土地一级开发项目实施方案.doc

精品文档 XXXX 土地一级开发项目实施方案土地一级开发项目实施方案 申请单位 申请单位 编制单位 编制单位 编制时间 编制时间 XXXXXXXX 年年 XXXX 月月 精品文档 目目 录录 摘摘 要要 1 一 项目现状情况 1 二 项目规划情况 1 三 土地一级开发成本 1 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况 2 一 项目背景 2 二 项目区位情况 2 三 土地利用现状分析 4 四 现状地上物状况 5 五 项目规划情况 6 第二章第二章 编制依据编制依据 8 一 法律法规依据 8 二 项目依据 8 第三章第三章 项目市场分析项目市场分析 10 一 XX 市房地产市场分析 10 二 XX 市土地市场分析 11 三 XX 区市场分析 12 第四章第四章 一级开发实施主要内容及开发进度一级开发实施主要内容及开发进度 15 一 土地一级开发主要内容 15 二 本项目实施进度安排 16 第五章第五章 征地实施方案征地实施方案 19 一 征地情况概述 19 二 征地补偿方案 20 三 征地费用构成 23 精品文档 四 征地工作进度计划 26 第六章第六章 拆迁实施方案拆迁实施方案 27 一 现状调查 27 二 拆迁补偿方案 28 三 拆迁工作进度计划 34 第七章第七章 市政基础设施建设方案市政基础设施建设方案 35 一 道路工程 35 二 给水工程 37 三 排水工程规划 39 四 电力工程规划 40 五 电信工程规划 41 六 燃气工程规划 42 七 供热工程规划 44 八 工程管线综合规划 44 九 实施要求 45 十 工作进度 46 十一 市政建设投资 46 第八章第八章 土地供应方案土地供应方案 47 一 土地供应模式 47 二 土地供应计划 47 三 土地一级开发深度 47 四 一级开发成本及入市交易底价的确定 47 五 资金回收计划 48 第九章第九章 项目投资方案项目投资方案 49 一 项目一级开发总投资估算 49 二 土地出让金估算 52 三 入市交易底价估算 52 精品文档 四 土地销售收入估算 52 五 项目分期测算 54 六 现金流量和财务指标分析 55 第十章第十章 项目管理方案项目管理方案 57 一 建设计划管理 57 二 项目的进度计划管理 57 三 项目管理 58 附附 件件 59 精品文档 摘摘 要要 一 项目现状情况一 项目现状情况 本项目位于 XX 村 总用地面积为 101 94 公顷 具体四至为 东至规划 XX 南 至 XX 路 西至 XX 路 北至 XX 路 项目需完成整个 XX 村的拆迁工作 含同步实施 拆迁范围 根据 XX 村委会提供地上物情况说明 共涉及 XX 落村居民约 1098 户 户口薄登记人口约 3000 人 宅基地总面积约 263520 平方米 本项目非居民住宅 涉及敬老院 燃气站 日化厂 铝合金门窗厂 养牛场等单位 非住宅建筑面积约 182600 平方米 二 项目规划情况二 项目规划情况 依据 XX 镇中心起步区 暨 XX 落新村建设 控制性详细规划 及项目普测成 果 本项目规划用途主要为居住及商业配套 总用地面积为 1019400 平方米 其中 建设用地面积为 740400 平方米 代征道路用地为 159868 平方米 代征绿化用地为 119100 平方米 地上容积率为 0 6 2 0 规划总建筑面积为 1122300 平方米 其中 二类住宅为 784500 平方米 公共服务设施 45900 平方米 公共设施 商业金融 为 260600 平方米 配套中小学为 31300 平方米 三 三 土地一级开发成本土地一级开发成本 本项目土地一级开发总成本为 474387 37 万元 具体如下表所示 土地一级开发总成本测算表土地一级开发总成本测算表 序号序号项目项目本项目总成本 万元 本项目总成本 万元 所占比例所占比例 1 前期费用 1522 63 0 32 2 征地费用 117919 19 24 86 3 拆迁费用 206879 73 43 61 4 征地拆迁不可预见费 24983 93 5 27 5 市政基础设施建设费 44370 39 9 35 6 财务费用 21111 09 4 45 小计小计 416786 97 87 86 7 土地一级开发投资回报额 8 33342 96 7 03 8 两税一费 5 5 24257 44 5 11 合计合计 474387 37 100 00 楼面地价 元 平方米 4227 地面地价 元 平方米 6407 精品文档 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况 一 项目背景一 项目背景 XX 镇中心区位于 XX 镇中部 由于地处 XX 镇中心地带 该地区多年来一直是各 类开发建设项目的热点地区 随着道路等基础设施建设的启动 呈现出了蓬勃发展 的态势 然而 由于整体规划的滞后 这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心 自管自顾 的发展趋势 缺乏整体布局的合理性 城镇中心功能布局 道路交通 绿地景观等均需要通盘考虑 这些公共系统问题的考虑不足 一直以来困扰着镇区 的规划管理和建设实施 为了推进 XX 镇小城镇建设 加快启动实施镇中心区建设 XX 镇政府决定分期 实施镇中心区建设 结合 XX 落村旧村改造范围确定了中心区的起步区 中心起步区 的四至为 东至高压线 西至现状美树假日小区 南至距旧村南侧现状路 北至平 海路 规划范围面积为 146 87 公顷 本项目土地一级开发范围就是中心起步区的一部分 项目用地四至为 东至 XX 落湖滨路 西至望都东路 南至七北路 北至 XX 路 规划用地面积为 101 94 公顷 2005 年 12 月 XX 人民政府向 XX 规划委员会致函 关于启动 XX 镇中心起步区 暨 XX 落新村建设 规划的函 昌政函 2005 60 号 原则同意中心起步区详细 规划方案 2007 年 1 月 XX 规划委员会函复 关于 XX 镇中心区起步区 暨 XX 落新 村建设 控制性详细规划有关意见的复函 市规函 2007 116 号 提出七点意见 原则同意了控规方案 考虑到 XX 落村旧村改造的历史遗留问题 急需就地解决农民安置上楼问题 同 时 由于 XX 落村位于规划的 XX 落湖公园南侧 XX 落村旧村改造项目的实施对镇中 心区生态环境建设 完善配套设施 具有积极意义 二 项目二 项目区位情况区位情况 1 1 区域位置 区域位置 XX 镇位于 XX 东南端 毗邻 X 区 顺义区 距亚运村北 4 公里 东距 XX 机场 14 公里 XX 北部 15 公里 XX 南北贯穿全镇 6 3 公里 XX 东接 XX 机场北线高速 西 精品文档 接 XX 高速公路 横跨镇域 9 5 公里 全镇占地面积 56 83 平方公里 辖 29 个生活 小区 16 个居委会 19 个行政村 地区常住人口 23 4 万人 1999 年 10 月被 XX 确定为全国小城镇建设试点镇 XX 落村位于 XX 镇的中部地区 XX 镇中心起步区 暨 XX 落新村建设 土地一级开发项目总面积 101 94 公顷 项目位置如下图所示 2 2 项目自然特征 项目自然特征 1 地形地貌 项目所属地区主要为平原地貌 地势起伏较小 土质大部分属于轻壤 适宜进 行建设开发 2 气候气象 本地区属温带大陆性半湿润季风气候 四季分明 春季干旱多风 夏季炎热多 雨 秋季天高气爽 冬季寒冷干燥 多年年平均气温为 11 5 一月平均气温 4 9 最低气温零下 19 1 七月平均气温 25 7 最高气温达 40 5 多年平 均全年日照时数为 2800 小时 年日照百分率 62 平均降雨量约 625 毫米 为华北 地区降水量较均衡的地区之一 全年降水的 75 集中在夏季 多年年平均无霜期为 195 天 初霜期在 10 月下旬 终霜期在 4 月上旬 3 河流水系 XX 镇镇域内地下水资源及地热资源非常丰富 水质优良 15 公里长的温榆河绿 色生态走廊自西北向东南环镇而过 占 XX 镇面积近 20 平方公里 4 地质 本项目宗地已经聘请 XX 勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估 根 据地灾评估报告备案表 本地块评估级别为二级 适合进行房地产开发建设 3 3 项目区位特征 项目区位特征 XX 镇中心起步区 位于 XX 镇镇域中心 紧邻规划海 落湖湿地公园 用地北 靠政府路 南邻天通苑 西靠国道 XX 路 东临 XX 高速 区位优势明显 现状镇区 主干路政府路 七北路及南北干道七星路 均在地块用地范围内 交通可达性强 同时 地块东侧 北侧直接与规划中的 XX 公园相接 景观资源得天独厚 XX 镇中心起步区是 XX 镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点 也是体现 XX 镇未来城镇建设总体风貌的重点地区 该区域地处 X 汤快速路东侧 定泗公路南 项项 目位置目位置 精品文档 侧 具有较好的外部交通环境 项目用地北侧紧邻 XX 路 东 北两侧均有通往六环 路的通道 西侧可直达 XX 路 XX 路打通了地块北部区域与城市交通的直接联系 七星路南北贯穿项目用地 从而使该区域形成了较为完善的路网系统 三 土地利用现状分析三 土地利用现状分析 1 1 规划用地现状权属 规划用地现状权属 本项目用地范围面积约为 101 94 公顷 合 1529 10 亩 全部为 XX 镇 XX 落村 集体土地 2 2 规划用地现状性质 规划用地现状性质 根据 XX 镇中心起步区 暨 XX 落新村建设 控制性详细规划 XX 落村土地统计簿 及现场调查初步估算 项目用地范围土地利用现状情况如下表所示 具体数据以项 目完成钉桩工作后 国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准 表表 1 11 1 项目用 项目用 地利用现状情况地利用现状情况 序号序号用地性质用地性质用地面积 万用地面积 万 比例 比例 1 耕地 35 44 34 77 2 果园 2 56 2 51 3 苗圃 2 65 2 60 4 农村居民点 23 12 22 68 5 独立工矿 15 26 14 97 6 交通用地 5 72 5 61 7 坑塘水面 12 21 11 97 8 沟渠 4 98 4 89 合计 101 94 100 00 四 现状地上物状况四 现状地上物状况 本项目总用地面积 101 94 公顷 根据 XX 落村委会提供地上物情况说明 共涉 及 XX 落村居民约 1098 户 户口薄登记人口约 3000 人 经过现场查勘 并依据村委 会提供的数据 获知平均每户宅基地面积约 240 平方米 故宅基地总面积约 263520 平方米 根据现场调查 房屋的成新率大多为 8 9 成新 建筑容积率约为 1 0 根据村委会提供的数据 本项目非居民住宅涉及敬老院 燃气站 日化厂 铝 合金门窗厂等 8 家单位 非住宅建筑面积约 182600 平方米 精品文档 项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下 1 农作物合计 590 亩 其中 玉米 210 亩 苜蓿 120 亩 黄豆 150 亩 小麦 110 亩 2 树木 道路两侧及项目范围内树木 槐树约 800 棵 杨树约 5000 棵 柳树 约 3000 棵 3 机井 22 眼 4 坟冢 73 座 5 电线杆 50 根 6 配电室 3 座 7 鱼塘 433 95 亩 8 承包果园 苹果园 110 亩 梨园 115 亩 苗圃 286 亩 9 现状乡村道路 14300 米 图图 1 1 2 2 项目用地现状遥感图 项目用地现状遥感图 五 五 项目规划情况项目规划情况 依据 XX 镇中心起步区 暨 XX 落新村建设 控制性详细规划 及项目普测成 果 本项目建设用地主要为二类住宅 公共服务设施 配套中小学及商业金融业用 地 规划设计指标如下 Comment A1 为何为此值 为何 不用项目总用地面积乘以容积率 Comment A2 注意 容积率细节 精品文档 1 总用地面积 1019400 平方米 其中 建设用地面积 740400 平方米 代征地面积 278968 平方米 其中 代征道路用地 159868 平方米 代征绿化用地 119100 平方米 2 地上容积率 0 6 2 0 3 总建筑面积 1122300 平方米 其中 二类住宅 784500 平方米 公共服务设施 45900 平方米 公共设施 商业金融 260600 平方米 根据征地意向协议 其中 7 7 万平方米用于 XX 落村商业回迁 配套中小学 31300 平方米 规划情况如下图所示 表表 1 1 2 2 项目建设用地地块控制指标一览表 项目建设用地地块控制指标一览表 地块 编号 用地 性质 用地面积 公顷 建筑面积 万 容积率 建筑密度 建筑限高 m 绿地率 备注 1 1R53 221 930 60301240 中学 1 2S30 43 停车场 1 4R214 236 351 50301840 1 6R214 086 121 50301840 1 8R221 642 461 50351230 2 2R221 422 131 50351230 2 4R212 323 481 50301840 2 6R219 6514 481 50301840 2 8C21 402 802 00403030 3 2R214 216 321 50301840 3 4C23 637 262 00403030 3 5R52 001 200 60301240 小学 3 7R2110 0715 111 50301840 3 8C23 937 862 00401530 4 2R211 462 191 50301840 4 4R2110 6515 981 50301840 4 6C22 094 182 00401530 4 8R215 638 451 50301840 4 9C21 983 962 00401530 合计合计 74 0474 04112 26112 261 521 52 精品文档 第二章第二章 编制依据编制依据 一 法律法规依据一 法律法规依据 1 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国主席令第 8 号 2 城市房屋拆迁管理条例 国务院令第 305 号 3 XX 土地储备和一级开发暂行办法 X 国土市 2005 540 号 4 XX 出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法 5 XX 建设征地补偿安置办法 XX 人民政府令第 148 号 6 XX 城市房屋拆迁管理办法 XX 人民政府令第 87 号 7 XX 集体土地房屋拆迁管理办法 XX 人民政府令第 124 号 8 XX 国土房管局 关于印发 XX 房屋拆迁评估管理暂行规定 的通知 X 国 土房管拆字 2001 1147 号 9 XX 房屋估价办法 X 房地评字 1996 573 号 10 XX 房屋土地管理局 XX 物价局关于印发 XX 非住宅房屋拆迁评估技术标 准 的通知 X 房地评字 1999 656 号 11 XX 国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法 X 国土用 2005 533 号 12 XX 人民政府 2002 年 12 月下发的 关于调整本市出让国有土地使用权基准 地价的通知 X 政发 2002 32 号 13 XX 国有建设用地供应办法 试行 X 政发 2005 6 号 14 XX 集体土地房屋拆迁补偿补助规定 XX 人民政府令第 4 号 15 XX 土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法 送审稿 二 项目依据二 项目依据 1 X 城市总体规划 2004 2020 年 2 XXX 新城规划 2005 2010 3 XX 镇总体规划 2002 2010 4 中国城市规划设计研究院 XX 镇中心起步区 暨 XX 落新村建设 控制性详 细规划 5 XX 规划委员会 XX 规划委员会关于 XX 镇中心起步区 暨 XX 落新村建设 Comment A3 注意 精品文档 控制性详细规划有关意见的复函 市规函 2007 116 号 6 XXX 昌测绘公司出具的 普通测量成果报告书 7 XXXX 镇 XX 落村征地补偿安置协议书 意向协议 8 XX 镇 XX 落村村民委员会出具的 XX 落村房屋及地上物情况汇总表 9 XX 镇 XX 落村村委会 关于 XX 落村整体实施拆迁的说明 10 XX 镇人民政府 关于奖励拆迁时为建设二层房屋村民通知 11 XX 落村委会制定的本项目拆迁实施方案 12 报告编制单位收集的其他资料 精品文档 第三章第三章 项目市场分析项目市场分析 一 一 XXXX 房地产市场分析房地产市场分析 2010 年 3 月 北 X 住宅市场量价齐升 新增供应和需求环比均大幅增长 尽管 期房成交量同比下降超过 30 但二手房成交套数超过 25000 套 同比增长接近 30 是同期新房成交套数的近 3 倍 表明市场需求依然充足 1 1 成交 住宅成交环比增幅超过成交 住宅成交环比增幅超过 50 50 多数区县环比涨幅超过全市平均水平 多数区县环比涨幅超过全市平均水平 2010 年 3 月 XX 住宅成交量环比大幅回升 共成交住宅 期房 现房 114 6 万平方米 环比增长 51 25 其中保障性住房 11 75 万平方米 环比下降 24 68 商品住宅 102 85 万平方米 环比大幅增长 71 其中期房成交面积为 92 29 万平方 米 环比增长 58 3 同比下降 31 51 现房成交 22 31 万平方米 环比增长 27 63 本月保障性住宅占同期住宅的比重为 10 25 较上月下降 10 34 个百分点 从住宅成交区域分布看 2 月除 XX 区住宅成交面积环比小幅下降 5 外 其他区 县均环比大幅增长 XX 等区县住宅成交面积环比增幅均超过全市平均水平 1 98 倍 XX 住宅成交面积环比增长接近或超过 8 倍 XX 增幅超过 3 倍 仅 XX 三个区县环 比涨幅不足 1 倍 从区域成交占比情况看 XX 区仍居首位 住宅成交占比高达 31 77 与上月 32 6 相当 其次是 XX 区和 XX 区 占全市成交总量的比重分别为 14 2 和 12 8 其他区县成交占比均不足 10 2 2 供应 住宅新增供应面积环比成倍增长 同比变化不明显供应 住宅新增供应面积环比成倍增长 同比变化不明显 3 月 X 城众多新盘纷纷入市 住宅新增上市 89 82 万平方米 环比增长 2 36 倍 同比变化不明显 仅下降 0 25 保障性住宅共上市 14 61 万平方米 同比 涨幅十分显著 保障性住宅占总供应量的比重为 16 27 从区域分布来看 3 月新增供应主要集中在 X 区和 X 区 分别上市 3229 套和 2203 套 分别占全市当月供应总量的 33 59 和 22 92 其次为大兴区和 XX 分别 新上市 1698 套和 996 套 占比分别为 17 67 和 10 36 其它区县占比均不足 10 3 3 供需对比 销售面积大于上市面积 单月供求差距缩小供需对比 销售面积大于上市面积 单月供求差距缩小 精品文档 2010 年 3 月 北 X 商品住宅供需均大幅增长 月度新增供应量和成交量的差距 有所缩小 3 月新上市面积为 75 21 万平方米 同期成交面积为 102 85 万平方米 上市面积与成交面积之比为 0 73 比上月增加 0 29 单月新增供给不足的矛盾有所 缓解 二 二 XXXX 土地市场分析土地市场分析 一 新一轮宏观调控来临 一 新一轮宏观调控来临 与 2009 年中央刺激经济重拳出击形成鲜明对比的是 2010 年的新年伴随着偏 紧的宏观调控而来 1 月 12 日 央行上调准备金率的消息 如同巨石入水 次日股 市便以百点长阴还以颜色 其实央行在几天前就已在公开市场操作中采取行动 此 前国务院关于抑制房价的一系列政策更是鱼贯而出 1 月 10 日 国务院发布了 关 于促进房地产市场平稳健康发展的通知 2009 年年末 有关规定早已出台 房屋 持有期从 2 年恢复到 5 年 不足 5 年转手交易的按其转售收入征收 5 营业税 全国 的土地购买交易最低首付从 20 30 提高到 50 开发商必须在签订土地转让协议后 一年内完全支付土地出让金 1 月 21 日国家统计局将发布 2009 年度 GDP CPI 等经 济运行数据 GDP8 的增速已毫无悬念 但我们更拭目以待的是 2010 年经济新变局 或许只有一个政策导向 极度的宽松政策已经结束 适时的紧缩开始了 二 二 XXXX 土地市场分析土地市场分析 1 1 房地产开发企业购置面积出现较大幅度增加房地产开发企业购置面积出现较大幅度增加 2010 年第 1 季度 房地产开发企业购置土地面积出现较大幅度增加 完成开发 土地面积继续负增长 购置土地面积总额为 6165 98 万平方米 同比增加 30 增 幅比去年同期增加 70 个百分点 完成开发土地面积 3827 86 万平方米 同比减少 15 4 增幅比去年同期增加 26 7 个百分点 2010 年 3 月末 房地产企业待开发土地面积为 18442 90 万平方米 同比减少 12 3 分地区看 2010 年 1 季度 东中西各地区房地产企业购置土地面积均为增加 东部地区增幅最大 东中西部各地区企业购置土地面积分别增加 52 3 5 8 和 18 7 增幅分别比去年同期增加 102 5 个 32 7 个和 48 4 个百分点 各地区完成开发土地面积均为负增长 1 季度 东中西部各地区企业完成开发 土地面积分别减少 19 5 23 1 和 45 6 降幅均高于去年同期 精品文档 2 2 20102010 年第年第 1 1 季度商品房新开工面积较快增加季度商品房新开工面积较快增加 2009 年全年 商品房施工面积和新开工面积增幅同比减少 竣工面积增幅同比 增加 其中 商品房施工面积 319649 54 万平方米 同比增长 12 8 增幅比去年 减少 3 2 个百分点 商品房新开工面积 115385 34 万平方米 同比增加 12 5 增 幅比去年增加 10 2 个百分点 竣工面积 70218 76 万平方米 同比增加 5 5 增幅 比去年增加 9 个百分点 2010 年第 1 季度 商品房新开工面积 32300 万平方米 同比增加 60 8 比去 年同期增幅增加 77 个百分点 比上季度增幅减少 14 个百分点 商品房竣工面积 11117 万平方米 同比增加 12 比去年同期增幅减少 14 个百分点 比上季度增幅 减少 4 个百分点 3 3 地王频现 成交持续升温地王频现 成交持续升温 3 月北 X 土地市场十分活跃 住宅用地共成交 9 宗 规划建筑面积 136 88 万平 米 分别是 2009 年同期和 2008 年同期的 10 9 倍和 7 9 倍 环比上月增长 27 1 成交的住宅用地平均价格为 30660 元 平米 溢价率高达 123 自 2010 年以来溢价 率连续三个月超过 100 3 月全国成交地块总价排行榜 Top10 中 北 X 有 4 块土地 入围 并且是在两会刚刚结束后的第一天内连爆三个地王 充分说明了 X 城土地市 场的异常火爆 一些优质地块仍受开发商追捧 开发商对未来房价的预期比较乐观 同时也表明开发商资金的充裕 分区域来看 成交 9 宗住宅用地 其中城八区成交 4 宗 平均溢价 133 远郊 区成交 5 宗 平均溢价 112 远郊区成交平均溢价略低于城八区 城区地块受关注 度较高 但由于城市扩张 远郊区个别优质地块也逐渐受到追捧 X 区马驹桥亦庄 新城地块成交溢价达 269 为北 X 本月溢价率最高地 三 三 XXXX 市场分析市场分析 XX 位于 XX 西北部 XX 山脉与 XX 山脉交汇处 是 XX 的中郊区 最南端距市中心 10 公里 在历史上素有 X 师之枕 的美誉 区域面积 1343 5 平方公里 辖 15 个 镇 2 个街道办事处和北企公司 常住人口 82 9 万 1999 年 X 撤县设区 区政府 驻地设在城北街道办事处 距市中心 34 公里 在 XX 各区县的功能定位划分中 X 属于城市发展新区 根据 2005 年国务院批准的 北 X 城市发展总体规划 X 新城 被确定为 XX 规划建设的 11 个新城之一 功能定位是 重要的高新技术研发产业基 Comment A4 注意 显示出本文 的地点 精品文档 地 引导发展高新技术研发与生产 旅游服务 教育等功能 同时 X 也是 2008 年北 X 奥运会铁人三项 公路自行车赛事的举办地和旅游服务区 未来一个时期 XX 经济社会发展的总体目标是 全面推进 三个首选之区 投资创业首选之区 旅游休闲首选之区 生活居住首选之区 建设 努力构建一流的 XX 城市发展新区 X 畅通便利 四通八达 城市铁路 X 包铁路 八达岭 X 承高速公路 立汤快 速路纵观南北 X 通铁路 大秦铁路 六环路 顺沙公路横跨东西 形成了 X 快速 便捷 经济的交通网络 同时也为 X 居住的发展提供了良好的交通基础 XX 上风上水 开发早 配套全 规划较为统一 从昂贵的高档别墅到适合普通 居民的低档住宅 一应俱全 XX 首先是经济适用住房分布最集中的区域 回龙观现 居住人口已达 30 万 规化可居住人口 70 80 万 是中关村 金融街 高校人士选 房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地 其次依托八达岭高速路 城市快速路轻轨 方便 快捷 经济的交通方式 使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用 比较 适合上班一族和拆迁人口居住 第三是北 X 别墅区相对集中的区域之一 主要分布 于立汤路和八达岭高速路沿线 以碧水庄园等为代表 未来预测 首先由于临近中 关村 新兴的高科技产业催生的快速致富阶层 对别墅有很强的潜在需求 现有高 档别墅供应有限 未来发展空间很大 第二由于临近亚运村 海淀区 辐射面广 来自中关村 IT 界和学院派人士对像龙泽苑 金榜园 王府温馨公寓这样的中高档住 宅项目需求较为强烈 第三由于 XX 优美的自然景观 低密度住宅的风格 较低的房 价以及公共交通的便利条件 使得越来越多的上班族舍弃了 宁要城里一张床 不 要郊区一套房 的心理 不同档次 不同价格的合理住宅布局 吸引了各个层次的 购房人 各方面的因素综合起来 必然在一个相当长的时期内 有利于促进该区域 的房地产业发展 新的世纪 X 将围绕 三园三区 即中关村科技园区 X 园 中关村科技园区生 命科学园 小汤山现代农业科技示范园和以十三陵特区为龙头的旅游服务区 以回 龙观和东小口经济适用房为主的文化居住区 以沙河高教园区为重点的教育产业区 进一步加快发展建设步伐 大力发展高新技术产业 积极拓展服务领域 加快农业 产业结构调整 提高对外开放的质量和水平 加速城镇基础设施建设 根据 X 新城规划 东沙河公园及 X 新城东部新区的滨水地区 将成为新城级城 市公共核心之一 该地区将建设成为兼具居住 旅游 休闲娱乐等综合功能 生态 环境良好的新经济增长点 该项目对于体现新城品质具有重要意义 所以 综合分 精品文档 析项目具体情况及 XX 房地产市场的发展趋势 本项目具有良好的市场前景和较大的 发展空间 Comment A5 Comment A6 精品文档 第四章第四章 一级开发实施主要内容及开发进度一级开发实施主要内容及开发进度 一 土地一级开发主要内容一 土地一级开发主要内容 从确定一级开发主体至土地入市交易 一级开发实施单位具体承担的任务主要 包括三大块内容 即前期手续办理 实施征地拆迁及市政设施建设前期手续办理 实施征地拆迁及市政设施建设 其制约关系如 下图所示 确定项目一级 开发主体 前期手续 征地 拆迁 实施 验收 入市 交易 市政咨询 和建设 1 前期工作 前期工作包括有 办理规划意见书 进行用地预审 编制项目申请报告并申请 发改委的立项核准批复 办理建设用地规划许可证等 2 征地 征地工作包括有 根据规划意见书进行钉桩 土地勘测定界 组织征地补偿谈 判 组织村民代表会议 签订征地补偿协议 征地报批及公告 办理征地结案 取 得建设用地批准书等 3 拆迁 拆迁工作包括有 评估 拆迁公司招标 入户调查 进行拆迁公示 制订拆迁 补偿安置方案 拆迁许可听证 核发拆迁许可证 评估拆迁公司开展评估及拆迁补 偿谈判工作 签订拆迁补偿安置协议 房屋拆除 拆迁结案等 4 市政建设 精品文档 根据规划进行项目市政方案综合咨询 委托施工图设计 工程投招标 组织施 工队伍进行市政基础建设 市政工程验收结案 5 土地一级开发验收 土地一级开发工作完成后 应及时进行各种资料的整理 委托审计机构对成本 进行审计 申请土地一级开发验收等 6 土地入市交易 完成土地一级开发后 进行地价评估及审核 入市交易 二 本项目实施进度安排二 本项目实施进度安排 本项目土地一级开发实施的主要内容包括 前期手续的办理 征地的实施 拆 迁的实施 大市政基础设施工程建设 验收入市交易及相关后续事项 考虑项目目 前进展情况 结合国家和 XX 的相关法律规范及办理各种手续的顺序 时间与可能性 编制土地一级开发的实施方案 根据 XX 土地整理储备中心 关于 XXXX 镇中心起步区 暨 XX 落新村建设 项目 土地一级开发有关问题的函 X 土整储开函 2008 15 号文 XX 国土资源局 X 分局 关于 XX 镇中心起步区暨 XX 落新村建设土地一级开发项目有关问题的请示 X 国 土昌 2008 77 号文及区政府批办意见 考虑到本项目总用地及开发规模较大 为满 足及时供地的需要 本项目将分四期滚动实施 其中 一 二期授权北 X 恒银房地 产开发有限公司为主体实施 三 四期通过招标确定主体实施 具体计划安排为 项目建设单位取得项目一 二期土地一级开发授权后 一期项目启动 一期项 目取得征地批复后二期项目启动 同时争取通过招标方式取得项目三 四期土地一 级开发授权 取得三 四期授权 同时二期项目完成拆迁量 30 后三期项目启动 三期项目完成拆迁量 50 后四期项目启动 项目土地一级开发总面积 101 94 公顷 具体分期情况如下图所示 Comment A7 具体流程 精品文档 各期用地及规划指标情况见下表 表表 4 4 1 1 各期用地及规划指标一览表 各期用地及规划指标一览表 一期二期三期四期合计 总用地面积 369300 192300 95900 361900 1019400 建设用地面积 27580014200076100246500740400 代征地面积 93500 50300 19800 115400 279000 容积率 1 57 1 57 1 63 1 38 1 52 总建筑面积 4335002234501240503413201122320 其中 地上建筑面积其中 地上建筑面积 4335002234501240503413201122320 住宅住宅 282300 18165084450313300861700 二类住宅 249000 181650 84450 269400 784500 公共服务 21300 2460045900 配套中小学 12000 1930031300 公共设施公共设施 151200418003960028000260600 商业金融 151200418003960028000260600 计划进度编制的起始时间为 0 以季度为单位编制 一级开发企业完成一 二 期授权工作之日对应进度计划 0 点 项目土地一级开发进度安排如下图所示 精品文档 1 12 23 34 45 56 67 78 89 91 10 01 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 71 18 8 1 1确确定定一一级级开开发发主主体体 2 2地地质质灾灾害害危危险险性性评评估估 3 3办办理理环环境境评评价价批批复复 4 4办办理理交交通通评评价价批批复复 5 5办办理理规规划划手手续续 6 6办办理理项项目目核核准准手手续续 7 7建建设设用用地地预预审审 8 8签签订订征征地地补补偿偿安安置置协协议议 9 9交交费费 取取得得用用地地批批复复 1 10 0 安安置置补补偿偿 1 11 1 征征地地结结案案 1 12 2 建建设设用用地地批批准准书书 1 13 3 拆拆迁迁许许可可 1 14 4 入入户户调调查查 1 15 5 拆拆迁迁补补偿偿 1 16 6 拆拆迁迁结结案案 1 17 7 拆拆除除及及土土地地平平整整 1 18 8 市市政政工工程程方方案案综综合合咨咨询询 1 19 9 取取得得市市政政方方案案综综合合会会议议纪纪要要 2 20 0 勘勘察察设设计计招招投投标标 2 21 1 取取得得市市政政道道路路及及管管线线设设计计方方案案 2 22 2 取取得得规规划划意意见见书书 用用地地工工程程许许可可证证 2 23 3 施施工工招招投投标标 2 24 4 取取得得开开工工证证 2 25 5 市市政政工工程程建建设设 2 26 6 市市政政工工程程验验收收 道道路路及及管管线线 2 27 7 一一级级开开发发验验收收 一期二期三期四期 工工 作作 阶阶 段段 序序 号号 项项 目目 开开发发周周期期 单位 季度 前前 期期 手手 续续 办办 理理 征征 地地 实实 施施 拆拆 迁迁 实实 施施 大大 市市 政政 建建 设设 图图 4 24 2 土地一级开发进度图 土地一级开发进度图 Comment A8 精品文档 第五章第五章 征地实施方案征地实施方案 一 征地情况概述一 征地情况概述 项目土地一级开发总面积 101 94 公顷 合 1529 10 亩 全部为 XX 镇 XX 落村 集体土地 征地范围四至为 东至规划 XX 落公园 南至七北路 西至望都东路 北 至平海路 征地区域示意如下图所示 根据 XX 镇中心起步区 暨 XX 落新村建设 控制性详细规划 XX 落村土地统 计簿及现场调查初步估算 项目用地范围土地利用现状情况如下表所示 具体数据 以项目完成钉桩工作后 国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准 表表 5 15 1 项目用地利用现状情况 项目用地利用现状情况 序号序号用地性质用地性质用地面积 万用地面积 万 比例 比例 1 耕地 35 44 34 77 2 果园 2 56 2 51 3 苗圃 2 65 2 60 4 农村居民点 23 12 22 68 5 独立工矿 15 26 14 97 6 交通用地 5 72 5 61 7 坑塘水面 12 21 11 97 8 沟渠 4 98 4 89 合计 101 94 100 00 二 征地补偿方案二 征地补偿方案 1 1 征地补偿内容及标准 征地补偿内容及标准 依据 XX 建设征地补偿安置办法 即 XX 人民政府令第 148 号 1 征地补偿费包括土地补偿费 安置补助费 涉及青苗和其他土地附着物的 还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费 2 征地补偿费不低于 XX 最低保护标准 征地补偿费最低保护标准由市土地 行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平 农业产值 土地区位 及本办法规定的人员安置费等综合因素确定 报市人民政府批准后公布执行 3 征地补偿费用于人员安置后 其余作为土地补偿费支付给被征地的农村集 精品文档 体经济组织或者村民委员会 用于农村村民生产生活 本项目征地补偿标准依据为项目开发单位与 XX 落村委会签订的 XXXX 镇 XX 落 村征地补偿安置协议书 意向协议 2 2 征地补偿方案 征地补偿方案 本项目征地采用货币补偿方式 本项目所征土地为 XX 镇 XX 落村的集体土地合计 101 94 公顷 1529 10 亩 征地补偿费由土地补偿费 安置补助费 青苗和地上附着物补偿及相关税费构成 确定补偿标准时 除不低于最低保护标准外 还要满足支付安置补助费的要求 3 3 劳动力安置方案 劳动力安置方案 依据 XX 建设征地补偿安置办法 XX 人民政府 148 号令 及 XX 人民政府办 公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题意见的通知 X 政办 发 2004 41 号 关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的补充意见的通知 X 民征发 2005 153 号 和 XX 人民政府办公厅关于同意提高征地超转人员待遇 有关问题的意见的通知 X 政办函 2007 15 号 来确定安置补助人员数量和安置 补助费 XX 建设征地主要涉及以下三类人员 一是只办理户口农转非人员 是指征地后 只是户口转为非农业户口 城镇居民户口 的人员 主要是不满 16 周岁的未成年人 及 16 周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生 二是转非劳动力 是指征地转 为非农业户口且在法定劳动年龄范围内具有劳动能力的人员 不包括 16 周岁以上正 在接受义务教育和学历教育的学生 三是指超转人员 包括一般超转人员及孤寡老 人和病残人员 指因国家建设征地农民户转为居民户的原农村劳动力中年龄超过转 工安置年限 男满 60 周岁 女满 50 周岁及其以上 人员 包含无人赡养的孤寡老 人以及法定劳动年龄范围内经有关部门鉴定完全丧失劳动能力且不能进入社会保险 体系的病残人员 只办理户口农转非人员补助 不满 16 周岁的未成年人及 16 周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生 只办理转为非农业户口的手续 不享受转非劳动力安置补偿 转非劳动力补助 转非劳动力的补助包括一次性就业补助费 基本养老保险费 基本医疗保险费 精品文档 和失业保险费 一次性就业补助费 年满 30 周岁 不满 40 周岁的 为征地时本市月最低工资标准的 60 倍 男年满 55 周岁 女年满 45 周岁的 为征地时本市月最低工资标准的 48 倍 年龄每增加 1 岁递减六分之一 至达到国家规定的退休年龄时止 其他人员为征地时本市月最低 工资标准的 48 倍 2010 年 XX 的月最低工资标准为 960 元 基本养老保险费 男年满 41 周岁 女年满 31 周岁的补缴 1 年基本养老保险费 年龄每增加 1 岁 增补 1 年基本养老保险费 最多补缴 15 年 补缴基本养老保险费以依法批准征地时上一年本市职工月平均工资的 60 为基 数 按照 28 的比例一次性补缴 2009 年 XX 职工月平均工资为 3726 元 目前为止 尚未调整 基本医疗保险费 男年满 31 周岁的补缴 1 年基本医疗保险费 至年满 51 周岁前每增加 1 岁增补 1 年 最多补缴 10 年 年满 51 周岁的补缴 11 年基本医疗保险费 至退休前每增加 1 岁增补 1 年 最多补缴 15 年 女年满 26 周岁的补缴 1 年基本医疗保险费 至年满 41 周岁前每增加 1 岁增补 1 年 最多补缴 5 年 年满 41 周岁补缴 6 年基本医疗保险费 至退休前每增加 1 岁 增补 1 年 最多补缴 10 年 补缴基本医疗保险费以依法批准征地时上一年本市职工月平均工资的 60 为基 数 按照 12 的比例一次性补缴 失业保险费 年满 16 周岁的补缴 1 年失业保险费 至达到国家规定的退休年龄前 每增加 1 岁增补 1 年 最多补缴 20 年 补缴失业保险费以依法批准征地时上一年本市职工平 均工资的 60 为基数 按照 2 的比例一次性补缴 超转人员补助 超转人员补助包括生活补助费和医疗补助费 生活补助费 一般超转人员 指有赡养人的超转人员 和孤寡老人和病残人员均按照本市当 精品文档 年最低基本养老金标准接收 2009 年最低基本养老金标准 900 元 月 转居前已在 农村退休的超转人员 退休费高于接收标准的 按照其退休费标准接收 以当年确定的接收生活补助标准为基数 按照 5 的比例环比递增向征地单位收 取费用 医疗补助费 一般超转人员按照每人每月 120 元接收 孤寡老人和病残人员按照每人每月 500 元接收 同时 按照 5 的比例环比递增向征地单位收取费用 从转居时实际年 龄计算至 82 周岁 但核算年限最高不超过 32 年 一般超转人员 一般超转人员 养老保险补偿费 最低基本养老金 900 12 1 05n 1 5 医疗保险补偿费 120 12 1 05n 1 5 孤寡老人和病残人员 孤寡老人和病残人员 养老保险补偿费 最低基本养老金 900 12 1 05n 1 5 医疗保险补偿费 500 12 1 05n 1 5 注 n 征收费用的年限 82 周岁减转居时周岁 最高不得超过 32 年 5 环比递增系数 根据村委会提供的人口情况说明 详见表 5 2 及以上各项数据及测算方法 可以大体估算人员安置补助费标准 根据全村土地面积 4960 亩 及本次征地面积 可以确定需转非人员人口数量 进而测算人员安置费用 表表 5 25 2 XXXX 落村农业户口人员情况表落村农业户口人员情况表 男女合计备注 16 岁以下儿童 121134255 劳动力 8017391540 超转人员 173456629 其中孤寡病残人员约 50 人 合计 109513292424 4 4 征地费用支付方式 征地费用支付方式 本项目征地补偿费用在一级开发实施单位与集体土地所有权人签订补偿协议后 分期支付 在取得征地批复后三个月内支付完毕 精品文档 三 征地费用构成三 征地费用构成 依据有关规定及本项目的实际情况 本项目征地补偿费用包括土地补偿费 人 员安置补助费 青苗补偿及地上物清理费 实物补偿及征地相关税费 1 1 土地补偿费 土地补偿费 根据征地意向协议 土地补偿费标准为 28 万元 亩 2 2 人员安置补助费 人员安置补助费 人员安置补助费按照劳动力 12 万元 人 一般超转人员 30 万元 人 特殊超转人员 70 万元 人的标准测算 3 3 青苗补偿及地上物清理费 青苗补偿及地上物清理费 根据征地意向协议 青苗补偿及地上物清理费标 准为 15 万元 亩 4 4 实物补偿 实物补偿 根据征地意向协议及 XX 征地拆迁惯例 本项目需在土地一级开 发范围内以全村劳动力人数为基数按照 50 平方米 人的标准安排商业回迁 用于 XX 落村劳动力安置 根据 2010 年 XX 工业区配套用地出让案例 根据区政府的批复 回迁商业按照 4600 元 平方米的回迁成本测算 根据 XX 落村委会出具的人口情况说 明 XX 落村劳动力人数为 1540 人 因此 商业回迁建筑面积为 77000 平方米 5 5 征地相关税费 征地相关税费 征地相关税费主要涉及有防洪费 耕地占用税和耕地开垦费 其中 防洪费以建设用地面积为基数 按 20 元 平米的标准收取 耕地占用税以农用地面积为基数 按 42 元 平米的标准收取 耕地开垦费以耕地面积为基数 按 27 万元 公顷的标准收取 本项目土地一级开发涉及征用的 XX 落村用地全部为集体用地 共计征地 101 94 公顷 征地费用 117919 19 万元 征地费用详见表 5 3 精品文档 表表 5 5 3 3 征地费用测算表 征地费用测算表 序号序号项目项目基数基数指标指标 费用 万元 费用 万元 备备 注注 一一征地补偿费征地补偿费 105686 39105686 39 1 2 3 4 5 1 1 土地补偿费土地补偿费 1529 101529 10 亩亩 20 万元 亩 30582 0030582 00 根据开发单位与 XX 落村村委会签署的征地补偿协议测算 土 地补偿费为 20 万元 亩 2 2 安置补助费安置补助费 747747 人人 12090 0012090 00 2 1 2