精装修房定位报告.doc

中华名园精装修房定位报告一、市调样本本报告选取目前成都热销与滞销的8大项目作为样本进行调查，从工程进度、样板间形式、销售文本、策划诉求等四方面进行对比分析，找出各项目的优劣比较，成败缘由，供我公司精装修项目进行借鉴。参与调查的项目分别为：龙湖三千城、万科金润华府、万科金色海蓉、万科金域西岭、誉峰、叠翠峰、交大格外、怡和维斯顿联邦公寓，另外对即将推出精装修房的置信丽府、朗基龙堂进行了前期的问询。二、市调内容本报告调查内容主要分为以下8大类：1. 项目基础信息2. 项目经济指标通过对精装修占项目总体配比、户型区间、工程进度都方面的调查，为本案精装修房源的配置数量、位置提出建议。3. 项目开发相关单位通过对各精装项目的室内设计单位、装修施工单位的调查，为公司组建室内设计、施工团队提供建议。4. 精装修基本情况通过对户型配比、售价、对外装修报价、实际造价、样板间修建、热销户型的调查，为公司设计部门、采购部门、工程部提供相关参考。5. 配置标准通过对墙地面、卫生间、厨房、客厅、卧室的装修配置的调查，为公司精装修项目的具体配置提供依据。6. 销售配合主要是为公司精装修项目销售文本的准备提出相关建议。7. 交房约定主要考察各样本从取得预售证到交房的建设周期、装修周期以及验收标准，为工程部提供相关参考。8. 项目评议主要针对各项目的优劣势、推广诉求点、区域同类产品的价差进行分析，为后期营销推广及定价提供现实依据。三、调查结论1. 项目经济指标户型供应：市场上精装房供应主力面积区间为40-50单间及70-90套二，而120以上户型（大户型的面积区间以200-300平米为主）出现誉峰这样的豪装项目中，客户对大户型装修水平要求较高。装修周期：清水房综合竣工验收后4-7月。建议：主推90以下产品，兼顾少量100-130户型 。装修周期控制在清水房综合竣工验收后4-7个月。2.项目开发相关单位设计、施工单位：采用外包的形式，对室内设计、装修施工单位进行招标。由于对精装房空间规划、细节处理水平较高，港资设计单位的作品客户认同度最高。建议：项目室内设计聘请香港室内设计师操刀，施工采用外包。另，在调查过程中发现港资背景的企业聘请的粤闽一带的施工队伍，施工水平最高。客户反馈效果最好。3、精装修基本情况根据调查目前成都房地产市场精装房户型配比为：40-50占50%左右，70-90占40%，90以上10%。售价：比同区域清水房售价高1500-2000元/，较被客户接受（誉峰特例）。装修报价：对外一般1500-2500元/，实际装修成本800-1500元/。样板间形式：以展示样板间为主，实体样板间较少，每个主力户型一个样板间。样板间建设时间：一般3-5个月热销户型：70-90套二或大套一户型建议：户型配比90以下占80%，90以上20%。9月开盘售价控制在比同区域清水房高1500元/以内，对外装修报价1500元/，实际造价控制到1000元/。各户型样板间分别建设一个以上。以本次X项目推出的精装房为例，建议四种户型各做两套风格不一样的精装样板房。销售压力较小的C户型做一套精装样板房。 4、配置标准客厅、餐厅、过道墙面：市场上乳胶漆为主，少量为墙纸，实木踢脚线天花：乳胶漆+局部石膏板吊顶地面：玻化砖卧室、书房墙面：市场上乳胶漆为主，少量为墙纸，实木踢脚线天花：乳胶漆+局部石膏板吊顶地面：实木复合地板厨房天花：乳胶漆+局部石膏板吊顶地面：地砖墙面：仿古砖、马赛克腰线橱柜：整体橱柜（目前市场上“倍特”、“欧派”品牌的应用较多）灶具：油烟机燃气灶、热水器、消毒柜（目前市场上“方太”品牌的应用较多）洁具：洗涤盆及龙头卫生间天花：乳胶漆+局部石膏板吊顶地面：地砖墙面：墙砖卫浴：摩恩龙头及花洒、科勒洁具或TOTO洁具、洗面台（科勒、TOTO品牌较为常用）其他：奥普浴霸、梳妆镜、浴巾架、挂衣架等门实木成品门窗台飘窗大理石窗台板电器格力空调三组，客厅、卧室、书房各一组建议：细节决定品质，空间规划尽量合理，拎包入住5、销售配合合同构成：主合同加上委托装修协议，协议甲方为业主、乙方为开发商。装修品牌及规格：细化到品牌，规格忽略质量保证书：以各装修材料品牌的保修期为准，开发商负责联系厂家修理。6、交房约定装修周期：清水房综合验收交房后4-7个月。验收：按装修标准进行验收。7、项目评议热销项目优势：公司品牌、地段好、精装系统化、精细化。同区域清水房价差：一般在1500-2000元/。推广诉求点：在推广诉求点方面，与本土企业强调精装优于清水不同，品牌开发商均提出了差异化的精装房定位语，强调“装修系统的一体化”，例如万科金域西岭的U8系统，即是强调精装对于空间的规划及利用的合理上。合景泰富叠翠峰的“酒店式服务、公寓式管理”强调了“拎包入住”的概念。建议：从细节上下功夫，同时强调空间规划的超前及合理.附件一：A项目的配置清单（1500元/装修标准）客厅、餐厅、过道墙面：高级花纹墙纸，“安信”成品实木踢脚线天花：多乐士乳胶漆、局部精美石膏板造型地面：“东鹏”玻化砖、高档石材波打线卧室、书房墙面：高级花纹墙纸，“安信”成品实木踢脚线天花：多乐士乳胶漆、局部精美石膏板造型地面：“安信”成品实木复合地板厨房天花：“多乐士乳”乳胶漆、局部石膏板造型地面：“东鹏”地砖墙面：“安东尼奥”仿古砖、马赛克腰线、局部“东鹏”高级墙砖橱柜：“欧派”整体橱柜灶具：油烟机、燃气灶、热水器、消毒柜（目前市场上“方太”品牌的应用较多）洁具：“摩恩”洗涤盆及龙头卫生间天花：“多乐士”高级乳胶漆、防水石膏板、局部铝扣板地面：“东鹏”地砖墙面：“东鹏”墙砖卫浴：摩恩龙头及花洒、科勒洁具洁具、精美洗面台其他：奥普浴霸、梳妆镜、浴巾架、挂衣架等阳台天花：“多乐士”高级乳胶漆地面：“东鹏”地砖门千川实木成品门窗台飘窗大理石窗台板电器格力空调三组，客厅、卧室、书房各一组附件二：B项目配置清单（2500元/装修标准）公共范围：1. 外墙：铺贴优质外墙砖，局部铺贴高级石材、局部高级外墙漆，部分安装玻璃、铝板幕墙。2. 住户大堂：地面：铺贴进口高级大理石。墙身：铺贴进口高级大理石。天花：造型天花扫高级乳胶漆，安装豪华灯饰。大堂：设服务接待台，公用出入口安装钢化玻璃门。3. 标准层电梯间：地面：铺贴仿石砖。墙身：铺贴仿石砖、进口高级石材配有影麦哥利饰面造型。 天花：造型天花扫高级乳胶漆，安装精美灯饰4. 标准层住户走廊：地面铺贴名牌砖配进口高级石材门槛，墙身以有影麦哥利饰面造型配仿石砖。每户设精美房号牌及门铃。5. 电梯及电梯轿箱：配置日立高速电梯，每户配两张电梯IC卡；电梯轿箱内地面铺贴进口高级石材。，电梯周边铺设精美装饰，天花装设黑镜钢饰面及灯饰。6. 安全系统：小区周边及主出入口实行24小时安防设备监控。住户大堂入口及电梯大堂、地下室、停车场、电梯轿箱内均设有闭路监控系统，住户大堂入口处装有访客对讲机、住户大门设有门磁防盗系统，电梯刷卡到指定楼层；卧室备有连接小区保安中心的防盗警钟按钮。7. 信箱：住户大堂内设黑镜钢豪华信箱。8. 停车场：地下停车场地面采用水泥砂浆批荡，墙身扫高级乳胶漆。设有闭路监控系统。停车场内各栋住宅入口设置豪华大堂。 9. 走火楼梯：梯级面采用水泥砂浆批荡，墙身及天花扫高级乳胶漆，天花安装精美吸顶灯。住宅单位：1. 门扇：入户门-采用乌木饰面门，装设名厂豪华密码门锁。卧室门-采用柞木饰面门，装设名厂门锁。卫生间门-采用柞木饰面趟门，装设名厂门锁。2. 地面：过道-铺贴进口高级石材。厨房-铺贴进口高级石材。卧室-铺贴高级深色多层复合柞木地板。3. 内墙：客厅、餐厅及客卧室-墙身扫高级乳胶漆，局部配灰镜造型、夹丝玻璃、柞木饰面与扪布墙面。厨房-铺贴高级墙砖，炉头位配不锈钢板。4. 天花：走廊局部采用迭级造型天花，厨房、卫生间埃特板天花吊顶，配精美灯饰。5. 厨房：送西门子微波炉、消毒柜、洗衣干衣机、电磁炉、惠尔浦吸油烟机, 环威迷你冰箱。送“金牌”人造石台面组合橱柜，摩恩洗涤盆配摩恩水龙头，预埋冷热水管道。6. 卫生间：地面铺贴进口高级石材，墙身铺砌高级仿石砖配高级马赛克，天花扫高级乳胶漆。设进口高级石材台面配台下豪华木饰面柜，配TOTO脸盆、脸盆龙头及坐厕。淋浴间配送TOTO花洒，配有奥普浴霸、西门子热水器，并配卷纸架、毛巾挂杆，预埋冷热水管道。7. 空调：配送美的隐藏式风管机空调。8. 户内：户内附送精美衣柜与电视组合柜。9. 窗户及窗台：房间采用断桥铝合金窗框配中空玻璃，窗台板铺贴进口高级