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旅游地产融资方式探索作者：吴敏盘点一下2005年中国房地产，出现最频繁的词可能算是“宏观调控”了，可以说2005年是中国房地产宏观调控年。的确2005年国家在2004年对房地产调控的基础上加大了调控力度，相继出台了一系列宏观调控政策，令人眼花缭乱，涉及土地供应、房地产金融、房地产税收和房地产市场管理等，频率之高、力度之大前所未有。 西安虽然远离调控核心的北京、上海、深圳等地，但在市场反映上也有所波及。因为随着房地产行业的发展，使国内一批有实力的公司积累了相当的资本，然而在国家宏观调控的作用下，这些地区的市场在一定程度和一定阶段上会表现出相对饱和或即将饱和，从而导致资本利润水平下降，使得这部分开发商萌发了异地开发的想法并赴诸行动。由于区域市场之间的不平衡和西安房地产行业发展的相对滞后，为一线城市房地产开发商的资本流动提供了流向。随着上海绿地、深圳和黄、北京中海的陆续进驻，西安市场的大片土地被外来资本开发，与此同时上海复地、首创置业和顺驰中国等国内知名企业也把目光瞄准了西安市场，西安的房地产市场可谓群雄逐鹿、兵临城下。对于外埠资本的强势进入，对不可再生的土地资源的激烈争夺，使本地的开发商普遍感到“狼来了”，如何在宏观调控的作用下，在激烈的市场竞争中立于不败之地是每一位本地开发商认真思考的问题。 整合资源，另辟溪径，充分发挥本地企业的地缘优势，开发旅游地产已经成为众多陕西房地产企业的必然之选。从去年开始,西安一些颇具实力的地产企业开始把目光投向了旅游资源十分丰富,人文景观“博、大、雄、奇”的临潼，先后在临潼投资了自己的旅游地产项目。 然而经过宏观调控的疾风迅雨之后，中国房地产业的某些本质性基因正在发生突变，一系列征兆表明，中国房地产业正由实体经济形态向虚拟资本经济形态转变，企业经营模式也由劳动密集型逐步转向资本和管理密集型。可以说，在2006年，谁能把资本魔方玩弄于股掌之上，谁就能傲立于中国房地产潮头，不仅是在目前宏观调控时期，未来亦将如此。我公司同样面临着如何筹集建设资金的问题。 由于几年以前发放的开发贷款现在正处于回收高峰期，在监管机构要求改善信贷结构的铁令下，银行对新增项目信贷资金的投放进行了严格控制，几乎所有银行都不约而同地向大型房地产企业和优质住宅项目靠拢，而对中小开发商很少青睐，对旅游地产项目也很少光顾。 传统的房地产金融格局被打破，那么新格局势必要求各房地产企业有着各自更强大的竞争力，如何在融资工作中实施“差异化竞争”是摆在众多房地产开发商面前的现实问题。旅游地产项目只能更加依赖于银行信贷以外的其他金融创新产品，只能走融资渠道多元化的道路。 而在当前宏观调控的大背景下，在众多的融资创新方式中，考虑到旅游地产项目前期资金投入量大，且在商业培育期内不易分散出售产权的特点。选择一种灵活、变通、相融的融资方式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。出于拓展房地产融资渠道，特别是寻求房地产开发资金来源的需要，资金形式的房地产信托得到了很大的重视。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的发展提供了大量的资金和手段。 通过对信托融资方式的学习和调研，初步了解到信托融资有着非常广阔的创新空间，形式十分灵活。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，可以通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托常与银行互补互动。银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托不但在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品；而且信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，比如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。 其次、信托具有财产隔离功能。信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后，其财产处于一种“特殊状态”：它既能充分地体现委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不记在委托人的所有权益项下，独立于委托人的其他自有财产而存在；它名义上为受托人所有，但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同：受托人必须按信托文件的约定，为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托财产为自身谋取利益；每一个信托隔绝于受托人的自有财产和其他信托账户，甚至于出现受托人解散等极端情况时，信托财产仍能保持其独立存在，按约定或法院判定，由新的受托人承接。在我国，信托的财产隔离功能受到信托法、信托投资公司管理办法、资金信托管理暂行办法的强有力支撑，保证了信托财产的安全性。 相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金不低于开发项目总投资的30%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。信托产品不但能够比较灵活地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题，而且信托可以降低房地产企业的整体运营成本，节约财务费用，又利于房地产企业资金的持续运用和公司的长期发展。 从近两年的情况来看，房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计，2004年，房地产基金投向房地产的资金超过7亿美元，2005年，房地产基金投向房地产的资金将达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2005年，房地产信托募集资金将达到220亿元。与此同时，海外地产基金纷纷进入中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、盛阳地产基金、美林