前海合作区创新商务中心办公物业收益研判

专题报告：前海合作区创新商务中心办公物业收益研判,谨呈 前海开发投资控股有限公司,2014.09.28,目录,前海合作区创新商务中心办公物业收益研判,1.0 项目本体分析2.0 办公物业租金研判3.0 财务分析：办公物业收益测算,本项目位于前海11单元片区，计划修建前海创新商务中心，作为临时集中办公区；地块区位优异，临近前海企业公馆与梦工场，未来存在商务氛围,项目本体分析,1.0 项目本体分析,地块位置：位于前海合作区11单元10街坊36、37、40、41地块，梦海大道与鲤鱼门九街交汇处西侧，青年梦工场、规划停车场与前海企业公馆附近占地面积：24,713平方米 建筑面积：约25,000平方米 容积率：1.01建筑密度：35% 绿化覆盖率：30% 使用率：预计约为67%72%交通规划：用地附近规划有地铁9号线振海路站。地铁9号线拟于2015年9月至2020年6月施工，届时鲤鱼门九街将因地铁施工封闭,项目区位图,地块现状：项目地块现为苗圃与杂草,资料来源：前海控股所提供信息,项目虽为临时建筑，但采取高质量的模块化建造技术，建筑设计以创新、独特的风格，建筑形态将具有品质感,项目建筑形态,1.0 项目本体分析,资料来源：前海控股所提供信息世邦魏理仕,本项目秉承可持续发展理念，采用模块建造技术，实现结构、建筑、装修、管线的整体工厂制造，现场安装简单，减少施工垃圾和装修垃圾约90%。,房屋模块化建造技术,建筑形态具备品质感,基于前海区内高端的物业定位，本项目将以低密、新颖、前卫的设计风格，与周边项目形成差异化，建筑形态具有品质感。,本报告将基于办公物业租金分析，推导出项目可承受的建安成本及总开发成本，从而对项目办公物业的收益及各项财务经济指标作出研判,项目核心问题研判,1.0 项目本体分析,假设：项目各项成本（如：土地成本、财务成本等）项目各项财务指标（如：内部收益率等）,分析：入驻企业与机构可承受的租金水平,反算：在不同租金水平前提下，本项目若要实现既定内部收益率，通过反算，推算出可承受的建安成本及总开发成本最高可承受水平,测算：根据建安成本最高可承受水平，假设实际建安成本为最高水平的50%或66.7%在此假设下，本项目办公物业的财务收益及各项投资回报指标,项目经济收益研判思路,1.0 项目本体分析,前提假设,反算（极限值）,再假设,项目经济收益模拟,本报告将采取“假设反算再假设经济测算”的思路进行经济收益研判，具体思路如下所示：,目录,前海合作区创新商务中心办公物业收益研判,1.0 项目本体分析2.0 办公物业租金研判3.0 财务分析：办公物业收益测算,本项目以解决前海管理局及下属三家企业办公需求为主要发展目标，因此，须对该企业与机构的承租水平及需求具体分析,进驻客户租金承受水平初判,2.0 办公物业租金研判,进驻企业与机构具体需求与承租水平分析：,物业配置需求：根据各企业与机构管理层的访谈，除前海金控要求较高端的物业配置与室内装修外，各进驻企业与机构均在保证质量的前提下，提倡节俭原则，在室内装修与物业配置上追求实用性与性价比工程造价敏感度：各企业与机构对办公物业建安成本等因素无明显的量化要求，在办公物业满足其基本需求的前提下，未对工程造价表现出强烈的敏感度面积需求：根据各进驻企业与机构的进驻意愿，共需求办公空间达25,000平米（建筑面积）；因此，前海管理局与下属三家企业已全部消化本项目办公物业的供应承租水平：本项目以解决前海管理局及下属三家企业办公需求为主要发展目标，办公物业将采取协定之租金价格出租，非完全市场行为；根据访谈，各进驻企业与机构可承受租金区间为：120-200元/平米/月,本项目办公物业租金可分别取三个假设值120元/平米/月， 150元/平米/月， 180元/平米/月，以推算项目开发成本及项目物业收益,未来前海办公物业市场租金走势预估,3.0 项目物业租金研判,深圳市甲级写字楼市场走势2005-2014年，甲级写字楼租金平稳上涨；2005-2011年，因甲级写字楼供应稀缺，室内甲级写字楼租金经历两次快速上涨阶段；2013年后，因未来可预期供应量庞大及需求增长放缓，甲级写字楼租金增幅缩小；市场未来存在大量新增供应，竞争将加剧，租金将持续受压。前海写字楼市场走势由万科兴建的前海首座甲级写字楼前海企业公馆租赁情况理想与2005-2011年深圳市场情况类似，由于甲级写字楼产品供应稀缺、企业入驻意向持续升温，预计2014-2017年，前海甲级写字楼租金增长率将维持在8%左右；因2017-2018年为前海办公物业供应高峰，预测租金增幅放缓，参考目前深圳市场情况，预计2018-2023年及其后10年（即：2024-2033年），前海甲级写字楼租金增长率为3%左右。,供应高峰期,资料来源：世邦魏理仕,单位：元/平米/月,单位：元/平米/月,结合深圳甲级办公物业市场走势，前海写字楼市场租金水平增幅于2014-2017年预计为每年8%；之后增幅减缓，预计2018-2033年涨幅为每年3%,基于市场分析，预计本项目租金于2014-2017年每年上涨8%，2018-2033年每年上涨3%；若当前租金按120元/平米/月假设，未来租金收益如下：,本项目办公物业未来租金分析,2.0 办公物业租金研判,租金假设值：120元/平米/月；租赁建筑面积：约25,000平米,（租金收入单位：元/平米/月；项目租金总收入单位：万元）,若当前租金水平按150元/平米/月假设，未来租金收益如下：,本项目办公物业未来租金分析,2.0 办公物业租金研判,租金假设值：150元/平米/月；租赁建筑面积：约25,000平米,（租金收入单位：元/平米/月；项目租金总收入单位：万元）,若当前租金水平按180元/平米/月假设，未来租金收益如下：,本项目办公物业未来租金分析,2.0 办公物业租金研判,租金假设值：180元/平米/月；租赁建筑面积：约25,000平米,（租金收入单位：元/平米/月；项目租金总收入单位：万元）,目录,前海合作区创新商务中心办公物业收益研判,1.0 项目本体分析2.0 办公物业租金研判3.0 财务分析：办公物业收益测算,建安成本测算前提,3.0 财务分析：办公物业收益测算,问题一：若办公物业租赁期10年，根据本项目各成本与财务指标反算，最高可承受建安成本为多少？问题二：若办公物业租赁期20年，根据本项目各成本与财务指标反算，最高可承受建安成本为多少？,资料来源：前海控股所提供成本数据世邦魏理仕,测算推导过程例举,3.0 财务分析：办公物业收益测算,前提假设,反算（极限值）,再假设,项目经济收益模拟,本项目经济测算结果分支图,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设1：租金120元/平米/月,若租赁期为10年,若租赁期为20年,若建安成本为最高可承受水平50%,若建安成本为最高可承受水平67%,若建安成本为最高可承受水平50%,若建安成本为最高可承受水平67%,经济测算结果1,经济测算结果2,经济测算结果3,经济测算结果4,假设2：租金150元/平米/月,若租赁期为10年,若租赁期为20年,若建安成本为最高可承受水平50%,若建安成本为最高可承受水平67%,若建安成本为最高可承受水平50%,若建安成本为最高可承受水平67%,经济测算结果5,经济测算结果6,经济测算结果7,经济测算结果8,假设3：租金180元/平米/月,若租赁期为10年,若租赁期为20年,若建安成本为最高可承受水平50%,若建安成本为最高可承受水平67%,若建安成本为最高可承受水平50%,若建安成本为最高可承受水平67%,经济测算结果9,经济测算结果10,经济测算结果11,经济测算结果12,若当前租金水平按120元/平米/月假设，根据既定财务、土地成本及各项财务指标，可反算本项目建安成本：,假设1建安成本反算：,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设一：10年租赁期IRR=15%；建安成本取最高值时，为10年净现值为0的临界点，即PV（净现值）=0即：CF1+CF2*V+CF3*V2+CF4*V3+CF5*V4+CF11*V10=0 建安成本 最高可承受水平为：6,160元/平方米假设二：20年租赁期IRR=15%；建安成本取最高值时，为20年净现值为0的临界点，即PV（净现值）=0即：CF1+CF2*V+CF3*V2+CF4*V3+CF5*V4+CF21*V20=0 建安成本 最高可承受水平为：8,179元/平方米,若实际建安成本为最高可承受水平的50%，为3,080元/平米，在120元/平米/月的租金水平下，租赁期若为10年，项目各项经济收益指标如下：,假设1经济测算结果（1/12）,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设条件：若实际建安成本最高水平为50%，为3,080元/平米；租金水平为120元/平米/月；预计租赁期为10年,单位：万元,现金流量图,若实际建安成本为最高可承受水平的50%，为4,089元/平米，在120元/平米/月的租金水平下，租赁期若为20年，项目各项经济收益指标如下：,假设1经济测算结果（2/12）,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设条件：若实际建安成本最高水平为50%，为4,089元/平米；租金水平为120元/平米/月；预计租赁期为20年,单位：万元,现金流量图,若实际建安成本为最高可承受水平的66.7%，为4,109元/平米，在120元/平米/月的租金水平下，租赁期若为10年，项目各项经济收益指标如下：,假设1经济测算结果（3/12）,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设条件：若实际建安成本最高水平为66.7%，为4,109元/平米；租金水平为120元/平米/月；预计租赁期为10年,单位：万元,现金流量图,若实际建安成本为最高可承受水平的66.7%，为5,455元/平米，在120元/平米/月的租金水平下，租赁期若为20年，项目各项经济收益指标如下：,假设1经济测算结果（4/12）,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设条件：若实际建安成本最高水平为66.7%，为5,455元/平米；租金水平为120元/平米/月；预计租赁期为20年,单位：万元,现金流量图,若当前租金水平按150元/平米/月假设，根据既定财务、土地成本及各项财务指标，可反算本项目建安成本：,假设2建安成本反算：,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设一：10年租赁期IRR=15%；建安成本取最高值时，为10年净现值为0的临界点，即PV（净现值）=0即：CF1+CF2*V+CF3*V2+CF4*V3+CF5*V4+CF11*V10=0 建安成本 最高可承受水平为：7,751元/平方米假设二：20年租赁期IRR=15%；建安成本取最高值时，为20年净现值为0的临界点，即PV（净现值）=0即：CF1+CF2*V+CF3*V2+CF4*V3+CF5*V4+CF21*V20=0 建安成本 最高可承受水平为：10,287元/平方米,若实际建安成本为最高可承受水平的50%，为3,876元/平米，在150元/平米/月的租金水平下，租赁期若为10年，项目各项经济收益指标如下：,假设2经济测算结果（5/12）,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设条件：若实际建安成本最高水平为50%，为3,876元/平米；租金水平为150元/平米/月；预计租赁期为10年,单位：万元,现金流量图,若实际建安成本为最高可承受水平的50%，为5,144元/平米，在150元/平米/月的租金水平下，租赁期若为20年，项目各项经济收益指标如下：,假设2经济测算结果（6/12）,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设条件：若实际建安成本最高水平为50%，为5,144元/平米；租金水平为150元/平米/月；预计租赁期为20年,单位：万元,现金流量图,若实际建安成本为最高可承受水平的66.7%，为5,170元/平米，在150元/平米/月的租金水平下，租赁期若为10年，项目各项经济收益指标如下：,假设2经济测算结果（7/12）,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设条件：若实际建安成本最高水平为66.7%，为5,170元/平米；租金水平为150元/平米/月；预计租赁期为10年,单位：万元,现金流量图,若实际建安成本为最高可承受水平的66.7%，为6,861元/平米，在150元/平米/月的租金水平下，租赁期若为20年，项目各项经济收益指标如下：,假设2经济测算结果（8/12）,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设条件：若实际建安成本最高水平为66.7%，为6,861元/平方米；租金水平为150元/平米/月；预计租赁期为20年,单位：万元,现金流量图,若当前租金水平按180元/平米/月假设，根据既定财务、土地成本及各项财务指标，可反算本项目建安成本：,假设3建安成本反算：,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设一：10年租赁期IRR=15%；建安成本取最高值时，为10年净现值为0的临界点，即PV（净现值）=0即：CF1+CF2*V+CF3*V2+CF4*V3+CF5*V4+CF11*V10=0 建安成本 最高可承受水平为：9,343元/平米假设二：20年租赁期IRR=15%；建安成本取最高值时，为20年净现值为0的临界点，即PV（净现值）=0即：CF1+CF2*V+CF3*V2+CF4*V3+CF5*V4+CF21*V20=0 建安成本 最高可承受水平为：12,395元/平米,若实际建安成本为最高可承受水平的50%，为4,672元/平米，在180元/平米/月的租金水平下，租赁期若为10年，项目各项经济收益指标如下：,假设3经济测算结果（9/12）,3.0 财务分析：办公物业收益测算,假设条件：若实际建安成本最高水平