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土地管理学 第一章绪论 第一节土地的基本概念一 土地的含义 土地与土壤是同义词 土地是指地球表面的陆地部分 它是由泥土和砂石所堆成的固定场所 土地是指地球表面和水面 它是由气候 地貌 土壤 水文 岩石 植被等构成的自然历史综合体 还包含人类活动的成果 土地就是自然 土地的范围包括地球表面的水 陆 空气等自然物 及光 热引力等自然力 土地是立国的要素 一个国家的土地 人民和主权共同构成立国三要素 这里的土地是指一国领土范围内的全部土地 包括陆地水域和领海的海域 有狭义和广义之分 土地管理学所研究的土地是指地球表面陆地和水面的总称 土地还是一个空间的概念 它是由气候 地貌 土壤 水文 岩石 植被等构成的自然历史综合体 二 土地资源与土地资产土地是自然资源 同时也是不动产 是土地实体与权利的有机结合 它既包括有形的土地实体 又包括寓于土地实体中的各种经济关系和由此形成的产权 所有权 占用权 收益权 出租权 抵押权等 美国不动产占社会财富发3 4 日本占1 2 根据国土资源部门的测算 在我国的国有资产中土地资产一项达25万亿元 大约占国有资产总额的76 这一巨额的土地资产绝大部分集中在城市 据统计 经济发达地区城市有偿地的比例目前已经超过40 到去年底 全国累计收取土地出让金近5000亿元 对缓解城建资金的压力 改善城市基础设施 扩大城市承载能力 吸纳外来进城人口 发挥了重要作用 资源是资产的来源 一般指天然的财源 土地资源是指土地作为生产要素和生态环境要素 是人类生产 生活和生存的物质基础和来源 土地资源是土地资产的基础 第一 土地资源是将土地作为自然要素看待的 第二 土地作为自然要素 通过人类的劳动加以利用 能够产生财富 第三 土地资源是土地成为资产的基础 土地资源是指 土地作为生产要素 于现在或者可预见的将来 能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地 土地资源的利用类型 林地 草地 耕地 建筑用地 三江平原沼泽 锡林郭勒草原 林地 河套的农田 北方旱地 湘西田园 南方水田 耕地 土地资产是指土地财产 即作为财产的土地 财产对象实体最重要的属性是有限性 有用性 可占用性和具有价值 从法律角度看 财产并非由物质组成的 而是由 人对物的权利 所构成的 土地具有资源和资产的双重内涵 前者是指土地作为自然资源 是人类生产和生活的根本源泉 后者是指土地作为财产 其有了经济 价值 和法律 独占权 的意义 三 土地的功能 一 负载功能 二 养育功能 三 仓储功能 四 提供景观的功能 五 储蓄和增殖的功能 四 土地在物质生产中的地位和作用劳动是财富之父 土地是财富之母 土地在农业生产和非农业生产中所起的作用是不同的 土地在非农业部门只起一般生产资料的作用 土地在农业生产中 则是主要生产资料 五 土地的基本特性 一 土地是自然的产物 二 土地面积的有限性 三 土地位置的固定性 绝对位置的固定性和相对位置的可变性 四 土地质量差异的普遍性 五 土地利用的永续性 第二节土地 人口 环境与可持续发展 一 土地与人口的辨证关系供求关系自然供给经济供给 二 人地比例关系的变化与环境问题世界人口 公元前476年 4亿 1930 20亿 1990年60亿 中国人口 清朝1760年 2亿 1954 6亿 1989 11亿 2005 13亿 中国与部分国家人均土地资源情况 单位 公顷 据联合国粮农组织1997年统计 耕地面积 1958 1986年减少1500万公顷 每年净减少50万公顷 1986 1995年 每年减少20万公顷 1996 2003年 年均减少90万公顷 江西 土地总面积1669万公顷 耕地299万公顷 粮食和环境问题 粮食 人均粮食占有量 世界标准500kg 我国440kg 环境 一方面 毁林开荒 一方面 施用化肥等 水土流失面积达到1 6 荒漠化面积占27 3 三 土地 人口 环境与可持续发展 一 树立可持续发展观努力把握人与自然的关系 人与人之间的关系 包括代际关系 地区之间的关系 可持续发展是社会 经济 资源 环境上 生态的协调发展为目标 而不是单纯追求经济增长 首先要树立土地是一种稀缺自然资源的观点 其次要树立土地 人口 环境 经济发展的系统观 二 实现土地 人口 环境 经济的协调发展土地 人口 环境三者任何一个单独要素均不具备社会经济可持续发展的能力 只有三者结合所构成的整体 才能形成可持续发展能力 三 选择与建立可持续发展的土地 人口 环境组合运作模式1 要使经济增长与环境恶化的土地投入脱钩2 实行以预防为主的环境政策 3 将土地资源利用的外部性内部化4 实行有控制的人口转变5 消除贫苦四 加强土地管理1 实现土地资源 特别是耕地供求平衡 使各区域内的耕地总量不减2 建立土地数量 质量的调查 监测 预警制度3 实行土地资源资产化管理科学评价土地资产的价值 也就是要查明土地数量 评定土地质量等级 评估土地价格 是实现土地资源自从化管理的基础 建立土地资源核算制度 并将其纳入会计核算体系 土地质量核算 土地价值核算 土地利用 成本效益核算 在进行土地利用 成本效益核算时 除了将土地站应计入成本外 还应该将因不合理土地利用 如毁林开荒等 所造成的损失也计入成本 第三节土地管理的基本概念 一 土地管理的含义土地管理是国家在一定的环境条件下 综合运用行政 经济 法律 技术方法 为提高土地利用生态 经济 社会效益 维护在社会中占统治地位的土地所有制 调整土地关系 监督土地利用 而进行的计划 组织 控制等综合性活动 1 管理的主体是国家 2 管理的客体是土地 3 管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制 调整土地关系和监督土地利用 4 综合应用行政 经济 法律 技术等方法管理土地 5 管理的职能是计划 组织和控制 6 管理的目的和特点受社会环境的制约 主要受社会制度 土地制度的制约 二 土地管理学的任务和内容 土地管理学的基本任务是应用土地管理学的原理和方法 来研究和阐明一定的社会生产方式下调整土地关系 见 调控土地利用的规律性 以达到平衡土地供需矛盾 取得尽可能大的生态效益 经济效益和社会效益的目的 第二章土地管理原理 第一节人本管理原理 一 人本管理的概念人本原理 就是一切管理 包括土地管理 应该将人的因素放在第一位 以做好人的工作 充分调动人的积极性 主动性和创造性为根本 嘉禾的 谁影响嘉禾发展一阵子 我影响他一辈子 的强制拆迁事件 根据人的行为规律来进行管理 就是管理的行为原理 要达到管理目标 必须掌握控制人的行为 这就需要了解人们的需求和动机 以便及时调节人们的行为 马思洛的需求层次理论认为生理需求和安全需求是较低层次的需求 社会需求 尊重需求和自我实现需求是较高层次的需求 通常 需求也可以分为物质需求 精神需求和安全需求 动机是在需求基础上产生的推动和维持人的定向活动的主要心理倾向和心理要求 人的动机是由需求来决定的 但也受到外界条件的影响 三 动力原理 一 动力分类1 物质动力2 精神动力3 竞争动力 二 激励的要素和方式作为管理者 要正确运用上述三种动力开展激励工作 美国心理学家维多 弗罗姆提出了期望理论 激励力 预期价值 期望概率 一个农夫辛苦了一辈子 在他老得不能动的时候 不希望自己的儿子懒惰下来 于是 想了一个办法 告诉他们 我在葡萄园埋了一堆财宝 足够你们活下半生了 自己去找吧 他们几个儿子于是拿起工具 找遍了整个葡萄园也没有找到财富 倒是葡萄因为翻了土而长势很好 获得好的收成 某民营企业的老板通过学习有关激励理论 受到很大启发 并着手付诸实践 他赋予下属员工更多的工作和责任 并通过赞扬和常识来激励下属员工 结果事与愿违 员工的积极性非但没有提高 反而对老板的做法强烈不满 认为他是在利用诡计来剥削员工 请根据所学习的有关激励等理论 分析该老板做法失败的原因并提出建议 1 从马斯洛的需要层次理论我们知道 人类需要是分层的 分别是生理需要 安全需要 社交需要 地位和受人尊重需要 自我实现需要 马斯洛认为只有当低级需满足以后才会有更高层次的需要 主导需要决定了人的行为 2 案例中该民营企业的老板可能忽视了员工的较低层次的需要 如生理和安全需要 而这些需要很可能正是员工的主导需要 由于没能够对症下药 才导致该民营企业老板激励做法的失败 3 要使得激励有效 应当了解员工的真正需要 并加以满足 在实施过程中 应当坚持物质利益原则 随机制宜 创造激励条件 把物质利益和精神鼓励相结合 第二节系统管理原理 一 系统管理的概念系统 是又许多相互作用 相互依存的部分组合而成的具有特定功能的有机整体 系统管理原理要求人们在组织管理时 必须从管理系统的整体和全局出发 确定和研究系统内部各要素之间的相互联系及其作用 以把握系统的整体结构 功能和特性 同时还要把系统看作是更大系统的子系统 考察它与周边环境因素的相互影响和相互作用 目的性 整体性和层次性 二 整分合原理从整体出发 具体分解 综合协调 以最好地实现整体目标的管理原理 现代管理要求在整体规划下面 明确分工 在分工的基础上进行有效的综合 这就是整分合原理 除了明确分工外 还要做到优化组合 它包括目标优化组合 组织优化组合 人才优化组合和环境优化组合等 三 相对封闭原理相对封闭原理是指在任何一个系统内 管理手段必须构成一个封闭的循环回路 才能形成有效的管理活动 在这个相对封闭的系统中 反馈起着关键作用 通常一个管理系统可以分解为指挥中心 执行结构 监督机构和反馈机构 在管理的封闭回路中 执行机构必须严格地执行指挥中心发出的指令 为了保证做到这一点 必须设立监督机构 反馈机构根据指令执行的实际效果 提出指令的修正方案 供给指挥中心决策时参考 因此 反馈机构应做到实事求是 哪怕是和指挥中心唱反调 1941年12月7日 日本海军偷袭珍珠港 美军损失残重 事件发生前5小时 陆军参谋长马歇尔发出过 严密戒备 的电令 既然如此 为什么日军偷袭成功了呢 原来 日军偷袭前夕 美军就截获了表明日本将要进攻美国的重要情报 然而这天是星期日 电报联络机构假日不工作 电令传递受阻 终导致严重的残局 美军的失误违背了什么管理原理 请加以论述 从军事管理上说 美军的失误违背了封闭原理中的 控制反馈原理 管理系统失去了严密性 第三节动态管理原理 一 动态管理的概念动态管理原理要求管理者把握管理对象在运动变化的条件下 搜集信息 注意反馈 加强调节 以更有效地实现整体目标 管理实践中必须灵活机动 管理计划要留有余地 管理组织应富有适应能力 二 动态相关原理必须在管理系统的发展变化中 找出系统内部各部分之间以及系统与外部环境之间的各种相关关系 通过管理 协调好各部分的关系 促进事物向预定目标发展变化 取得管理的整体效应 动态管理必须做好信息传递和反馈 控制工作 三 弹性原则要求依据系统内外条件和环境的变化而随机应变 要求管理必须留有余地 第四节管理效益原理 一 效益管理的概念土地管理的目的是为了寻求生态效益 经济效益和社会效益的优化组合 二 整体效应原理系统论的创始人贝塔朗菲曾提出一个著名的公式 1 1 2 实验证明 人双眼的视觉功能大大超过单眼视觉功能的总和 双眼的视敏度要比单眼高6 10双眼还能形成立体感 这是单眼所不具备的新的功能 前苏联研制生产的米格 25喷气式战斗机 以其优越的性能而广受世界各国青睐 然而 众多飞机制造专家却惊奇地发现 米格 25战斗机所使用的许多零部件与美国战机相比要落后得多 而其整体作战性能达到甚至超过了美国等其他国家同期生产的战斗机 造成这种现象的原因是 米格公司在设计时从整体考虑 对各零部件进行了更为协调的组合设计 使该机在升降 速度 应激反应等诸方面反超美机而成为当时世界一流 这一因组合协调而产生的意想不到的效果 被后人称之为 米格 25效应 恩格斯讲过一个法国骑兵与马木留克骑兵作战的例子 骑术不精但纪律很强的法国兵 与善与格斗但纪律涣散的马木留克兵作战 若分散而战 3个 法 兵战不过2个 马兵 若百人相对 则势均力敌 而千名法兵必能击败一千五百名马兵 说明法兵在大规模协同作战时 发挥了协调作战的整体功能 说明系统的要素和结构状况 对系统的整体功能 起着决定性作用 三 规律效应原理规律效应就是按客观规律管理所取得的效应 第三章土地管理的一般过程 第一节土地管理目标的设置 一 目标的含义和基本属性目标的作用 1 方向作用2 激励作用3 凝聚作用管理目标的基本属性 1 目标的共同性2 目标的层次性3 目标的时间性4 目标的可考核性 二 土地管理的目标设置土地管理目标按照管理层次的不同 可分为宏观土地管理目标 中观土地管理目标和微观土地管理目标 宏观土地管理目标指全国的土地管理总目标 的要求 中观土地管理目标指地区的土地管理目标 微观土地管理目标指县级土地管理目标 三 土地管理的任务和原则 一 土地管理的基本任务1 努力实现土地 特别是耕地供求动态平衡 1 实行最严格的耕地保护制度 2 转变用地方式 实行节约 集约用地 制约非农建设用地随意 无序扩张 3 开展农村建设用地整理2 控制 土地供给闸门 参与宏观经济调控3 加强土地资源调查评价和科学规划4 加强土地资源信息系统建设 实现信息服务社会化5 深化改革 建立适应社会主义市场经济的管理新体制 新机制6 健全法制 依法行政 实现土地管理秩序的根本好转 二 土地管理的原则1 正确处理国家 集体 个人之间的关系2 坚持生态 经济 社会三效益统一的原则3 坚持依法 统科学地管理土地的原则 第三节土地管理职能运作一 土地管理的计划职能 一 预测1 确定预测目标2 调查研究 收集资料3 选择预测方法4 预测结果的分析和评价5 预测结果的修正 二 决策1 制定方案2 选择方案3 评价与执行方案 三 计划的编制1 计划应有明确的目标和具体的任务2 计划要有明确的时间限制 地域范围和指标任务3 计划要有弹性和动态性 四 计划的实施 二 土地管理的组织职能管理学意义上的组织具有两个方面的含义 一是建立一定的组织机构 二是作为一种活动过程 它是指为达到某一目标而协调人群活动的一切工作的总称 所以 组织职能一般包括建立机构 确定职位 职责和职权 领导 监督 激励 协调部属的行动 为实现整体目标而努力 三 土地管理的控制职能 一 控制的过程1 建立标准2 衡量绩效3 偏差分析与纠正 二 控制的类型1 预先控制2 过程控制3 后果控制 四 土地管理的方法 一 行政方法 二 经济方法地租地价杠杆财政杠杆金融杠杆税收杠杆 三 法律方法 四 技术方法 第四章地籍管理 第一节地籍管理概述 一 地籍与地籍管理 一 地籍概述1 地籍的涵义地籍是指记载土地的位置 界址 数量 质量 权属和用途等基本状况的簿册 2 地籍的作用 1 为土地管理提供基础资料 2 为维护土地产权权益等提供基础资料地籍工作起着调处土地权属争议 促进社会稳定的作用 十五 期间 全国累计受理土地权属争议13万件 调处土地权属争议12 3万件 调处率达92 信访部门统计显示 2005年因土地权属问题到国土资源部的信访案件下降44 来访人次下降了66 土地权属类信访案件仅占信访案件总量的3 3 为改革和完善土地使用制度提供基础资料 4 为编制国民经济发展计划等提供基础资料 3 地籍的分类 1 依据地籍所起的作用不同 可分为税收地籍 产权地籍和多用途地籍税收地籍的内容必须解决以下两个问题 一是向谁收税 即在地籍资料中要反映纳税人的姓名和地址 二是收多少税 即在资料中要有土地面积数据和确定税率而需要的土地等级 产权地籍除保留了税收地籍的内容和功能外 还有以下几个特征 一是产权地籍资料必须能精确地反映土地界线的位置 而且能随时在实地准确地恢复 二是产权地籍必须有一套严格的土地产权登记制度 以保障产权的法律效力 至于多用途地籍则是近年来在税收地籍和产权地籍基础上提出来的一种地籍制度 其目的是不仅为税收和产权服务 更要力图全面掌握土地的自然 经济 社会 法律等多方面的信息 包括地上 地下 各行各业与土地有关的信息 为土地利用 保护和更加科学的管理提供服务 2 依据地籍的特点和任务不同 分初始地籍和日常地籍 3 按城乡土地的不同特点 分城镇地籍和农村地籍 4 按照行政层次分 国家地籍 是指以 农村 集体土地所有权单位的土地和国有土地的一级土地使用权单位的土地为对象的地籍基层地籍 指以集体土地使用者的土地和国有土地的二级使用者的土地为对象的地籍 5 按地籍手段和成果形式上分类 二 地籍管理概述1 地籍管理的概念国家为了获取地籍信息 科学管理土地 而采取的以土地调查 土地分等定级 土地登记 土地统计 地籍档案为主要内容的综合措施 2 地籍管理的任务为维护土地的社会主义公有制 保护土地所有和使用者的合法权益 促进土地的合理开发 利用 编制土地利用年度计划 土地利用总体规划 制定有关土地政策 法律等 提供 保管 更新有关土地自然 经济 法规方面的信息 二 地籍管理的内容和原则 一 地籍管理的内容1 土地调查 现状调查 地籍调查 土地条件调查2 土地分等定级估价3 土地登记 所有权 使用权 他项权利4 土地统计5 地籍档案管理 二 地籍管理的原则1 地籍管理必须按照国家规定的统一制度进行图件 薄册的格式 比例尺 填写内容 登记规则 分类系统2 保证地籍资料的可靠性和精确性 数字要有近期测绘 调查 土地评价成果为依据 宗地界地址随时复原 权属关系法律依据3 保证地籍工作的连续性4 保证地籍资料的完整性 第二节土地调查 土地调查包括 地籍调查 土地利用现状调查 土地条件调查参考资料 土地调查条例 doc l 几个使用者共同使用一块地 并且相互之间界线难以划清 应按共用宗地处理 1 当几个使用者共同使用一座建筑物时 可按各自使用的建筑面积分摊宗地面积 2 宗地内几个建筑物分别属于不同的使用者 除建筑占地外 其他用地难以划分的应视为一宗地 这时应确定每个使用者独自使用的面积及每个使用者分推的共用面积 共用面积一般按各自的建筑面积分摊 也可按建筑物占地面积分摊 2 对大型工矿 企业 机关 学校内经济独立核算的单位 有自己的法人代表或已具有申请法人代表的资格 应独立划宗 并确定其使用界线和面积 3 对只有一个法人代表的特大宗地 如宗地内用途明显不同 并且不同用途的面积较大 利用类别界线明显 且有线状地物 可划分为若干宗地 对大型工矿 企业 机关 学校等特大宗地 如被公用道路 河流分割应划分为若干宗地 5 对宗地之间面积较小 小于10m2 或面积虽大但形状不佳 不能辟为一个独立建筑用地 而且又不是公共通道的空闲池 在确权时应尽量划给相邻宗地 这样有利于土地的利用 2 宗地编号方法 为进行地籍调查 宗地要进行编号 调查前可预编宗地号 通过调查正式确定宗地号 编号按行政区 街道 或图幅 宗地三级进行 较大城市可按行政区 街道 街坊 或图幅 宗地四级编号 内容 权属调查和地籍测量 权属调查分为宗地权属状况调查 界址点认定调查 土地利用类型调查 地籍测量包括地籍平面控制测量 地籍碎部测量 基本地籍图绘制 面积量算等四项工作 二 地籍调查的分类初始地籍调查 区域性的普遍调查变更地籍调查 变更宗地的调查城镇地籍调查 1 500或1 1000农村地籍调查 1 1000或1 2000 三 地籍调查的技术依据城镇地籍调查规程参考资料 城镇地籍调查规程 doc城镇地籍变更调查技术规定地籍图图式土地管理法城市测量规范全国土地分类标准参考资料 国家标准用途分类 rar确定土地所有权和使用权的若干规定等法规 政策 四 初始地籍调查的程序1 准备工作组织准备 宣传工作 试点工作 技术准备 资料收集 制定技术方案2 初始权属调查宗地权属状况调查 界址调查 绘制宗地草图 填写地籍调查表 参考资料 地籍调查表 doc3 初始地籍测量4 文字总结 初始地籍调查工作报告和技术报告的编写5 检查验收6 成果资料的整理和归档 五 变更地籍调查是在完成初始地籍调查后 为满足变更土地登记的要求 适应日常地籍工作的需要及保持地籍资料的现势性而进行的土地及其附着物的权属 位置 数量 质量和土地利用现状的调查 二 土地利用现状调查主要以县为单位进行 其任务是分县查清各村和各权属单位的土地总面积和分类面积及其分布状况 并逐级汇总各乡镇 县市行政区的土地总面积及其分布状况 为建立土地登记 统计制度和科学管理土地提供依据 基本内容 土地利用现状调查的基本本单位 农区到村 行政村 林区和牧区到乡 并按全国统一的土地分类标准进行分类 调查所使用的基础图件 在农区是近期1 10000 重点林区以及相应比例尺的航片或影象平面图 通过野外调绘和补测 将地类界 行政和权属界 以及变化了的地物界线转绘到地形或影象地图上 以修绘后的地图作为工作底图 量算出各类土地面积 并自下而上逐级统计汇总出各权属单位及各行政辖区的土地总面积和土地利用现状分类面积 绘制各行政辖区的土地利用现状图及其他相关图件 三 土地条件调查是指对土地的自然条件和社会经济条件的调查 并据此评定土地质量 进行土地分等定级和估价 第三节土地分等定级 一 土地分等定级概述土地分等定级是在特定目的下 对土地自然属性和经济属性进行综合鉴定 并使鉴定等级化的过程 是以获得土地质量状况为目的的一项目的 一 分等定级的目的1 科学制定土地税 土地使用费 征地补偿费2 为调整产业结构 合理配置土地资源 提高土地利用生态 经济和社会效益提供依据3 为提高土地投资经济效果提供依据4 为地籍管理提供基础数据5 为科学评价企业经营管理水平提供依据 二 土地分等定级的原则 1 综合分析原则 2 主导因素原则 3 地域分异原则 4 定级与估价相结合原则 三 土地分等定级的类型及等级体系1 类型城镇土地分等定级和农村土地分等定级 城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在社会经济活动中的地位和作用 综合评定和划分城镇土地等级 城镇土地等级是揭示城镇不同区位条件下 土地价值的差异规律的表现形式 农村土地分等定级则是根据农用土地的质量或综合生产能力及其在社会经济活动中的地位和作用 综合评定和划分农用土地等级 2 等级体系城镇等 全国城镇之间的差异 参考资料 国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知 doc城镇级 城镇内部土地的区位和利用效益的差异 参考资料 南昌市土地基准地价表 doc参考资料 南昌 城区土地分类定级级别范围 商业用地 doc农村等 依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件 在全国范围内进行的质量综合评定 农村级别 依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素 在行政区内进行后的农用地质量综合评定 3 原则 综合分析原则 主导因素原则 地域分异原则 定级与估价相结合的原则 4 方法 1 多因素综合评定法 2 级差收益测定法 地价分区定级法 二 城镇土地分等定级 城镇土地分等定级规程 和 城镇土地估价规程 三 农村土地分等定级 农用地分等规程 农用地定级规程 第四节土地登记 一 土地登记的概念土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系 用途 面积 使用条件 登记 价值等情况记录于专门的薄册 以确定土地权属 加强政府对土地的有效管理 保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度 主要登记 国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地使用权和他项权利 土地他项权利 是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利 包括抵押权 承租权以及法律 行政法规规定需要登记的其他土地权利 二 土地登记的目的和意义维护土地所有制度的一项国家措施 土地登记在保障土地权利人的合法权益 维护社会主义土地公有制 防止国有资产流失 以及培育和规范土地市场等方面具有极其重要的作用 在我国国民经济和社会生活中有着十分重要的意义 第一 土地登记确认了土地权属关系 是维护土地和社会主义公有制 维护土地权利人合法权益的重要法律保障第二 土地登记还确认土地权属变动关系 是保护土地商品交易安全 维持土地商品交换正常秩序的重要法律手段 第三 土地登记是对房地产市场实施有效监管的关键措施 三 土地登记的法律依据1 中华人民共和国土地管理法 第12条规定 依法改变土地权属和用途的 应当办理土地变更手续 第13条规定 依法登记的土地所有权和使用权受法律保护 任何单位和个人不得侵犯 2 中华人民共和国房地产管理法 第35条规定 房地产转让 抵押 当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记 3 中华人民共和国担保法 第41条规定 土地使用权抵押 应当办理抵押登记 抵押合同自登记之日起生效 4 原国家土地管理局 土地登记规则 第69条规定 土地使用者 所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的 按照非法占地的处理办法论处 对凡不按规定如期申请变更土地登记的 除按违法占地处理外 视情节轻重报经县级以上人民政府批准 注销土地登记 注销土地证书 5 中共中央 国务院 关于进一步加强土地管理 切实保护耕地的通知 规定 土地使用权转让要办理变更土地登记 不按规定办理变更土地登记的 按土地使用权非法人事部和国土资源部联合制定颁布了 土地登记代理人职业资格制度暂行规定 和 土地登记代理人职业资格考试实施办法 二 土地登记的类型和原则 一 特点 统一性 唯一性 连续性 公开性 公信力 二 土地登记的类型总登记 初始土地登记 变更土地登记 注销登记 其他登记 总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面登记 初始土地登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记 变更土地登记 是指因土地权利人发生改变或者因土地权利人姓名或者名称 地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记 注销土地登记是指因土地权利的消灭而进行的登记 其他登记包括更正登记 异议登记 预告登记和查封登记 三 土地登记的原则1 依法进行 2 申请原则 3 审查原则 4 属地管辖原则 三 土地总登记的内容 程序和主要文件 一 土地总登记的内容1 土地权属性质与来源 2 土地权利主体3 土地权利客体 二 土地总登记程序1 土地登记申请2 地籍调查3 权属审核4 注册登记5 核法土地证书 三 土地初始登记的主要文件及填写说明土地登记申请书土地登记申请书土地登记审批表审批表土地登记卡登记卡土地归户卡归户卡土地证书 一 土地初始登记的内容土地登记办法参考资料 登记办法 doc 二 程序1 申报 2 地籍调查 3 权属审核 4 注册登记颁发证书 四 土地变更登记的内容 程序 参考资料 登记办法 doc 五 国外及地区土地登记制度及借鉴 一 契约登记制度契约登记制度由法国首创 故又称 法国土地登记制度 英国 美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度 其主要特点为 1 采用意思主义立法 土地权利变动当事人双方只要意思表示一致 订立了契约 就发生土地权利变动的法律后果 以契约为生效要件 土地登记只是对抗第三人的要件 即未经登记的土地权利不得对抗第三人 2 采取形式审查主义 土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查 而只进行形式审查 完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查 不过问土地权利是否真实等事项 3 登记无公信力 已经登记完毕的土地权利变动事项 当有第三人主张其权利时 仍应按照实体法律决定该土地权利的归属 土地权利变动事项的登记为动态登记 后者为登记的主要状态 4 登记无强制作用 土地权利变动事项是否登记 依当事人双方意愿 政府无强制要求 5 登记簿的编成采取人的编成主义 由于不是强制登记 所以土地登记簿的编成不采用物的编成主义 即不是以土地为标准 而是以土地权利人登记的次序为标准编成 6 不颁发权利凭证 土地登记机关只在土地登记簿上登记 不向土地权利人颁发权利凭证 7 土地权利以动态登记为主 土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记 仅对土地权利现在状态的登记为静态登记 对 二 托伦斯登记制度托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创 目前东南亚许多国家引入这一登记制度 其主要特点为 1 初次登记不强制 但一经登记即进入强制登记状态 不强制要求一切土地都必须登记 但任何一块土地只要经第一次登记 其后的每一次土地权利的转移或变动 都必须经过登记 非经登记不发生效力 2 登记有公信力 土地权利一经登记 便有不可推翻的效力 3 土地登记机关负有赔偿责任 土地登记后产生的不可推翻的效力是由国家保证的 国家专门从收取的土地登记费中提取一定比例资金作为保证金 以赔偿由于错登而使土地权利人所受的损失 4 采取实质审查主义 登记机关对土地登记进行实质性审查 并可要求经公告程序后方准予登记 5 颁发权利凭证 土地登记簿填写两份 登记机关保留正本 权利人取得副本 正副本内容完全一致 副本作为土地权利人持有的土地权利凭证 6 登记簿上的编成采取人的编成主义 土地登记簿按土地权利人登记的先后次序编成 而不是以土地为标准 7 地籍图可辅助说明登记簿的内容 8 土地上如设有抵押权或其他权利 则作为该块土地的负担登记 9 土地经登记后 如有处分或设定负担 以及其他各种法律行为 须依照法定的契约方式 订立契约 三 产权登记制度权利登记制度发源于德国 故又称 德国主义登记制度 其主要特点为 1 采用形式主义立法 土地登记是土地权利变动的生效要件 土地权利的取得或变动不经登记不发生效力 换言之 土地权利变动只有到土地登记机关办理登记后 才产生法律效力 2 采取实质审查主义 土地登记机关不仅审查土地登记申请人提交的文件资料等登记所必备的形式要件 而且对土地权利变更的原因和事实以及是否符合有关法律规定等进行实质性审查 3 登记有公信力 土地权利一经登记即具有法律效力 即使登记本身有瑕疵 土地登记簿上记载的土地权利变动事项按照实体法不成立或无效 对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力 善意第三人不负返还义务 4 强制性登记 一切土地权利的发生和变更均必须登记 5 登记簿的编成采取物的编成主义 土地登记簿以土地为标准 另外按照登记的先后顺序编成 6 不颁发权利凭证 登记机关只在登记簿上登记 不向土地权利人颁发土地权利凭证 7 土地权利人以静态登记为主 土地均应先登记现在的权利状态 待变动时 再登记变动时的状态 四 关于我国的土地登记制度我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点 偏重于权利登记制度 其主要特点为 1 采用形式主义立法 土地权利非经登记不发生效力 土地登记是土地权利变动的生效要件 即土地权利变动 土地所有权 使用权 土地他项权利的取得 变更 丧失 只有到土地登记机关登记后 才产生法律上的后果 2 采取实质审查主义 土地登记机关对登记义务人提出的土地登记申请 不仅要审查申请所必须具备的形式要件 而且还要对所申请登记的权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和政策 能否成立进行审查 3 登记有公信力 土地权利一经登记即具有法律效力 即使登记在土地登记簿上的土地权利或权利变动事项按照实体法不成立或无效 对于善意取得土地权利的第三人仍然有法律效力 善意第三人取得的土地权利不可推翻 不负返还义务 4 强制性登记 除国家土地所有权外 一切土地权利均须进行初始土地登记 初始土地登记后土地权利的变更均须进行变更土地登记 不申请初始登记的 按非法占地论处 不申请变更登记的 除按违法占地处理外 视情节轻重 注销土地登记和土地证书 5 登记簿的编成采取物的编成主义 从根本上说 我国的土地登记簿是按物编成的 即以土地为标准 按宗地号为顺序编成 按人编成主要体现在土地归户卡上 6 颁发权利凭证 土地登记机关将土地权利和权利变动事项登记到土地登记簿上后 还要向土地权利人颁发土地权利证书 主要有 国有土地使用证 集体土地所有证 集体土地使用证 土地他项权利证明书 作为由土地权利人持有的享有该土地权利的法律凭证 土地权利证书是土地登记卡部分内容的副本 7 土地登记不仅登记土地权利的静态 而且登记土地权利的动态 8 土地登记不及地上的建筑物和附着物 土地登记的标的物仅限于最狭义的土地 不包括地面上的房屋和其他建筑物 附着物 这主要是由我国目前地政 房政由土地行政主管部门 房产管理部门分别管理的体制决定的 这一做法与国际上通行的把地面上的房屋及其他建筑物 附着物作为土地登记内容一部分的做法不相一致 且日益暴露出诸多弊端 9 土地登记机关一般设在土地行政主管部门 第五节土地统计 一 土地统计的概念土地统计是利用数字 图表及文字资料 对土地的数量 质量 分布 权属和利用状况及其动态变化 进行全面 系统的记载 整理和分析的一项管理措施 二 土地统计的任务和内容 三 土地统计类型初始土地统计 年度土地统计基层土地统计 国家土地统计三 土地统计表和土地统计图土地统计表参考资料 统计表 doc 四 土地统计分析对土地数量结构 利用状况 权属状况的区域分布特征 动态变化规律及其内在联系与发展趋势进行分析研究 第六节地籍档案管理 一 概念和任务二 收集和整理三 分类和编目四 鉴定和设计 第五章土地权属管理 中国有一个老故事 有两个土地相邻的农户 农户甲养的牛 越界吃了农户乙的苗 因而发生争执 由辩理而争吵 因争吵不休而打起官司 不料上得堂来 县令很不耐烦 于是喝道 命你二人将衙门前的一块大石头 搬到南门外 再回来听审判 二人听命去抬石头 谁知石块又大又沉 二人用尽吃奶之力 也只能挪三 五步 二人均感太费力 太不值 于是不想再打官司 自己和解 继而扔掉石头 各自回家 这个故事的主旨 在劝人忍让 教你息事宁人 所谓 忍一忍 心宽气顺 退一步 海阔天空 同时 似也在显示县太爷的 高明 农户甲的牛越界吃了农户乙的苗的事件 几乎与中国的故事完全相同 争执自然也相似 但是 此类事情不时发生 久之 农户甲 乙的想法 就不是一个 忍 字了得 他们都想到 一 牛不认地界 有苗就吃 今后这种事还少不了 二 人守地界 不让牛越界吃苗 或封闭地块 成本很高 三 每起纠纷 就要费时费力 还要惹气 实非长策 也不划算 四 关键是要找出双方都合适 又能共处的长远之策 最初的办法 只是由农户甲给农户乙一定的补偿 后来 演变为由农户甲租用农户乙的相连土地 再后 就产生了购置土地 组建牧场 扩大合作领域 改为现代股份公司等一系列办法 这就是西方产权规则与交易费用理论的经典案例 第一节土地制度 一 土地制度概述1 制度制度是人们在特定条件下选择的 与人类行为有关的并借以一向人们相互关系的正式规则和非正式规则的总称 2土地制度土地制度是一定的社会制度下土地关系的总和 是关于土地这一基本生产资料的所有 使用的制度 一 土地所有制度土地所有制 是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的经济形式 它表明土地这一生产资料的分配问题 谁应该享有土地所有权及其责 权 利 它是整个土地制度的核心 是土地关系的基础 二 土地使用制度土地使用制度是整个土地制度的另一个重要组成部分 它是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式 条件和程序的规定 它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益 谁享有土地使用权及其责 权 利 土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权 以解决土地资源的合理与有效利用问题 二 我国土地制度及其特点 一 我国现行的土地所有制度我国现行的土地所有制度为社会主义土地公有制度 可从以下几点认识和理解我国现行的土地所有制度 1 全部土地实行的都是社会主义公有制度 2 土地的社会主义全民所有制度 3 城市 含建制镇 独立工矿区 建成区范围内的土地全部属于国家所有 4 农村和城市郊区的土地 有的属于国家所有 有的属于农村集体所有 除由法律规定属于国家所有的以外 属于农村集体所有 综上 我国土地所有制度的特点是 全部土地属于国家和农村集体所有 土地所有权不得买卖和非法转让 1 土地全民所有制及其形式 土地改革 土地立法 接管 没收等方式 逐步建立了农村土地国有制度 国有土地所有权通过以下方式逐步建立 1 接管 没收2 赎买3 征用土地4 法律宣布 2 农村集体土地所有制及其形式 1 土地改革 二 我国现行的土地使用制度 我国现行的土地使用制度包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度 1 城市国有土地使用制度及其形式传统的城市土地无偿 无期限 无流动的使用制度转变为有偿 可流动的土地使用制度 城镇国有土地使用权流转方式一般有 国有土地使用权的出让 转让 出租和抵押 宪法 任何组织或者个人不得侵占 买卖或者以其他形式非法转让土地 修改为 任何组织或者个人得侵占 买卖或者以其他形式非法出让土地 土地使用权可以依照法律的规定转让 城镇国有土地使用制度的基本特点是 坚持城镇土地的国家所有制度 在土地公有制的基础上实行土地所有权与使用权的分离 实现土地有偿使用并将土地使用权作为商品纳入市场经济运行的轨道 通过市场优化土地资源配置 并使土地所有权在经济得以实现 2 我国农村土地使用制度及其形成经历了两权结合到两权分离的转变 个人农民所有高级农业生产合作社 人民公社土地承包制 农村集体土地使用制度的特点是 土地属农村集体所有 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营 也可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营 从事种植业 林业 畜牧业 渔业生产 发包方和承包方应当订立承包合同 约定双方的权利和义务 第二节土地产权 一 土地产权及其基本属性 一 土地产权的涵义土地产权指有关土地财产的一切权利的总和 所有权 使用权 租赁权 抵押权 继承权 地役权 地役权 是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利 二 土地产权的基本特性1 具有排他性2 客体具有可占用性和价值性3 土地产权必须经过登记 才能得到法律的承认 并受到法律的保护4 土地产权的相对性 二 我国土地所有权主体 主体 内容 一 土地所有权的涵义土地所有权是土地所有制的核心 是土地所者在法律规定的范围内自由使用和处分其他土地的权利 土地所有权包括土地占有权 土地使用权 土地收益权和土地处分权等 二 我国国有土地所有权的主体 客体和内容主体 国家 由国务院代表 客体 一切属于国家所有的土地 1 城市的土地属于国家所有2 依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区土地3 依照法律规定的国家征收的土地4 规定属于国家所有的荒山 荒地等内容 行使土地所有权过程中形成的权利和义务 三 我国农村集体土地所有权的主体 客体和内容主体 农民集体客体 属于农民集体所有的土地农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外 原则上属于集体所有宅基地和自留地 自留山内容 农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务 三 我国土地使用主体 客体 内容 一 土地使用权的涵义 二 我国国有土地使用权的主体 客体和内容主体 任何依法取得国有土地使用权的单位和个人客体 国家依法提供给单位和个人使用的国有土地内容 指国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的权利和义务 三 我国农村集体土地使用权的主体 客体和内容主体 依法使用农村集体所有土地的单位和个人客体 主体依法取得的承包地 自留地 自留山 宅基地和农村集体建设用地内容 集体土地使用主体在行使土地使用权的过程中依法所形成的权利和义务 第三节土地权属管理的任务和内容 一 土地权属管理的任务1 巩固 维护和不断完善社会主义土地公有制2 保护土地所有者和土地使用者的合法权益 调动其合理开发 利用土地和不断改善土地使用条件的积极性3 调整土地关系 二 土地权属管理的内容1 依法确定土地权属2 依法管理土地权属变更土地所有权变更 土地使用权变更 他项权利变更和重要用途变更3 依法调查 处理土地权属纠纷 第四节土地所有权与使用权的确认 一 国有土地所有权与使用权的确认 一 国有土地使用权的取得1 有偿取得方式2 无偿取得方式国家机关和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地等 3 依法承包经营取得4 依照法律 政策规定取得 二 国有土地使用权的确认参考资料 国有土地使用权成交确认书 doc 三 国有土地使用权的收回 1 为公共利益需要使用土地的 包括城市基础设施 公益事业建设 国家重点扶持的能源 交通 水利 矿山 军事设施等建设项目需要使用的土地 不管是划拨土地还是未到期的出让土地 经过政府批准都可以行使国有土地收回权 2 为实施城市规划进行旧城市区改建 需要调整使用土地的 3 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满 土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的 4 因单位撤销 迁移等原因 停止使用原划拨的国有土地的 因国有划拨土地不得出租 转让等 只能供批准的用地单位按批准的用途使用 如果单位撤销 或迁移不再需要使用 则应交回国家 5 公路 铁路 机场 矿场等经核准报废的 二 城镇国有土地使用权出让管理 一 概念和特征概念 是指市 县人民政府代表国家以土地所有者的身份讲土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为 特征 受让主体的广泛性 有偿性 计划性 二 基本原则1 所有权和使用权分离原则2 平等 自愿 有偿 诚信原则3 国家主权神圣不可侵犯原则4 充分合理有计划利用土地原则 三 城镇国有土地使用权出让年限 方式和程序1 出让年限居住用地70 工业用地50 教育 科技 文化 卫生 体育用地50 商业 旅游 娱乐用地40 综合和其他用地50 2 出让方式协议 招标 邀请招标 公开招标 拍卖3 报批程序预报 正式报批 四 城镇国有土地出让合同 三 城镇国有土地使用权转让管理 一 概念及特征概念 是指以出让方式取得的自有土地使用权在民事主体之间再转移的行为 是平等民事主体之间发生的民事法律关系形式 出售 交换 赠与特征 平等自愿 一定年限 认地不认人 二 条件 内容和程序条件 1 直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用证 按照合同进行投资开发 属于房屋建筑工程的 完成开发投资总额的25 以上 属于成片开发的 形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房屋时房屋已建成的 应当持有房屋所有权证书 2 以划拨方式取得土地使用权转让的条件 审批 重新办理出让手续或上缴收益 内容 权利义务的转移 建筑物 附着物转让 使用年限 转让价格合同 标的 价款 合同的期限 合同的履行方式 违约责任 第五节农村集体土地所有权 使用权的确认与流转管理一 集体土地所有权与使用权的取得1 集体土地所有权的取得 1 通过土改 建立农民个体土地所有权 2 通过农业合作化建立农业生产合作社土地集体土地所有权 3 通过人民公社化建立农民集体土地所有权 二 集体土地使用权的取得依法承包经营取得 通过招标 拍卖 公开协商等方式取得 依法用于非农建设 依法用作宅基地 自留地 自留山 三 集体土地使用权的收回1 农民集体土地所有权的变更 1 变城镇居民 2 集体迁移 3 征收2 农民集体土地所有权的收回可以收回情形 乡 镇 村公共设施和公益事业建设 需要使用土地的 不按照批准的用途使用土地的 因撤消 迁移等原因而停止使用土地的 二农村集体土地使用权流转管理 一 农村集体土地使用权流转概述 一 农村集体土地使用权流转的涵义和背景 二 农村集体土地使用权流转的形式1 转包2 租赁3 四荒拍卖4 承租转包或返包5 转让6 入股 二 农村集体土地使用权流转管理1 流转的条件 1 二 三产业发展快 劳动力能转移 2 明晰的土地产权 3 完善的法律制度 4 农村土地分等定级和价格评估2 流转管理应具备的原则 1 因地制宜 2 自愿原则 3 平等 有偿原则 二 流转管