重庆房地产营销市场双周报告.docx

重庆房地产市场双周报告（10.1510.31）一、 市场报告（1） 土地供应情况：根据重庆网上房地产信息网提供资料：10月预计供应土地5177598，约517.8万。其中一二类工业用地约299.8万，占总供应量的58%；居住用地约95.2万，占总供应量的18.3%；商业用地约122.8万，占总供应量的23.7%。 环比9月供应土地4627805,10月土地总供应量高于9月土地供应量，相差55万。其中工业用地10月供应量多于9月183万，居住用地10月供应量比9月供应量少151.1万，商业用地10月供应量高于9月22.2万。12年10月重庆土地预计供应情况总供应量工业用地居住用地商业用地5177598299.8万95.2万122.8万100%（占比）58%18.3%23.7%12年重庆6-10月各月土地预计供应总量走势图：从各月土地总供应数据柱状图看出：12年下半年重庆主城土地总供应量总体成直线上升。12年重庆6-10月各月居住用地预计供应总量走势图：12年重庆6-10月各月工业用地预计供应总量走势图：12年重庆6-10月各月商业用地预计供应总量走势图：2012年6月10月重庆主城四月合计土地供应总量情况：总供应量工业用地居住用地商业用地1516万595.8万664.7万255.5万100%（占比）58%18.3%23.7% 从以上柱状图看出：12年6月-10月期间重庆主城土地供应量总体呈上升趋势。其中一直为土地供应热点的居住用地总体供应量叫低，而一直不受关注的商业用地和工业用地供应量在12年下半年呈直线上升。究其原因：与重庆市委、市政府一系列“稳增长”政策措施的实施和大力支持工业发展有关。（2） 金融政策信息：国土资源部：前三季住房用地供应同比减少两成（信息截取新浪地产网）截至2012年9月底，全国未竣工的住房用地约35.33万公顷，相当于近3年全国住房用地年均供应量的3.71倍。昨日，国土资源部公布前三季度全国用地状况的数据显示，前三季度，房地产用地供应10.40万公顷，同比减少一成，但与2010年同期持平，远高于2009年、2008年同期水平。其中，住房用地供应7.14万公顷，同比减少19.1%，但前三季度实际供应量相当于前五年同期平均供应量的1.25倍。保障性住房(经济适用住房、廉租住房和公租房)用地供应1.95万公顷，同比增加7.7%，占住房用地总量的27.3%。截至9月底，全国18个省(区、市)保障性安居工程用地落实率已超过100%。对于前三季度住宅用地供应减少，中原地产市场研究部总监张大伟认为，主要是受上半年土地供应减少的影响，“在房地产宏观调控政策的影响下，在11年下半年及12年一季度房企均陷入冬季，导致12年上半年房企拿地意愿锐减，而各地方政府降地价的意愿不高，使得今年来整体土地市场成交出现了下滑。”从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象出现，高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。“按照多地块的楼面价和目前区域内整体市场的销售情况，部分开发商对房地产市场的乐观程度有明显提高。”张大伟直言，楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。此外，数据显示第三季度全国主要监测城市地价总体水平是3093元/平米，同比增长1.77%。在各类土地当中，和住房相关度最高的住宅用地价格三季度平均4564元/平米，同比增长率为1.03%，地价同比增速继续放缓，较上一季度下调了0.74个百分点，增速连续五个季度回调。市场上仍有相当数量的已供用地正在开发或待开发，截至2012年9月底，全国未竣工住房用地约35.33万公顷，相当于近3年全国住房用地年均供应量的3.71倍，可供开发建设的住房用地充足。子房先生：房地产“限利”新政 有违市场逻辑近日，陕西出台楼市调控新政，要求商品房利润须控制在10%左右，并且要求各地要按照各项指数测算出较为准确的土地、开发成本，在此基础上，加上10%左右的合理利润率，得出房屋最后的售价，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。从地方政府角度来讲，在一些地方想方设法突破中央房地产调控政策、变换花样救市的情况下，陕西有关部门通过测算和控制房地产的利润，主动加强房地产的调控，无疑值得赞许；从当地百姓角度来说，陕西楼市此前一直较为平稳，然而，随着大型房企的进入，最近几年部分项目出现非理性上涨迹象。此政策出台给他们实现“住房梦”带来了福音。但从可操作性来看，这个政策有待商榷。一个房子的成本是非常灵活的，这个房子的成本怎么来算，如何控制？开发商在操作性方面比政府的监管要灵活很多。如果限制所有项目的利润在10%以内，市场正常的有序竞争将会被抹杀，开发商群体将不会出现优胜劣汰的情况，企业做出好房子的动力也会大大减少。另外，10%的利润是按照一个项目整体来算，还是以一年的周期来算？总体来说，是比较难执行的一个政策。而如果不能落地，那么损害的就是政府的公信力；如果落地强制执行，不仅难度大且会抑制企业在此开发的积极性。可以说，该政策会使地方政府落入进退两难的境地。毋庸置疑，控制某个行业的利润率是典型的计划经济思维。对于房地产市场的调控，虽然行政手段的效果最立竿见影，但后遗症也最为严重：整个市场经济可能会被严重压抑，土地资源也将被极大浪费，政府税收也会大幅缩水。其实，最好的方式还是应该采取市场的手段，通过调剂供给等方法来解决。二、 竞品情况东海假日花园3#2#1#楼盘效果图东海假日花园1 销售进程：该项目于10月13日加推3#（28F,3梯8户、合计224套）高层后，截止10月28日已去化140套，剩余80套左右；2 推广配合：营销推渠道式主要为户外广告及马路灯箱广告、以及公交车身广告、轿厢广告和短信广告覆盖等；3 客户状况：本周去化 35套；4 销售价格：建面最低价格5200元/5700元/，折前均价5300元/； 5 优惠：一次性9.7折，分期9.8折，按揭9.9折；（7天之内准时签约再优惠1%） 6 产品说明：产品面积段为：73平米-119平米（建面）3梯8户：73平米2套、83.2平米2套、84.2平米2套、107平米和119平米各一套（每层分布户型）。华盛盛世桃园由于华盛盛世桃园属于尾盘，目前剩余货源较少，主要为滞销大户型产品。于本月起，华盛盛世桃园将不再进行竞品动态信息跟进和分析。长寿-金科阳光小镇线上推广：含公交车身广告、户外广告位、公交车站台广告等推广；线下执行：协信广场周边临时接待中心、华润万家超市摆展、协信广场周边兼职派单。据置业顾问反映售楼部预计11月中旬开放，12月开盘。瑞豪财富广场瑞豪财富广场1 销售进程： 2号楼、3号楼均已达到销售标准，但尚未开盘销售，该楼盘2、3号楼加推时间未定 。（置业顾问透漏2、3号楼尚未加推大概与土地情况有关）2 推广配合：销售人员反映目前该项目未开展任何渠道推广工作，仅有面朝高速的项目楼体广告及其他灯箱广告；3 客户状况：产品说明：1#2#3#楼盘效果图天工睿城该项目位于晶山新城际项目后面，紧邻长寿实验二小。目前该项目工程处于平地、挖地基中，该项目在长寿桃花新城新世纪广场设置了一处临时接待中心，门面装修已完毕，等待项目销售物料、销售人员入驻中。晶山新城际该项目位于新康璞山协对面，项目销售中心于本月26日对外开放。销售中心占地面积约1000平米左右，装修风格为东南亚装修风格。根据开放当天客户来访登记本信息了解：来访登记客户主要为八颗、付何、桃花新城客户为主，关注产品主要为2房。1/2号户型-建面73.23，套内67.50；（两室两厅单卫+阳光书房+景观阳台）3/4号户型-建面92.50，套内93.09；（三室两厅两卫+超大景光阳台+入户花园）5/6号户型-建面70.35，套内62.99；（两室两厅单卫+景观阳台+入户花园）新康璞山线上推广：预计为公交车身广告、户外广告位、娱乐酒店场所等；线下执行：预计11月中旬将开展直销工作，目前临时接待中心正在寻找中。竞品结论：根据目前长寿房地产市场各个项目动态分析：目前市场声音较强的为金科阳光小镇、东海假日花园2个项目，主要推广方式为长寿各条线路公交车、县级班车、协信广场户外广告以及公交站台广告等。其中根据目前市场声音分析：今年年底预计在售项目有东海假日花园、金科阳