农地工业流转综合效益分析与优化配置对策.doc

农地工业流转综合效益分析与优化配置对策 摘要：农地流转是土地用途转换的主要形式之一，对其进行科学决策是当前土地管理的热点问题。本文在剖析农地工业流转特征的基础上，详细介绍了综合效益分析法。通过以下步骤：效益指标选择、指标权重确定、作用分值计算、综合效益计算分析，创建基于特尔斐法的综合效益分析模型。此外，为实现农地流转的优化配置，本文还提出了其他相应的对策措施。 关键词：农地工业流转 综合效益 特尔斐法 优化配置 通过创建综合效益分析模型，对农地流转进行可行性研究，利用量化指标对某块农用地是否应该流转或是确定流转后最佳用途的选择做出说明，从而实现土地资源的优化配置和最有效利用，是本文的主要研究目的。鉴于农地城市流转中的工业方向是农地流转的主要形式之一，本文将重点研究此种情况。下文提到的农地工业流转如果没有特别说明，都是指农地城市工业流转。 一、农地工业流转特征分析 （一）流转的综合效益缺乏科学论证 农地工业流转是农村集体土地向城市建设用地中的工业用地转移的过程，其中涉及到了土地所有者的转换。由于城市建设用地与农用地的巨大经济利益差别，地方政府容易出现寻租行为，尽可能地将农地城市流转。流转的手续和指标虽然都符合相关规定，但从微观角度来看这种流转行为却透露出很大的随意性农地流转并没有得到系统的科学论证。流转的实施不仅不是基于土地综合效益最大化的前提，绝大多数情况下，反而是以经济利益为优先考虑对象的。这种不够科学的决策方式，使得流转农地的价值外部性被忽视。具体地块实施流转是否合理、流转后方向的选择是否符合最有效利用的原则，在这些问题还未得到解答的情况下，流转已经成为事实。据资料显示，我国向城市流转的农地多为优等的农田和菜地。 （二）流转的利益短视性 农地城市工业流转过程中，政府和开发商通过流转前后的利益差别获得预期的收益，但是不合理的补偿制度使农民处于明显的弱势地位，利益往往最易受到损害。农地流转过程中，农地的外部经济性和工业用地的外部不经济性由于比较隐蔽和衡量方法的复杂性经常被忽略。农地价值中被忽视的部分是与人类社会息息相关的，在粮食安全、生态环境等方面都将起到重要的作用，价值量是巨大的。 杨志新在北京郊区农田生态系统正负效应价值的综合评价研究一文中经过计算得出北京郊区农田生态系统1996年至2002年六年的间接经济价值（主要表现为农田生态系统的环境功能）的平均值是3461605.08万元，直接经济价值（主要表现为农产品价值和游憩价值）的平均值是616772.03万元，间接价值/直接价值5.6（杨志新，2006）。 （三）流转的无序性 1、流转的范围广 农地城市工业流转的“范围广”包括两层含义: 第一层含义是指农地工业流转的目的宽泛。在我国相关法律中并没有非常明确地规定什么情况下农地才可以流转为工业用地，法律对农地流转目的的规定是相当宏观和宽泛的：中华人民共和国宪法第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以按照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或收归国有。”中华人民共和国土地管理法第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”及其第二款规定：“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”不难看出我国农地城市流转的公共利益目的并不十分明确，相关立法实际上将土地征用的目的扩展至整个经济领域，既包括公共利益，也包括商业利益（唐细宗，2007）。 第二层含义是农地工业流转供应对象广。我国是个农业大国，农用地在土地总量上相较其他类型用地是占有优势的。虽然国家实行最为严格的耕地保护制度和征地审批制度，但巨大的基数使得可能发生工业流转的农地依然数量庞大。农用地在数量上的相对优势见下图。 2、流转后用地的非集约、非节约利用 由农地流转形成的工业用地，不仅征用成本相对原有城市用地要低，而且还有土地出让金减免的优惠政策。对用地企业而言，较低的成本门槛引发了他们大规模占用土地的欲望，形成“摊大饼”的发展模式：建设低层的、低于规划标准容积率的厂房，不合理紧凑的布局等。低成本、大面积的工业用地使企业根本没必要对用地潜力进行充分挖掘。据了解，现有的小城镇建设用地中至少有30%以上的存量土地可盘活利用（张宏和任海军，2007）。 二、农地工业流转综合效益分析模型的建立 建立农地工业流转综合效益分析模型的思路是，首先分别选取对农用地、工业用地的综合效益具有显著影响的因素作为衡量的指标，主要分为经济、社会、生态三个方面。其次对经过筛选的指标加以权衡，根据其对综合效益影响的显著程度确定适当的权重。然后计算出指标合理的数值，再通过加权得到农地流转前后的两种用途的综合效益。最后对两种用途的综合效益进行比较分析，得出结论，使土地资源得到优化配置。 （一）经济、社会、生态效益指标的选择 选择适当合理、与综合效益关系最显著的指标是正确计算综合效益的第一步。经过思考，决定采用特尔斐法（即专家调查法）进行指标的筛选。首先由笔者在借鉴相关文献的基础上，初步列出两种用地经济、社会、生态三方面的效益指标，并尽可能地全面。将这些指标制成一个表格，指标分值范围为3至-3（选择这个分值区间可以表示指标与综合效益之间的正相关、负相关或是无关的关系，同时，3、2、1分别可以表示相关程度中的高、中、低三个不同等级），使接受调查的专家在选择指标的同时根据指标与综合效益的相关程度对其打分，以确定指标权重。接下来，邀请相关专家参与调查。最终确定农地工业流转综合效益的分析指标如下表。 （二）指标权重确定 对最终平均分值进行处理就可以得到指标相应的权重。具体方法如下： 第一步，将专家对两种用地的效益指标打分的平均分按照指标分类分别进行相加，得到指标类型分值和每种用地效益指标的总分值，如表2-3。 第二步，分别计算两种用地类型指标的权重。公式如下： （1） 两种用地的三种类型指标权重计算结果见表3。 第三步，计算具体效益指标的权重，公式如下：（2） 各个具体效益指标权重计算结果见表4。 （三）指标赋值 对各个具体效益指标赋值采用的方法根据实际情况有所不同。有的指标赋值是采用将该项指标的价值（如某块农地的农产品净产值）与一定区域内相同类型用地的平均价值量（区域平均农产品净产值）进行相比的方法，比值就是该项指标的作用分值（无单位）；有的量度价值较为困难或是没有较为合理的方法对价值进行处理以得到标准化的作用分值的指标，采用特尔斐法对其赋值。 此外，要特别说明的是，农地流转为工业用地的综合效益分析模型是想在流转前提供一种数学衡量的方法，这个时候在计算工业用地的效益指标时，工业用途并未成为事实，因而可以参考周边地区工业用地的情况对数据取适当的数值或是对具体地块工业用途进行分析，得出其工业最优利用方式，并按这种方式计算综合效益。如果计算过程中选用的是已经流转成功的地块，工业用地的综合效益可以按照实际情况进行计算，也可以按照更符合当地特色的更优利用情况计算。 下面详细介绍两种用地各个指标的赋值方法。 1、利用比值确定指标的作用分值 （1）农地的效益指标： 农地经济效益指标中的农业净产值（不包括副产品价值）指标 令农业净产值指标的价值量等于具体地块的单位面积农产品净产值（不包括副产品价值），然后将具体地块的农业净产值指标价值与该区域相同类型用地平均单位面积农产品净产值（不包括副产品价值）相比就可以得出指标的作用分值。 即具体地块农业净产值指标的作用分值： （3） 农地社会效益指标中的粮食安全指标 具体农用地对粮食安全的贡献主要体现在该地块农产品的生产情况。农产品的生产情况又可以通过农产品的净产值来反映，因而可以令农用地的粮食安全指标的价值等于该地块农产品的单位面积净产值，将这个净产值与同一时间段内的全国该类农产品的平均单位面积净产值做比，得到的比值可赋值给该指标。公式如下： （4） 农地社会效益指标中的就业指标 农业劳动力安置人数是农用地就业指标价值大小最直观的反映，所以可以令指标价值量等于单位面积的农业劳动力安置人数，具体地块和所属区域相同类型用地平均的就业指标的价值量随之得到。具体地块的就业指标的作用分值： （5） （2）工业用地的效益指标 工业用地经济效益指标中的工业净产值（不包括副产品价值）指标 工业净产值指标价值的确定类似于农业净产值指标，令其等于该地块的单位面积工业净产值（不包括副产品价值），然后将具体地块的工业净产值指标价值与该区域工业用地的平均单位面积工业净产值（不包括副产品价值）相比就可以得出指标的作用分值。即具体地块工业净产值指标的作用分值： （6） 工业用地社会效益指标中的就业指标 类似于农用地的就业指标，令指标的价值量等于单位面积的工业劳动力安置人数，具体地块和所属区域工业用地平均的就业指标的价值量随之得到。 然后计算具体地块就业指标的作用分值: （7） 2、利用特尔斐法确定指标的作用分值 农用地的生态效益指标，经济效益指标中的农业副产品价值指标，社会效益指标中的农民生活养老医疗保障、继承指标与工业用地的生态效益指标，经济效益指标中的工业副产品价值指标，社会效益指标中的城市化、科学研究、工人生活养老医疗保障、资产增殖、改善交通等基础设施指标都要利用特尔斐法确定各自的作用分值。 采用特尔斐法对这部分指标作用分值进行确定，首先要做的就是明确评定的等级及每个等级的赋分。在此借鉴胡蓉在农用地转用的环境补偿研究中选用的标准，打分采用5级评分法，即特优、优、良、中、差5级，分别对其赋值9、7、5、3、1（胡蓉，2007），当指标权重为负时，对特优、优、良、中、差5级分别赋值1、3、5、7、9。 评分法确定后，邀请相关专家参与指标作用分值的综合评定。数据处理之后可以得到初步的指标作用分值。指标的作用分值初步值= 每位评议专家选定等级赋分/评议专家人数（8） 各个指标的评分法是一致的，但量纲有所不同，为了消除这种差异可能造成的影响，采用极值标准化法（所有的效益指标初步值除以其中最大的一个值，得到的比值为标准化后的作用分值）或极差值标准化法对作用分值初步值进行无量纲化处理，最后得到的结果即为各个指标的作用分值。进行标准化的优点是可以将所有指标的得分转变成0到1之间的相对数值。极差值标准化法具体的计算方法如下：(9) 其中 M=maxXi;m=minXi （i=1，2，n） 3、举例对此部分的处理方法进行说明 假设要确定某一具体农用地的生态效益指标中的净化环境、涵养水源、保护土壤（防风固沙）指标的作用分值。首先邀请15名相关专家，向其介绍该农地的具体情况，在掌握了充分的信息之后，要求参与者分别确定各个指标的等级及分值。 统计之后，打分情况如下： 净化环境指标：1个特优（9分）、6个优（7分）、7个良（5分）、1个中（3分）。该指标作用分值初步值=89/15=5.93。 涵养水源指标：7个优（7分）、6个良（5分）、2个中（3分）。该指标作用分值初步值=85/15=5.67。 保护土壤（防风固沙）：2个特优（9分）、7个优（7分）、6个良（5分）。该指标作用分值初步值=97/15=6.47。 接下来利用极差值标准化法进行标准化，消除量纲的影响。 M=maxXi=6.47， m=minXi=5.67 由此得到，净化环境指标的作用分值是0.325，涵养水源指标的作用分值是0，保护土壤（防风固沙）指标的作用分值是1。 （四）综合效益计算分析 每种用地的综合效益是该种用地所有指标作用分值加权后的和。通过具体的指标赋值方法可以得到效益指标的作用分值，然后将指标作用分值与其权重相乘，再将同一种用地的所有乘积加总起来，和值就是该用地的综合效益值。 即农用地综合效益值 （i=1，m=5；i =2，m=2；i =3，m=4）（10） 即工业用地综合效益值（i =1，n=3；i =2，n=2；i =3，n=6）（11） 将流转前用地类型的综合效益值与流转后可能采用的用地类型的综合效益值进行比较，效益值越大，该用地类型越适合该地块，土地资源越能得到合理配置。 三、综合效益分析模型的改进方向 第一，综合效益分析模型是一个基于特尔斐法的模型，其在很大程度依赖于专家的意见，对专家的组成、素质、专业知识等要求较高。建议尽可能采用更为客观的指标逐步替代模型构造中的主观因素，以提高结果的准确性。 第二，对综合效益对比值的评估要更加合理，不能止步于简单机械地分为高于、相当、低于三个方面。建议对综合效益值的差值进行科学地区间划分，每个区间赋予不同的资源配置方式，提高模型在实现农地优化配置中的指导意义。 第三，建立更加全面、完善、科学的效益指标体系。建议在建立指标体系时，向生态、经济、社会、农业等各方面的专家咨询意见，使指标体系在不同方面都具有很强的代表性和科学性。 第四，基于特尔菲法的综合效益模型，只是优化配置农地流转的方法之一，根据不同的情况和条件，可以选择相应的方法或者采用不同的方法联合分析，努力使分析结果更为科学、准确。 四、农地流转优化配置的对策 （一）对农地流转综合效益进行科学论证，确保土地资源的优化配置 在农地流转过程中，尤其是涉及到用地类型发生变化的情况，要以实现土地综合效益最大化为首要原则。这就需要农地流转的操作者在实施流转前必须进行科学论证。只有在得出流转具有合理性、流转后用途的选择具有最优性的理论依据后，农地流转才能付诸实施。 （二）要全面分析农用地价值，克服经济利益短视性 农地总价值包括市场价值与非市场价值。农地流转及其他的农地优化配置行为应该学会用科学全面的眼光看待农地价值，将农地的非市场价值时刻与总价值联系在一起。参与土地工作的人员、农地的所有者、使用者都要树立这种正确的观念，以避免农地优化配置过程中只注重经济利益的短视行为。 （三）重视用地内部挖潜，减轻保护农地的压力 经济发展对农地的巨大需求加大了农地保护的压力，为了有效地缓解两者之间的矛盾、平衡对农地的两种需求，在农地流转领域也同样应该提倡集约、节约用地。这种土地利用方式一方面可以在很大程度上减轻农地保护的压力，避免盲目流转农地的行为发生，另一方面还可以促进生产技术的发展，提高土地的利用效率。 (四)细化农地流转的相关规定，确保农地合理有序流转 农地流转的相关规定应该更加细化、微观，要对什么情况下、什么条件的农地可以流转、单次流转农地面积的上下限、流转后用地的建筑容积率、投入产出比等进行明确的规定。在流转前规避地方政府的寻租行为，可以通过规定必须对农地流转进行科学论证，用土地利用率代替招商引资作为政绩考核的内容等方法逐步实现；流转后要关注用地者对土地的利用是否符合集约、节约利用方式，这可以通过规定投入产出比、容积率等措施避免对土地的粗放式利用、闲置。 参考文献： 1 白礼常.社会主义工业企业净产值的测定.北方工业大学学报J,1991,3（2）,81-81 2 邓大才.农地流转的交易成本与价格研究农地流转价格的决定因素分析.财经问题研究J,2007,（9）,89-95 3 黄烈佳,张安录.农地价值与农地城市流转决策若干问题探讨.地理与地理信息科学J,2002,22（2）,89-89 4 胡静,陈银蓉.中国农地资源价值思考.商场现代化J,2006（480）,343-344 5 胡蓉,邱道持,莫燕.农用地转用的景观生态补偿价格研究.资源开发与市场J,2007,73（1）,32-35 6 胡蓉.农用地转用的环境补偿研究.硕士学位论文.重庆:西南大学,2007 7 陆红生,欧名豪,郑循刚等.土地管理学总论M.北京:中国农业出版社,2002,142-147 8 李秀霞,刘金国.农用地转用生态补偿价格评估实证研究.西北农林科技大学学报(社会科学版)J,2007,7（3）,13-16 9 罗琳,李田.城市土地集约利用问题研究.经营管理者J,2008,（14）,15-15 10 尚贵华,郭贯成.对农用地价值功能及其价格构成的新思考.北方经贸J,2006,（2）,117-121 11 唐细宗.我国目前土地征用存在的突出问题及其法律思考经济与社会发展J,2007,5（1）,88-88 12 田永中.农用地流转有效机制探讨.中国发展J,2008,8（4）,67-69 13 汪峰.农地价值评估及其社会保障功能研究以上虞市小越镇农地评估项目为例.硕士学位论文.杭州:浙江大学,2001 14 王湃,张安录.农地价值构成及其评估方法研究.理论月刊J,2007,（8）,164-164 15 谢戈力,薛红霞,罗少峰等.全国土地估价师资格考试复习指南（上册）M.广州:广东经济出版社，2006，