税法体系的规定.doc

依据我国现行税法体系的规定，房地产企业预售的商品房，收取的预售售房款不仅要预缴营业税、城建税及教育费附加，还要预缴土地增值税和企业所得税。 （一）营业税金及附加1、 城建税和教育费附加是附加税，依附于营业税的缴纳而缴纳，城建税和教育费附加的会计处理与营业税相同，一般都与营业税一并会计处理，并计入“营业税金及附加”会计科目。2、 房地产企业预缴的营业税、城建税及教育费附加如何进行账务处理，目前企业会计准则和国家税务总局均没有下文予以明确规定，实务中，众多的房地产企业一般有以下四种处理方法：（1）方法一：作为待摊费用处理将不具备收入确认条件的预收款项已缴纳的营业税金及附加作为一项待摊销的费用，在当期资产负债表中列示，待收入实际确认时再结转至损益表中的“主营业务税金及附加”项目。其账务处理如下：收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。按税法规定发生纳税义务时，申报时，借记“长期待摊费用”，贷记“应缴税费应交营业税”、“其他应交款”。预收款项确认为收入时，借记“预收账款”，贷记“经营收入”。同时，对已缴纳的营业税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“长期待摊费用”。2、方法二：计入开发成本将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加计入开发成本，若预收款项期末不确认收入，则不予结转至本年利润，而将余额在资产负债表的“存货”项目中反映。其账务处理如下：收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”，申报时，借记“开发成本开发间接费营业税金及附加”，贷记“应缴税费应交营业税”；缴纳时，借记“应缴税费应交营业税”，贷记“银行存款”。 3、方法三：直接计入当期损益 将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加，直接计入当期损益。其账务处理如下：申报时，借记“主营业务税全及附加”，贷记“应缴税费应交营业税”、“其他应交款”；期末转入本年利润，借记“本年利润”，贷记“主营业务税金及附加”。 4、方法四：应缴税费的借方反映对于预缴的营业税金及附加税费，直接在“应缴税费”借方反映预交数额。其账务处理如下：税款入库时，借记“应缴税费应交营业税”、“其他应交款”，贷记“银行存款”。开发产品建造期间，一直以“应缴税费”借方余额反映预交数额。收入确认时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应缴税费应交营业税”、“其他应交款”。由于目前企业会计准则和国家税务总局对预交营业税金及附加的会计处理均没有下文加以明确规定，我们认为上述四种处理方法都有一定的道理，不能说哪一种账务处理就是错误的。根据我们对企业会计准则和税法的理解，我们认为房地产企业收到预售售房款的时候，产生预交税款的义务，方法四更与企业会计准则和税法上的纳税义务相吻合。企业会计准则应用指南 会计科目和主要账务处理中规定，应缴税费期末如为借方余额，反映企业多交或尚未抵扣的税金，企业预缴的营业税、城建税及教育费附加本身就应该在应缴税费科目的借方反映。另外，经与做上市公司报表审计的一位注册会计师咨询，在年报审计中，企业计入待摊费用、开发成本的营业税金及附加都要做审计调整。根据我们对企业会计准则和税法的理解，我们认为方法四更与企业会计准则和税法上的纳税义务相吻合。 （二）预缴的土地增值税对于预缴土地增值税的会计处理，财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知【财会字199515号】曾规定：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金应交土地增值税”科目。项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。然而，实务中众多房地产企业并未按文件的规定进行账务处理，而是和营业税金及附加一样，采用以下四种方式：1、方法一：作为一项待摊销费用将预缴的土地增值税作为一项待摊销费用，在当期资产负债表中列示，待收入实际确认时再结转至损益表中的“主营业务税金及附加”项目。其账务处理如下： (1)收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。 (2)按税法规定发生纳税义务时，计提的土地增值税款，借记“长期待摊费用”，贷记“应交税费应交土地增值税”。 (3)预收款项确认为收入时，借记“预收账款”，贷记“经营收入”。同时，对已缴纳的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“长期待摊费用”。 2、方法二：计入开发成本将当期预收款项已缴纳的土地增值税计入开发成本，若预收款项期末不确认收入，则不予结转至本年利润，而将余额在资产负债表的“存货”项目中反映。其账务处理如下： (1)收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”， (2)计提土地增值税时，借记“开发成本开发间接费税金”，贷记“应交税费应交土地增值税”；缴纳时，借记“应交税费应交土地增值税”，贷记“银行存款”。 3、方法三：全部计入当期损益 将当期预收款项已缴纳的税收费用，全部计入当期损益。其账务处理如下： (1)土地增值税计提时，借记“主营业务税全及附加”，贷记“应交税金应交土地增值税”、“其他应交款”；期末结转时，借记“本年利润”，贷记“主营业务税金及附加”。 4、方法四：直接在“应交税金”借方反映对于预缴的土地增值税金，直接在“应交税金”借方反映预交数额。其账务处理如下： (1)收到预收款项缴纳土地增值税时，借记“应交税金应交土地增值税”，贷记“银行存款”。 (2)收入确认时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税金应交土地增值税”。 我们认为方法四符合财会字199515号文的规定，是正确的。由于土地增值税和营业税是性质相同的税金，佐证了我们关于预缴营业税的判定是正确的。 （三）预缴的企业所得税 实务中，预缴的企业所得税的会计处理有以下三种方法1、方法一：作为一项待摊销费用将不具备收入确认条件的预收款项已缴纳的税收费用作为一项待摊销费用，在当期资产负债表中列示，待收入实际确认时再结转至损益表中的“所得税”项目。其账务处理如下： (1)收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。 (2)按税法规定发生纳税义务时，计提的所得税，借记“长期待摊费用”，贷记“应交税费应交所得税”。 (3)预收款项确认为收入时，借记“预收账款”，贷记“经营收入”。同时，对已缴纳的所得税，借记“所得税”，贷记“长期待摊费用”。 2、方法二：全部计入当期损益将当期按税法规定缴纳的所得税，全部计入当期损益。其账务处理如下： (1) 所得税计提预缴数额时，借记“所得税”，贷记“应交税金应交所得税”；(2) 期末结转时，借记“本年利润”，贷记“所得税”。 3、方法三：计入递延税款或递延所得税资产由于按税法预计利润率估算的应交所得税税额，与某一会计期间实际应交所得税税额以及完工决算应交所得税税额一般会存在差异，其实质上是一种时间性差异，而且是房地产企业特有的，使用“递延税款”账户。其账务处理如下： (1)取得预收款项缴纳所得税时，按预收款项和预计利润率(税法规定不得低于15%)计算税颇，借记“递延税款”，贷记“应交税金应交所得税”；实际缴纳时，借记“应交税金”，贷记“银行存款”。 (2)预收款项确认为收入时，借记“所得税”，贷记“递延税款”。由于目前企业会计准则和国家税务总局对预交的企业所得税的会计处理均没有下文加以明确规定，我们认为上述三种处理方法都有一定的道理，不能说哪一种账务处理就是错误的。我们认为房地产企业收到预售售房款的时候，产生预交税款的义务，企业会计准则应用指南 会计科目和主要账务处理中规定，应缴税费期末如为借方余额，反映企业多交或尚未抵扣的税金，企业预缴的营业税、城建税及教育费附加本身就应该在应缴税费科目的借方反映。另外，经与做上市公司报表审计的一位注册会计师咨询，在年报审计中，企业计入待摊费用、开发成本的营业税金及附加都要做审计调整。企业会计准则应用指南 会计科目和主要账务处理中规定，递延所得税资产核算企业根据所得税准则确认的可抵扣暂时性差异产生的所得税资产。根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算。纵观企业会计准则和企业会计准则应用指南 会计科目和主要账务处理中，没有看到递延所得税资产核算企业预缴企业所得税的规定。根据我们对企业会计准则和税法的理解，方法三更与企业会计准则和税法上的纳税义务相吻合。 避税常用手法(2011-01-20 17:04:10) 转载标签： 财经分类： 房地产财税实务 土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、避税手段予以归纳和揭示如下。 一、虚构合作开发建房模式避税财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另外与土地转让方签定合作建房协议。这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。二、项目转让方式避税目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入例如，某项目销售商铺 8420m2，销售均价18600元m2.其中：低价销售5150m2，9200元m2.这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入4841万元。中华人民共和国税收征收管理法第三十五条第六项规定纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。四、销售收入不做申报纳税由于房地产行业前期资金投入较大，为避免出现资金短缺、周转不灵等问题，房地产企业往往选择将销售收入计入“预收账款”科目，定金计入“其他应付款”科目，达到推迟申报、少缴税款甚至不做纳税申报的目的。五、房地产交换不确认收入根据中华人民共和国土地增值税暂行条例的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。六、项目工程建安成本偏高如某市2007年商品房建安造价标准为1540元m2，某公司实际建安成本3610元m2，差异额2070元m2，差异率134.41%.如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，地税部门将按核定办法予以扣除。七、股权投资取得土地根据评估价值入账某房地产公司以股权投资方式取得一块土地根据评估价值7870万元，全部记入地价成本，而付清地价款凭证仅为3150万元，开发项目的土地成本未按照历史成本及实际发生的成本确认扣除（市场公允价值取得土地相关税费）。通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。八、代收费用计入扣除项目加计扣除根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知的规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣除计算的基数。九、虚列公共配套设施支出企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本。十、扩大开发项目成本费用1.虚开材料发票。如购置建筑材料1500余万元列入装修费用。一是供货合同在工程竣工且销售的情况下签订和采购，与事实不相符合；二是简单装修售房条件下，少量的装修工程消耗大量的钢材水泥于情理不符。2.以预算发包价格计入工程成本。3.虚开建安发票，房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代办业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付33%的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税。十一、整层车库列入公共配套设施扣除企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。部分开发商利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。比如某项目一层建成36个框架结构车位，其建造成本全部列入公共配套设施扣除。十二、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。十三、拖延清算时间递延纳税部分房地产企业利用种种手段钻土地增值税暂行条例的空自，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。十四、商铺自营自用逃避纳税将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。如果产权末发生转移，不征收土地增值税。十五、未按预征率足额缴纳土地增值税各地税务机关会根据当地经济状况调整土地增值税征收项目和预征率，如深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2对2008年6月30日以前，已按普通标准住宅0.5%预征，其他类型房产1%预征，是否要求补税未有明确规定。部分房地产企业不及时按调整后的预征率足额缴纳土地增值税。十六、利息支出一律计入扣除项目根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，利息支出要视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10%以内计算扣除两种情况。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。十七、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣聚计算的基数。十八、公共设施的成本费用全额扣除部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。根据房地产开发经营业务企业所得税处理方法（国税发200931号）的规定：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。十九、利用关联方交易进行利润转移目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。二十、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款建议投资人或合作双方，留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后双方再将余额进行分配。二十一、小结对房企现行土地增值税偷、漏、避税手段归纳和揭示，其目的是进行先期税负风险提示，根据操作实务得到预先防止，协助企业与相关机构进行沟通，及时采取应对措施，化解项目先期税负险，有效解决商业目的与税务目的之间的分歧。房地产开发企业应当根据企业自身实际及其经营特点，通过利用税收优惠政策和分析研判税法的漏洞、不足，合理选择会计处理技术，应对税务机关的例行检查和税款清算。在充分理解税收政策的同时，进行必要，合理的税收筹划，尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。企业集团税务筹划风险及防范(2011-01-11 10:36:01) 转载标签： 杂谈分类： 房地产财税实务 一、企业集团税务筹划风险分析法律规定,纳税义务人是税收法律关系中享有权利和承担义务的当事人之一,纳税义务人有权对自己的纳税事务在自己应承担的义务之内进行必要的筹划权。税务机关和纳税义务人都是税收法律关系的权利主体之一,其双方的法律地位是平等的,但由于主体双方是行政管理者与被管理者的关系,所以双方的权利和义务并不对等,表现为税收征管法中赋予税务机关具有较大的“自由裁量权”和在税收征管中“程序法优先于实体法”的规定；还由于税收征管中对纳税人规定有纳税义务和承担的法律责任,所以,纳税人的税务筹划就必然存在风险。企业集团税务筹划风险是企业集团的财务活动和经营活动针对纳税而采取各种应对行为可能出现的筹划方案失败、筹划目标落空、偷逃税罪的认定及其由此而发生的各种损失和成本支出。包括：法律风险、行政执法风险、经济风险、信誉风险和关联企业不执行税务筹划方案风险。(一)企业集团税务筹划法律风险企业集团税务筹划法律风险是企业集团在制定和实施税务筹划方案时,所面临其预期结果的不确定性,而可能承担补缴税款的法律义务和偷逃税的法律责任。如果企业集团在现有条件中只有其中主要条件或大部分条件符合税收优惠政策的规定,为享受税收优惠政策,就要对部分经营活动从形式上进行变通或从会计政策的选择上来满足税收优惠政策的规定,如果变通或选择的“度”把握不当,企业集团为此就要承担追缴税款、加处滞纳金和罚金的法律责任,严重的还要承担刑事责任。(二)企业集团税务筹划行政执法风险企业集团税务筹划行政执法风险是企业集团在制定和实施税收筹划方案时,所面临预期结果的不确定性,而可能承担因税务行政执法偏差导致税收筹划失败的风险。严格意义上的税务筹划应当是合法的,符合立法者的意图,但这种合法性还需要税务行政部门的认可。在这一确认过程中,客观上存在着税务行政执法偏差从而产生税收筹划失败的风险。由于我国税法对具体的税收事项常留有一定的弹性空间和税务行政执法人员的素质参差不齐,这些都客观上为税收政策执行偏差提供了可能。换句话说,即使是合法的税务筹划行为,也可能因税务行政执法偏差在实务中根本行不通；或者被视为偷税或恶意避税而加以查处。不但得不到节税的收益,反而会加重税收成本,产生税务筹划失败的风险。(三)企业集团税务筹划经济风险企业集团税务筹划经济风险是企业集团在制定和实施税收筹划方案时,所面临其预期结果的不确定性,而可能使发生的纳税筹划成本付之东流,可能要承担法律义务、法律责任的现金流出和无形之中造成的损失。如果企业集团税务筹划方案失败或目标落空,请专业人员制定筹划方案支出代理费,企业内部筹划人员的工资、福利支出、公关协调费用支出及为满足税收优惠规定而增加的支出和其他费用支出等的筹划成本将无法收回；为此还要承担追缴税款、滞纳金和罚金的支出；至于无形之中造成的精神损失也无法计量。(四)企业集团税务筹划信誉诚信风险企业集团税务筹划信誉诚信风险是企业集团制定和实施税收筹划方案时，所面临其预期结果的不确定性，而可能承担的信用危机和名誉损失。如果企业集团曾经有过偷逃税行为，且被税务机关查实认定为偷逃税，可能被贴上有问题或不讲诚信的标签，导致税务机关对其更加严格和频繁的稽查，加上苛刻的纳税申报条件及程序，企业集团就会因此而付出额外的代价，严重的还会影响其生产经营活动及市场份额。一些企业集团以假合资形式和假高科技企业进行的“避税”行为被暴光查处后,发生了诚信危机，其产品的销售额发生急剧下降。常言道：“金杯银杯不如口碑”。良好的信誉诚信是企业集团的无形财富与生存之本。树立良好信誉诚信，只能靠企业集团诚实不欺，恪守信用，常年的日积月累。不讲信用则害人害己，最终被社会所抛弃。（五）关联企业不执行税务筹划方案风险企业集团税务筹划是在企业集团整体企业税负的最低化的基础上进行的。由于大多数关联企业是法人，有自己的经营权，随着产权和经营权的分离，企业集团总部能控制关联企业的组织行为而无法控制其营销行为,一般来说只能对各关联企业进行业绩考核来考核关联企业主管人员。然而企业集团税务筹划有可能伤害一些关联企业的利益，而导致关联企业主管人员阳奉阴违，不执行总部的整体方案而发生不必要的各种损失和成本支出。例如，总部为了减少当年利润，则要提高原材料的进价成本，与关联企业签定合同时又不敢在合同里写清楚意图避免税务当局进行查处，然而第二年，在物价上涨的情况下,关联企业有可能对外高价出售原材料，对总部不予理会，有可能会发生不必要的各种损失和成本支出。二、企业集团税务筹划风险的防范措施由于企业集团税务筹划目的的特殊性，其风险是客观存在的，但也是可以规避和控制的。当然风险也是机会点，筹划人应当主动出击，针对风险产生的原因，采取积极有效的措施，预防和减少各种损失和成本的支出，趋利避害，为我所用。(一)构建有效的风险预警系统无论是从事税务筹划的专业人员还是接受筹划的纳税人，都应当正视风险的客观存在，并在企业的生产经营过程和涉税事务中始终保持警惕性。我们应当意识到，由于税务筹划目的的特殊性和企业集团经营环境的多变性、复杂性，税务筹划的风险是无时不在的，而且每个税务筹划方案并不是尽善尽美的，随时都会发生筹划失败的风险。当然,从筹划的实效性看，仅仅意识到风险的存在还远远不够。企业集团中的企业间还应当充分利用现代化的网络设备，建立一套科学、快捷的税务筹划预警系统，对筹划过程中存在的潜在风险进行实时监控。一旦发现风险，立即向筹划者或经营者示警。风险预警系统的设置如下：收集大量与企业集团投资、经营相关的税收政策及变动情况，税务行政执法情况，外部市场竞争情况及企业集团活动的变化情况等方面的信息，对可能引发税务筹划的关键因素尽可能量化，对量化的指标设置权数,运用数理统计知识求其期望值、方差，根据企业具体情况建立动态数学模型或风险距阵模型，并与同行业或相关行业的标杆企业的税务筹划进行比较分析，看是否达到预警线。然后对症下药，制定有效的措施，遏制风险的发生。(二)企业集团税务筹划方案应合乎税收政策和产业政策导向企业集团税务筹划赖以生存的前提条件和衡量税务筹划成功与否的重要标准是企业集团税务筹划不违法。在实际操作时,要学法、懂法和守法,准确理解和全面把握税收法律和产业政策,切莫滥用税收优惠政策，时时关注税收政策的变化趋势和产业政策的调整。同时还应保持账册的完整，它是账务处理的依据和税务机关查税的凭证。也可同该国国家税务总局的专家多接触，可获得自己有用的信息例如文件准备、法律程序、执法情况、惯例、未来税收政策和产业政策发展趋势或者主动与该国著名高校和研究院合作搞研发,这样可以获得先进技术又随时符合税收政策和产业政策的导向,因为这里面许多专家是国家政策的建言者或政策制定者,他们通晓国家政策并可以给企业集团献计献策。使企业在享受有关税收优惠的同时顺应国家宏观调控经济的意图,防止陷入税收优惠、投资并购优惠的陷阱。(三)注重企业集团税务筹划方案的综合性从本质上来说,税务筹划属于企业财务管理的范畴。它的目标是由企业财务管理的目标企业价值最大化所决定的。企业集团税务筹划应着眼于企业集团整体税基的降低和平衡企业集团各企业间税负，而不是个别企业个别税种税负的减少。由于各税种的税基相互关联和各企业间业绩考核的缘故，各税种间具有此消彼长的关系，某种个税税基的缩减可能会致使其他税种税基的扩张；加上企业集团各企业间又不愿放弃自己已得的利益，如处理不当，很容易产生内耗，多出没必要的成本。因而税收筹划既要考虑某一税种的节税利益和多税种之间的利益抵消因素，也要考虑平衡企业集团各企业间税负。其次，税收利益虽然是企业集团的一项重要的经济利益，但不是企业集团的全部经济利益，例如某一项目投资税收的减少并不等于企业集团整体利益的增加。如果由多种方案可供选择,最优的方案应是整体利益最大的方案，而非税负最轻的方案。因此，企业集团开展税务筹划应综合考虑，全面权衡，不能为筹划而筹划。(四)让企业集团税务筹划方案富有弹性由于某一税务筹划方案只能适应特定的时间和经济环境中，而税收政策和税务筹划的主客观条件时刻又处于变化之中，这就要求企业集团在税务筹划时，要根据当时具体的实际情况,制定税务筹划方案，并富有弹性，以便随着国家税制、税法、相关政策的改变及预期经济活动的变化随时调整项目投资；对税务筹划方案进行重新审查和评估，适时更新筹划内容，采取措施分散风险，趋利避害，保证税务筹划目标的实现。(五)搞好企业集团与税收管理者的关系同税收管理者搞好关系对于纳税人有特别的意义，这种意义在于税收管理者在执法中有“自由裁量权”即在税法规定尚无力顾及的地方、在税法规定偏于原则性的领域、在税法规定有一定弹性幅度的区间和在特定的场合下税收管理者有其特定的管理威严，企业集团谋求这种威严为我所用。此外,税收管理者每每在制定一些具体的税收管理制度、办法、措施时，进行广泛的调查研究，征求多方面的意见和建议,特别向有影响力的企业集团“讨教”。适时提出对税收管理者有建设性的建议会增强征纳双方的好感，从而使企业集团在竞争中获得优势。或者主动出击，由于企业集团是在当地具有影响力的组织，具有一定的经济功能和社会职能，企业集团的兴衰对当地产生一定影响，特别是高科技产业和关系国计民生的企业集团（电力企业，通信企业、交通企业、生物制药企业），利用自己的优势培训当地政府官员,使其游说政府制定有利于企业集团的政策。这样可以赢得当地政府的好感，又可使自己的技术得到广泛应用同时很快的打开市场。摩托罗拉集团就是一个明证，他培训了中国的政府官员同时赢得当地的好感，为其以后在中国的迅速发展提供了契机同时赢得税收的好处。土地增值税与企业所得税相关规定的对比分析(2010-11-28 18:28:31) 转载标签： 房产分类： 房地产财税实务 土地增值税与企业所得税有相似的地方，计税依据在计算时都是以税法规定的收入减除税法规定的扣除项目后得出。扣除项目金额都包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费，还都允许扣除税金和一定的期间费用（房地产开发费用）。由于1995年2006年期间我国房地产企业发展较快，财政部和国家税务总局又没有出台新的土地增值税政策，尽管两税种的扣除项目是相同的，但每个项目的具体内容并不完全一致，土地增值税扣除项目的内容远远滞后于企业所得说的税前扣除项目的内容，这不仅造成两税种扣除事项的差异，更会造成计算税款时政策把握的难度，增加企业和基层税务机关的工作负担。土地增值税和企业所得税在计算税前扣除项目时的差异主要有： 1、土地费用在允许扣除的土地费用方面，土地增值税对大市政配套费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等取得土地使用权的费用均没有提及，而企业所得税则规定上述土地使用权而支付的费用均可以计税成本而税前扣除。2、前期工程费在前期工程费中，土地增值税对筹建费用没有提及，企业所得说则明确规定筹建费可以作为前期工程费计入计税成本予以扣除。另外，企业所得税中提及的场地通平费比土地增值税的“三通一平”费用的概念要广，随着经济的发展，场地通平费的项目要远多于“通电、通路、通水和土地平整”的标准。3、建筑安装工程费土地增值税主要从承建方式上分类，包括出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和自营方式发生的建筑安装工程费，企业所得税主要从建筑安装工程费的内容上分类，包括开发项目的建筑工程费和开发项目安装工程费。建筑安装工程费是房地产企业最基本也是最核心的成本费用，两个税种在建筑安装工程费方面基本没有差异。4、基础设施费对于基础设施费，土地增值税采取正列举方式，基础设施费包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等10项内容，企业所得税则规定基础设施费包括社区管网工程费和园林环境工程费两大部分，将道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明8项内容归入社区管网工程费，将环卫、绿化2项内容划归园林环境工程费。企业所得税里的基础设施费涵盖的内容要比土地增值税要广，立法具有前瞻性。5、公共配套设施费土地增值税暂行条例实施细则中规定公共配套设施费包括开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，而企业所得税（国税发（2009）31号）对公共配套设施费的判定比土地增值税严格，具体标准是：开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。对于公共配套设施费的内容，土地增值税和企业所得税列举的内容也不同：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）中列举的配套设施包括居委会和派出所用房、学校、医院、邮电通信、停车场等。企业所得税（国税发（2009）31号文）列举的配套设施没有上述项目。对于建造停车场，土地增值税法规没有提及，而企业所得税（国税发（2009）31号文第三十三条）规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理对公共配套设施费的税务处理，土地增值税（国税发2006187号）规定：建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。企业所得税（国税发（2009）31号）规定：（公共配套设施）产权归房地产企业所有的、未明确产权归属的、无偿赠与地方政府和公用事业单位以外其他单位的，企业自用的建造固定资产处理，非自用的按建造开发产品处理。这里按按建造开发产品处理，其含义即指收入作为计税收入，成本作为计税成本。通过比较可以看出，企业所得税列举的情况要比土地增值税要复杂。6、开发间接费在间接开发费中，土地增值税未提及工程管理费和项目营销设施建造费。而企业所得税则规定间接开发费包括工程管理费和项目营销设施建造费，开发间接费包括的项目比土地增值税要广，操作性更强。7、期间费用（1）土地增值税土地增值税的扣除项目里的期间费用（房地产开发费用），是按规定比例计算的限额扣除，不区分销售费用、管理费用和财务费用等会计科目，也不考虑企业实际列支的期间费用的金额，也不实行凭合法票据扣除。开发费用规定的扣除比例根据借款利息的不同情形分5%和10%两种情况，房地产企业的借款利息符合规定条件（1、能按转让房地产项目计算分摊利息；2、提供金融机构证明）可以据实扣除，扣除比例为5%，借款利息不能据实扣除的，扣除比例为10%；（2）企业所得税企业所得税允许扣除的有期间费用，具体包括销售费用、管理费用和财务费用，企业所得税对于期间费用的税前扣除，一是要凭合法的票据（发票）扣除，二是遵循实际发生原则，予提费用不允许税前扣除，除此之外，依据费用项目的不同，又有许多具体的规定：（1）对于广告费和业务宣传费，企业所得税法实施条例（国务院令第512号）第四十四条规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。这里面正确的理解是，企业实际发生的广告费与业务宣传费两项费用之和不超过当年销售（营业）收入的15%，不能理解为广告费和业务宣传费分别不超过当年销售（营业）收入的15%。（2）对于业务招待费，企业所得税法实施条例（国务院令第512号）第四十三条规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。即两项标准中取低者。（4）对于境外销售的佣金，l房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第二十条规定：企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 （5）关于三项经费，l企业所得税法实施条例（国务院令第512号）有如下规定 企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。 企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。8、借款利息（1）土地增值税财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字（1995）第048号）第八条规定：扣除项目金额中的利息，上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。土地增值税暂行条例实施细则（财法字【1995】第006号）第七条规定： 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不允许扣除，但房地产开发费用按取得土地使用权和房地产开发成本之和的10以内计