资产评估作业.doc

估估价价项项目目名名称称 贵阳市南明区解放路 贵阳市南明区解放路1313号号C C栋栋1 11 1住宅房地住宅房地 产抵押价值评估产抵押价值评估 委委托托方方 赵女士 赵女士 估估价价方方 ZQ ZQ资产评估有限责任公司资产评估有限责任公司 估估 价价 人人 员员 张章 张章 估价作业日期估价作业日期 2 20 01 12 2年年4 4月月1 13 3日日 至至 2 20 01 12 2年年4 4月月1 17 7日日 估价报告编号估价报告编号 ABC ABC字字 2012 2012 G04002 G04002号号 目目 录录 房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告 公司名称 贵州ABC评估有限公司 2 一 致委托方函一 致委托方函 3 二 估价师声明二 估价师声明 4 三 估价的假设和限制条件三 估价的假设和限制条件 6 四 估价结果报告四 估价结果报告 8 一 委托方 8 二 估价方 8 三 估价对象 8 四 估价目的 10 五 估价时点 10 六 价值定义 10 七 估价依据 10 八 估价原则 11 九 估价方法 11 十 估价结果 12 十一 估价人员 12 十二 估价作业日期 12 十三 估价报告应用的有效期 12 十四 风险提示 13 十五 变现能力分析 13 五 估五 估 价价 技技 术术 报报 告告 15 六 附六 附 件件 21 一 致委托方函一 致委托方函 赵女士 赵女士 我公司受您的委托 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对 公司名称 贵州ABC评估有限公司 3 估价对象即位于贵阳市南明区解放路13号C栋1 1 其中住宅建筑面积为 94平方米 其它建筑面积为11 99平方米 分摊土地使用权面积为15平方 米 住宅房地产进行了评估 本公司根据估价目的 遵循估价原则 采用科学合理的估价方法 在认真分析现有资料的基础上 结合估价经验与对影响房地产市场价格 因素进行分析 在满足本次估价的假设和限制条件下 估价对象于估 价时点2012年4月2日的抵押价值为人民币63 594万元 大写大写肆拾叁万肆肆拾叁万肆 仟仟元整 元整 房地产评估表房地产评估表 房屋所有权证号房屋所有权证号 建筑面积建筑面积 所在楼层所在楼层 评估单价评估单价 元 元 评估总价评估总价 万元 万元 筑房权证南明字第筑房权证南明字第 020868020868 号号 105 99105 993 36067606764 304164 3041 针对本次评估的具体情况 特对评估价值做以下说明 1 估价结果已取整 2 估价结果包含房产对应分摊的土地使用权价值 提请报告使用方在使用本评估报告结果时 应认真阅读提请报告使用方在使用本评估报告结果时 应认真阅读 房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告 全文及附件 全文及附件 贵州贵州ABCABC评估有限公司评估有限公司 法定代表人 法定代表人 二二 一一二年四月十七日二年四月十七日 公司名称 贵州ABC评估有限公司 4 二 估价师声明二 估价师声明 我们郑重声明 一 本报告所得出的评估结果仅供抵押双方参考 抵押贷款最终数 额由抵押双方根据市场风险 兑现难易 政府有关税费缴纳等情况确定 二 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 房地产抵押时 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押 抵押权设定 年限不应超过土地使用权法定最高使用年限 三 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 该项目一旦发生 清偿问题 处分方法应参照国家政策 法规进行 抵押房地产清偿的费 用较之其他正常的房地产交易费用高 故提请报告书使用方注意 报告 书使用方在使用本评估报告书时应充分考虑在可能对该项目进行处置过 程中应缴纳的各项税费和追加的其他费用 四 未来市场变化 政策风险 短期强制处分等因素对估价对象价 值均会产生相应的影响 为了规避 降低金融借贷风险 故提请报告书 使用方在使用本评估报告书时应全面考虑 合理使用评估价值 五 本评估报告所示的评估结果为评估对象在估价时点的抵押价值 由于估价对象状况和市场状况因时间的变化可能会对房地产抵押价值产 生影响 故该抵押价值也需做相应调整 因而报告书使用方应定期或在 房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估 六 委托方只可按照本估价报告的评估目的使用 不可用于其他用 途 本评估报告书的全部或部分内容未经本公司同意 不得发表于任何 媒体上 七 我们在本评估报告中陈述的事实是真实和客观的 如委托方以 隐瞒 欺骗等不正当手段 致使评估人员在报告书中选用了错误的数据 公司名称 贵州ABC评估有限公司 5 由委托方承担相应责任 八 本评估报告的分析 意见和结果是我们自己公正的专业分析 意见和结果 但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制 九 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系 也与有关当事 人没有利害关系或偏见 十 我们依照相关法律法规和中华人民共和国标准 房地产估价规 范 国家标准GB T50291 1999 和 房地产抵押估价指导意见 进行 分析 形成意见和结论 撰写本评估报告 十一 我公司估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查 勘 并对勘察的客观性 真实性 公正性承担责任 但我们对估价对象 的现场勘察仅限于其外观和使用状况 对被遮盖 未暴露及难以接触到 的部分 依据委托方提供的资料进行评估 我们不承担对估价对象建筑 结构质量进行调查的责任 十二 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助 十三 本报告附件是本报告的重要组成部分 使用本报告时请仔细 阅读附件 本报告必须完整使用 对仅使用报告中的部分内容而导致的 有关纠纷和损失 本估价机构和估价师不承担任何法律责任 声明人 声明人 注册房地产估价师注册房地产估价师证书编号证书编号估价师签字估价师签字 12300000011230000001 张章张章 12300000021230000002 公司名称 贵州ABC评估有限公司 6 三 估价的假设和限制条件三 估价的假设和限制条件 一一 本本次次估估价价的的前前提提条条件件和和假假设设条条件件 1 本次估价以委托方提供的资料为依据 其真实性 可靠性由委托 方承担 2 本次估价是建立在对估价对象最高最佳使用原则的基础上的 3 本估价报告所列结果是反映估价对象在本次估价目的下 根据公 开市场原则确定的现行市价 未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不 可抗力对房地产价格的影响 若前述条件以及估价中遵循的估价原则发 生变化时 估价结果会失效 4 估价对象 房屋所有权证 筑房权证云岩字第 01025250 号 确定估价对象为王新所有 土地使用权证 筑国用 2011 第 246810 号 确定土地使用权人为王新 税收通用完税证 2010 1 黔地完电订 02020002 号 确定房屋所有权人已缴纳该房产 契税 本次估价以前述 房屋所有权证 中所载的建筑面积为准 5 本次估价时 估价人员对估价对象外貌进行了勘察 并在可能条 件下对其内部结构进行了视察 然而未使用专业检测仪器对其结构进行 测量 故无法呈报估价对象结构的详细状况 亦未对有关设备进行测试 二二 估估价价结结果果和和估估价价报报告告的的使使用用 1 本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产 抵押价值 不对其它用途负责 也不能作为估价对象权属界定的依据 2 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可 能产生影响 若估价对象状况和房地产市场价格变化较大 应对房地产 抵押价值进行调整或者重新评估 公司名称 贵州ABC评估有限公司 7 3 估价报告的有效期为壹年壹年 即从2012 年 4 月 17 日至 2013 年 4 月 16 日止止 如果使用本估价结果的时间超过有效期 我方对应用此结果 而造成有关方面的损失不负任何责任 4 本报告必须完整使用方为有效 对仅使用本报告中部分内容而可 能导致的损失 本评估机构和评估人员不承担任何责任 5 本报告仅供委托方使用 非为法律规定的情况 未经估价机构许 可 不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人 其全部或部分 内容不得刊载于任何文件 公告或公开媒体上 三三 需需要要特特殊殊说说明明的的其其它它事事项项 1 本报告以估价对象房屋所有权及土地使用权不考虑抵押权 典权 担保等他项权利为假设前提 2 委托方提供的资料直接影响我们的估价分析和结论 因此 委托 方应对提供资料的合法性 真实性 完整性及其引起的后果负责 因资 料失实造成评估结果有误的 评估机构和评估人员不承担相应责任 3 当国家宏观政策的调整及不可抗力因素对评估对象的价值产生重 大影响时 本评估结论通常会失效 公司名称 贵州ABC评估有限公司 8 四 估价结果报告四 估价结果报告 一 委托方 一 委托方 委 托 方 身 份 证地 址 贵州省贵阳市云岩区北京路20号4栋2单元 二 估价方 二 估价方 估 价 方 贵州ABC评估有限公司 法定代表人 联系电话三 估价对象 1 估价对象状况界定 估价对象位于贵阳市云岩区江西巷 21 号 2 单元 7 层 14 号 所有权 人为王新 建筑面积为 103 49 平方米 分摊土地使用权面积为 11 5 平方 米 混合结构 规划用途为住宅 2 估价对象权利状况 房屋状况房屋状况 房屋所有权证号房屋所有权证号 筑房权证云岩字第筑房权证云岩字第 0102525001025250 号号建筑面积建筑面积 M M2 2 103 49103 49 房屋所有权人房屋所有权人王新王新结结 构构 规划用途规划用途住宅住宅所在层数所在层数7 7 坐落坐落江西巷江西巷 2121 号号 2 2 单元单元 7 7 层层 1414 号号 土地状况土地状况 土地使用权证号土地使用权证号筑国用 筑国用 20112011 第第 246810246810 号号 分摊面积分摊面积 M M2 2 11 511 5 土地使用权人土地使用权人王新王新地类 用途 地类 用途 住宅用地住宅用地 公司名称 贵州ABC评估有限公司 9 地号地号 使用权类型使用权类型出让出让 终止日期终止日期2065 12 312065 12 31坐落坐落云岩区江西巷云岩区江西巷 2121 号号 2 2 单元单元 7 7 层层 1414 号号 其他其他 税收通用完税证税收通用完税证 2010 12010 1 黔地完电 黔地完电 订订 0202000202020002 号号 计税金额 元 计税金额 元 112200112200 纳税人纳税人王新王新实缴金额 元 实缴金额 元 6732 006732 00 3 估价对象坐落及概况 估价对象位于贵阳市云岩区江西巷 21 号 2 单元 7 层 14 号 估价对 象所在楼栋四至均临住宅 估价对象周围有学校 江西村小学 贵阳五 中 医院 云岩区中医院 金融机构 贵阳银行 农村合作银行 锦星集贸市场 等生活配套设施 所在区域有 20 路 30 路 66 路等多 辆公交车从附近经过 交通便捷 该区域市政基础设施配套条件好 生 活服务设施配套条件好 自然环境状况及人文环境状况一般 估价对象所在楼栋为住宅楼 该栋楼房屋总层数为9层 估价对象房 屋位于该栋楼的第7层 建筑面积为103 49平方米 混合结构 规划用途 为住宅 目前处于正常使用状态 经本公司了解调查 核实 估价对象 建成于1995年 估价对象目前内部户型为三室二厅一厨一卫 现产权人根据需求 将厕所及厨房打通作为厕所 阳台改为厨房 具体装修情况如下 客厅及餐厅地面均铺设木地板 内墙面喷乳胶漆 三间卧室装修情况相同 地面均铺设木地板 内墙面喷乳胶漆 厨房及卫生间修情况相同 地面均铺设地板砖 内墙面贴瓷片至顶 铝塑扣板吊顶 进户门为防盗门 室内门均为木门 窗户为铝合金窗户 公司名称 贵州ABC评估有限公司 10 室内通水 电 气 电讯等 采光 通风较好 四 估价目的 四 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五 估价时点 五 估价时点 2012年4月13日 此估价时点是估价对象实地查勘之日 六 价值定义 六 价值定义 本次评估采用公开市场价值标准 房地产抵押价值为抵押房地产在 估价时点的市场价值 等于假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场 价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值为估价对象符合估 价假设与限制前提条件下 于估价时点2012年4月13日的房地产公开市场 价值 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时 法律规定优先 于本次抵押贷款受偿的款额 包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担保的债权数额 以及其他法定优先受偿款 七 估价依据 七 估价依据 1 有关法律 法规和估价规范 1 1 中华人民共和国土地管理法 1 2 中华人民共和国担保法 1 3 中华人民共和国城市房地产管理法 1 4 房地产估价规范 GB T 50291 1999 1 5 建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与 银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知 建住房 2006 8 号 等 2 产权依据 公司名称 贵州ABC评估有限公司 11 2 1 委托方提供的估价对象 房屋所有权证 筑房权证云岩字第 01025250 号 土地使用权证 筑国用 2011 第 246810 号 税收通用完税证 2010 1 黔地完电订 02020002 号 2 2 估价人员现场勘察调查获得的实况和资料 2 3 本估价机构掌握的房地产市场相关资料 八 估价原则 八 估价原则 根据估价委托 结合该物业的有关情况 此次估价遵循以下原则 1 独立 客观 公正原则 要求估价机构和估价人员具有完全独立 性 2 合法原则 以估价对象的合法使用 合法处分为前提进行估价 3 最高最佳使用原则 经过对估价对象状况充分合理的分析 以估 价对象保持估价时点设计用途继续使用为前提 在法律上允许 技术上 可能 经济上可行的情况下 能给估价对象带来最高价值 4 替代原则 估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常 价格 5 估价时点原则 估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格 或价值 6 谨慎原则 评估房地产抵押价值时 在存在不确定性因素的情况 下作出估价相关判断时 应当保持必要的谨慎 充分估计抵押房地产在 抵押权实现时可能受到的限制 未来可能发生的风险和损失 九 估价方法 九 估价方法 一般而言 房地产估价方法主要有收益还原法 市场比较法 成本 法等 估价人员对估价对象进行了实地勘察 包括对估价对象地理位置 周边租金状况 周围环境及估价对象的建筑结构及配套设施等 和类似 物业调查 得知估价对象为住宅用房 估价对象所属区域范围内有一定 类似房地产出售 故可采用市场比较法对其进行市场价值评估 所谓市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房 公司名称 贵州ABC评估有限公司 12 地产进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算 估价对象的客观合理价格的方法 十 估价结果 十 估价结果 本公司根据估价目的 遵循估价原则 采用科学合理的估价方法 在认真分析现有资料的基础上 结合估价经验与对影响房地产市场价格 因素进行分析 在满足本次估价的假设和限制条件下 估价对象于估价 时点2012年4月13日的抵押价值为人民币55 32万元 大写 大写伍拾伍万叁仟伍拾伍万叁仟 贰佰贰佰元整 元整 房地产评估表房地产评估表 房屋所有权证号房屋所有权证号 建筑面积建筑面积 所在楼层所在楼层 评估单价评估单价 元 元 评估总价评估总价 万元 万元 筑房权证云岩字第筑房权证云岩字第 0102525001025250 号号 103 49103 497 75345534555 3255 32 针对本次评估的具体情况 特对评估价值做以下说明 1 估价结果已取整 2 估价结果包含房产对应分摊的土地使用权价值 十一 估价人员 十一 估价人员 注册房地产估价师证书编号估价师签字 1230000001 张章1230000002 十二 估价作业日期 十二 估价作业日期 2012 年 4 月 13 日至 2012 年 4 月 17 日 十三 估价报告应用的有效期 十三 估价报告应用的有效期 如果本市房地产市场无大的变化 本估价报告提供的估价结果自估价 作业日期止起有效 估价报告的有效期为壹年壹年 即从2012 年 4 月 17 日 至 2013 年 4 月 16 日止止 但估价人员建议即使在市场平稳的情况下也应在 公司名称 贵州ABC评估有限公司 13 将估价结果随时间 例如按某个权威的房地产指数为参考 作修正则更佳 十四 风险提示 十四 风险提示 1 估价对象可能因区域规划 功能定位 市政建设 交通条件 生态 环境使用状况等因素变化导致抵押价值减损 2 估价对象可能因房地产市场变化 国家宏观政策和经济形势变化 房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损 3 估价报告使用者应当合理使用评估价值 关注处置房地产时快速变 现费用变化对估价对象抵押价值的影响 关注估价报告出具之后抵押登记 期间是否会出现法定优先受偿权利 4 使用者定期或者在房地产市场价格变化较快时应对房地产抵押价值 再评估 十五 变现能力分析 十五 变现能力分析 房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时 在没有过多损失 的条件下 将抵押房地产转换为现金的可能性 1 通用性 估价对象的规划用途为住宅 现处于正常使用状态 在公 开市场上存在较为广阔的市场需求 有效需求量较大 其通用性较好 估 价对象坐落于贵阳市云岩区江西巷 21 号 2 单元 7 层 14 号 区域内交通便 捷 市政基础设施配套条件好 生活服务设施配套条件好 自然环境状况 及人文环境状况一般 2 独立使用性 估价对象为贵阳市云岩区江西巷 21 号 2 单元 7 层 14 号 其使用不受其他物业的影响 故独立使用性较强 3 可分割转让性 估价对象为住宅用房 其内部有专门的功能分区 分割转让会影响其整体的使用 同时国家关于转让房地产的相关法律明确 规定了住宅用房以套为单位进行转让出售 不宜化整为零 故其可分割转 让性一般 4 快速变现价值 假定在估价时点强制处分估价对象 因卖方价外手 续费 竞价空间 双方无合理的谈判周期 快速变现的付款方式及目前拍 卖市场成交活跃程度等因素 将产生一定的价格减损 公司名称 贵州ABC评估有限公司 14 5 变现能力 在当前市场条件下 同类住宅房地产转让实例较多 预 计本住宅房地产变现能力较强 6 清偿顺序 在估价时点本次评估估价对象房地产未设定任何抵押权 估价师知悉的法定优先受偿款为预计转让税费 变现价格中的所产生的费用及应缴纳的各种税金为司法程序中所产生 的费用及税金 详见下表 仅供参考 清偿税费一览表 交易 方 序 号 税费名称交纳比率 1 诉讼费 根据执行金额按照以下比例累进交纳 1 万 100 元 1 10 万部分 按 4 交纳 10 20 万 部分 按 3 5 交纳 20 50 万部分 按 3 交纳 50 100 万元部分 按 2 交纳 100 200 万 元部分 按 1 9 交纳 200 500 万元部分 按 1 8 交纳 500 100 万元部分 按 0 7 交纳 2000 万元部分 按 0 6 交纳 2 评估费 根据评估金额按照以下比例累进交纳 100 万元 按 5 交纳 100 1000 万元部分 按 2 5 交纳 1000 2000 万元部分 按 1 5 交纳 2000 5000 万元部分 按 0 8 交纳 5000 8000 万元部分 按 0 4 交纳 8000 10000 万元 按 0 2 交纳 1 亿元部分 按 0 1 交纳 3 拍卖佣金 根据拍卖成交价按照以下比例累进交纳 200 万元 不超过 5 200 1000 万元部分 不 超过 3 1000 5000 万元部分 不超过 2 5000 10000 万元部分 不超过 1 1 亿元部 分 不超过 0 5 4 营业税及附加约为成交价的 5 7 5 个人所得税税率为 20 税基为 房屋销售收入 该房屋购入价款 转让该房屋所发生合理费用 6 土地增值税 采用累进税率 增值额未超过扣除项目金额 50 税率为 30 增值额超过扣除项目金额 50 100 部分 税率为 40 增值额超过扣除项目金额 100 200 部分 税率为 50 增值 额超过扣除项目金额 200 部分 税率为 60 卖方 7 交易手续费按建筑面积计算 商业用房 24 元 平方米 卖方承担费用的 50 1 契税为成交价的 3 2 交易手续费按建筑面积计算 商业用房 24 元 平方米 买方承担费用的 50 3 登记费按件计算 商业用房为 550 元 件 买方 4 印花税分为产权转移数据印花税 按成交价的 5 计 和权力证照印花税 按每件 5 元计 二 一二年四月十七日 公司名称 贵州ABC评估有限公司 15 五 估五 估 价价 技技 术术 报报 告告 一 个别因素分析一 个别因素分析 估价对象所在楼栋为住宅楼 该栋楼房屋总层数为9层 估价对象房 屋位于该栋楼的第7层 建筑面积为103 49平方米 混合结构 规划用途 为住宅 目前处于正常使用状态 经本公司了解调查 核实 估价对象 建成于1995年 估价对象目前内部户型为三室二厅一厨一卫 现产权人根据需求 将厕所及厨房打通作为厕所 阳台改为厨房 具体装修情况如下 客厅及餐厅地面均铺设木地板 内墙面喷乳胶漆 三间卧室装修情况相同 地面均铺设木地板 内墙面喷乳胶漆 厨房及卫生间修情况相同 地面均铺设地板砖 内墙面贴瓷片至顶 铝塑扣板吊顶 进户门为防盗门 室内门均为木门 窗户为铝合金窗户 室内通水 电 气 电讯等 采光 通风较好 二 区域因素分析二 区域因素分析 估价对象位于贵阳市云岩区江西巷 21 号 2 单元 7 层 14 号 估价对 象所在楼栋四至均临住宅 估价对象周围有学校 江西村小学 贵阳五 中 医院 云岩区中医院 金融机构 贵阳银行 农村合作银行 锦星集贸市场 等生活配套设施 所在区域有 20 路 30 路 66 路等多 辆公交车从附近经过 交通便捷 该区域市政基础设施配套条件好 生 活服务设施配套条件好 自然环境状况及人文环境状况一般 三 市场背景分析三 市场背景分析 1 1 国家及贵阳宏观经济政策环境 国家及贵阳宏观经济政策环境 我国房地产市场在经历全球金融危机影响的快速调整期后 从2009 年第二季度开始快速升温 直到2010年第一季度一直保持供销两旺 价 格快速上升的态势 一线城市房地产价格偏高 以至于2010年上半年中 公司名称 贵州ABC评估有限公司 16 央密集出台调控措施 从年初的 国十一条 到4月的 新国十条 再到9月的 新国五条 一系列政策措施的出台 凸显政府对房地产市 场调控的决心 一定程度上使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑 制 但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛 加上社会流动性充裕 缺乏 有效投资渠道 人民币升值导致境外热钱流入 调控政策没有有效落实 等原因 使调控下的中国楼市仍然火热 政府对房地产市场调控将在2011年延续 2010年12月29日举行的全 国住房和城乡建设工作会议明确 2011年住房城乡建设系统将继续坚定 不移地加强房地产市场调控 在支持自住性 改善性住房需求的同时 抑制投资投机性购房 遏制房价过快上涨 2 2 贵阳市房地产市场运行状况 贵阳市房地产市场运行状况 2008年 受金融危机影响 一线城市普遍表现 投资下滑 销 量下降 房价下降 等 贵阳市房地产市场也逐步进入了调整格局 市场预期下降 消费信心不足 尤其是2008年下半年来销售量出现了明 显下滑 从全年来看 房地产开发投资基本保持平稳增长 房价也保持 增长但增幅有所下降 商品房销售量则出现了一定幅度的下降 总体上 与一线城市相比 贵阳市房地产市场受金融危机影响的程度要小得多 从市场运行情况来看 贵阳市房地产价格仍保持着高位运行 有稳步上 升的趋势 2009年以来 随着全国整体房地产市场的逐渐回温 贵阳市房地产 全面回暖 全市各区房价平稳回升 2009年1 9月共卖出43656套住宅 售房创历史最高水平 其中两城区销售面积153 08万 金阳新区销售 面积265 72万 占49 上半年 贵阳完成房地产开发投资额88 03万 元 同比去年增长24 3 2011年上半年 贵阳楼市总体来说呈现一个平稳的发展态势 据最 新数据显示 6 20 6 26贵阳新房成交量持续一周上涨 共成交房屋销售 面积为15 36万平方米 较上周上涨6 96 其中商品房成交12 78万平方 公司名称 贵州ABC评估有限公司 17 米 环比大幅上涨14 21 二手房市场有所回落 共成交二手房2 00万 平方米 较上周下降17 01 其中二手房住宅成交面积环比下跌 16 32 非住宅成交面积环比下跌19 61 总体来说商品房销售保持旺 盛态势 四 最高最佳使用分析四 最高最佳使用分析 房地产估价必须以房地产的最高最佳用途作为估价依据 在 房地 产估价规范 中明确规定房地产评估要以估价对象的最高最佳使用为前 提进行估价 最高最佳使用原则要求我们在进行房地产估价时 必须以 待估价的房地产在合法前提下的最有效使用作为估价的基础 所谓最有 效使用 就是指待估价的房地产 估价对象 在法律上允许 技术上可能 财务上可行 经过充分合理的论证 并能给估价对象带来最高价值的使 用 根据估价对象权属状况 地理位置 周边自然与人文经济环境及充 分利用土地资源 经估价人员分析判断 委估房地产的当前设计用途为 最高最佳用途 五 估价方法五 估价方法 一般而言 房地产估价方法主要有收益还原法 市场比较法 成本 法等 估价人员对估价对象进行了实地勘察 包括对估价对象地理位置 周边租金状况 周围环境及估价对象的建筑结构及配套设施等 和类似 物业调查 得知估价对象为住宅用房 估价对象所属区域范围内有一定 类似房地产出售 故可采用市场比较法对其进行市场价值评估 所谓市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房 地产进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算 估价对象的客观合理价格的方法 六 评估测算过程六 评估测算过程 1 计算公式 交易情况 修正 交易日期 修正 房地产状况 修正 公司名称 贵州ABC评估有限公司 18 100 100估价对象 价格 可比实例 价格 100 注 上式中房地产状况修正为房地产的区域因素修正及个别因素修正注 上式中房地产状况修正为房地产的区域因素修正及个别因素修正 表表 1 1 估价对象与可比实例情况表估价对象与可比实例情况表 估价对象实例 A实例 B实例 C 项目 江西巷 21 号 2 单 元 7 层 14 号 江西巷社区永乐花园永乐新苑 位置江西巷江西巷永乐路永乐路 用途住宅住宅住宅住宅 交易日期 2012 1 2011 122012 2 房屋结构混合混合混合混合 建筑形式中高层中高层中高层中高层 建筑面积 103 49517060 户型设计三室二厅一卫二室一厅一卫二室二厅一卫二室一厅一卫 附属设施水 电 气到户水 电 气到户水 电 气到户水 电 气到户 建成年代 1995199519981997 楼层 7887 装修情况普通装修普通装修普通装修精装修 临街状况不临街不临街不临街不临街 项目状况 二手房二手房二手房 交易情况 成交价成交价成交价 成交单价 元 m2 536054005480 交易情况修正 100 000 交易日期修正 100 000 表表 2 2 区域因素修正表区域因素修正表 实例 A实例 B实例 C 江西巷社区智城超市旁永乐新苑 实例 特征 修正幅 度 100 特征 修正幅 度 100 特征 修正幅 度 100 距离市级商业中心相同 0 相同 0 相同 0 道路条件相同 0 相同 0 相同 0 交通状况 公交线路数量相同 0 相同 0 相同 0 公司名称 贵州ABC评估有限公司 19 公交站点距离相同 0 相同 0 相同 0 学校相同 0 相同 0 相同 0 医院相同 0 相同 0 相同 0 农贸市场相同 0 相同