学习实践科学发展观活动调研报告.doc

学习实践科学发展观活动调研报告房地产工作调研考察报告 白银市房地产管理局副局长 李兰宏（2009年4月13日）为解决制约我市房地产业发展的突出问题，实现产业科学发展，我局组成“住房保障”和“物业管理”专题调研考察学习组，坚持内外结合，在深入细致调研我市重点房地产工作的基础上，派物业管理专题组赴河南洛阳、焦作、郑州3市进行了为期5天的考察学习。通过调研考察，我们进一步吃透了全市房地产业发展现状和发展趋势，开阔了眼界，启发了思路，进一步坚定了房地产业科学发展的信心。一、基本情况我们调研目的在于发现问题，分析原因；考察学习重在拓展思路，寻找对策。实现两者有机结合，达到了提高认识，统一思想，增强信心的目的。（一）调研工作情况。调查研究侧重于住房保障与物业管理。总体看，这两项工作初见成效，但也存在不容忽视的问题。表现在:1、住房保障工作进展顺利，但需要在配套地方资金、创新工作机制上下功夫。我市计划用3年时间（2009年到2011年）实现1.9万户低收入家庭住房问题应保尽保。并制定了白银市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见、白银市解决低收入家庭住房困难发展规划和年度报告计划（2008-2012）、白银城区2008-2009年度经济适用住房和廉租住房建设实施方案等一系列政策措施保障落实。目前，全市保障工作有序展开。一是发放租赁补贴覆盖面逐年提高。自2006年启动住房保障工作以来，廉租住房补贴范围逐步扩大，由2006年的241户扩大到2009年的5872户，保障条件由2006年的特困家庭扩大到人均住房建筑面积10平方米以下低保住房困难家庭。3年累计发放补贴资金1743万元。二是廉租住房建设项目稳步推进。2008年在建项目806套, 4.03万平方米，投资概算4188万元，截止今年4月，共完成投资2244万元，占53.58%；2008年底新开工项目共1083套,4.98万平方米，投资概算5180万元，截止今年4月，共完成投资1677万元，占32.37%；2009年需要筹集廉租住房房源4789套，21.83万方米。目前，白银城区三期廉租住房建设项目土地划拨、规划许可等前期手续已办理齐全，正在进行拆迁安置工作；靖远三期廉租住房前期各项工作已完成，工程已进入基础开挖阶段；会宁、平川、景泰三期廉租住房项目正在办理征地、拆迁、设计等前期手续。通过调研我们发现，我市住房保障工作面临一系列困难和问题：一是地方财政落实配套资金比较困难。以2008年各县区财政收入为例，分别为：会宁县2880万元，靖远县4981万元，景泰县6258万元，白银区16279万元，平川区13718万元。2008年保障性住房建项目需地方配套资金占县区财政收入的比例分别为：会宁县450万元占15.63%，靖远县504万元占10.12%，景泰县322万元占5.14%，白银区800万元占4.91%，平川区700万元占5.1%。由于配套资金落实困难，导致廉租住房项目建设进度迟缓。二是相关部门间协调沟通机制没有建立。中央廉租住房专项补助资金的申请拨付涉及多个部门，由于沟通渠道不畅，信息交流不及时，资金下拨进度滞后于工程建设进度。三是住房保障工作体制不顺，机构不健全。我市除靖远县、平川区设置房地产管理局外，会宁、景泰、白银区房地产管理机构均为建设局二级单位，协调汇报环节多，工作时效不高。除市房产局成立住房保障中心外，县（区）一级都没有专职住房保障机构。四是住房保障工作经费紧张。五是核定申请家庭的经济收入难度较大。六是部分县（区）住房保障职能部门领导观念保守陈旧，思路不清。2、物业纠纷引发的群访事件高发势头得到遏制，但物业管理服务水平较低的基本面没有根本改变。近年来，我市在推进物业服务市场化、化解矛盾纠纷方面多了大量艰苦细致的工作，有效维护了社会稳定。在推进水、电、暖系统分户改造方面，通过协调开发公司、房屋单位、物业公司、住户个人出资和房产局补贴等方式，完成供暖分户改造80万平方米，供水系统分单元改造5万平方米，供电系统分户改造28万平方米。目前市区物业企业服务区域内供暖、供电系统分户控制改造已达70%左右，由水电暖供应引发的物业矛盾呈下降趋势。在规范企业服务行为方面，我们在用物业管理条例、物权法、白银市物业管理办法等法律法规约束的同时，每年对企业严格按照省建设厅，省物价局关于物业企业服务等级和收费标准评定标准进行考核，根据考核情况确定收费标准。每年举办一期物业从业人员培训班，学习法律法规，会诊矛盾纠纷、介绍典型经验，企业服务水平明显提高。调研发现，我市物业管理存在的问题也是突出的:一是物业服务市场化程度不高。我市现有物业管理服务单位50多家，托管物业680多万平方米，平均每家13.6万平方米。物业管理服务覆盖面小，托管面积仅占物业面积的50%。50家物业单位中，42家为物业企业，8家为企事单位的房产管理机构，市场化运行的企业仅有6家，占总数的12。依托开发企业成立的物业企业受开发企业干预较多，多数情况下对开发企业负责，服务意识不强。二是住宅专项维修资金覆盖面小，物业维修矛盾突出。根据国家住宅专项维修资金首次归集收缴标准测算，我市市区（除白银公司、银光公司、供电公司等几大企业外）应当归集2亿元以上住宅专项维修资金。由于部分企业售房时未提留或者已提留但用于滚动建房或其他渠道，住房专项维修资金几乎没有沉淀。2006年开始归集至今，只归集到1500万元，占应有总量的7.5。由于这一原因，导致老城区住宅及共用部位和公用设施设备无法维修，由此引发的矛盾不断。三是物业企业普遍亏损，发展信心不足。由于多数企业服务区域水电暖分户控制不到位、业主缴费意识不强等原因，企业连年亏损，职工待遇较差。从业人员整体素质偏低，流动性大。优秀管理人才严重短缺。从业人员精神状态不好，缺少责任感和行业荣誉感。(二)考察工作情况。考察学习主要则重于物业管理与交易与权属登记。总体看，这几个城市物业管理已经走过了矛盾纠纷多发期，开始进入市场化运行阶段，并创建了一批国家级、省级物业管理项目；交易与权属登记规范化程度较高，都通过了住房和城乡建设部全国先进单位的考核验收。他们的经验和做法对我们搞好下一步工作具有一定借鉴意义。1、三市物业管理的有益经验。一是加强组织领导。洛阳市强化组织领导，成立了以分管副市长任组长，分管副秘书长和房产局长任副组长，房管、建设、规划、公安、物价等部门及城市区主管领导为成员的物业管理领导小组。各城市区也成立了相应的机构。实行目标责任管理，市政府将物业管理纳入县（区）政府年度考核目标，市物业管理领导小组每年对城市区物业管理工作和物业企业实行“双考核”。郑州市制定实施了郑州市物业管理工作考核办法，市政府与区政府签订目标责任书。各区政府把物业管理纳入政府考评体系，与社区建设建设同规划，同实施，做到了责任到人，目标清晰。房地产管理部门对物业服务企业进行动态考核，对服务不达标和对不具备条件分别做降低资质、注销资质处理，市场环境得到净化。洛阳市加强政策指导，市政府先后下发了关于进一步加强我市物业管理工作的意见、关于实施城市区住宅区物业管理覆盖的通知、关于进一步提升城市区物业管理水平的通知等文件，就建立物业管理长效机制、解决突出矛盾纠纷、规范服务行为提出了指导意见。二是创新体制机制。洛阳市实行“五级管理、部门联动”和“属地管理、立足基层”的体制机制。主要是，区房管部门设立物业管理机构，街道（乡镇）明确专人负责辖区物业管理，下移工作重心，建立市、区、街道、社区、物业企业5级管理机制；规划部门按水电暖终端收费要求和会所、物业服务用房和绿化规定指标审批住宅建设项目，工商部门清理整顿开发商前期售房广告和承诺，防止无法兑现的广告承诺对物业管理带来新的矛盾，物业管理部门严把市场准入关，物价部门加强收费监管，公安部门加强小区制安防范工作。强化检查考核力度，物业企业每日考核员工，社区居委会每周考核检查物业企业，发现并上报存在的问题，街道办事处每月考核检查物业企业，协调解决社区上报的问题，县（区）每季考核辖区物业工作，市物业主管部门每年考核各县区物业工作，考核结果列入年度目标考核内容，实现了矛盾化解在基层，服务体现在基层。三是强化宣传引导。洛阳市通过召开动员会、制作专题等形式开展宣传，提高全社会对物业服务的认识。通过设置市、区、街道、社区投诉咨询电话，召开物业企业与业主委员会座谈会等方式，接受业主投诉咨询，沟通业主与企业的关系。积极开展物业企业和住宅小区创先争优活动，表彰先进，推广有益经验，激发企业提高服务水平的积极性和主动性。郑州市通过市政府召开新闻发布会、开展政策法规宣传月活动、培训相关从业人员、开展物业法规知识竞赛、创办郑州物业报、制作物业管理大家谈电视专题等方式，开展立体宣传，营造浓厚工作氛围。四是提供政策支持。郑州市政府先后出台实施了郑州市物业管理条例、郑州市业主大会业主委员会工作指导规则、郑州市物业管理招投标管理办法、郑州市房屋专项维修资金管理办法、郑州市物业服务企业资质管理办法等10多个政策法规，为规范和提高物业服务水平提供了法规保障。五是大力推进业主委员会工作。郑州市制定下发了临时管理规约、前期物业服务合同、业主大会议事规则等示范文本，印制了郑州市业主大会工作指导手册，指导规范业主委员会的成立和运行，业主委员会发展到180多家。六是为住房专项维修资金归集工作提供保障。为便于管理，2002年成立郑州市物业维修基金管理中心。通过房改房出售前补缴、未售房屋由开发商备案时代缴、居民办证时缴纳等中心三个环节，严把归集关。为确保中心工作正常运行，市政府将中心核定为自收自支事业单位，经费来源主要是维修资金增值收益。市房产局每年底提出下年经费预算，经人大审核同意后，由财政局列入预算外资金，逐月下拨。七是充分发挥行业协会作用。郑州市为解除物业企业代收水电暖费带来的额外负担，物业管理协会充分发挥桥梁作用，一方面积极向政府呼吁减除不合理负担，一方面号召全体物业企业依法维权，集体罢收，最终促使水电暖供应单位退让，维护了企业利益。 2、三市交易与权属登记规范化建设的有益经验。洛阳、焦作、郑州3市，按照建设部房地产交易与权属登记规范化管理考核标准和房地产交易与权属登记规范化管理考核办法（建住房2002251号），按照11项考核标准，逐项落实，达到了交易与权属登记规范化全国先进。他们的主要做法：一是实现业务一体化。洛阳市建成了全省规模最大、功能齐全的房地产有形市场，面积1.1万平方米，内设房地产服务、商品房展销、金融服务等功能区，配置了显示屏、触摸屏、选房指示、有线联络、看房直通车等服务设施。2007年3月，将产权处、市场处合并，成立了“洛阳市房产产权交易管理中心”，联合财税、公证、担保等机构，实现了一体化办公，“一站式”服务。焦作市将房地产交易所与焦作市房地产监理所合并，成立了焦作市房地产交易与权属登记中心，在市行政服务中心大厅设置了12个办事窗口，所有业务办理全部入驻中心。郑州市将房产产权监理处、房地产市场管理处两个副县级单位合并成为房屋交易发证中心，升格成为参照公务员管理的正县级事业单位。精简业务流程，实行各窗口交易登记平行收件，将程序简化为受理、审核与记在登记薄两道程序。实行交易与权属登记一张申请、审核表，一套档案内部传递，工作效率大为提高。二是简化办事程序。洛阳市重新修订了洛阳市城市房地产市场管理条例，制定实施了行政执法责任制、行政执法错案责任追究制、重大案件集体会审制、行政执法监督考评制、行政投诉举报处理制5项制度，修订完善了25项规章制度，做到用制度管理人，用程序规范人，用业绩评价人。优化流转环节，调整业务流程，商品房合同备案、按揭注销登记、300套以下的商品房项目在建工程抵押、抵押注销登记等业务实现了立等可取，商品房预售许可证办理、房地产抵押登记等业务做到了“当日办结”，对企业破产改制等特殊事项、老弱病残或行动不便的服务对象、公有住房出售审批等，实行上门服务；正常的初始登记、变更登记5个工作日办结；转移登记7个工作日办结。三是完善信息系统。洛阳市完善房地产交易与权属登记计算机管理系统，制定了有效的防范补救措施，房地产交易与权属登记管理实现了网络化，房地产交易与权属登记业务全部实现计算机管理，提高了办件质量和工作效率。郑州市投资800多万元，建立了硬件基础和网络系统。升级软件系统，实现了数据融合共享，全部业务实现网上办理。整合土地金融信息，实行房地产市场预警预报。完成了全市房产档案电子化扫描，建立了电子档案数据库。开发了房屋登记簿管理系统，新建房屋直接建立登记薄，以前登记件逐步补齐。四是解决房屋权属登记历史遗留问题。洛阳市出台了关于妥善解决房屋所有权发证中有关历史遗留问题的通知，全面解决了房产办证遗留问题。焦作市政府出台了关于房屋权属登记历史遗留问题的处理意见，市房产局成立了解决历史遗留问题领导小组，指派专人解释和协调。对重大的疑难问题，实行局办公会集体研究，形成会议纪要下发执行。郑州市政府常务会议研究通过了郑州市处理国有土地上房屋权属登记中历史遗留问题的若干意见成立了处理房屋权属登记领导小组，领导小组下设查处违法违规行为组，对违规单位进行查处，要求限期补办手续。房产局设立解决历史遗留问题小组，下设处理疑难问题办公室，统筹协调处理有关疑难问题。五是提高办证质量。洛阳市建立健全了质量保证制度、错件责任追究制度等，采取事先预防、事中控制、事后补救三道防线，防止错件出现，提高办证质量。制定了错件追究、处罚程序和办法，强化了责任意识。焦作市成立质量标准化管理领导小组，抽调业务能力强、素质高的同志为小组成员，每星期按业务受理量的30%进行抽检。局房产科按年登记量的2%对房产档案进行抽检。六做好对外信息服务。建立了“洛阳房地产市场”网站，让社会公众充分享用网络资源。及时分析、汇总房地产市场信息，每季度在网站上公布市场分析报告，引导开发和消费。向社会公开房地产交易与权属登记的办事程序、服务承诺、投诉办法，提供房地产法律知识解答、政策咨询，透明办事程序，接受社会监督。七是监管房地产市场。洛阳市采用住房与城乡建设部信息管理系统，建立了开发企业和房地产中介机构信用档案，将违法违规行为记录在案。成立房产执法监察大队，对房地产市场定期督查。与报社合作举办了房地产开发诚信企业、优秀楼盘评比活动，大力倡导诚信经营。八是提高人员素质。焦作市实行周五下午集体学习制度，综合科不定期进行抽查，并将考评结果与年终评先挂钩。采取“以老带新”、“以会带训”、“以点带面”等形式，对工作中的问题进行政策研究和案例分析。组织职工参加住房与城乡建设部、省、市举办的专业培训班，95%以上的管理人员取得了建设部颁发的房地产产权产籍管理人员培训合格证书。九是加强行风建设。洛阳市推行首问负责制、一次性告知制、限时承诺制等一系列制度。坚持急事急办，特事特办，对涉及招商引资和重点项目业务实行全过程跟踪服务；对老弱病残对象实行上门服务。加强党风廉政建设，增强依法办事的自觉性。从社会各界选聘行风建设监督员，实行管理、服务效率评议制度。为改善投资环境，加大招商引资力度，在全国首创了农民及外地来洛群众置业发展代理中心、企业申办事项代理中心，为投资者创造良好服务环境。郑州市成立大厅管理办公室，入驻科室实行条块结合管理模式。大厅设有排号等候、受理、法律咨询、商业服务等72个窗口，集权属登记、银行、税务、公证于一体，实现了业务综合化，服务人性化。二、调研、考察感受通过调研，我们感觉到，住房保障是一项全新工作，物业管理是一个新兴行业，两者当前都面临一系列困难和问题。地方配套资金到位率低、相关部门之间协调机制不健全、县区工作机构不完善、工作经费紧张等问题不同程度影响了住房保障工作的健康发展；物业服务市场化程度不高、企业生存困难、矛盾纠纷多制约了行业进一步发展。相对我市而言，考察的3个城市房地产业发展水平总体高于我市，物业管理市场化程度较高，已成为房地产业中倍受社会和政府关注的重要行业，交易与权属登记规范化程度较高，在为老百姓提供优质高效服务的基础上房地产管理部门的自身建设得到加强。他们共同的特点：一是物业服务市场相对成熟。业主已实现了从不认识、不了解物业管理到接受和理解物业管理和服务的转变；物业企业能够准确定位，增强服务意识，有企业还承担了大量社会责任，在政策法规不健全的情况下，谋求企业健康发展。二是物业服务市场竞争机制初步建立。出台了物业管理项目招投标管理办法，打破了多年形成的开发商自建自管的局面，激活了物业管理市场，通过吸引沿海地区物业企业进入本市，为推进本地物业企业提高服务水平增添了动力。 三是政策法规体系不断完善。依据国家相关法规和政策，先后转发和出台了一系列配套的规章和制度，改变了物业管理无法可依的被动局面，有力地促进了物业管理行业的规范和发展。 四是物业管理体制机制初步完善。建立了自上而下的领导协调机构，突出了县区政府及街道社区在物业管理中的职责和作用。完善了考核检查机制。五是优化了城市投资环境。随着物业管理市场的不断发展和完善，企业队伍不断壮大，形成了一批骨干企业，创建了一大批全国和省级示范小区、大厦，有力地改善了城市市容市貌，提升了城市形象。 六是推进了数字房产建设步伐。通过交易与权属登记达标创建活动，建立健全了各项软、硬件设施，实现了各项业务网上办理，成为房地产管理部门政务公开、信息共享的桥梁和纽带，成为实现办公自动化，服务群众的有效载体。七是树立了房地产管理部门服务型机关的良好形象。各办事大厅通过设置商务区、阅报栏、残疾人轮椅以及咨询台、触摸屏指示牌等，以健全的设施让办事群众搭上了服务直通车；通过加强行风建设，开展优质服务，以良好的工作作风赢得了社会的认可。我们要客观看待我们工作中存在的问题和外地经验。我们面临的问题是成长中的烦恼，随着我们积极努力将逐步解决；外地的经验只具有参考价值。我们既不能固步自封，也不能照抄照搬。对外地的经验只有经过去伪存真，去粗存精，结合实际进行创新，为我所用，才是科学发展的态度。三、工作思考结合本地调研和外出考察，我们对解决制约我市房地产业发展突出问题有了一个明确的思路。（一）解决住房保障突出问题的方案。1、关于缓解市县（区）财政配套资金紧张的压力，采取租售并举管理模式，拓宽廉租住房融资渠道。向低收入住房困难家庭出售有限产权，进行廉租住房配售；向特困家庭收取租金，进行实物配租。2、关于在保障性住房合理布局，统筹安排廉租住房建设用地，分别在规划新区、经济开发区、老城区安排一定比例廉租住房建设，避免过分集中形成“平民区”。3、关于在完善监督考核机制，建立严格的考核机制，对地方政府执行廉租房政策效果进行评估和奖惩。4、关于减轻地方财政压力，建议国家加大对西部地区廉租住房保障工作资金支持力度，提高单位面积补助标准。5、关于落实工作经费，建议上级安排一定比例的工作经费，确保工作正常开展。（二）解决物业管理存在的突出问题的建议。1、在建立健全物业管理领导协调机制机制方面，建议成立以市政府主管领导任组长、相关部门领导为成员的白银市物业管理协调领导机构，领导小组下设办公室，具体设在房地产管理部门。各县（区）也相应机构。突出基层组织作用，在街道（乡镇