民商法与经济法物权法.doc

第二章物权法本章为重点章，07年08单选、多选和综合体均考，比例各为11%和14%，09年分值最低,2010年有所回升,连续两年没有综合体题,但可以与合同法担保法综合考核,因此,今年仍不能忽视。本章近四年的题量分析年份单项选择题多项选择题综合题合计题量分值题量分值题量分值题量分值比例22364891611%444848122014%3324575%44488128.57%本章近四年考点归纳单项选择题准物权；建筑物区分所有权多项选择题不动产登记机关职责；物权的变动；共有的物产生的债务关系综合分析题担保物权（抵押权的设立、抵押权的效力）单项选择题买卖不破租赁；动产的交付方式；抵押权；按份共有多项选择题预告登记；动产质押；建筑物区分所有权；土地承包经营权综合分析题所有权的归属；无权处分人的处分行为的效力；遗失物的归属；拍卖行为的性质单项选择题善意取得（区分原则）；国家所有权和集体所有权的客体；不动产抵押权的取得时间；多项选择题善意取得的条件；抵押制度综合分析题单项选择题所有权的取得与丧失；指示交付制度；留置权的成立条件；担保物权的冲突问题多项选择题征收的客体；地役权的消灭事由；建筑物区分所有权制度中应由业主共同决定的事项；物权设立的时间；综合分析题可见，本章的重点内容有：建筑物区分所有权、担保物权、善意取得、物权的取得与丧失等。应当注意担保物权还可以和其他章节结合在一起考，比如合同法，担保合同作为主合同的从合同，从而考察担保物权的相关知识点。本章内容今年是第五次考，仍然是非常重要的内容。第一节物权法总论一、物权概述【了解】（一）物权的概念和特征（二）物权的客体（三）物权的效力（这部分内容相对较难）同一标的物上存在数个权利时，各个权利支配物的次序。1.物权对物权的效力2.物权对债权的效力P56一般情况：物权优于债权。特殊情况：法律明确规定的情况下，债权也可以具有优先于物权的效力。重点为“买卖不破租赁”的原则。（2008年单选第5题）3.物权对占有的效力（2008年多项选择第44题）物上真正的权利相对于占有被称之为本权。在占有人为无权占有时，本权人得行使返还请求权，占有人负有返还的义务。（四）我国物权法的体系1.所有权。2.用益物权。3.担保物权。4.准物权。（2007年单选第5题）P575.占有。二、中国物权法总则【熟悉】（一）物权法的概念和基本范畴（二）物权法的基本原则1.物权法定原则P582.物权绝对原则P58-59注意“一物一权”的含义。即在一个标的物上，只能同时存在同种类型同种效力的一个物权；一物一权并不排斥多个不同法定类型物权在同一物上存在。如同一块土地上有一个所有权、一个地上权、一个抵押权。注意：“一物一权”原则是说，在一个物上，不可能同时存在多个所有权。但多个民事主体可以共有一个物。3.物权特定原则4.区分原则P59区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据的原则。5.物权公示原则P60注意“公示生效主义”和“公示对抗主义”。（三）物权变动制度1.物权变动的含义与基本原则一般了解。（具体见68-70页所有权的取得和消灭）2.不动产物权登记（1）不动产登记的效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。比如土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。另外，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（2）不动产登记的基本程序（2007年多选第43题）（3）不动产登记簿和不动产权属证书不动产登记簿的效力是物权归属和内容的根据。不动产权属证书的效力是权利人享有该不动产物权的证明。但不动产权属证书（如房产证）记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（4）特殊的登记程序更正登记和异议登记。（2008年考了预告登记）我国物权法第19条规定了更正登记和异议登记。更正登记异议登记申请人权利人、利害关系人利害关系人条件认为不动产登记簿记载的事项错误的在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时作用不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正阻断登记公信力除斥期间申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。登记不当的后果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。预告登记。（2008年多选第43题）3.动产交付（1）交付要件主义（2）交付对抗主义（3）交付的特殊形态简易交付（买受人事先占有）。指示交付（第三人占有）。（2010年单选）占有改定（出卖人事后继续占有）（2008年单项选择第6题）4.非法律行为的物权变动（1）具体类型依据“公共权力”发生的物权变动。因继承或者受遗赠取得物权。基于事实行为的物权变动。（2）非依法律行为的物权变动适用的规则一般不需要不动产登记或者动产交付即可生效，但是，非依法律行为而享有不动产物权的权利人在处分该物权时，若该不动产物权依照法律规定需要办理登记，未经登记时，该处分不发生物权效力。第二节所有权一、所有权概述【熟悉】四种权能。占有、使用、收益、处分。二、国家所有权、集体所有权和私人所有权【熟悉】（一）国家所有权（09 单选）注意：1.在我国，哪些客体只能专属于国家。（例：矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产）2.取得方式的特殊性。除积累、交易外，国家所有权还可以通过税收、没收、赎买、征收、罚款等方式取得。3.国家所有权的行使除法律另有规定外，国有财产由国务院代表国家行使所有权。（二）集体所有权（三）私人所有权（略）三、所有权的取得和消灭【掌握】（2010年单选）（一）所有权的取得1.非依法律行为而取得（1）先占。（2）生产劳动。（3）收取孳息。（4）添附。（5）继承。（6）拾得遗失物。（7）善意取得。（08年的综合题，09年一单、一多）善意取得是指无权处分他人不动产或动产的让与人，在不法将不动产或动产转让给受让人以后，如果受让人在取得该不动产或动产时是出于善意，则受让人就可以依法取得该不动产或动产的所有权。善意取得的条件：第一，出让人须为无权处分人；第二，受让人受让该财产时是善意的；所谓善意，是指受让人在受让财产时相信让与人享有处分财产的权利；第三，受让财产是以合理的价格有偿取得的；第四，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。不适用善意取得的财产学理上通常认为，法律禁止或限制流通的物，如爆炸物、枪支弹药、麻醉品、毒品等不适用善意取得；赃物、遗失物、埋藏物、隐藏物、漂流物等不适用善意取得，但第三人如果是从出卖同类物品的公共市场上买得的除外。善意取得的后果受让人善意取得所有权后，原所有权人因其所有权归于消灭，因此其不得要求受让人返还财产，而只能请求无处分权人赔偿损失。（二）所有权的消灭四、建筑物区分所有权【熟悉】P67-68（一）建筑物区分所有权的概念、特征和意义特征：（1）权利的复合性。建筑物区分所有权是共有所有权、专有所有权、共同管理权三要素复合而成的特别所有权。（2）专有所有所权的主导性。（3）一体性。建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者一起转让、抵押或继承。（二）专有所有权专有所有权行使的限制：（1）不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（2）专有所有权不得与共有权和共同管理权分离转移或设定负担。（3）专有所有权人不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。（三）共有所有权（2008年多项选择第45题）（2007年单选第7题）1.共有所有权的概念2.共有所有权的客体：（1）建筑物的基本构造部分，如地基、支柱、屋顶、外墙等；（2）建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等；（3）建筑区划内除属于城镇公共道路的以外的道路；（4）建筑区划内除属于城镇公共绿地或者明示归个人以外的绿地；（5）建筑区划内的物业服务用房。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。3.共有所有权人的权利4.共有所有权人的义务（四）共同管理权（2010年多选）五、相邻关系六、共有【熟悉】（一）共有的概念、特征和种类共有的种类：共有分为按份共有和共同共有。（二）按份共有按份共有人的权利义务：（1）按份共有人按其份额对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。（2）按份共有人可以无须其他共有人的同意，转让其享有的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。（共有人均表示要购买的，出卖人享有决定权）（2008年单项选择第8题）（3）按份共有人对共有财产都有管理的权利和义务，但当事人另有约定的除外。（4）处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。（5）按份共有人因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。（2007年多项选择第45题）（三）共同共有1.概念共同关系是共同共有产生的原因和前提。在实际生活中，共同共有最常见的类型是夫妻共有和家庭共有。2.共同共有人的权利和义务：（1）共同共有人对整个共有财产享有平等占有、使用、收益和处分的权利，对整个共有财产平等地承担义务。（2）共同共有人对共有财产都有管理的权利和义务，但当事人有明确约定的除外。（3）处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。（4）共同共有人对因共有财产产生的债权债务，在对外关系上，享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，共同共有人共同享有债权、承担债务。（5）对共有物的管理费用及其他负担，共同共有人共同负担，但当事人有明确约定的除外。第三节用益物权一、用益物权概述【了解】我国物权法中的用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等典型用益物权，以及海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等准物权。二、土地承包经营权【熟悉】（2008年多项选择第46题）（一）土地承包经营权的概念、特征和意义土地承包经营权的特征：（1）是一种独立的用益物权。（2）客体为农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。（3）是一种有期限的物权。耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年。特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。（二）土地承包经营权的基本内容1.土地承包经营权人的权利（1）土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。（2）土地承包经营权可以被继承；土地承包经营权人也可以通过转包、转让等方式依法流转土地承包经营权。2.发包人的义务（1）承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。（2）除农村土地承包法等法律另有规定外，承包期内发包人不得收回承包地。（3）承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照物权法的有关规定获得相应补偿。（三）土地承包经营权的设立与流转1.土地承包经营权的设立土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。2.土地承包经营权的流转（1）土地承包经营权人有权依法流转承包地。土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。（2）土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。三、建设用地使用权【熟悉】P79（一）建设用地使用权的概念、特征和意义建设用地使用权的特征是：1.建设用地使用权的客体为国有土地。2.建设用地使用权属于独立物权。3.建设用地使用权为有期限物权。（二）建设用地使用权的设立1.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。2.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。3.采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。4.设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。（三）建设用地使用权的内容1.建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。2.建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。3.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。（1）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。（2）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。（3）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。（4）建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。（四）建设用地使用权的期限及其届满的后果1.建设用地使用权的期限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。2.建设用地使用权期限届满的后果（1）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（2）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。四、宅基地使用权五、地役权【熟悉】（一）地役权的概念以及特征在地役权关系中，“需役地”与“供役地”不以相互毗邻为必要，即使不相毗邻，亦可成立地役权。1.地役权具有附随性（即从属性），不是独立的物权。地役权附随于需役地。具体表现见教材，要理解。2.地役权不以占有他人土地为内容或目的，而只要求对方应尽某种容忍或不作为的义务。3.地役权是一种土地物权，或者不动产物权。4.地役权是一种有期限的物权。地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。（二）地役权的设立设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（三）地役权的内容（四）地役权的变动地役权通常因下列原因消灭：（2010年多选）（1）供役地权利人依法行使解除权。（2）需役地或者供役地消灭。（3）发生约定的事由，如约定供役地上的建筑物一旦完工，通行权归于消灭。（4）地役权人抛弃权利。第四节担保物权（重要）（07年的综合题，同时注意与合同法的结合）一、担保物权概述【了解】（一）担保物权的概念、特征及其主要类型种类：抵押权、质权、留置权。（二）担保物权的担保范围（三）担保物权的实现方式（注意综合题）1.被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；有约定，从约定2.没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；先己后人3.第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。（这是物权法第176条的规定，注意与担保法的区别）全部是第三人的，找谁承担担保责任，由债权人选择二、抵押权【掌握】（一）抵押权的概念、特征（二）抵押物的范围及登记可以抵押的财产登记不得抵押的财产（1）建筑物和其他土地附着物；包括正在建造的建筑物法定登记（抵押权自登记之时设立）（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。（2）土地使用权（包括建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；）（3）生产设备、原材料、半成品、产品；自愿登记（抵押权自抵押合同生效之时设立，未登记的，不得对抗善意第三人）（4）交通运输工具；（包括船舶、航空器）；（5）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。（三）抵押权的设立1.应当采用书面形式订立抵押合同。2.不得约定“流押”条款。（四）抵押权的效力1.订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即先出租后抵押的，原租赁关系不受该抵押权的影响。优先保障承租权先抵押后出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。优先保障登记抵押权。2.抵押权成立后，抵押人对抵押财产的处分权受到限制。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。（2008年单项选择第7题）3.抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。（五）抵押权的实现1.实现方式，抵押权的实现方式，其原则是实行当事人自治，补充方式是拍卖、变卖。2.债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。3.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列原则清偿：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（2）登记抵押权优先于未登记抵押权；（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。4.物权法第200条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（一并变现，各自处分）（六）特殊类型的抵押1.浮动抵押（财团抵押）（2009年有题）2.最高额抵押总结归纳：浮动抵押，抵押财产价值待定；最高额抵押，被担保债权数额待定。三、质权【掌握】（一）质权概述1.质权的概念2.质权的特点（1）只有把质物的占有移转给债权人，质权才可成立和生效；（2）质物占有虽转移，但其所有权并不转移；（3）客体仅限于动产和权利。（二）动产质权1.动产质权设立当事人应当采取书面形式订立质权合同。2.动产质权效力质权设立的生效要件是质物的