物业承接查验程序.doc

长沙俊昊物业管理有限公司物业承接查验程序 第一条为了规范公司物业承接查验程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行，特制订本程序手册。第二条本程序所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 第三条公司应当在物业交付使用15日前，与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 第四条实施承接查验前，楼盘应当具备以下条件： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （四）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （五）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （六）法律、法规规定的其他条件。 第五条实施物业承接查验，主要依据下列文件： （一）所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。（二）前期施工全同（协议）制定的标准，要求。（三）所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。（四）所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。（五）隐蔽工程验收记录和中间试验记录。（六）工程质量事故处理记录。（七）前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。（八）设备试压、试运行合格报告等。第六条职责（一） 物业公司接到建设单位竣工验收的通知报告后,物业总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。（二）验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。（三） 验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。（四） 验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。（五） 跟建设单位办理接管手续。第七条 物业承接查验按照下列程序进行： （一）验收的准备根据建设单位提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。（二）验收的实施1、移交有关图纸资料；并依据验收计划、标准，按专业分工查验小区共用部位、共用设施设备；2、在验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回建设单位，由建设单位督促施工单位进行整改。3、对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，再次进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。4、楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。5、设备的实物验收,要做到符合以下几点：（1）图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。（2）主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。（3）设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。6、对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。7、移交档案、资料验收：根据验收计划提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。（三）在初验中发现的问题，处理如下： 1、一般项目的返修 对接管验收中发现的非结构性的质量问题，验收小组应在两天内提交给开发商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建单位），由承建单位负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由建设单位委托管理处代为返修，所需费用由发展商支付。 2、房屋结构的加固补强 在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。 3、不具备使用功能问题的处理 接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使业主不能进住的，应由发展商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。 第八条 承接查验应移交资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、附属工程及隐蔽管线的全套图纸，地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料及合格证明文件； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （四）竣工验收证明书，物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）主体及各系统隐蔽工程验收记录，隐蔽工程验收签证；（六）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。（七）新材料、构配件的鉴定合格证书。（八）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。（九）砂浆、混凝土试块、试压报告。（十）供水、供暖的试压报告。（十一）承接查验所必需的其他资料。 第九条资料移交后，必须对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 第十条对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： （一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； （二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； （三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 第十一条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 第十二条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和我物业公司参加查验的人员签字确认。 第十三条现场查验中，我公司应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位。 第十四条承接查验工作应当形成书面记录。交接记录包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。并由建设单位和我公司共同签章确认。 第十五条自物业交接之日起，我公司全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务。 第十六条交接后，管理处应将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。 新建房屋具备接管验收条件审核单工程名称： 建设单位： 竣工日期： 竣工验收日期： 建筑面积： 结构类型： 项次项目核查情况1竣工验收合格证明文件2此次所列设备能否正常运行A供电设备B给排水设备C消防设备D监控设备E卫生设施/道路设施其他3本幢房屋幢、户编号是否已经有关部门确认（提供相关文件）4应交验产权资料A项目批准文件B用地批准文件C建筑执照其他5应交验技术资料A竣工图（包括总平面图、建筑结构设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）B地质勘查报告C工程合同及开、竣工报告D工程预决算E图纸会审记录F工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）G隐蔽工程验收签证H沉降观察记录I竣工验收证明书J钢材、水泥等主要材料的质量保证书K水、电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书L新材料、构配件的鉴定合格证书M砂浆、混凝土试压报告N供水试压报告其他6发展商交纳维修基金情况核验（提供相关文件）审验结论新 建 房 屋 验 收 表建设单位： 验收单位： 验收日期： 项次项目质量要求检查结果处理要求负责人1地基基础2钢筋混凝土构件3土结结构应结点支撑系统构件造材4房屋整体系统5外墙6平面屋的隔热7三层以上屋的层面8楼地面面层与基层9卫生间、阳台、盥洗间地面10钢木门窗11进户门12本装修工程13门窗玻璃14抹灰15饰面砖16油漆刷浆17电气线路安装线路安装导管导线连接铅导线接法管子配线接地线回路导线18每套电表安装或预值19照明器具等安装支架20避雷针、带21乘人电梯诮防电梯22有线电视、宽带网23供水管道24园林养护龙头25排污管道26各类地漏27消防设备28监控设施29化类池及出入口沟管物业工程移交项目表(一)项 目评价存在问题整改建议电气系统高、低压配电室主要机电配电箱楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱防地接地系统其 它空调系统中央空调机组冷冻机组水泵、换热器等设备地热系统暖通管路系统公共区域暖通用管井燃气设施管井公共区域燃气设施管井楼宇排气设施其 它给排水系统公共区域生活用水管井蓄水箱（池）、管路草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施公共区域排水管井化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路其 它物业工程移交项目表(二)专 案评 价存在问题整改建议电梯系统电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备曳引及其它设备井道照明等井道门等电气控制设备系统其 它消防系统车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备监控中心设备其 它物业工程移交项目表(三)项 目评 价存在问题整改建议通信网络系 统电话系统设备楼宇电话插座等有线电视设备楼宇有线电视插座等公共广播/应急广播设备音响设备楼 宇监 控系 统楼宇监控设备系统楼宇监控用的各种传感器等办 公 自 动 化 系 统办工自动化系统设备物业管理营运信息系统办公和服务系统信息服务系统智能卡管理体制系统工程计算机网络管理系统安 全防 范系 统入侵报警系统电视监控系统出入口控制系统电子巡更系统车库管理系统综 合布 线系 统建筑群主干线建筑物主干线水平布线屋宇工作区布线其 它各类编程手册、相关软件及ID地址码手册物业工程移交项目表(四)项 目评 价存在问题整改建议楼宇土建工程1.主体结构：地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性能防水性能排水设施面层4.楼宇地面5.公共楼梯6.门窗玻璃7.卫生间防水8.其它 物业设施交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认1234567891011121314151617181920212223管理公司经办人签名：管理公司盖章：开发商经办人签名：开发商盖章：消防系统验收及表格火灾自动报警系统调试报告 年 月 日 编号：工程名称工程地址使用单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位施工单位工程主要设备设备名称编号数量编号出厂日期生产厂家备注施工有无遗留问题施工单位联系人电话调试情况调试人员（签字）使用单位人员（签字）施工单位负责人（签字）设计单位负责人（签字）系统竣工表验收时间： 年 月 日工程名称验收建筑名称隐蔽工程记录验收报告系统竣工图设计更改设计更改内容工程验收情况有/无有/无有/无有/无合格/基本合格/不合格主要消防设施消防栓系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量室内消防栓水泵接合器室外消防栓气压水灌消防水泵稳压泵通风空调系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量风机防火阀防烟排烟系统部位/方式1.自然排烟；2.机械排烟；3.通风兼排烟产品名称产品型号生产厂家数量防烟楼梯间防烟阀前室及合用前室送风机走道排风机房间排烟阀自然排烟口面积机械排烟送风量机械排烟排风量 m m/h m/h安全疏散系统设备名称及有无状况产品名称产品型号生产厂家数量疏散指示标志有/无防火门消防电源有/无防火卷帘事故照明有/无消防电梯火灾报警系统系统设计单位施工单位形式:区域报警/集中报警/控制中心设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量感烟探测器集中报警器感温探测器区域报警器火焰探测器事故广播手动按钮(续表)系统设计单位系统施工单位喷洒灭火系统系统类型喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备喷洒类型干式/湿式/预作用/开式系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷洒头水泵水流报警器稳压泵报警阀气压水罐压力开关卤代烷系统系统设计单位系统施工单位系统类型系统形式全充满系统/局部应用系统系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷头远程启动装置瓶头阀联动开启装置分配阀手动开启装置储罐阀(储量/瓶)压力紧急制动消防控制室系统设计单位系统施工单位控制室位置控制室面积耐火等级出入口数量应有控制功能数实有控制功能数缺何种功能控制数其它灭火系统系统设置单位系统施工单位系统设置部位系统名称系统类别系统启动方式用量或储量工作压力二氧化碳灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动 （kg）使用压力泡沫灭火系统低倍/高倍/氟氮白/抗溶性固定/半固定/移动式 （kg）供给强度干粉灭火系统氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/尿素自动/半自动/手动 （kg）供给强度蒸气灭火系统全充满固定/全充满半固定/局部固定/半固定/移动式（%）供给强度氮气灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动（kg）使用压力排风机排烟阀验 收 表序号主要项目分项内容主要技术要求分项验收意见综合验收意见合格不合格合格基本合格不合格1技术资料文件图纸、文件设计任务书、有关批件、地质资料齐全隐蔽工程验收资料埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全调试及验收技术资料安装调试记录，测试验收单元、人员等全套资料齐全2水源电源等水源、水量符合设计规范要求系统压力系统最不利点水压不小于0.05Mpa泵房功能消防水泵的数量、流量、压力、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求电源有备用电源其它水质要求、地基沉降资料、气温、气象等符合规范要求3管网报警阀以后的管网不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头管网管径对照管径估算表合理管网布置坡度、排水口、末端试水装置符合要求管网设支架吊架、防晃支架按规范要求设置合理管网上安装的节流管、减压孔板、减压阀、水流指示器、信号阀、泄压阀、排气阀安装位置合理、型号、功能符合设计要求与报警系统充气系统配套联动试验符合设计要求 公共机电设备验收单楼宇名称： 验收组人员： 日期： 设备名称：数量安装位置：型号及主要技术参数：现场实测技术性能及数据：随机专用附件、工具名称、数量：保修期终止时间： 年 月 日验收结论： 验收人签名： 移交单位：移交人： 年 月 日接收单位：接收人： 年 月 日说明：1、大型设备可作更详细补充记录。 2、本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证。室外给排水验收单楼宇名称： 验收组人员： 日期： 序号项 目缺 陷 详 情备 注1化粪池2污（雨）水井3管道4水表井5管道竣工平面图678移交单位：移交人： 年 月 日接收单位：接收人： 年 月 日说明：1、污水井盖应逐个揭盖检查验收。 2、隐蔽管道的验收需下井检查。工程资料移交清单物业名称： 物业位置： 序号资 料 名 称数量备 注移交单位：移交人： 年 月 日接收单位：接收人： 年 月 日 工程资料移交清单 一、产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照； d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 二、市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。 注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。 三、工程技术资料 a.建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各