浅谈2014年楼市.doc

浅谈2014年杭州楼市2014年初，各界对于马年房价就各说纷纭。跌或是涨，都有各自的依据。此文就杭州楼市在存货方面来对杭州楼市跌或涨进行展开讨论。俗话说的好“物以稀为贵”，在市场经济中很多产品也是由它的供求关系决定的。根据住杭研究院数据显示，2013年9月26日，杭州市区库存首次跃上10万套大关；截止2014年1月1日零点，库存则再创新高的达到11561套，体量为1554.02万方。按城区划分；主城区55892套，其中住宅32384套；余杭39180套，其中住宅33363套；萧山20088套，其中住宅12659套；市区分别占49%、34%和17%。按产品类型划分；普通公寓73966套，别墅排屋4410套，酒店式公寓17678套，写字楼7195套，商铺11881套。商品住宅存量比例近达七成。有人就会迷惑了11561套是个什么样的概念呢？如果按照2013年全年成交85823套的销售速度，在没有新增供应量的情况下需消化16个月；若以近五年杭州的平均去化速度，则消化现有库存需要18.5个月。短期来看，杭州城市的可销售面积已经达到历史新高，供应量明显超出当地人口、经济和市场规模的承载能力，供应过剩风险凸显。现如今社会人口老龄化和城镇化速度放慢导致需求趋缓，过去多年量价快速增长已透支未来。销售面积增速过快导致需求提前透支，房地产发展可能提前进入平缓增长期。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计2011-2020年间商品住房总需求约为120亿平方米6，年度最高峰约13亿平方米。但2013年商品住宅销售面积大幅增长，预计2014年将超过12亿平方米，距上限越来越近，需求提前透支使得我国住宅市场需求可能在2015年即迈入停涨甚至阶段性下滑阶段。图：2000-2013年住宅价格、GDP、M2与人均可支配收入同比增速数据来源：CREIS中指数据，全国房价在合理水平，但部分城市价格快速上涨带来潜在风险。历史数据显示，全国住宅价格、GDP、M2和人均可支配收入增速整体趋势一致，除2007和2011年房价增速高于其他指标外，其余年份房价均低于GDP等指标增速，总体处于合理水平。但是，从不同城市来看，上海房价明显超过GDP、M2和人均可支配收入涨幅，且近五年来房价年均涨幅高于GDP增速7个百分点。南京、杭州房价涨幅超过GDP涨幅，近五年增长速度仅略低于M2增速，房价快速增长为市场带来潜在风险。总体来看，近年来我国全国房价总体涨幅相对合理，但部分城市房价涨幅超过GDP增速，加大了未来的不确定性和房地产市场可能面临风险。中长期来看，城镇化速度放慢和新增城镇人口逐渐减少，对房地产业的支撑作用下降。2000-2010年，我国城镇化率以年均1.37个百分点逐年提高，并于2011年首次超过50%，达到全球平均水平。根据联合国人口署预测，未来10年，我国城镇化进程将逐步放缓，2015年达到55.6%，2020年达到61%。从新增城镇人口来看，年均新增量在2005-2010年达到顶峰后将有所下降，预计2010-2015年，城镇人口将以2.9%的速度增长，每年新增约2000万人;2016-2020年，增速将继续放缓至2.1%，年均新增约1700万城镇人口，对房地产业的支撑作用将下降。三次人口生育高峰后，持续下滑的出生率使得中青年人口占比下降，可能导致置业需求下降。影响住宅需求总量的主要人群为20-34岁适婚年龄人口以及35-49岁改善需求人群。2010年年末总人口增速达到0.46%的低点，新增人口数仅有617万，人口出生率也达到11.9的历史最低，新出生人口降至1600万以下。同时，1962-1973年出生人口带来的改善性需求凸显，而1981-1990年出生的人口也产生刚性需求的小高峰。但是预计2015年以后，由于上世纪90年代出生率的快速下降，从而导致对于住房需求的弱化，住宅市场的顶峰可能已经到来。 2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。截至2011年2月，已有36城市提出限购；新一轮住房限购城市将翻番达72个，高压调控楼市跌入“冰点”，据相关专家称2011年房价将得到遏制。2011年8月17日，住建部下发二三线城市限购标准；12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。2014年3月3日，搜房网在此对杭城11家银行进行摸底调查，最终调查结果显示，目前杭州虽没出现个人房贷利率上涨的情况，但较之半个月前更加严格，例如交通银行已停止房贷，工商银行声称“合作楼盘才有优惠”等。2014年3月房贷利率现状调查城市银行名称支行首套房二套房首付（%）利率备注首付（%）利率杭州交通银行丰潭支行停止放贷建设银行高新支行30%基准利率不合作楼盘不能款；办理财产品一般优惠95%70%1.1倍基准利率工商银行城西支行30%基准利率合作楼盘才有优惠70%1.1倍基准利率农业银行滨江支行30%基准利率合作楼盘如莱蒙水榭春享9折优惠70%1.1倍基准利率招商银行保俶支行30%基准利率无优惠；放款时间最多一周70%1.1倍基准利率民生银行莫干山支行30%基准利率下浮10%-15%合作楼盘一般一个月之内放款70%1.1倍基准利率杭州银行高新支行30%基准利率合作楼盘如美林公馆等有不同程度优惠；放款需要等待排队70%1.1倍基准利率华夏银行文晖支行30%基准利率无优惠；放款时间一个月左右70%1.1倍基准利率兴业银行武林支行30%基准利率无优惠70%1.1倍基准利率浦发银行和睦支行30%基准利率无优惠；放款时间一个月左右；现房较慢60%1.1倍基准利率花旗银行杭州分行30%基准利率60万额度起贷，100万以上可打9.5折70%1.1倍基准利率2014年2月杭州各银行房贷情况调查银行名称支行首套房二套房首付（%）利率备注首付（%）利率交通银行浣纱支行140平米以下首付30%，140平米以上首付40%基准利率70%1.1倍基准利率建设银行竞舟路支行30%基准利率合作楼盘可争取到利率9折优惠70%1.1倍基准利率工商银行钱江支行30%基准利率70%1.1倍基准利率农业银行之江支行30%无优惠基准利率略微上浮如果购买农行的理财产品，利率有非常小幅度降低70%基准利率上浮招商银行九堡支行30%基准利率70%1.1倍基准利率民生银行涌金支行不做房贷业务杭州银行保俶支行30%基准利率利率优惠已经取消；放款时间不确定，因为现在房贷额度特别紧张；合作楼盘有相应优惠70%1.1倍基准利率华夏银行滨江支行30%基准利率一般客户都能享有利率95折优惠；放款时间为2-3周；合作楼盘有中海寰宇天下、中海西溪华府等60%1.1倍基准利率兴业银行西湖支行30%基准利率利率无优惠；放款时间：一般情况下一个星期左右，现在年初放款不是很紧张；只针对购买合作楼盘的客户放款70%1.3倍基准利率浦发银行和睦支行基本不做首套房按揭60%1.1倍基准利率花旗银行只接二手房按揭业务总结，从汇率市场来说，人民币贬值，一二线市场安全性为急剧下降，但三四线市场相对下降缓慢。因此一二线市场今年会是市场降价的发起者，这点在杭州市场已经得到印证。所以2014年杭州房价是否会下降的答案是肯定的，一方面库存量过大，城市老龄化严重；另一方面从目前的政策信号来看，本届政府依然倾向于抑制房地产市场，但预期采用软着陆的方式，即想通过就业市场的调节与减少房地产市场资金涌入程度来调节市场