房地产开发成本核算明细.xls

房房地地产产开开发发成成本本核核算算 天天津津 建建 设设 项项 目目 总总 投投 资资 构构 成成 项项目目标标准准摘摘要要依依据据文文件件 索索引引 优优惠惠政政策策 一 土土地地征征用用及及拆拆迁迁 安安置置补补偿偿阶阶段段 二 前前期期工工作作阶阶段段 三 工工程程及及配配套套施施工工阶阶段段 四 经经营营销销售售阶阶段段 五 物物业业管管理理阶阶段段 六 管管理理费费 七 税税费费 合合计计 项 目标 准摘 要依据文件索引优惠政策 成 构 号 序 明细 一 土土 地地 征征 用用 及及 拆拆 迁迁 安安 置置 补补 偿偿 阶阶 段段 1楼面地价85 450元 按地级价 共10级 不包括公开拍卖价 市规划局 物价局 规 国地字 2002 654 号 续四P31 危改按50 计 取 2征地管理费征地费总额1 5 4 全包方式 包工作 包时间 包费用 1000亩以上3 1000亩以下4 津价房地字 1993 第132号 指南P159 3 1 500 1 2000 现状地形图 按幅收取 每幅为 250 200 1 500 一般2000元 困难4000元 1 2000 一般4000元 困难8000元 复制费50元 幅 津价房地 2001 385号 续四P41 危改及经济房 按50 收取 4界址点坐标图约1 2元 与点的数量及测绘方式密切相关 5 拆迁安置补偿 费 产权调换 作价补偿 货币还迁 公有住宅 市场评估价 90 建筑面积 计租面积 系数 安置补贴费 搬迁补助 和奖励 市政府114号令续二P401 私有住宅 市场评估价 建筑面积 安置 补贴费 搬迁补助和奖励 津政发 1998 44号续二P515 非 住 宅 按市场评估价 属市政基础设 施建设项目的按1000元 补偿 津政发 2004 70号 注 系数通常为1 2 楼房为1 3 1 4 人民政府令93号续四P554 6拆迁管理费0 50 按拆迁安置补偿费总额的0 5 津价房地 1994 第 154号 指南P351 津价房地 1998 第 608号 续二P81 津价费 1998 第43 号 续二P164 7 临时过渡补助 费 80元 户 月 具体测算时可以按容积率0 5 每户15 再 乘周转期近似计算 房拆 1999 150号续三P161 8公厕补建费12 20万元 座 繁华地区20万元 座 一般地区12万元 座 测算时可按1座 公顷计算 津价费字 1994 第 93号 指南P417 危改按50 收 取 9 树木砍伐及绿 地补建费 见文件 按树木胸径及砍伐数量分别计取 测算时 可按15 20根 公顷计算 津价费字 1994 第 94号 指南P408 不执行 砍一补 三 占一补五 的规定 胸径约35 40cm 1990 市园林绿字 29号 10渣土清运费12元 吨 此标准系平均统计数据 具体执行时可依 运距远近予以调整 包括2元 吨 津价费字 1999 第 352号 续三P215 渣土费 前期测算可按20 25吨 间计 算污土量 11 征占用林地收 费 见文件 征占用林地补偿1000 1500元 亩 征占 用林木补偿3000 6000元 亩 津政发 1994 43号 一 土土 地地 征征 用用 及及 拆拆 迁迁 安安 置置 补补 偿偿 阶阶 段段 5 拆迁安置补偿 费 产权调换 作价补偿 货币还迁 特殊林木按此标准的3 4倍计征 12 征集集体所有 土地补偿费 见文件 地上附着物按拆迁法执行 土地补偿按 前三年平均产值的3 6倍计算 天津土地管理条例 人员补偿按前三年平均亩产值的3 6倍 乘以平均每人占用耕地亩数计取 13 委托拆迁服务 费 见文件 外环线以内 1 50户按3000 4000元 户 51 100按2500 3000元 户 津价房地 2001 52 号 续三P162 101 500户按2000 2500元 户 501 1000户按1500 2000元 户 1001户以上按1000 1500元 户计取 外环以外可略低于上述标准 14三通一平 按施工组织设计要求 计算 工程用电多层可按8W 中高层按 10 12W 计取 津电用 2000 29号续三P132 400KVA变压器约3万元 台 贴费按240 元 KVA交纳 使用在6个月以内全退 12 24个月退75 50 36个月退25 超过36个月不再退 11 2管径工程用水约1000 2000元 苗 临时路10 40元 津价商 2004 6号续五P262 15 土地交易手续 费 按2 3 5 按土地交易额的2 3 5 计取 津价房第 1995 第 176号 续一P17 一 土土 地地 征征 用用 及及 拆拆 迁迁 安安 置置 补补 偿偿 阶阶 段段 11 征占用林地收 费 见文件津政发 1994 43号 16 代办代理服务 费 按4 10 按代办代理标底总额的4 10 收取 属中介服务 津价房第 1995 第 177号 续一P18 17 土地价格和基 准地价评估费 见文件 土地价格评估费按评估总额的 0 1 4 收取 津价房第 1996 第4 号 续一P20 二 前前 期期 工工 作作 阶阶 段段 18 建设工程规划 执照费 按建安造价的0 8 1 5 住宅 砖砼600元 框轻800元 框 架1000元 津政发 2000 40号续三P75 危改及经济房 按50 收取 公建 砖砼700元 框轻950元 框 架1200元 造价在 3000万元以上按0 8 3000万 元以下按1 5 办理 建设用地规划许可证 时交40 办理 建设工程规划许可证 时交齐 19 城市规划设计 费 85元 工日 按规划定额计取 地形复杂可乘1 1 3系 数 前期测算依用地大小 可按 200 250工日 公顷估算 国家物价局 建设部 1993 价费字168 号 指南P331 20地质勘查 根据设计要求及勘察方案具体计算 参数 多层200 250元 点 中高层 2000 4000元 点 21 工程勘察设计 费 按建安工程造价的 2 2 2 5 高级别墅 公寓3 5 多层住宅2 5 高层住宅2 2 津价房第 1993 第 190号 指南P339 津价房第 2002 第 88号 续四P45 22图纸审查费1 3 2 4元 砖混1 3元 7 12层1 7元 13 20层2元 20层以上2 2元 公 建24米以下2 4元 一 土土 地地 征征 用用 及及 拆拆 迁迁 安安 置置 补补 偿偿 阶阶 段段 23 人防工程易地 建设费 80 100元 按规划建筑面积 应满足4 5 的人防工 程 达不到上述标准 应按人防工程 2000元 交纳易地建设费 津政发 2000 61号续三P79 危改优惠50 津政发 2004 39号续五P255 津价房地 2004 389号 续五P295 24 人防工程档案 委托编制费 10元 按人防面积 10元 收取 自行编制人 防档案的 在办理归档手续后全部退还 津价房地 2000 110号 续三P86 25人防监督费1 5 2 5元 六级人防按人防面积1 5元 五级人防 按人防面积2 5元 26墙改基金8元 砖砼结构8元 新型建材占25 以上的 减半收取 津政办发 1992 1号 指南P322 危改优惠50 27 散装水泥专项 资金 0 6 0 72元 砖混的0 6元 框架的0 9元 钢结 构0 48元 钢混0 72元 津政发 2002 41号续四P172 28 工程档案保证 金 1 2 3 地下管线工程按造价的2 3 其它工程 按建安造价的1 最高不超过12万最低 不低于4000元 档案移交归档后全部归 还 津政发 1995 13号续一P43 危改优惠50 29招标服务费0 02 0 11 工程监理 按投资额0 02 建安工程按 中标价的0 11 津价房地 2001 115号 续三P174 设计招标 按投资额的0 05 以上费用 招标方60 中标方40 建安设备 按投资额的0 02 二 前前 期期 工工 作作 阶阶 段段 30 工程合同审查 费 0 21 中标价的0 21 发 中标单位各50 仅施工合同审查 津价房地字 1994 156号 指南P371 津价房地 2001 481号 续四P140 31 招投标代理服 务费 0 01 1 0 受建设单位委托 编制工程标底 按招标 程序提供招标组织服务工作 中标后协议 起草工程合同及文件 一般包括标的编 制的为标的的2 否则为1 津价房地 1998 488号 续二P61 津价房地 2002 496号 续四P55 32 工程建设监理 费 见文件 按工程概 预 算0 06 2 5 收费 按参与监理工程年度平均人数3 5 5万元 人 年计取 以上二项均不宜采用 可双 方商定其它办法计取 国家物价局 建设部 价费字 1992 479 号 续一P124 33 市政大配套工 程费 住宅 165元 公 建 200 280元 住宅按建筑面积165元 大型公建按地 区类别和建筑功能依照建筑面积 200 280元 计取 外环线内56片及外 环线外5公里以内按190元 收取 津价房地字 1996 312号 续一P50 危改按70 计 取同时可分三 次交纳 津价房地字 2004 234号 续五P291 津价房地字 2004 279号 续五P308 34 非经营性公建 建设费 70元 用于住宅小区内的非经营性公建的配套建 设费用 文件卫生 行政管理 市政公用 设施 社区服务设施 地名标志费0 7元 应减除 津价房地 1997 96 号 续一P65 危改项目凡用 于还建原地居 民的建筑面积 免除费经营性 建设费 35 地名标志公告 费 4000元 处按小区每处 每个地名 4000元 处计收 二 前前 期期 工工 作作 阶阶 段段 36 物业招标服务 费 0 3 0 4元 小于50万 0 4元 50 100万 0 35元 大于100万 0 3元 津价房地 2006 10 号 37投资担保 应由开户银行出据 也可由担保公司出具 其收费为 最低标按标价的15 记取收 费基数 百分评标的按标价的10 记取收 费基数 合同标的在100万以下的按基数 2 4 年 100万 500万的按基数 2 2 3 年 500万 1000万的按基数 1 6 1 9 年 1000万 1500万的按 基数 1 3 1 5 年 1500万以上的按基 数 1 1 1 2 年 建市 2004 137号 三三 工工 程程 及及 配配 套套 施施 工工 阶阶 段段 38 自来水工程建 设费 见文件 属小区配套设施 商品住宅25元 经 济房21元 危改20元 市政府确定11 片20元 独立大型公建27元 含源 头建设费 津价房地 2000 448号 续三P90 危改及经济适 用房按20元 21元 39 排水工程建设 费 见文件 属小区配套建设 商住 含危改 雨水 12元 污水17元 别墅雨水15元 污水20元 公建按定额及工程量 测定收取 津价房地 2000 705号 续三P98 40 燃气基础设施 建设费 见文件 属小区配套设施 普通住宅 含危改 28元 别墅公寓40元 公建按设计用 气量按定额测定计收 津价房地 1998 103号 续二P65 41煤气发展基金见文件 住宅按20元 计收 公建按设计用气量 600元 计收 市建委 物价局 1991 指南P421 危改按50 计 收 天燃气按600元 的2 5倍 液化气按3倍 计收 津价重字第160号 二 前前 期期 工工 作作 阶阶 段段 42供热工程费见文件 锅炉房建设费40元 不包括锅炉房征 地费 约13 17元 津价管字 1994 81 号 续一P82 外网费25元 热力公司供热80元 含热交换器 津价房地 1999 894号 续三P150 公建 一热150元 陈 杨热130元 43 电力工程建设 费 83 92元 黑号站 多层住宅按50w 计算收费83 元 双电源按92元 高层按92元 红号站 按1280元 KVA 工程费按设计 收取 津价房地 2002 167号 续四P90 津价房地 2003 582号 续五P244 44 通讯基础设施 建设费 见文件 住宅安居 公寓6元 别墅12元 公建18元 津价房地 1998 64 号 续二P73 45 环境影响评估 费 见文件 依照建筑功能 环境要求 对周边环境的 影响进行监测评价 其价格有协商的余地 目前 一般在0 5 1元 左右 计价格 2002 125 号 续四P177 46 工程质量监督 费 0 7 住宅按建安工程造价的1 70 收取 津价房地 2001 481号 续四P140 津价房地 2001 533号 续四P109 47 小区绿化建设 费 8 15元 按小区绿化方案测定 按目前绿化及部分 小品的标准约8 15元 48小区道路5 10元 应按设计测定 目前标准约5 10元 三三 工工 程程 及及 配配 套套 施施 工工 阶阶 段段 49路灯工程5 10元 按设计要求测定 目前每根约 10000 12000元 根 50有线电视300元 户 约2 4元 工程费3 4元 5 8元 津价费字 2001 494号 续四P100 51 一户一表 开 发项目 7 10元 磁卡 5 10A 618元 户 机械 5 20A 608元 户 5 30A 858元 户 5 30A 653元 户 5 40A 929元 户 5 40A 684元 户 52 一户一表 个 人申报 新装 磁卡表 机械表 5 10 A 1093 20元 户 5 20 A 983 元 户 5 20 A 1193 20元 户 5 30 A 2683元 户 5 30 A 2863 20元 户 5 40 A 2753元 户 5 40 A 2933 20 元 户 增容 磁卡表 机械表 5 10 A 399 20元 户 5 20 A 299元 户 5 20 A 1780 20元 户 5 30 A 1600元 户 5 40 A 1850 20元 户 5 40 A 1670元 户 注 过户费 10元 户 迁移费 拆表30元 户 复装70元 户 53热能表8 18元 国产表700 800元 块 进口表1300 1500元 块 54自来水表4 6元 远程抄表的430元 块 磁卡表的470元 块 砖砼框轻框架高层备 注 55建筑安装工程750 900元 950 1100元 1100 1300元 1300 16 50元 不包括基础处 理 消防 电 梯 智能化等 三三 工工 程程 及及 配配 套套 施施 工工 阶阶 段段 56基础处理0 45元 60 80元 80 100 元 考虑了高层及 中高层帷幕桩 的因素 57电 梯80 120元 80 100 元 价位与电梯的 品牌有关 58消防工程40 80元 依消防等级 不同而异 59 试桩及大小应 变 仅高层适用 其中试桩500KN的6400元 根 500 1000KN的 10000元 根 1000 3000KN的15000元 根 大应变 5000 3000KN的2500 4500元 根 小应变 500元 根 以 上费用均需增加22 的吊装和技术工作费 一般规定 试桩抽 样比例1 最少不少于3根 大应变抽样比例5 最少不 少于5根 小应变抽样比例20 最少不少于10根 60智能化30 100元 按工程建筑面积计取 依照等级不同 61小区门卫用房900 1200元 按门卫用房建筑面积计取 含普通装修 62小区围墙 参考 2m高砖砌围墙 400 500元 m 花饰大门 250 300元 按物业小区布 局据实计算 花饰围墙 300 400元 m 含花饰栏杆 花饰栏杆 130 170元 63电动起落杆3800 4200元 套 64电驱动门 780 1200元 M 高档2000 3000元 M 开门机2500 3500 4500元 台 65电子对讲门150 280元 户 可视对讲门850 1400元 户 66双水 67中水 三三 工工 程程 及及 配配 套套 施施 工工 阶阶 段段 68 断桥铝合金中 空玻璃窗 425 500元 窗户的外框面积 市场参考价 69塑钢中空玻璃240 320元 窗户的外框面积 市场参考价 70LOW中空玻璃 505 580元 窗户的外框面积 71自洁玻璃505 580元 窗户的外框面积 72外挂石材3 4 厚 400 550元 按实际施工面积 73外墙保温40 60元 按实际施工面积 市场参考价 四 经经 营营 销销 售售 阶阶 段段 74广告 策划销售价 2 3 市场参考价 75物价审批费500元 件 76 公告费 销售 许可证 6000元 件 77 销售许可证年 检费 1000元 件 年 78管理费售价0 5 1 79勘丈费住宅1 36元 其它2元 津价房地 2003 71号 续 四P151 80交易手续费3元 经济适用房50 非住宅9元 津房权 2004 183号 续五P331 砖砼框砼框架高层依据文件 81初始登记费住宅按80元 户 非住宅按工程造价2 缴纳 82 商品房明码标 价标志费 80元 个 三三 工工 程程 及及 配配 套套 施施 工工 阶阶 段段 五 物物 业业 管管 理理 阶阶 段段 83 商品房维修基 金 不配电梯按售价 1 配有电梯按售价 1 5 津房权 2004 183号 续五P331 开发商自用和出租的按售价或指导价