江阴金地置业发展有限公司融资报告.doc

江阴金地置业发展有限公司申请贷款报告（一）公司简介： 江阴金地置业发展有限公司成立于2009年，位于江阴市临港新城经济开发区（澄西卫星城）核心地段，（申港）港城大道621号。（朱家湾桥）注册资本5000万元。主营房地产和商业综合市场开发与经营为主，具有房地产开发二级开发资质。公司总经理叶德佑，现年50岁，具有20多年文化用品和礼品市场开发经营经验，在全国各地有庞大的生产厂家及经营大户，丰富的人脉资源及招商团队。1993年参与全国第一家中国礼品城（在温州龙港）开发和经营；现年产值80亿元。早年参于浙江义乌全国最大商贸城经营。两位董事鲍克处、叶德佐两人起步于浙江温州，曾于2006年12月在温州龙港共同开发“华府银座”高档商住楼，建筑面积11万。2010年10月又在温州龙港开发“财富广场”商、住综合体项目，建筑面积15万，成功引进了世界500强商业大润发超市。 公司于2010年11月，竞标取得A地块73.25亩土地，开发高档、新型、复层式、中小户型住宅小区，总建筑面积15.7万。竞标取得B地块51亩，开发苏南地区最大的文化用品礼品专业一级批发市场，总建筑面积10万 。该项目已被立为江阴市重点商业项目之一。（二）项目概况：1、项目位置： 本次申贷项目是目前在建项目A地块第一期香缇半岛住宅小区。项目位于江阴临港新城核心地段申港港城大道621号。沿街商铺面朝港城大道，交通十分便利，有多条公交车线路站头设立，距江阴市区和常州市区中心各只有10分钟车程，周边有本项目大道对面，中国房地产百强企业、上海中华企业开发的“上城铂玨”高档别墅住宅区，总建筑面积约45万。欧洲花都、翡翠城、东港小区、映像江南、中国百强房开企业金科房产开发的锦绣天成、春申莊园、书香门第、领航城等多个大型住宅小区，周边生活服务配套设施有临港新城医院（紧邻项目旁边目前已动工建设的江阴市第二人民医院）江苏省著名的江阴市高级中学、实验小学、英桥国际学校、临港新城实验幼儿园、春申老人颐养中心、南华中等专业学校、汉皇国际大酒店、农贸市场、临港开发区规划展览馆、五大银行、购物大超市都有配套齐全。体育主体公园、健身养生申港大公园：面积400多亩的沿着对面港城大道水系核心区中央生态公园已建成。紧邻我们香缇半岛住宅和礼品城的中央公园边上广州商户开发的中翔城市综合体项目已购土地明年准备动工建设。还有合和百客城商业和娱乐于一体另有金马文化园、孕妇全程服务中心等项目，临港新城行政中心大楼都已规划部署。 江阴金地A地块开发本项目香缇半岛住宅小区旨在打造年轻人刚需的中、小户型、高档、新型、跃层式，绿化率50%以上住宅小区，吸引年轻人刚需购房。 紧邻旁边的B地块位于港城大道和亚包大道十字路口，开发苏南地区最大的文化用品礼品一级批发市场，填补该区域商业空白。2、 经济指标 A地块住宅小区“香缇半岛”占地面积48833.24，容积率2.6，规划总建筑面积156966，计容积率面积126966（其中15000商业，底层商铺层高5.6m，可分为两层使用，买一层得两层。）共有12幢高层及2幢多层。其中16-18层6幢，22-26层6幢，3-6层2幢组成。 B地块苏南国际文化礼品城，占地面积34001.26，容积率2.5，规划总建筑面积100000，计容积率面积85000，其中：特大、大、中、小铺位共700多个。商铺层高5.1m可分成两层使用，买一层得两层，办公用房3000，有酒店式公寓1幢，小户型配套住宅2幢，共有6座楼号组成。（3） 、市场分析 江阴市简称“澄”总面积占987.53平方公里，总人口200多万外来人口80多万。华夏A股第一县级市，工业总产值接近7000亿10多家企业跻身中国500强，100多个产品市场占有率全国第一、人均国内总产值超过3万美元，养老医疗社会保险覆盖率达100%。被誉为国际花园城、国家级生态城市、中国最具幸福感城市、中国人居环境示范奖、国家级低碳示范区、国家级安全社区、国家卫生城市、国家环境保护模范城市、全国优秀旅游城市、国家园林城市、国家和谐管理城市、国家人居管理示范奖、亚洲都市景观奖等。 为顺应江阴市新一轮开发趋势和滨江花园城市的推进，临港经济开发区已成为江阴市城市副中心。经济发展重要板块，临港新城经济开发区区域面积188平方公里，常住人口20多万，外来人口15万，区域内大小工业企业有7000多家，支柱产业是，港口物流、新能源、机械设备。另有24公里长江岸线，占江阴市总人口1/6、土地1/5、 有1/3销售、1/3投入、 1/2外资、 100%的集装箱。随着滨江花园城市澄西卫星城建设的推进，临港新城行政中心的定位，临港新城核心区人口入住率不断扩大，目前所刚需人群中、小套型置业房源。1、附近高中学生房2、年轻人结婚房3、刚出来工作不久的年轻人4、中高收入的当地企业主5、周边社区业主的眷属6、以收取租金和资产溢价为目的投资客。7、周边企业管理人员及工人置业8、老房拆迁户。目前附近市场上在售房源高档别墅总价350万400万元 。 特大户型170180250平层式套房房源，总价都在120万元以上200万元以上一套房源。 江阴金地公司针对购买市场所需，A地块开发的“香缇半岛”住宅和沿街商业于一体，实惠价位，中、小户型人车分流、绿化率达50%的高档跃层式住宅小区，该项目分两期开发，第一期沿街商铺约50间，住宅465套（其中90-98，200多套跃层式房型赠送面积高达50-60左右有四房，内有走入式衣橱带卫生间、二厅、三卫、一厨房、上下两层前面都有阳台后有露台作为空中花园）。（120-130，250套跃层式的房型赠送面积高达65-70左右，四室、三卫、两厅、一厨房、上下两层双阳台，后有露台作为空中花园。房间内有走入式衣橱带卫生间。）沿街商铺共两层，一层商铺层高5.6m可分做两层、买一层得两层。跃层式住宅90-98小户型均价在8500元/左右，总价在80万元左右壹套。小部分平层式90-96住宅均价6700元/左右，总价60万元左右壹套。跃层式住宅120-130中小户型均价8000元/总价在100万元左右壹套。沿街商铺可售1.5万元/。 通过对周边住宅市场价格，建成品质等因素进行分析、我们对项目未来销售价格进行了预测:香缇半岛第一期项目可实现销售5.5亿元（其中60000住宅跃层式和部分平层式均价在8000元/左右可售4.8亿，商业4500均价在15000平方米左右可售0.7亿）B地块（商业用地）也是临港新城核心区域，紧邻住宅小区香缇半岛。项目是苏南国际文化礼品城，借鉴我们温州龙港“中国礼品城”经验的基础上开发的，填补了苏南地区文化礼品专业大型批发市场的空白。预计2-3年后年产值30-50亿，5年后可达80亿元。该项目是临港新城目前唯一的大型一级批发商业体，建成后带动周边及整个临港新城经济的飞跃。目前该项目基础打桩已竣工，预计地面建筑在2014年下半年开工，本礼品城是集批发、带零售、仓储、配送、品牌代理、产品展示推广、电子商务网购平台，配套集散服务于一体的文化用品，礼品采购批发中心，服务配套用房有、商业酒店式公寓1幢，小户型平层式住宅2幢。该项目预计总投资5.2亿元，市场预计销售:53000商业均价在11000元/，7000的沿街商铺20000元/（保守价），2幢总可售面积25000平方米小户型配套平层住宅均价在6000元/;可实现销售额共计8.8亿元。（4） 资金安排：1、 B地块：苏南国际文化礼品城预计总投资5.2亿元。土地获得价款5200万元，开发投入800万元。 A地块：香缇半岛住宅小区预计一至二期总投资7.2亿元。土地获得价款11200万元，开发投入10800万元。2、 公司总投入资金3亿元：其中土地获得价款和已建设香缇半岛住宅第一期（分两期）部分工程款及费用已支付，后续由公司及在售项目资金回笼支持。3、 目前申贷计划安排：A地块住宅（部分商业）占地面积48833（73.25亩），土地证号澄土国用(2011)第1916号，容积率2.6， 地上建筑面积126966（其中商业面积15000），地下建筑面积14903.78分两期开发。4、 第一期已开发建设的土地二分之一土地24554（36.83亩），地上建筑面积63710.24。地下室面积14903.78，共计建筑面积78614.02。建筑楼号1#、2#、3#、10#、11#、12#六幢18-26层的高层住宅，14#一幢三层商业会所（营销中心及办公、住宿），主体已竣工验收、窗户、栏杆、外墙保温、真石漆预计在9月份全部完工。 已领取建筑号1#、2#、3# 3幢高层住宅预售许可证。2013年12月份已开盘销售。10#、11#、12#3幢高层已领取预售许可证，预计在2014年底开盘销售。5、本次申请贷款0.6-1.6亿元人民币，周期2-3年。 融资土地及房地产抵押说明： 1、抵押商品房房地产面积：27352香缇半岛住宅一期未领预售证3幢高层中、小套型（跃层式）【建筑