了，建业一直坚守郑州这片土地，以绝对的地位占领了郑州，领先了河南。在郑州，胡创造了一串有意思的数字：10年坚守1个城市，做到净资产10个亿，5个地产项目面积100万平方米，盘子不大，却和王石、冯仑被并称为“中国房产三君子”。22、“过江龙型”显然，与“地头蛇型”相对应的“过江龙型”就是指那些采用异地扩张开发战略的企业。任何一个区域的房地产市场化都是有阶段性的，随着市场的不断发展，市场竞争越激烈，利润率越薄，边际效益越低。按照市场规律，那些具有过硬的职业经理人团队、雄厚的资本和企业必然会选择一地扩张的模式。我们可以看到很多这样的例子：万科的全国扩张计划、奥园集团的“奥龙”计划、从北京跨越黄河长江的天鸿集团、北上皇城的广州地产大佬富力集团，等等等等，不胜枚举。这其中广东地产企业的扩张势头最为显眼。广东的房地产业在经过10多年的市场化洗礼后已相对成熟，激情燃烧的岁月已经过去，发展商的利润率越来越低，越来越多的发展商开始北上或者是全国扩张，寻求更大的市场份额和利润空间。抛开去其他城市大展拳脚的开发商不谈，仅进京赶考的广东兵团的大举北伐就很让人注目了。据初步统计，仅珠江合生、富力地产、星河湾、奥园、万科、金地、中海、华侨城这广东八大品牌开发商在2003年北京市场的供应量就将达到近千万平米，占整个北京住宅市场份额的近20%。在广东兵团中尤以珠江合生的动作最为生猛，进京不过两年就已拿下七八个大项目，2003年将全面开盘，总开发面积达600万平方米，约占北京楼市近年来年开发总量的10%。同时，近年来在北京表现不尽如人意的万科也在东南五环黑庄户狠狠圈下5000亩地，在精耕细作之余也开始染指大盘开发；初来乍到的华侨城则一口气在东南四环南磨房乡圈下1平方公里的土地，欲再度上演主题地产的好戏。为什么广东房地产商如此看重北京？其一，北京作为中国的门户和最大的政治中心、文化中心与新闻中心，是发展商打造全国性品牌梦寐以求的绝好高地。其二，北京是发展商实现跨地域发展战略的必经之地。其三、北京市场目前的利润空间比广州大。 3、按照房地产的开发周期分，房地产企业可以分为三种开发模式。31、纵向重叠的混合开发模式即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业管理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，这样功能上就不够专业化，公司内部管理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。 32、开发模式这种模式的典型案例是珠江投资和合生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。珠江大片的拿地，但是合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。这样交叉起来，同时又是一个老板，在北京、上海和广东有大量的开发，去年他们也将近有30亿元的销售。这种方式能够避免什么？按照第一种混合模式，如果你是十万平方米的项目大概要三到五年才可完成，如果是三十万平方米以上要五到七年可开发完，因为你是纵向混合，你从拿地开始一直到做完，那么合生和珠江的方式，使得每一个公司的财务周期都缩短到三年左右的时间。财务周期的缩短，使公司对经济周期的抗跌性比较好。 4、按商业模式分，又可以分为三种模式。41、沃尔玛模式此种模式比较典型的案例是万科集团，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店，该模式经济增长非常快，万科今年营业额估计可以超过40亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最高不超过30亿这样一个纪录。 42、百货公司模式现在的华润置地就是这个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国营开发公司。 43、精品店模式是只在少数高端市场进行精品店经营，产品档次较高，价格也比一般产品贵，销售量相对较小，但是总的营业额较高。万通集团坚持的就是这种模式，主要集中于高端产品，据万通集团董事局主席冯仑预测，2003年万通集团的销售额将超过20亿元。 另外，万通董事局冯主席还认为：一个公司选择何种商业模式，决定了对经济周期的抗跌性。在行业兴起初期，一种单纯的混合开发模式和百货公司模式会占主导地位，等到房地产进入到相对稳定阶段，开始以经营和开发混合的模式为主，甚至是分裂出单独的经营公司，等到房地产非常成熟的时候，金融投资的模式开始逐渐地增加，另外定制服务类的商业模式，开始成为一个主导商业模式，随着行业的不断演变，开发模式是要逐渐缩小范围，而金融性投资和服务性投资模式渐成为一个主导商业模式，目前盛行的开发公司不可能“万岁”，行业越发展，越成熟，简单开发商业模式的生存空间是越小的。 第三部分：房地产项目的典型开发模式1、我国房地项目开发模式的演进历程 房地产开发商实际上扮演着双重角色：一是商人，二是城市建设者。第一种角色要求开发商不可避免地追求开发利润的量大化，第二种角色又要求开发商追求开发的社会效应。回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识在逐步增强，与此同时，房地产开发模式也在发生着变化。11、短平快的合作开发模式“联合开发”和“项目公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色，造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设项目用地是以协议出让方式取得，某些取得开发权的企业或个人因种种原因，不能在短时间内启动项目，致使开发周期大大延长，甚至使土地长期闲置。而随着房地产市场的持续升温，房地产业对资本的吸引也与日俱增，一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发这种形式应运而生。合作开发使一批搁置已久的项目进入开发流程，大大加快了项目开发进度，在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾，一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。合作开发的项目公司存续期与项目开发周期几乎相同，项目完工，公司的使命也结束了。因此，项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法。再者，在市场销售形势持续向好的情况下，企业追求的是产品的快速消化和成本控制，对产品创新和品质的提升不会花费太多精力，也不可能去完成售后服务，走的是合作、建设、销售、结算的路子。此外，由于进入门槛较低，一些不具开发经验的企业和个人也挟资本实力强行进入，使这类项目的产品水准普遍不高，且盛行概念炒作，甚至出现下部共有裙楼和上部塔楼分属不同建设单位的情况，容易产生产品交付后的遗留问题，对整个市场发展来说，不足一种良性的方向。12、小而全的多项目开发模式一些有相当开发经验的企业或是因为取得项目的条件限制，或是主动地希望完善企业自身的产品层次，开始注重后续发展的取向上，并希望多点出击，四面开花，扩大企业在不同客户层面的影响力。这就出现厂小而全的多项目开发模式。 这种开发模式可以在一段时间内增加企业的曝光率和知名度，以不同的产品形成系列。但是除非该企业有足够的人力资源、管理制度以及对不同类型产品的深入研究，否则很难要求它在从普通住宅、高档住宅到别墅等不同类型产品上均取得市场认可，稍有闪失，则可造成对企业整体印象的损害，而且产品交叉会使开发商不自觉地将不同产品概念混用，造成产品个性的方向性偏差。从城市建设的意义上说，这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置，而且容易造成城市建设功能的紊乱，使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行，因为同样出于企业切身短期收益的需要，开发商不可能从某种战略和长远的角度思考自己的开发行为。13、精耕细作的成片开发模式相对于前二种模式，成片住宅开发无疑更具活力，也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。成片开发的原则是总体规划，适度调整，即小区总体布局、建筑风格、景观规划通盘考虑。对产品而言。成片开发可以有足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计；对开发商来说，可以体现更完整的开发理念，使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设，更加具有责任感；对消费者来说，一个大规模的规划成型的小区，不确定因素较少，不会因为日后周围环境变化(如改变用途、道路、新建)等造成现有居住环境质量的改变或下降；从整个行业发展来说，成片住宅开发客观上促进了精品住宅的形成。“中国房产看广州，广州房产看华南”，一批大盘住宅的出现，使精品楼盘成为市场的标兵，规模化、集约化效应可以实现成本优化，提高产品的性价比。成片开发使城市容易形成多个各具特色、定位不同、环境景观各异而又在城市整体交通网络的连接下的有机统一体，使城市真正呈现无限生机。同时，这样的模式有利于政府部门规范房地产业，更重要的是能够集中利用有限而宝贵的土地资源，并根据可持续发展的原则科学地制定城市建设布局，使城市充分发挥自身的作用。开发模式的转变不是一朝一夕之功，随着城市经济的发展和城市规模的扩大，随着人们对居住条件和居住环境的要求的提高，相信房地产开发商还将与时俱进，不断探索出更富创新精神和更具社会责任感的开发模式。2、房地产项目典型开发模式浅析西方的住宅文化已有几百年的历史沉淀，不温不火，不急不躁。中国当代住宅文化才几十年的历史沉淀，还不成熟。加之多年来蓄积已久的市场能量如火山爆发一样释放出来，形成了世界上最为壮观的房地产大市场，于是，各种建筑和房地产开发模式在中国粉墨登场。 本文对具体项目开发模式的划分是从市场营销角度出发的宏观性归纳，并没有根据目标市场经济形态（如经济适用房、康居住宅等），或社区特色（如主题社区、山水社区等）、功能特征（生态住宅、健康住宅等）等方面来划分，；再加上具体楼盘或由于定位不准，或由于缺少核心定位，或就是数种开发模式并行无法进行准确的分类。因此，本文在分类时，试图通过相互比较选择最突出的开发模式进行归类。21、郊区住宅项目开发模式211、城市化进程中的郊区化现象向心与离心，这一对方向相反、交织反馈的作用力，被看作是推动城市不断发展最基本的动力学解释。从上世纪20年代以来，西方发达国家的大城市发生了一次又一次郊区化浪潮。事实上，郊区化是城市化进程中的一个阶段，即城市由高密度集中向离心低密度扩张的转变。我国由于长期实行计划经济体制，城市化的发展规律与国外有较大差异。但是改革开放以来，尤其是土地使用制度和住房制度改革以来，大都市的发展也逐渐具有了国外城市发展的特点。根据有关数据分析，我国的北京、上海、天津、广州、沈阳、大连、武汉、西安等大城市已经先后出现了城市中心区人口和工业外迁，进入绝对分散阶段，而且郊区化的速度有加快的趋势。因此，也涌现出了住宅郊区化的开发浪潮，广州、北京都出现了许多体谅庞大、引人注目的城郊项目。212、城郊项目的主要开发模式2121、规模化品牌扩张开发模式 这种模式最典型的例子非广州碧桂园莫属。从1992开始，碧桂园造就了顺德碧桂园、广州碧桂园、华南碧桂园、碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、碧桂园高尔夫生活村、碧桂花园、碧桂豪园、碧桂花城、碧海名轩、翠锦豪庭等10余个超大型居住社区，拥有了来自香港、珠三角及各省市的30000余户的客户。碧桂园的最大成功之处在于，在强势品牌的带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代，“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘（ 超过半小时车程）均非常推崇“5+2”生活模式。2122、可持续性发展模式 若论广州楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年来，祈福新村已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。 祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系： A、大势把握。提前10年就已把握到住宅郊区化的大势，并提前10年捕捉到了城市化过程中郊区住宅产业的大商机。其将自己目标客户群定位在香港至广州所辐射的整个珠江三角洲的成功人士，甚至连现在红透了楼市的两个发展商早期也在祈福新村买过房。 B、要素整合。这里包括对自然条件各要素的整合，也包括对人文要素的整合。没有的要素，要创造。祈福新村原来没有湖，开发商硬是花了数千万建造了34万平方米、全国最大的私人屋村人工湖及环湖公园。 C、创新。祈福新村的成功不仅仅在于规划、设计的超前，因为仅仅这样永远打不完明天的战争，其藏于无形之中的杀手锏是理念创新。 213、郊区住宅的发展前景和趋势2131、可以预见的是，我国的住宅郊区开发规模将有更大的发展：在未来的几年内，大量的城市居民不仅继续迁往近郊，而且部分还将迁往远郊。随着人们收入水平的提高，尤其对居住环境要求的提高，会使更多的人到郊区买房。从客观上看，交通条件的改善，信息化的发展、工业的郊迁等都将加快郊区化的速度和距离。首先，随着高速公路网和地铁网的形成，使到达市中心距离的同心圆半径扩大，而时间的同心圆却并不扩大，完全可以迁得更远一些。郊区环境和地价的吸引，也是一个重要引力；其次，随着信息时代的到来，信息的传递不再受地理条件的限制、空间距离大为缩短，居住不再为就业地点所困，“SOHO”族开始出现也使郊迁成为可能；第三，随着郊区工业园区的建设，市区的工业将逐步郊迁，从而带动大量的产业工人郊迁，同时中心城区的旧城改造，也将使得一部分拆迁户迁往郊外。2132、未来几年我国城市郊区的居住空间分异将主要体现在以下几方面：A，不同档次的交通干道的建成有可能加快居住空间分异。一般来说，高速公路的建设有利于拥有私人轿车的住户购买高档次的住房，而地铁等轨道交通的建设则有利于一般住户购买普通档次的住房。因此，地铁沿线常常形成一般居住区，而高速公路沿线环境比较好的地段则形成高档富人居住区。B，不同档次的产业开发区附近将形成居住空间分化。C，一些主要风景区和旅游度假区附近贵族化(甚至第二居所)的趋势也将增加。随着收入提高，部分富裕居民有进一步提高生活品质，改善居住环境的强烈愿望，在拥有市区一套公寓的基础上，还奢望在周末体会远离喧嚣、回归自然的乐趣。那种绝对距离较远，但交通便捷的区域，由于成本相对较低，使他们有可能用不是很高的总价买到品质相当不错的产品。214、居住空间分异下的郊区住宅开发模式2141、基本模式根据郊区居住空间分异的基本特征，未来的郊区化不应是“摊大饼”式的郊区居住模式，而是“轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式。“轴线”含义：郊区住宅主要沿着大容量的高速公路、地铁、轻轨等交通骨干体系的轴线方向成线状扩张。沿轴线扩展是解决城市新开发用地与中心城区交通联系的有效方式之一。此外，城市沿对外交通线路走廊式放射扩展，可以在扩展轴间留出农田、森林等形成楔形绿地，有利于城市生态环境的保护，为市民就近提供休憩环境和场所，也避免了对农田和绿地的侵占和破坏。“跳跃式成组团”含义：是一种不连续的郊区增长方式。当城市发展到较大规模以后，单中心块聚式的布局形态已经不适应城市发展，不断地向外层摊大饼式的发展，势必导致人口过密、交通拥挤、环境恶化等一系列严重弊病。这种模式的特点是打破原有的圈层模式，变集中为分散，将原来单中心的一些功能合理分散配置到各个分中心，并结合它们各自原有的优势和特点制定其发展战略，以实现城市地域功能结构的合理重组。多中心发展对于缓解和消除由于高度集中集聚对旧城区造成的各种城市问题所起的作用自不待言。同时，分中心的建设可以集中力量进行发展，充分发挥城市基础设施的效应，避免投资的分散和低水平的开发建设，有利于社会经济容量的迅速提升。2142、类型模式根据郊区居住空间分异的基本特征，郊区住宅的购买人群可以大致分为中低价位和高价位两个层次的购买人群。中低价位郊区住宅的购买人群的共同点是经济实力有限，往往是首次购房，特别重视房子的总价和经济实用性。同时，由于他们的经济实力有限，拥有私家车的比例相对较低，因此，与城区便捷的交通联系特别是轨道交通联系非常被他们看重。高价位郊区住宅的购买人群相对单纯，他们往往在城区有一处不错的住房，收入较高，工作、家庭比较稳定，交通主要依赖私家车，希望在郊区拥有一套舒适的第二居所。这类人并非顶级消费人群，既追求情调又流行实惠，因此环境优美、社区单纯、产品精致且附加值高的房子为他们所青睐，当然靠近快速交通线是必不可少的条件。A、轨道交通住宅开发模式轨道交通住宅开发模式可和卫星城的建设相结合。这类郊区住宅的设计应该具有以下特点：二居或三居是绝对主力，户型设计紧凑，经济适用，面积适中或相对偏小，粗装修或满足基本需要的精装修。所谓紧凑的户型，以两居室为例，可能面积在80平方米左右。但户型紧凑的同时并不意味着粗造的设计，还应有适度的超前性考虑。B、高速公路住宅开发模式对于这类郊区住宅，Townhouse和多层板式公寓等低密度住宅是市场主流。Townhouse是在有限土地资源约束下最大限度地满足个性化居住需求的建筑；多层公寓可能以三居或四居为主，户型丰富有趣，注重情调，有丰富的跃层、错层、挑空设计等。根据调查分析，高收入阶层最希望能够住到有自然景观，充满田园气息的郊区环境中，但“郊区住宅”给居民留下缺乏配套设施和治安不好的印象，这些因素也会令人望而却步。因此，郊区高档次居住物业还应该特别重视小区会所和安全防范设施的建设。总之，我国许多大城市已经进入郊区化的快速发展阶段，居住郊区化深刻影响着我国广大城市居民的生活方式，开发建设出更加舒适、更加便捷、更加文明健康的郊区人居环境，既是时代的要求，也是市场的需求。 22、社区综合开发模式社区综合开发是城市化发展和人类居住模式不断演进的产物，是一种以满足住宅精品化、生活需求多样化、项目开发规模化集约化要求的房地产高层次的开发模式。它同时追求社区居住的协调性和人与环境和谐共处，注重城市资源的高效利用和人类居住的可持续发展的要求，符合城市发展的潮流。 从房地产行业发展的历程可以看出，房地产行业在提高开发规模的同时，也从单纯走向复杂，以大面积社区为开发对象，综合规划已成为房地产发展的必然趋势。国外房地产发展的经验也告诉我们，在住宅小区发展到一定阶段的时候，单纯从小区开发的角度考虑已不能满足人们对居住环境和综合配套的要求，而无限制地增加配套，不现实，也不经济。以整个居住社区为开发对象，将大大改善居住环境，增加生活设施的种类和数量，更加全面的满足居民的生活需要，提高生活质量，实现社区生活资源的高效利用，减轻人类居住对自然环境带来的压力，满足人类居住改善可持续发展的要求。社区综合开发有利于降低综合的开发成本，提高开发活动的综合效益。 这种开发模式的典型是深圳蛇口。蛇口作为改革开放的试管，住宅建设也先后经历了简单住宅楼开发、住宅小区开发、大规模住宅小区开发到社区综合开发的发展阶段。但由于蛇口独特发展背景和起步阶段鲜明的市场化导向，使蛇口在较短的时间内进入社区综合开发。实践表明，以大型生活社区为对象的房地产开发，不仅在开发成本上是经济上的，在开发效益上也是非常明显的。 23、复合式地产开发模式复合式地产是一种综合性的、充分整合社会自然资源的房地产开发模式，它将各种物业形式有机组合、从而达到充分利用资源、提升居住层次的目的，是一种全新的、区别于传统商住概念的物业形式。复合式地产实际上早已在西方发达国家普便存在，它是一种综合性的、充分整合社会自然资源的房地产开发模式，物业形式包括住宅、酒店、公寓、商场等，与传统的商住楼有相似之处，却能更充分地利用各种资源，使业主的居住形态与生活层次也大大地高于传统商住，是当代社会最适合居住的物业形式之一。中国楼市发展这么长时间，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但最为成功、最典型的要数广州奥林匹克花园，这个项目能够一炮而红，主要优势在于整合各优势产业。用一位业内专家的话说是：这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。“体育产业+房地产业”，“科学锻炼，健康人生”的理念诉求，加上“健康管家”等软件，使奥林匹克花园具备了别人不可超越、无法替代的优势。 复合型房地产开发模式模式并非一成不变，而是不断在变，不断在整合新的元素，可以是“地产+教育”、“地产+体育”、“地产+民俗风情“等等的组合。复合概念对于开发商来说，可以从竞争最为激烈，最为艰难的领域中抽身出来，拓展出一片新的蓝天，一个能降低风险、增加价值的利润空间。对消费才的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求，同时又能满足了人们对居住以外其它的需求，给人以多重满足。24、别墅开发模式241、别墅项目特征剖析别墅历经大起大落，如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，改革开放前，我国的别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有，比如广州的华侨新村。八十年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。2.4.2、别墅开发的核心要素2.4.2.1、价格别墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲。以深圳为例，目前深圳市的别墅市场差价很大，高价可达2万平方米，低价不足1万元平方米，主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。总的来说，从价格上看，有以下几个特点： A、别墅所处区域对价格影响较大，其中距市中心区较近的别墅价格相对较高，如银湖；而距离市中心较远的则价格相对偏低。B、深圳别墅市场总体价格不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。有部分别墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的别墅由于城市建设的扩张已被城市包围，已不是真正意义上的别墅。C、别墅物业配套设施差异较大。近期开发别墅追求高质素物业管理，配备较为全面的娱乐及健身设施。 2.4.2.2、结构轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一，是在木结构基础上的新发展，它以部分型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护，具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲的可塑性，并具有很强的绿色环保概念。轻钢结构别墅外形新潮、豪华，深得时尚人士的青睐。2.4.2.3、户型新式别墅结构先进，款式多样，结构简易，装修现代齐全，面积在250平方左右。一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。2.4.2.4、物业管理随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化，不但对硬件要求高，而且对物业管理“软件”要求更加挑剔。深圳早期开发的别墅大多自己开发自己管理，相对管理质数普遍偏低，专业水平较差，很难体现“以人为本”的理念。明智发展商也认识到高素质的物业，尤其要由高素质的物业管理公司管理。近几年开发的别墅，发展商更是慎之又慎，力求把别墅这种高档物业的相关配套服务做到最好。2.4.2.5、配套设施别墅物业一般比较注重外界自然环境、远离城市的喧嚣，所以难以追求与物质环境的丰富统一，物业生活娱乐配套设施就显得犹为重要。243、别墅项目致胜的五大支柱2.4.3.1、别致的建筑艺术风格别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求，这是由别墅物业本身特征和对环境的要求造成的。建筑艺术风格，就是建筑的本体特征，通过建筑造型、材料、颜色、柿物等因素综合表现出来。建筑艺术风格对于物业的价值影响程度在别墅物业上的表现，超过其它各种物业。因为别墅物业充分体现和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感。例如：龙湖山庄的日式、欧式、美式别墅，正是因其独特的建筑艺术风格，使其单价高于关外风格一般的别墅一倍左右。建筑艺术风格越具独异性，其审美价值越恒久，其保值性也越强。2.4.3.2、私密性私密性是别墅别墅物业追求的一个基本要素，具体指居住人员拥有的高度私有的环境空间。对于别墅物业来讲，其对私密性的要求也较高。目前我国别墅物业的结构主要有独立式、连体独立式和连体复式。从私密角度考虑价值由高到低依次为：独立式连体独立式连体复式。 一百多年前，英国人获得庐山别墅的开发权后，首先是对别墅区域进行周密的规划。按山地的自然走向将地块分割成相同大小出售，规定别墅由业主自行设计，但设计方案必须经过开发公司严格审查，必须具有本国建筑艺术的典型风格，而且开发公司云集了当时世界上最优秀的设计师。因此，庐山的黄金地段一东谷长冲河两侧，几百栋分别代表几十个国家建筑风格。设计精美典雅的别墅与秀丽清新的大自然和谐地交融在一起，相互媲美，成为庐山的一大景观。一百多年过去了，这一区域的别墅建筑依然被公认是中国乃至世界同类地形中规划最合理、最科学、建筑最精美的典范。2.4.3.3、完善的配套会所配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐的场所，它延展节别墅物业本身的功能，弥补其由于选址上的要求所造成的不足和人们除居家生活之外的娱乐需求。配套会所的设施种类有多种。居家型别墅，其配套会所设施更侧重度假休闲目的，具有特别性、独一性。如：网球场、壁球场、泳池为居家型常备。而中、西餐厅，俱乐部，则多为消闲度假型常备。别墅物业配套会所的种类性的层次，也反映着需求群体和服务群体的差异性，并因此决定着别墅物业价值大小。其服务和需求群体层次越高，别墅物业价值也越大。例如：深圳观澜豪园配套功能设施有酒店、会所、高尔夫球场、乡村俱乐部等一系列满足消闲度假之用。 2.4.3.4、优美的自然资源和人文资源自然资源在这里指不可再生的自然资源和自然生态环境。人文资源指人造景观和人文环境。自然资源和人文资源是别墅物业选址首先必须考虑的，它是决定着别墅物业价值最重要因素，即别墅物业其它要素均可模仿重造，唯独自然资源和人文资源是不可重造的，真正显示出其独一无二和价值永久性。例如：深圳东部海岸度假别墅物业金海滩，其独有的全视角无遮挡优美海景，依山阶梯的布置使得户户均可俯看海景，这一得天独厚的自然资源为东部海岸所独有，其不可重复性使得其别墅物业价值与闹市区内的独立式别墅价值相差无几。2.4.3.5、物业自身的市场性别墅物业的市场因其特殊性而具有一定的独立性，从某一角度讲是游离于整个房地产市场之外的。主要体现在：A、别墅物业外在环境要求的特殊性。对于一般居家住宅物业来讲显得很重要的影响价值的因素，如：生活上的配套、商业网点、交通等，对别墅物业的价值影响并不显得重要。这是因为别墅物业的业主对于居住环境的独立性、私有性和自然舒适性上的追来超过生活配套上的要求，比起闹市繁华他们更喜欢静谧。别墅物业永远只是某一部分人才能享有的繁华。B、别墅物业需求群体的个别色彩和饱含特殊性。优质别墅物业具良好的保值增值性，使其在任何时期都为富人阶层追捧的对象。同时别墅物业最完美地体现表达了人类、审美情趣的个性化和作为财富的象征性，充满着购买者的个人色彩，购买者的喜欢对别墅物业价值的影响，某种程度超过市场因素。“曲高和寡”，越特殊的东西，其个别性越突出，其可比较性也越少。别墅物业市场是一个充满个性化的特殊市场。 2.4.4、未来的别墅发展，有几个值得关注的方向：A、生态型。着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。B、智能化。重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。C、个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。 D、社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。25、豪华高尚社区开发模式以这种模式开发的社区，目标市场经济形态通常是高收入家庭，居住豪华舒适，有自家的花园绿地，因此从整个社区角度看，社区景观的人文特色较差。成都华苑国际区是复合式园林社区，为300450的全美式风情别墅，建筑、装修材料、大宗电器全部由美国进口，配置、施工全部采用国际标准；其中部分别墅为木质结构，阻热性能是一般砖混别墅的12倍，是高效、节能、环保、健康建筑；采用全天候管家式双语物业服务。成都锦绣花园外籍入住率超过40%，财富性、国际性是其两大特征，户型结构上突出之点是细节到位，每户开关、插座达50余个；玄关宽敞通透；户户拥有空中化苑-带花园的居室；采用LOW-E（底辐射夹胶镀膜玻璃）环保节能玻璃，具有节能、抗击打、降噪、防紫外线功能。为事业成功人士营造优势生活小区的成都世纪锦苑，由联体复式别墅、围合式公寓组成。五彩喷泉、人工瀑布、堆土成坡、屋顶花园、坡度绿化、草坪乔木形成多层次的园林风格；五重安全防范系统（周边电视监控系统、红外线报警系统、可视对讲系统，电子巡更系统，家庭报警系统）保障社区安全。其中央纯净水系统、遥感式不停车管理系统使社区设施升级。 26、精品住宅开发模式精品是相对于粗制滥造而言，目前的商品住宅市场，虽然档次分明，但粗制滥造占相当比例，市场并不缺乏住宅，缺乏的是好住宅，即“精品”住宅。所谓精品住宅，不是经济意义上的概念，即不是住宅档次的划分，而是户型格局、环境质量、建筑水准、配套设施等适居意义上的概念，普通住宅、经济适用房、康居工程未必不是精品住宅，洋楼、别墅未必就是精品住宅，精品住宅为比价高，更不是高价房、豪华房的代名词。精品住宅虽然没有具体标准，但一般说来，精品住宅应包括以下基本内容：外观新颖，内部适居，功能合理，质量精细，设施齐全，居住方便，环境雅致，服务周到。总之，置业者的评价是：无可挑剔。随着居住意识的提高，人性化的精品住宅成为市场新热点，各类住宅只有出精品才能有市场，建设精品住宅已成为开发商市场逐鹿的主要手段之一。因此，精品住宅是市场机制公平竞争的体现。精品住宅实质上就是细节竞争、服务竞争。如深圳东海花园庭院景观空间是以各栋住宅楼围合形成。通过庭院中的绿化、植物景观、室外园林式泳池、假山、装饰水池、铺地、亭子、柱廊、小品、雕塑、儿童游乐场等设施，营造户外活动空间。各栋住宅楼的底层为架空层，6.0m高的层高，使小区内庭院的园林景色与架空层绿化相户融合；屋顶和高层住户设有屋顶花园，形成空间绿化效果；以东南亚造园的手法，选用台湾枣树、华盛顿棕榈、狐尾槟榔、龙血树、甘蓝椰子、龙舌兰等热带高大植物、花80余种、70万多株，力求形成巴厘岛式园林风格。精品小区在营造环境时能合理利用地形，选用树种时能考虑选用环保性乔木。小区内建中心广场的观念正在落伍。精品小区通常具备远程抄表、楼宇对讲、电子巡更、远红外中心监控、车辆智能管理设施，有网球场、高尔夫球场、并广泛使用节能、环保新材料、新工艺、新技术。27、康居工程开发模式国家住宅示范工程经历了第一代的国家试点小区，第二代的安居工程试点小区，第三代的小康住宅科技产业工程，目前正处于第四代的国家康居示范工程。康居示范工程是建设部于2000年继小康示范工程之后在全国试点推行的建筑系列，特点是：国家对小区制定了严格标准，由国家为开发商当家，由专家为老百姓把关。提高居住生活质量，提高住宅品质，实现住宅产业化是今后中国住宅产业发展的方向。国家康居示范工程设计突出强调均好性、多样性和协调性。均好性要求从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置、材料部品的选择和物业管理等诸方面使每个住户都能受到同等的关注，都能获得公平的价值回报。多样性应注重小区服务对象的多层次、多方面需求，力争在建筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等诸方面具有特色，反映地方特点和文化传统，避免风格单一和雷同。协调性应注重住宅与历史文脉协调，与当前时代精神相一致，与未来发展相适应，与周边环境相融合。 在基本满足上述要求的基础上，贵阳世纪园小区采用实物残渣处理机；太原汇隆花园纯净水进厨房、采用负压排风系统；有些小区开始注入人性化观念，如采用环绕使景观设计，社区以600m环保森林地带、40多处庭院景观、30余种植被花卉、10000中心花园构筑人与建筑的协调。上海世纪名门用几百株百年水杉、香樟、银杏围成风格各异的健康步道。28、经济适用房开发模式所谓经济适用房，是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对普通商品房而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用应性是指住房设计及建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住宅建造的普通住房。相对于普通商品房而言，经济适用房的价格降低，这是因为经济适用房社区在土地上出让税费收取和金融支持等方面享有一定的优惠政策。经济适用房社区面向广泛的中低收入家庭的消费者，价格相对较低，如郑州金祥花园，起价仅996元/平方米，银行提供8成30年按揭，一般工薪阶层均可接受。户型多样，从一室一厅到五室三厅的错层、跃层、复式楼中楼应有尽有，顶层空中花园、一楼私家花园，环境谈不上设计，基本处于附加点缀，绿化面积一般30%。基本上是过去自建家属区的翻版。配套较好的小区，有医疗、商贸、学校、娱乐健身设施，建筑外立面造型简约，有些配以大型壁画（如潍坊樱园小区），以智能化3A标准为基础实行物业管理，并设有楼宇对讲、闭路监控系统，周边配置红外线防盗报警和电子巡更系统，有效保障业主人身和财产安全。