典型商业地产模式.docx

典型商业地产模式万达地产模式：地产开发商占主导，订单式商业，以地产耦合商业宝龙地产模式：大量持有物业进行运营，购物与游乐的全新组合，游乐带动购物颐高地产模式：商业运营商占主导，长期持有部分物业，通过持续经营获得持续商业收益弘基地产模式：通过特色经营，形成品牌效益，小商铺租售商业的难题：商业地产从前期项目定位到后期经营管理是一个完整系统的操作过程，商业地产的开发应当建立在系统化分析与理性操作平台基础上，将各个环节之间有效的串联、衔接与配合，进而形成完整的商业系统支撑体系。难题一：商业定位对建筑设计的影响一个精准的商业定位，必然从一份实效的商业调研报告开始，商业调研报告的基本内容包括：宏观市场的研究、区域市场深化研究、经济数据调研、消费市场调研等。在商业前期调研的这些诸多内容中，有四个关键项目必须明确：目标商户定位调研、投资小业主定位调研、零售市场供求状态调研、产品设计调研。这四项调研为一个精准的商业定位打下坚实的基础。商业定位的五个方面：1.目标市场 消费商圈2.客户群体 消费群/投资群/商户群3.经营模式 差异化（主题、方式、业态）4.规模 消费能力/规划指标5.形象 时尚坐标/地方文脉消费商圈构成：主圈 - 65的顾客； 小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟；大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。次圈 - 25顾客； 小型商店主圈在1.5公里以内，步行20分钟；大型商场主圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。边圈 - 10顾客； 小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分钟以上；大型商场主圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；目标市场的考虑因素：城市发展状况：包括GDP指数，人口分布，产业结构等等；项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况，恩格尔系数；居民收入及消费构成等。人流研究：人流数量，停留时间，每次消费，对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等；2、客户群体消费群、投资群、商户群消费群体定位必须与所处区域功能相联；必须做好客源重叠分析和规划；消费群考虑地域差异、宗教， 民族，年龄，性别等；寻找消费者偏爱程度高的商场吸引点；逛商场频度是影响商场人流的关键；投资群投资类型、租金范围及交纳方式等，即投资动向；经营时间、营业时间、辐射范围等；商户群设店商家的选址意向；设店商家的设店标准；百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要；3、经营模式 主题、方式、业态主题的确立是经营模式选择的第一步；主题的确立应遵循差异化原则，即商业主题必须众不同，独具个性。多元的经营主题以自然景观为主题：日本博多水城、南京水游城；以人文景观为主题：上海新天地、杭州新天地；以城市RBD休闲娱乐为主题；以营造城市24小时活力为主题；主题差异与主题创新相辅相成运动主题、科幻主题、娱乐主题、文化主题等；主题的差异性影响店铺组合的差异性；主题的差异性影响建筑风格与经营模式。经营方式服务于商业主题；经营方式与商业主题相互促进、相得益彰；根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素一般可以采用以下几种方式：自营：场内商铺既不出售也不出租，完全由开发商自己经营管理；委托管理公司进行经营管理：场内商铺既不出售也不出租，将由专业管理公司进行经营管理。 统一招租：将场内铺位或专柜统一出租给实际用家，所有者获取租金收益，实际用家负责经营，获取经营收益。部分经营租赁加部分出售：一定面积的商铺用于出售，一部分面积的商铺用于出租，也可能余留一部分面积的商铺自营。店中店：是一种高档的档位出租形式，与档位出租的差异在于档位是全开放式的，店中店是在一个大的商业空间中划分出一个个小的独立的封闭型的集中的档位空间。时差分租：利用不同业态、不同营业时间要求进行时段季节性的时差租赁，通过运用各种业态不同经营时间的交叉，可以使商铺的时间价值得到最大体现，为投资者或实际用家取得更好的效果。售后包租：将商场内一定面积商铺分割成多个独立产权的销售单元进行出售，并向购买者作出一定的投资回报承诺。包括“返租回报”“带租约销售”“利润共享”“保底分红”。多种租赁形式组合：依据市场需求，灵活运用多种租赁组合形式，达到利润最大化。4、规模商圈范围确定后，可根据区域产业结构、行业发展态势、消费市场容量，初步确定项目经营规模；项目经营规模在通过商圈分析后，通过一定的宏观量化计算也可得出：购买力决定规模公式：规模 = 商圈购买力 圈内竞争分流购买力一个不可忽视的指标：城市经济技术指标城市总体规划，一开始就设定了商业成功的起跑线；经济技术指标规模与定位规模的比较：面积不足？ 面积过剩？市场潜在需求分析整合出一个结构丰富的综合产业链结构5、形象形象的定位依据：主题定位，经营管理企业的品牌形象定位。作为商业市场竞争的主体，要始终保持统一的主题形象和品牌形象；形象的作用不容忽视：以时尚展示打造和树立城市“时尚坐标”、“咨询坐标”的形象定位，维护持久的竞争力；定期的展示性和推广是一种重要的途径，包括产品价格质量服务、促销策略等；形象的建筑设计语言：形状、结构、颜色、购物气氛经营、场内购物环境、布局设计、橱窗设计、形象展示、广告等；商业建筑本身是一个形象广告系统。难题二 买还是不卖商业经营模式对设计的影响经营权是所有权的一种权能，即不变更生产资料的所有制性质,依法占有、支配和使用所有者的生产资料和商品的权利。在商业运做中，卖还是不卖的关键问题实际是一个对经营权的认识问题，无数成功的商业模式昭示着一条永恒定律：掌握经营权是兴盛商业的关键。1、“持有” 国际上商业运营的成熟做法从国际成熟经验来看，在国外开发商通常是商业地产运营商，包括大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。由于健全的金融体系支持，这些商业地产运营商在完成商业地产的开发后通常都是自己持有物业、只租不售。他们委托专业的商业管理公司对物业进行运营管理，商业管理公司的核心职能是通过专业的运营管理，为进场商户提供一个一流的经营环境，塑造强势卖场品牌，不断提升物业价值，获得不断上升的租金回报，最终通过在资本市场上市实现商业地产的终极价值。因此国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，商业地产运营商更看重的是长期利益，他们通过长期持有物业，使物业持续增值。着名如美国拉斯维加斯商业物业，开发商根据物业所在区位确定采取何种方式运营。拉斯维加斯大道区域客流量大，娱乐业非常发达，因此，此区域的商业地产都采取了开发商持有的运营形式，基本无商业物业出售。2、我国本土化的商业运作模式由于商业地产耗资巨大，周期较长，因此融资问题是商业地产开发的瓶颈。基于目前的实际国情与政策体系，开发商尝试通过多种形式实现商业运做进而顺利完成融资，常见形式有以下几类：商业成功的黄金法则 掌握经营权随着市场走向成熟，开发商的融资渠道逐渐拓宽，这种产权式商铺也将逐渐退出历史舞台，最终持有型商铺应该是商业地产的主轴。但是鉴于国内商业地产发展的历史和现状，这一过程可能持续的时间将很长，我们将拭目以待。适宜的商业开发模式：(1) 专业化的服务主体的高度集中与整合；(2) 投资、策划、设计、招商、运营、管理 - 全程一体，专业协同(3) 以商业策划与先导；(4) 以建筑设计为纽带；(5) 以招商运营为核心；难题三 招商对设计的影响主力店的入驻对商家是喜是悲，不仅要看主力店本身的名气与效力，还应以全局的眼光衡量主力店在整体经营中发挥的作用，最终的目的，就要寻求一个相对稳定的动态平衡，在这一平衡中，能够化解风险，制造利润，取得最佳的投资回报，形成可持续发展的良性运做。1、成功实现主力店招商是项目整体成功的关键判断主力店的三个标准强大的商业号召力与良好的商业信誉一支稳健的商业运营团队具有招商的可靠性，不轻易撤场主力店的分类百货店 太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等 大型综合超市 家乐福、易卖得、大润发、沃尔玛、好又多、欧尚、易出莲花等 专业店 国美电器、红星美凯龙、百 脑 汇、百安居等 专卖店 迪卡侬、卓依尔女装、协亨手机、雪姬美素、SPORT100等 餐饮类商家 味千拉面、棒约翰、永和豆浆等 娱乐类商家： 汤姆熊电玩世界、玩具反斗城等 主力店招商前置在项目整体定位完成后，就应当确定下具体的主力店类型，并在商业规划前期完成主力店的招商工作，以更快的解决诸多结构平衡问题中的主要制约点。由于主力店所处的位置、所占的面积、所需要的停车位和货运通道等因素对商业建筑设计产生重要影响。因此，主力店的招商前置，可以确立正确的空间设计思路。2、合理确定主力店与经营散户之间的关系面积比例主力店的引入是为了促进散户的经营主力店和散户的经营面积、租金收入是彼此消长的关系合理的购物中心中，主力店面积可为30%50%楼层设置将主力店设置于中等楼层，既保证其有一个相对理想的经营位置，又能为散户赢得更为有利的商业楼层，同时为商家争取更多的投资回报利润。3、商业的平衡术商业地产的本质是金融地产，其运营需要诸多的结构平衡共同实现：品牌店铺与一般店铺的平衡；强承租户与弱承租户的平衡；大型租户与小型散户的平衡；长期租户与短期租户的平衡；白天运营与夜晚运营的平衡；业态与业种配置的效益平衡；“剑有双刃，刀走偏锋”商业的主要租金收入来自于各种中小型店铺，中小型店铺经营灵活，赢利能力高，平均租金水平远远高于主力店，是商业主要租金收入的贡献者；但是也应注意商家租赁面积与租金体系的平衡问题。建立最高利润与最低风险的平衡点就要找出最佳的投资回报方式；合理的投资回报方式应从低风险出发，制造出高利润；平衡规则一：业态风险与利润成正比；平衡规则二：建立利润风险平衡点；1、常见的设计误区误区一：外观设计综合症表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置表现2：只注重立面设计，忽视商业设计的特殊性、实用性误区二：套用公