新联康2011年10月自贡项目产品定位报告.ppt

新联康 中国 重庆轩阳2011 10 自贡城市概况城市概况城市规划 自贡城市概况 一个具有悠久历史及深厚文化底蕴的城市 自贡位于中国四川省南部 面积4372 6平方公里是闻名全国的盐之都 龙之乡 灯之城 自贡具有两千年的盐业历史和70年建市史 1939年 民国二十八年 国民政府批准建立自贡市 为四川省最早的省辖市和工业重镇之一 也是中国最早的23个建治市之一 自贡是国家历史文化名城 是川南区域中心城市之一 恐龙 井盐和灯会被称为自贡的 大三绝 小三绝 是龚扇 扎染和剪纸 素以 千年盐都 恐龙之乡 南国灯城 江姐故里 等美誉而蜚声中外 2010年 自贡市gdp为670亿元 在21个地级市和自治州中 排名第11位 成都gdp为5480亿元 遥遥领先其他区县 自贡人均gdp为24179元 位居全省第4 仅次于攀枝花 成都和德阳 攀枝花为43158元 排名第一 自贡人均gdp在四川省内 处于较高的水平 当地城市化发展迅速 建成 双百城市 即城区聚集人口超100万 建成区面积超100平方公里的特大城市 打造 千亿产业 即以节能环保装备为主的千亿机械产业 加快发展盐化及新材料产业 培育 千亿园区 构建 五个一 支撑 将继续着力进 两园三城三片 建设 重点打造两园 板仓工业园 舒平工业园 开发三城 南湖生态城 沿滩新城 东部新城 改造三片 张家沱片区 檀木林片区 大安老街片区 平均每年新增建成区10平方公里 城市规划 立足川南 融入成渝 建设成渝经济区西南部区域中心城市建成 双百城市 进一步推进推进 两园三城三片 建设 十二五 期间 将建设一条高等级公路连接线 把自贡境内成自泸赤 乐自高速和自隆高速公路相互连通 形成自贡市绕城高速的雏形 即外环线 同时 新建或改造东 南 已建成 北3条环线公路 形成自贡市一条高等级绕城公路 内环线 城市发展 东移南进的城市发展策略 城市重心向南偏移 城市功能布局合理 工业集中化发展 城市建设向南扩展 形成 南湖生态城 沿滩新城 两大新兴城市板块 汇东新区基本成熟 城市重心南移 老城区发展逐渐疏远 房地产整体情况宏观经济指标房地产整体市场 2010年全年房地产开发完成投资54 00亿元 增长48 7 增幅比上年回落12 0个百分点 商品房屋施工面积596 23万平方米 增长48 1 其中住宅施工面积500 11万平方米 增长51 7 商品房新开工面积322 38万平方米 增长53 0 其中 住宅新开工面积274 13万平方米 增长66 8 商品房竣工面积58 25万平方米 下降48 9 其中 住宅竣工面积47 63万平方米 下降51 1 商品房销售面积201 81万平方米 增长21 4 其中住宅销售面积188 03万平方米 增长21 4 商品房空置面积59 31万平方米 增长37 6 其中住宅空置35 73万平方米 增长69 6 宏观经济指标 住宅竣工面积47 63万平方米 住宅销售面积188 03万平方米 自贡市2010年完成房地产投资54亿元 增长率达到了49 自2006年以来 房地产投资一直保持着稳定的增长 2009年更是达到了61 增长速度较快 房地产整体市场 2010年自贡市成交均价 3496元 平方米 成交量 132 89万平方米 自贡市房地产成交均价整体呈现出上涨的趋势 增长速度保持在10 20 之间 成交量达到了132 89万平方米 创下历史新高 自贡中高端市场 恒大绿洲 恒大绿洲是恒大地产集团进驻川南六市开发的首个精品项目 位于自贡城市发展重点 沿滩龙湖新城核心 政府以 川南最佳人居休闲环境 为理念 着力将其打造为 山水园林城 生态休闲城 产业聚集城 文化特色城 打造自贡最顶级的湖景生态居住社区 全面引入9a精装理念 为自贡消费者奉献值得一生珍藏的湖景豪邸 拥有5200平方米五星会馆 含有恒温游泳池 国际标准健身房 豪华棋牌室 大型会议室 24000余平方米的风情商业街 规划引入大剧院 大型超市等 自贡中高端市场 恒大绿洲 该案目前在售29 35 其中 29 31 为24层小高层 32 35 为18层小高层 小高层面积区间为90 153平方米 此次推出房源共有576套 前期加推的12栋3 1花园洋房 面积为142 206平方米 目前仅剩余少量房源在售 该项目开发周期较长 后期还将会有大量的房源推出 该案与本案的距离最近 将会产生直接的竞争 该案是自贡当地最高端的项目 也是与本案产生直接竞争的项目 自贡中高端市场 恒大绿洲 31号楼 24层1号房 131 2号房 117 3号房 95 4号房 95 33号楼和35号楼 18层1号房 151 2号房 127 3号房 98 4号房 109 1 户型动静分区合理 2 主卧室采用圆弧形落地窗 能够极大程度的采光 自贡中高端市场 蓝光贡山一号 在建筑上 采用的是南加州风格的设计 园林景观上 又突出了托斯卡纳与地中海风情 让我们的社区具备了阳光 大气 浪漫等多种元素 充分利用原生地貌 利用景观手法形成半山 台地 缓坡 丘陵 谷地等特色地形景观 并围绕其构筑了马萨灯塔广场 普拉托运动走廊 科里纳岛 罗蔓台地这四个主题组团景观 自贡中高端市场 蓝光贡山一号 贡山一号以洋房和别墅为主 并有部分的高层产品 目前该案共计推出4栋高层公寓 面积为88 180平方米 2栋7 1洋房 面积为120 160平方米 1期销售已逾80 该项目体量较大 开发周期较长 后期还将会有大量的房源入市 自贡中高端市场 蓝光贡山一号 建筑面积 117 1 赠送面积为8平方米 2 户型方正 布局设计合理 3 3房双卫将对户主带来较大的舒适感4 270 转角阳台 建筑面积 125 1 空间使用率较高 功能分区合理 舒适实用 2 三房精致规划布局 带全景观飘窗 建筑面积 138 1 超大的入户花园 2 客厅为横厅设计 彰显房间的大气 3 功能分期合理 布局舒适 自贡中高端市场 远达 龙湖森林 远达龙湖森林的建筑风格为简约现代风格 融入住宅建筑本身的造型特点以及周边的建筑元素 将时代感和艺术美感较好的结合在一起 有机地融入到整个环境当中 既体现出浪漫的现代风情 又具有世上气质 新颖外墙分色与现代简约的设计处理完美结合 缔造高雅的楼盘形象 该案依托龙湖独特的自然环境 立意于都市林溪生活 通过还原人与自然 城市和谐相融的自然之居 深刻诠释真正品味生活的内涵 自贡中高端市场 远达 龙湖森林 该案的产品类型主要是6 1电梯洋房和7层电梯洋房 1号楼和2号楼为17层小高层 共计238套小高层房源 3号楼 17号楼为洋房产品 目前该案将所有的房源全部推出待售 根据销控表显示 该案销售量在70 左右 销售情况较为理想 自贡中高端市场 远达 龙湖森林 建筑面积 79 39 1 标准的2房布局 2 每个房间的采光和通风条件很好 建筑面积 104 51 1 户型设计合理 方正大气 2 主卧套房卫生间干湿分区 3 书房的采光条件良好 舒适度较高 建筑面积 95 55 1 户型较为方正 通风条件良好 2 动静分区 干湿分区合理 自贡中高端市场 远达 龙湖郡 远达 龙湖郡作为远达房地产在龙湖新城的标杆之作 依托龙湖独特的原生湖泊资源 以纯正的英伦风情打造城市顶级别墅和湖山大宅 远达 龙湖郡的建筑形态为联排别墅 花园洋房 多层洋房 电梯洋房等 是自贡市目前唯一一个将建筑风格设计为英伦风情的高档小区 自贡中高端市场 远达 龙湖郡 该案的1期和2期已经售罄 目前正在销售3期的37号楼多层产品 6 1洋房和52号楼的小高层 别墅还剩10余套 面积段为217 285平方米 较低的容积率和业态丰富的产品 使得龙湖郡的市场占有率大大的得到了提升 该案剩余的房源较多 后期将会持续销售 自贡中高端市场 远达 龙湖郡 建筑面积 105 76 1 房间方正大气 主卧为套房 干湿分区 增加户主居住舒适度 2 采光 通风条件良好 建筑面积 147 93 1 该户型为跃层房源 房间舒适大气 2 3室2厅2卫 书房 彰显户主的贵气 3 赠送大量的露台 居住舒适度将大大的提升 自贡中高端市场 远达 南湖郡 以低调的姿态 辉映出每位西区主人的奢华人生 项目总占地面积63亩 总建筑面积9 5万平方米 规划了南湖首席7 1电梯洋房 并汇聚着世界顶级品牌的商业中心 南湖郡 西区以极尽灿烂后的质朴 吸纳多元文化精髓的开放性和高度艺术性 深度解读 低调的奢华 自贡中高端市场 远达 南湖郡 该案总建面积为9 5万平方米 总户数为699户 建筑业态为小高层和洋房 其中 小高层价格为4650元 平方米 洋房价格为5500元 平方米 电梯洋房面积为45 160平方米 面积跨度大 基本能满足各阶层客户的需求 自贡中高端市场 南湖俊景 南湖俊景 位于汇东南湖生态城核心地段 毗邻南湖公园 项目以景观洋房 亲水湖景华宅为主 立面采用简约欧式的设计风格 入户大厅外部采用石材做装饰材料 高大 气派这样的设计彰显您尊贵的身份 在这里您感受到的是建筑南北通透 视觉公园全景生态视野 完美的诠释了 拥南湖之山水 享水域之风情 使南湖公园成为您的私家园林 让你尽情享受大自然般的社区环境 自贡中高端市场 南湖俊景 南湖俊景目前暂未开盘 销售面积为56 125平方米 自贡中高端市场 南湖俊景 建筑面积 89 47 1 户型方正 布局合理 2 干湿动静分区明确 建筑面积 125 03 1 房型大气方正 采光通风条件良好 2 主卧室为套房 不仅有卫生间 另外在套房内设有书房 彰显大气 建筑面积 56 78 1 该房面积较小 为1室2厅 2 布局紧凑 房间利用率较高 自贡中高端市场 南湖国际社区 南湖国际社区与南湖体育中心一路之隔 特殊的区位使得该案成为在南湖生态城罕见的 簇拥成熟配套的特例 该案是南湖生态城唯一一个全高层设计的40万平方米大盘项目 其高层品质配套的建筑特质 别具一格的东南亚园林景观 以及43 126平方米景点户型 得到了业内外的赞誉 一经上市 便得到了市场的强烈反应 自贡中高端市场 南湖国际社区 该项目共有15栋高层产品 目前在售7号楼 8号楼和9号楼 面积为64 126平方米 前期推出的10号楼 11号楼和12号楼已经售罄 预计后期将会加推2 3 4 5 该案目前销售量为全案的五分之二 剩余较多的高层房源待售 自贡中高端市场 南湖国际社区 建筑面积 119 09 1 布局紧凑 分区明确 2 户型方正大气 舒适宜居 3 赠送面积较多 得房率较高 建筑面积 52 6 1 该户型为紧凑的1房2厅 功能分区明确 2 客厅飘窗设计 采光通风条件良好 建筑面积 99 51 1 该户型正对整个社区的中庭 景观视野良好 2 赠送大量的露台 得房率较高 自贡中高端市场 南湖公馆 南湖公馆项目采用的是artdeco建筑风格 项目总投资约11亿元人民币 公司将以7000万元资金用于打造小区园林景观 配有多层 7 1电梯洋房 小高层 高层等多带跃层的多种物业类型 项目开发周期计划在3年 4年半的时间分三期开发建设 一期为6 1 7 1带电梯的多层洋房 自贡中高端市场 南湖公馆 南湖公馆主要分为3期开发 1期为14栋洋房 2期为11栋洋房 3期为10栋高层 总户数为3358户 目前正处于1期销售状态 1期为洋房产品 其中 1号楼和2号楼为6 1洋房 价格在5000 5100元 平方米之间 目前在售7号楼 12号楼和13号楼 该楼栋为7 1电梯洋房 价格为5200 5500元 平方米之间 自贡中高端市场 南湖公馆 建筑面积 78 16 1 标准的2房户型设计 户型方正大气 2 采光通风条件良好 户型通透 建筑面积 120 51 1 主卧设有2个飘窗 采光条件非常好 2 赠送较多的露台和阳台面积 建筑面积 104 63 1 较为经典的三房户型 浪费空间较少 2 户型通透 通风条件较好 自贡中高端市场 檀木林国宾府 小区建筑规划由新加坡 山鼎国际 五位国际大师担纲设计 采用错位点式规划布局 人车分流 楼间距最大可达200米 小区景观由新加坡 山鼎国际 五位大师担纲设计 最大特点在于其 人性化设计 原则 项目场地 北高南低 北面依附山体 整体融入了周边的自然环境 充分享受了三大自然景观体 1 无屏障连接钟云山 2 共享市委 檀木林宾馆原生生态景观 3 在项目地势自然禀赋之上巧妙利用台地优势打造坡地景观带 形成城市中心具有养生 绿肺 休憩功能的生态半岛 4万平方米中庭檀香公园 沙滩亲水馆是自贡首个拥有公园式园林景观的住宅项目 自贡中高端市场 檀木林国宾府 该案主要由15栋 11 33层以南北朝向为主的小高层和高层电梯构成 总户数约2300余户 该案一期还剩余少量现房可供销售 目前正在销售其2期产品 即将加推其2期最后一栋9号楼 面积为85 152平方米 价格预计为4500元 平方米 自贡中高端市场 檀木林国宾府 建筑面积 111 95 1 该户型布局大气方正 2 主卧室是套房设计 增加户主的私密度 建筑面积 133 96 1 户型干湿动静分区合理 2 书房可通阳台 采光条件良好 建筑面积 94 33 1 该户型为横厅设计 彰显户主大气 2 两室两卫更增加户型的舒适感 自贡中高端市场 银海 金域国际 该案位于汇川路与龙汇路交界之处 属市民最为看好的南湖核心区域 向南与即将动工的50万平方米南湖城市综合体商业步行街仅两三百米之隔 向东步行2 3分钟 南湖体育中心 南湖公园轻松享有 向北通达农贸市场隔街相望 再步行3 5分钟 汇东公园 规划 沃尔玛 百盛 自贡四医院等近在咫尺 自贡中高端市场 银海 金域国际 项目整体分两期开发 一期为13幢7 1法式电梯洋房 第二期为5幢法式风格高层 该项目于9月25日加推其第一批次的4幢7 1电梯洋房 销售情况良好 该区域内项目 均以洋房产品 高层和小高层产品为主 仅有蓝光贡山一号和远达 龙湖郡拥有别墅产品 别墅产品在当地仍处于稀缺状态 小高层的面积区间在50 153平方米之间 面积跨度较大 洋房产品的面积段在77 206平方米之间 高层面积段为43 180平方米 小高层的价格在3450 5500元 平方米之间 洋房价格在4000 5500元 平方米之间 高层价格为3900 4500元 平方米 远达 龙湖郡的别墅产品 价格达到了7000元 平方米 自贡中高端市场 小结 根据自贡中高端市场的情况 可以看出 目前洋房产品和小高层产品占领着自贡多数的市场份额 目前市场上 小高层的价格跨度较大 主要是受到项目本身的调性影响 为3450 5500元 平方米 而洋房价格跨度相对较小 为4000 5500元 平方米 目前市场上的别墅项目较少 是该地区的市场空缺 中高端市场预估 在目前市场情况下 自贡市未来2年内供应量为301 5万平方米 在目前的市场情况下 预计有5个项目的开发周期将会超过2013年 恒大绿洲 2011 5月开盘 容积率2 55 前期12栋3 1洋房已售罄 目前在售7栋小高层 蓝光贡山一号 2010 7月开盘 容积率2 0 共计推出4栋高层 2栋7 1洋房 后期还有大量的洋房和别墅产品 远达龙湖森林 2010 12月开盘 容积率2 0 目前所有房源推出待售 5 7 9 11 12号楼仅剩余少量房源 估计明年年底清盘 远达龙湖郡 2010 5月开盘 容积率1 87 在售项目最后一期6 1多层和17 1小高层产品 另外剩10余套别墅产品 72万方 40万方 10万方 30万方 远达南湖郡 2009 11月开盘 容积率1 9 在售其整体项目的西区部分 主要为7 1电梯洋房和小高层 9 5万方 南湖俊景 目前暂未开盘 项目为高层和小高层产品 10万方 南湖国际社区 2010 12月开盘 容积率4 22 在售7 9号楼 后期还有9栋高层电梯待售 40万方 南湖公馆 2011 9月开盘 容积率2 9 目前在售其一期6 1 7 1电梯洋房 43万方 檀木林国宾府 2010 5月开盘 容积率3 86 项目由17层小高层和高层组成 2期9号楼准备加推 28万方 银海金域国际 2011 9月开盘 容积率2 49 在售4栋电梯洋房 后期剩余9栋洋房和5栋高层 19万方 可能会与本案形成区域竞争的项目主要是恒大绿洲 远达龙湖郡 远达龙湖森林 其次 在产品上 未来几年的产品 主要是以洋房和小高层为主 自贡中高端市场的项目都会与本案形成竞争 产品建议 1 花园洋房 小高层 虽自贡的热销项目多以高层产品为首推 但本案的容积率仅为1 4 建议本案首推小高层 以打响项目知名度 且能快速回笼资金 建议小高层产品 赠送面积 功能布局合理 分区明确 后期建议以洋房为主 追求利益最大化 获得市场认可度 根据市场上的户型特点 建议洋房产品赠送较大的面积 提高得房率 根据市场上热销面积区间 建议小高层的面积区间在70 140平方米之间 洋房产品的面积段在100 150平方米之间 市场在售小高层面积为50 15