购买别墅需要注意的五大要素.doc

购买别墅的五个注意事项 一、有无产权：要确保别墅开发商已完全缴纳土地出让金，能够提供物业销售许可证；若购置期房，要发展商提供预售许可证及开工证。 二、市政配套：别墅的位置大多远离市区，市政配套的建设占了开发商总投资的很大比例，要确保上水、下水、煤气、暖气、通讯、供电及卫星电视的到位。 三、交通问题：别墅位置即使偏远一些，但交通方便不堵车，而且有充足的“市区往来班车”，“路途虽然较远，但不影响上下班时间”的项目可以考虑。 四、社区环境：别墅应有的配套要齐全，如会所、健身中心、餐饮、超市等，保证生活最基本的需求能得以解决。在购买别墅时，一定要将开发商所宣传的一些有关小区配套设施明确列明在购房合同中，作为将来房屋交接时检验的项目，并明确约定相应的违约责任。 五、物业管理：全方位的物业管理非常重要，保安的工作尤为重要。小区内的管理应有系统性、延续性及整体性，维修部门的效率要高，物业管理的服务范围要广，态度要比其他小区更好，服务水平更高，当然收取的物业管理费也要合理。明堂净水 天圆地方-别墅风水解读 易经系辞下传说：“上古穴居，而野处，后世圣人易之，以宫室上栋，下宇以待风雨，盖取诸大状。”其意是住宅的根本用意，在于给人一个能够静默、养气、安身立命，阻隔外界，包容自我的空间。古代住宅建设一般要选择依山傍水，为什么这样呢？从理论上讲，依山就是可以靠山，能取得丰富的生活资源；傍水则是靠近水源，可利用其灌溉、洗涤、食用等。一幢风水上佳的别墅是什么样子的呢？何为别墅风水？别墅的风水与其他的风水不同。它可以通过改变建筑的构筑甚至是室内的装饰等各项事物安排，以达到影响其里面的气的效果，从而帮助人们利用大地的自然力量，促进身心健康以及学业、事业的运程。 风水在古代又称作堪舆，被定义为古建筑理论的精华，是针对于寻找建筑物吉祥地点的景观评价系统，是一种中国古代地理选址与布局的艺术。别墅是人们祈求找到宁静、放松时刻而选择的地方，自然，别墅的风水对居住其中人们的身心健康状况等最基本方面也会产生巨大影响。这也就是为什么随着人们生活水平及文化素质的逐步提高，反而越来越多的人在选择别墅时候对它环境的优劣以及吉凶的考量越来越重视的原因。 中国人做事历来讲求“天时地利人和”，三者缺一不可。我们大都听过“孟母三迁”的故事，深知环境对于一个人发展的影响有多大。而别墅对于大多数人而言就好比一个休憩的港湾，当一个人累了或者受挫了就要走向它。这时候，别墅风水就再不是一纸空谈的玄说。从现代生态学的角度分析，人与其居住的宅所-别墅构成一个最基本的生态系统，是人类生存发展的最基本单元。在人漫漫一生的光阴中，其生活、学习、工作环境对这个人的影响是极大的。我们都知道，人如果生活在一个优雅的环境之中，心气调和，做起事来也往往会觉得特别得心应手。这是因为“风水好”的别墅具有一个好的风水磁场，它会冥冥之中使人感觉生活平安舒适，做起事情来也特别专心、有劲，好运自然就源源而至啦。故只有当别墅的“风水”与人的活动很好地调和时，人才能顺应自然，“天人合一”，选择和创造适合人身心健康及其行为需要的最佳环境，以求达到阴阳之和、天人之和、身心之和的境界，即“天时地利人和，则大事乃成”。别墅风水人居环境，别墅风水的选择衡量别墅风水的好坏要纵观全局，应该从别墅的外环境和内环境两个部分来进行衡量。所谓外环境就是指山、水、交通、朝向和房屋外形。内环境包括门、厅、卧室、厨房、楼梯和室内装饰装修等方面。在衡量别墅风水的时候，外环境和内环境的影响力并不相等，外环境所占的比重要大于内环境，大概相当于55：45。大体来说，风水好的别墅主要具备三个要素：阳光、绿地、水，这也正是现代化人居环境的基本要求。但是别墅的选择不同于一般的家居住房，它同周围环境的联系更为紧密，受到天地山水的影响更大，因此在选择时需要用心考察所选别墅的周边环境以及形式各异的别墅对于居家风水的影响。聚气圆融，别墅风水简略剖析玉带揽腰，路曲有情在风水中关于水有“未看山时先看水，有山无水休寻地”的说法。水对于别墅风水十分重要，因为人都具有亲水性。别墅最好能够靠近水，处于河流和湖泊的内弯处，而且水一定要清，不能浑浊，更不能为死水。特别是别墅门前的水，水流不能太急，否则气就不容易聚，也就不能旺财了。别墅大门前方稍远处一般都有喷水池、游泳池或自然水池，形状方形或正圆，风水上称为“明堂聚水”。而这样的地方一般山清水秀，自然环境清新自然，特别适合人们居住。居住环境的优劣直接影响居住者工作学习的心情，如果出门即可见清清游鱼、郁郁树林，心情自然舒畅，工作和事业也会得心应手。在风水上，路也可以看做是水。“以水喻路，水曲有情”，这种说法可以追溯到古代。古时候的宫城建筑往往会修建护城，以起到防御护卫的作用。对于别墅来说，绝对不能处于道路的反弓方向，这种情况下的气流十分冲，不易于聚气。路面也要平整，不能有坑洼破损；门前路上的车流要顺畅，不能太拥挤；车流不能太快，容易把气带走。住屋前面有道路并呈弧形，作围绕状态，称为“玉带揽腰”。金星临阁，圆融居所风水中，山的位置可以直接影响别墅风水的好坏。别墅的后方有山，可称为靠山。山不必很高，如朝别墅的方向看，能看见屋后的山形，都可称为靠山。如果山的顶部平坦如平台，会有助于居住者的事业发展；如山位于住宅的西南或东北方位，而房子是位于东北、西南向，这是代表稳定的不动坐向，更能加强山的气场。别墅的西方、西北方向有山，山形呈圆形弧度不大，称为“金星山”。山势以能眺望见为准，山愈近，愈能感受到原始自然的气息，而其空气净化的影响力也愈强，圆弧形代表团圆和谐之意。在中国的传统观念中，这样的自然景象可以为人们带来学业、事业、生活上的良好运势。另外，别墅的西北方如果有大树，则属于大吉相。西北方表示天、父创造万物的涵义，大树在此隐喻自然之始。明堂净水，天圆地方别墅不同于洋房，别墅一般是以户为单位设计建造。别墅的周围，按照风水学中“前朱雀，后玄武，左青龙，右白虎”的说法，最为理想的就是山水环抱，前水后山，前照后靠，左右青龙白虎护佑。不可山水颠倒，上山下水虽然没有大错，但是从风水学上来说，这并不是一个理想的情况。所以在看别墅风水的时候，游泳池和车库最好是建在别墅的前面，别墅的后面一般就要做一些小的山坡，左右两侧能有树木最好。别墅周围的树木绝对不能高于别墅。别墅的外形设计传统是以正方形、长方形和前窄后宽形为主。从风水角度来说，正方形的设计阳气会很足，需要命比较富贵的人才能相配；长方形的设计是比较中规中矩的，没有什么不足；如果别墅设计是前窄后宽形状，房屋的进深越深则越容易聚财。别墅呈圆形，没有过于尖锐的棱角，是所谓的“天圆地方”，圆形隐喻合家团圆之意，符合中国人的传统家庭观念。明厅中居，家运旺盛门、厅、卧室、厨房、楼梯和室内装饰装修等因素是衡量别墅风水的内环境。这些因素从各个方面都会影响整个住家的氛围以及主人的工作、事业和身心健康。中国传统建筑学认为：“大门为气口，纳气旺则吉，衰气则凶”，可见门的重要性。它是生气的枢纽、住宅的面子，又是社会与私人空间的一道屏障。别墅内部，各个房间不能门门相对，按照传统说法，会造成兄弟家庭不和。一般别墅都依山临湖，风大刺人，特别秋冬季节，长期风气流不受阻挡在门与门之间快速流动，会对老人孩子等身体虚弱的人造成伤害。客厅是家庭当中的主要公共空间，为全家人聚集及接待宾客的最佳空间。别墅客厅的风水关系着整个家运，位置最好能在别墅的居中。客厅不宜阴暗，一定要宽大、明亮、光线充足，明亮的客厅能带来家运旺盛。客厅的地板应该平坦、不宜有过多的阶梯或制造高低的分别。有些客厅采用高低层次分区的设计，使地板高低有明显的变化，因此家运也会因地板的起伏而多坎坷。楼梯是别墅室内的一个重要元素，它不仅是连接楼上与楼下的重要通道，在风水上讲也是接气与送气之所在。楼梯进口不能正对大门，楼梯的理想位置是靠墙而立，不能设在居室中央，这样等于把家中一分为二，会带来家中各种口角，甚至导致夫妻不和。关于别墅主卧的大小，主卧室不宜太大，特别是不能大于客厅。因为卧室过大容易产生孤独空旷和恐惧感，并且不利于聚气，会产生空虚感，于心理上也是一种不好的影响。专家解读联排别墅选择技巧 起码面宽不宜太窄 如今，随着独立别墅开发的严格控制，市场上出现得更多的是联排别墅产品。专家指出，挑选联排别墅，最起码的原则是要有足够的面宽。大面宽的联排别墅意味着占地面积大，如果面宽小于5.7米，则可能由于进深太大而影响到居住的舒适性，这点买家尤其要注意。具体到各个居室，可按照下列技巧进行选择。 一层应该有卧室，尤其是三代同堂的人家，一定要考虑一层有卧室，方便老年人起居。车库面积尽量做到能够并排停放两辆车。地下室注意采光和防潮问题。二层可以设置次卧和儿童卧室。如果面积允许，应尽量设置家庭厅，这样方便晚睡的父母与子女在此消磨时光，同时又不会影响一层老人的休息，做到动静分开。三层为主卧套房。一般而言，主卧套房面积不应该小于40平方米，可以包括卧室、书房、衣帽间、卫生间及室外露台等。卫生间面积不宜小于10平方米，应能够摆放浴缸、淋浴器、马桶及洗手盆。如何挑选高品质的别墅 六个细节需特别注意 别墅，向来是“高品质生活”的代名词，于是，不少有购买实力的人纷纷买别墅居住。如何挑选别墅成为买家关注的话题。六个细节需要注意一般而言，选择别墅其实与选择普通住宅相仿，有六个细节需要注意景观好：景观好的别墅，视野要开阔，周边建筑物相对较少，或建筑物的密度和布局比较协调，看上去比较舒服。通达性：主要是指交通问题。动态交通要考虑出入方便，小区附近的道路是否通畅，而静态交通则是停车、取车是否方便。配套性：别墅附近最好有相对完善的商业、教育和医疗服务机构。对于“有车一族”，大致在10-15分钟车程内可以解决问题就算方便了。舒适性：有些共性的东西是可以借鉴的，包括起居室和户外露台要够宽敞，家具摆设应有足够的空间等。体面性：这是大户人家选购别墅时特别注意的事项，但这主要看主人的喜好，只要自己满意就行。私密性：有条件的可选购独立别墅，别墅四周的绿化树，在一定程度上可以有效“隐蔽”室内的生活而不受外界影响。诠释和解读现代豪宅十大标准 编者按：豪宅，是住宅高端产品的榜样。所以应该有它的标准。但标准是什么呢，是哪些方面的标准呢？百家说法各有千秋。首先我们想到了您资深房地产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)先生，以您的业界影响力和您的经验，希望能就以下的几方面大纲邀您撰稿，发表您的观点。 韩世同：前几年有一个十分流行的说法：小老板做事、中老板造市、大老板造势。而行业的龙头老大则必然是行业标准的制定者。但要给房地产行业的豪宅制定一套标准，显然不是一件易事。但要回答：豪宅究竟多大、多贵以及哪些人居住这几个简单的问题，也完全不能回应和解答的了。不过，我还是愿意结合我对高端住宅市场的观察和看法，对这十大现代豪宅标准作一番解读和诠释，权当作“抛砖引玉”，为业界和高端住宅消费人群提供一些意见和参考。 1.无可替代的升值地段。 李嘉诚有个十分经典的言论：房地产开发第一是地段，第二是地段，第三还是地段。李超人的这段话强调的就是地段在房地产开发中的重要性。但这段话对对于高端住宅的豪宅来说，可能还是过于简洁、扼要，或者说太过简单和笼统。单凭这段话来理解豪宅地段的无可替代性，可能还是不得要领。那么，什么是无可替代的升值地段呢？或许用例举法比较容易表达，象香港的半山、浅水湾、深水湾；象广州的东山、二沙岛、滨江东，佛山的千灯湖。这些地段都具有无可替代的地位，因此深受高端人群的青睐和认同，因而其价值也不断得到提升。 2.不可复制的稀缺资源 豪宅的价值之所以可以不断提升，不仅由于其具有地段的优势，还因为豪宅通常也占据了不可复制的稀缺资源，就是景观环境等方面的自然资源。几乎无一例外，豪宅位于的地段都与山景、江景或海景密不可分。广州的东山似乎是个例外，但这可能是历经沧海桑田的变迁，当初也是临近云山珠水有山有水的。所以，景观资源的稀缺性和不可复制性，使得豪宅的价值更加被市场认知和认同。 3.殿堂级的生活配套圈 对这一点我倒有些不同的见解。豪宅的居住氛围、环境通常是一流的，也许未必是殿堂级，但用人间天堂或美若仙境来形容可能一点也不过份。但豪宅社区的生活配套圈，相对于普通社区或许并不一定完备；但其配套的设施和服务的素质则必须是完备和一流的。富人其实对社区周边医疗、教育等基础配套的公共设施依赖度并不高，因为他们可以在更大的领域和范围享受最好的服务和配套。 4.科学立体的交通网络 同样的道理，豪宅并不一定要设立在交通网络特别发达的枢纽地带。但由于、高速公路、机场、港口、地铁这些完善的科学立体的交通网络，为高端住宅人群的出行提供了极大的便利条件。例如，位居花都山前大道的国际社区，可以在8小时以内达到世界各地从事商务和社交活动，这是一种全球化的居住和生活理念。但高端人群对轨道交通依赖程度其实不太高，更倾向于私人飞机、游艇、高级跑车等这类既可作为交通工具又能充分展示身份价值的交通工具。 5. 高尚质素的居住人群 物以类聚、人以群分，这是一条恒久不变的社会定律，豪宅住区更加不会例外。事实上豪宅社区的最大价值可能并不在于其有形的景观、环境、建筑和装修，而在于其无形的上流社会的生活圈层和社交圈层。在北京星河湾，买豪宅并不仅仅是买一套房子，而是对一种生活方式、生活模式的选择你可以在拥有一套居住舒适豪宅的同时，也享有进入上流社交、上流社会的资格。俗话说：近朱者赤、近墨者黑。当然，近富者贵未必是必然，但成功的概率和机会则要大很多。所以，我认为豪宅之所以称之为豪宅，并不是因为其建筑而是因为其居者。否则，再豪华的房子也未必可以成为豪宅。 6.品味卓然的生活文化 以往的豪宅住区体现的生活文化大都是个体的而非群体的。但现代豪宅则比较注重社区文化的营造和建设。社区文化不仅涉及到生活理念、生活模式、生活方式，也涉及到文化圈层、社交活动。庐山的别墅、天津五大道和广州沙面这些租界区虽然历来居住的都是达官显贵，但并没有形成一种社区文化和生活文化。但现代豪宅社区文化的理念和模式则有所不同，人们不仅在同一社区的天空下生活，也可以在同一社区进行文化交流，丰富和提升彼此的文化素养。 7.与生俱来的豪宅基因 现在高端住宅的开发特别注重开发商的品牌。不久前，香港新鸿基在广州花都开发的高端豪宅玖珑湖开盘，据称80多套过千万的豪宅两天内被认购一空，甚至连样板房还没有开放。为什么？主要是冲着新鸿基的品牌及其在香港豪宅市场的建树。但我认为能够吸引富豪踊跃认购的，主要还是一种对未来生活的前景和空间的追求，许多新紥富豪希望籍此踏入上流社会的圈层，更希望后代能传承家业。 8.比肩国际的王牌物业 物业管理十分重要。不要说是豪宅，就是一般的楼盘如果物业管理不好也难以保值和增值。现在高端的社区和楼盘都会聘请国际知名的物业管理机构来管理社区，但有些是直接委托管理，有些是顾问指导的方式，目的都是为了提升物业管理的档次和水平。豪宅社区对物业管理的要求比较高也比较严，尤其在隐私和治安方面。对有钱人而言最重要的就是人身安全和财产安全，而声誉和隐私也很重要，这些方面也务必要考虑周全。 9.大师级的建筑团队 豪宅的建造质量必须是一流的，但光有好的建造质量还不行，还必须要有最好的设计。美国著名的流水别墅就是世界著名设计大师赖特现代豪宅建筑的杰作：建筑与溪水、山石、树木自然地结合在一起；别墅的室内空间处理也堪称典范，室内空间自由延伸，相互穿插；内外空间互相交融，浑然一体。流水别墅在空间的处理、体量的组合及与环境的结合上均取得了极大的成功，在现代建筑历史上占有重要地位。但目前国内的豪宅设计大多缺乏地域特色，基本是移植和抄袭国外的一些建筑设计，缺乏创新和与自然环境有机地结合的构思。 10.上风上水的堪舆环境 风水是所有高端住宅必须关注和重视的问题。大多数有钱人都信风水，即使不是出于迷信也是从居住环境来考虑。尽管，我并不相信风水，也不太清除左青龙、右白虎，龙脉、财位这些风水概念的具体含义，但如果是市场需要的就必须尊重和了解。现在许多购房者，尤其是高端物业的购买者都要请风水大师看楼，开发商对楼盘的布局、规划和设计也都会严格按风水大师的建议来做。而且，豪宅和富人区也大多位于风景宜人、风水好的区位，不仅能迎合购买者的心理需要，也可在一定程度上起到趋利避害、逢凶化吉的功能和作用。 以上关于豪宅标准的评点和诠释似乎全都是定性的分析，而豪宅的标准本应是用量化分析为主，例如多少面积、多贵的房子，多少身价。或许，这十大标准称之为十大特点或十大要素更贴切一些。但我以为，要订立一整套现代豪宅的标准，既不可能也不现实。否则，为何古今中外，我们可以看到无数的豪宅，却找不到一套完整的关于豪宅的标准呢？ 可以说，所有的豪宅都很有价值，但豪宅之间的价值却又各不相同。 自然资源是无价之宝 四大法则帮你选栋好别墅 别墅越来越成为稀奇的居住产品别墅不同于普通住宅，它面积大，品质高，而且投入资金较大。投资别墅有些什么诀窍？别墅专家告诉我们要记住“四大法则”。法则一 自然资源别墅的无价之宝众所周知，别墅之所以为别墅，它最显著的本质就是拥有卓越的自然资源，一个城市的独特优质天然资源，常常是被别墅占有。优质的自然资源，就是别墅占据天时、地利概念的关键词。在优美环境里，别墅建筑与自然景观之间形成了“天人合一”的最佳境界。成都人购买别墅是很看重环境的，耀天地产张文斌先生称，“在成都，别墅当然就应该是在浣花溪、在东湖、在河心村、在金沙、在牧马山、在青城山等地方。它们就是应拥有独特的天然环境和资源，有山有水，有大量的绿化植被。”四海逸家营销负责人李乐也表示，如果没有天然的自然环境，也至少应当在产品设计上做出很好的绿化园林景观，像麓山国际社区，开发了高尔夫球场，像锦官新城别墅，种植了数千上万株名贵树木。纵观成都卖得很火的别墅项目，无一例外，都拥有成都优势的天然资源。法则二 交通配套优先考虑的因素放眼成都，别墅绝大多数位于温江、华阳、龙泉、郫县、新都、金堂等地，到成都十分方便。日前，记者实地驾车体验发现，通过成青快速通道往返于成都与青城山之间，单边一般只需50分钟左右就可到达，对于时间概念不是很紧张的人来说，居家到青城山，平时到城里商务也是很方便的。另外，牧马山到成都的快速通道大件路的扩建工程也正在紧张的施工改造当中，新大件路畅通之后，牧马山到成都也就20多分钟。在很多人心目中觉得“远”的金堂别墅，现在卖得很火的观岭别墅，因成金快速通道的通车，现已成为很多成都人置业别墅的新选择。青城山某别墅开发商胡小姐说，“交通只会越来越快捷。关键看你是否乐意体验一种与城市居家完全不一样的生活方式。” 新阳营销机构赵勇总经理建议，“交通成本，应该是现今白领们选择别墅时应留意的。假如你住在离市区30000米以外。每年仅限于单位到家两点一线，就要花4000多元，还没算买车和养路费、修车、存车等费用。在有私家车的前提下，也要看看附近有多少路公共汽车能够通到小区。对于交通条件，购房者最好选择上下班、周末、周日、节假日等亲临实地感受是否堵车。”法则三 住得舒服 最基本的要求在郫县运作一个500余亩的别墅大盘的开发商曾勇表示，“别墅与电梯公寓的区别，那肯定是档次和身份的象征，就算是高档电梯，甚至电梯豪宅，都无法复制别墅与生俱来的血统优势，就是表里如一，内外皆修的品质感和档次感。” 什么样的别墅房型能够满足人们的舒适性需求呢？耀天地产总经理张文斌指出，“一套房型好的别墅，最起码的原则是要讲究大面宽。大面宽意味着占地面积大，拥有的土地资源多，可拥有更高的灵活性。而如果面宽小于5.7米，则可能由于进深太大而影响到其舒适性。一层应当有卧室，尤其是三代同堂的人家，一定要考虑一层有卧室。车库面积要大，要尽量做到能够停放两辆车。” 正合地产董事长毛勇表示，“别墅应当注重私密性，在一层里，主要是交通空间与客厅之间的空间关系要处理好。在没有足够多的空间设计独立的保姆活动通道和空间时，为了不让保姆的出入影响到自己在客厅接待客人，因此需要将客厅与交通通道适当分开。对于二层来说，可以设置次卧和儿童卧室。如果面积允许，应尽量设置家庭厅，这样方便晚睡的父母与子女在此消磨时光。对于三层，一般就应当是主卧套房。主卧套房面积不应该小于40平方米。”还有专家表示，挑选别墅房型时，结构梁的走向和形式也要处理好，避免让人产生压迫感；以及室内不能出现独立的柱子等等。法则四 别墅聚集区生活配套方便近日，记者调查发现，牧马山、青城山等地的别墅入住率越来越高了，记者在牧马山和青城山别墅最集中的区域，看到别墅社区常常是别墅一个紧挨着一个别墅修建，开始形成别墅聚集区了。 青城神韵负责人冯胜强表示，“这样的别墅集中在一起，就很容易形成别墅聚集区，生活配套容易做起来。后期入住率高，别墅生活立马可以享受到，这也是吸引人们购买别墅的重要原因。”采访中，已入住别墅的白领赵先生和李小姐等业主也纷纷表示，“如今周边的别墅社区越来越多，人多了，生活配套起来了，生活才更方便啊。”“人可以离开城市，但不可能离得开日常生活所需要，离不开邻居啊。” 世家机构总经理助理邸阳说，“选购别墅也应当要求有成熟的生活配套。尤其是自住型别墅，一定要考虑日常生活的方方面面，学校、幼儿园、餐饮、便利店或超市、医院、邮局等都不可缺失。日常生活配套，最好分布在方圆500米或者开车15分钟能到的区域。”他说，还应当注重专业化的物业管理团队，因为让人放心的物业管理，是别墅业主长期享受惬意生活的保障，同时物业管理也影响别墅的升值。好别墅从地下室选起 选购别墅要注意五方面 目前市场上设计的别墅地下室不再只是简单的储藏室，房主可根据各自喜好分别打造成家庭影院 、健身房、私密会客室、酒吧等。而随着防水防潮、通风、采光以及空间技术的改进，功能出现重大改变，进而成为别墅生活中不可或缺的组成部分，因此在选购别墅时，要在层高、通风采光、防水防潮、房型以及功能等五个方面多加注意。 层高：不要低于2.5米 对于别墅地下室来说，使用舒适性的第一个要求就是不能有压抑感，因此层高上一定要满足相应的要求。 案例1：祝先生看中一套二手联排别墅，几乎所有方面都令他满意，但有一个地方是个例外，就是地下室层高只有2米左右，进入其中，倍感压抑，除了做储藏室之外，无法作为他用。 分析：目前 ，开发商为了吸引买家，往往会将买别墅赠送地下室作为卖点，因此开始重视地下室的设计。一般情况下，经济型别墅地下室的层高超过了2米，或者接近普通公寓的层高达到2.8米左右，而独栋别墅地下室的层高会更高。专家认为，从舒适性的角度考虑，别墅地下室层高过低会给人压抑感，因此建议尽量选择超过2.5米以上层高的地下室。当然，也不用太高，超过3.5米就完全没有必要了，毕竟建设成本还是购房者自己承担，羊毛出在羊身上。 通风采光：南北两侧都开挖 考虑到通风采光的效果，地下室南北两侧尽量都开挖有通风采光口，这样才能在最大程度上改善地下室通风采光上的弊端。 案例2：童先生在郊区看中了一套别墅，最让他动心的倒不是别墅的价格，而是其地下室南面完全开放，同时北面也开挖了通风采光井，这样整个地下室在使用上相当于地面一层，受到地下限制很少。 分析：专家介绍说，此前的地下室通风采光主要依赖中间楼体区，这种处理方式有个致命的缺陷，即无法形成穿堂风，同时采光也很局限。如改为南北两面开挖通风采光井(或者改为下沉式花园)，虽然其效果无法完全与地上建筑部分相当，但也在一定程度上缓解了通风不畅以及采光不佳的弊端。目前一些改良举措也使得地下室的通风采光效果有很大提高，常见的有半地下室或者南面完全开放(充分利用坡地优势)等，以及安装强制排风设备等。 防水防潮：全面防水很重要 别墅地下室的地下防水防潮是一个无法回避的主要问题，只有防水防潮技术过硬，才不会影响使用。 案例3：近日，祝先生看好了一套位置不错的二手别墅，但是进入地下室之后，看到地下室的墙体有些潮，有些地方甚至“出汗”，自然就没了下文。 分析：专家表示，除了了解地下室本身的防水防潮之外，还需要了解别墅其他设施如游泳池、蓄水池、种植物的露台、卫生间等的防水处理，因为这些设施的防水效果，也会影响到地下室的防水防潮效果。 房型：房型不宜太“碎” 如果房型分割过于凌乱，显得太“碎”，则会影响到地下室各个功能区域的安排，进而影响到其使用。 案例4：苏先生在远郊购置了一套别墅，但是地下室内到处是柱子，使得他在装修时为此大伤脑筋。 分析：别墅地下室的房型也是一个不可忽视的因素，如果房型不规则，也会影响到合理利用。专家表示，受地面建筑格局的影响，地下室往往会因为承重墙、柱子而影响到使用，有些地下室面积表面上超过100平方米，但实际上能利用的面积却不多。因此在考察地下室时，一定要注意是不是有柱子、墙等将房型分割得太“碎”的情形存在。专家建议，购房者在考察地下室房型时，要做的工作就是数柱子，如果柱子数量较多，会影响到使用时的整体规划。 别墅精挑细选讲究多 买家要在细节上较真 花大价钱买套别墅，品质当然不能将就。在别墅社区内精挑细选时，又有哪些讲究呢？ 别墅也是住宅产品的一种。选择别墅和选择普通住宅有共性的品质要求。要看着靓，视野开阔，建筑密度小，布局协调。要行得通，小区出入方便，停车取车方便，选择郊区别墅的，要求所选别墅社区与市区有比较方便的道路交通，不要因为住得远而影响日常工作。还要够方便，买别墅不是找个大房子睡觉那么简单，住在这里不能以牺牲便利的日常生活为代价。尤其是那些在郊区购买别墅的朋友，在选房时，一定要选择那些周边配套设施足够完善，如商业、教育、医疗服务等比较容易获取的地方。最低限度是到达这些服务设施密集区只需10分钟到15分钟车程，小区自身的配套设施也要好，一些简单的生活和娱乐需求都可以满足。 当然，别墅毕竟与普通住宅不同，选购它时还应该在一些细节上较真。 别墅的内部设计首先要保证舒适性。客厅和卧室都要有足够大的空间。在平面空间上，客厅除可以容纳如普通住宅一样的家具组合外，喜欢品茶或饮酒的，至少要为这种休闲活动留出地方。主卧室要足够大，有宽敞的私人卫生间和衣帽间，户外露台也要够宽敞。在立体空间上，可利用挑空来增加高度，增加别墅住宅的敞亮感。在内部结构设计上，楼梯要与住宅主入口保持一定距离。 外部空间方面，私家花园、风格独特大方的外立面，都可以提升别墅的档次。 别墅是一种私密性很高的住宅，在选择时，要充分考虑与邻近楼座的距离。密度过大，将大大降低别墅的品质与价值。 别墅置业要依生活习惯选风格 能耗需纳入考量 环境 看自然环境及物业服务是否优良 选择别墅的购房者，往往追求的是别墅带给自己的优异居住环境。包括自然景观、社区配套，物业交通等。 从自然景观方面看，别墅大多建造在郊区，不论是天然风景还是人为山水，只有周边环境赏心悦目的别墅才能吸引购房者。所以选别墅时首先要看其是否贴近大自然，或至少能营造出贴近大自然氛围。 从社区配套来说，因为别墅所在位置一般离城区较远，所以有无完善的生活配套设施就很重要，否则日后居住的方便程度会打折扣。 从物业服务而言，别墅空间大占地多，居住者对品质要求也较高，所以物业管理水平的高低就很关键。物业除基本的日常服务和24小时安全保障外，还应该针对不同的客户提供菜单服务。 产品 重点考虑生活舒适性 挑选别墅不能忽略的还有别墅本身，因购买后要长期居住，别墅本身的设计将直接影响居住的舒适度。 首先不能单看外观，简单的以外观是否时尚等作为选择标准是不妥的。外观的新颖独特虽重要，但最重要的还是居住的舒适性。其次要考虑是否和自己的生活习惯相吻合。有的别墅设计很精妙，但和自己的生活习惯不合拍，住在里面会产生不舒适感。 最后还要考虑能耗问题，一般说来，能耗高低与居住舒适性是紧密相连的，高能耗的别墅居住舒适性较差，低能耗的则多半居住舒适性高。 不同类型考察重点也不同 在具体挑选时，要注意别墅“有天有地”的特点。对独栋别墅而言，主要考虑的有位置、朝向和能耗。别墅实质上是舶来品，国外的独栋别墅设计一贯重视的是景观，在位置和朝向设计上也更偏重于景观欣赏，甚至不惜牺牲居住舒适性。简单照搬国外设计的独栋别墅常常在位置和朝向上不合北京情况。 联排别墅最应考虑的是独院、层高和面宽。联排别墅如果是独院，亲近大自然的机会就较多。而层高少一点面宽大一点的联排别墅，居住舒适性也会高很多，真正理想的别墅层高很少超过两层，面宽却相当大。 厨房宝典 别墅厨房装修的几点注意事项 别墅住宅的兴起，对于一些生手设计师们来说是一个历炼的机会，别墅的主人们大多具有较高的生活品味，对住宅的装饰有着更高的要求，而绝大多数的家装设计师却缺少海外生活经验，所见所闻之时尚元素也有限。因此，设计方案往往不令房主满意。厨房在别墅住宅中具有特殊的意义，它往往是家庭聚餐，举行小型宴会的场所，大多数别墅主人对厨房装修装饰都非常注重。而在普通住宅中，我们提倡的以实用为主的概念显然是远远不够的，如何在厨房中将居家、办公、休息、休闲娱乐合而为一考虑是设计师们需了解的，这里我们将会为您介绍别墅厨房装修的几个注意事项，相信这些对于正在为您的别墅装修设计筹划的房主也会有一定帮助。 别墅厨房设计需要遵循的几点： 一：空间设计应该呈现利用率高的特点与普通户型相比别墅厨房的面积大、层高(径向)较高，通常都在3米以上。房主经常在这里举行PARTY等聚会活动。作为一个社交场所，在设计厨房时充分地利用高度方向上的空间，在满足了基本的储物空间、操作空间的前提下，要留有足够的活动空间。此外，要对厨房空间进行分割，一般采用岛式或者半岛式布置，在岛的上方可以设计铝制吊架、实木系列吊架、玻璃吧台等。既可以充分利用空间，又让使用极为便利。在空间允许的情况下，可以在厨房的一侧设计一排筒柜，把冰箱、烤箱、消毒柜、卷帘门全部集中在此，显得很有气势。 二：上下水设计不要从同层走管道普通公寓的上水通管常使用pvc或镀锌管，过不了三五年就会损坏。为了追求视觉的美观别墅的上水管基本上都是藏在墙里面，更换不是很方便，因此对材料的要求相对就苛刻了许多，普通材质已经很难满足。别墅专家的设计师建议使用铜水管，既时尚又满足了环境的需求。对于下水则最好不要从同层走，这样的管路设计复杂又不美观。采用另外一种方式，将下水引入地下车库，就起到了事半功倍的作用，排水通畅且视觉效果良好。 三：烟道设计要配功率大的排风装置设计师必须针对需求选择燃气灶的功能，建议选择多个灶眼的燃气灶，提高使用效率。而油烟机的烟道走得较长，因此烟机的排风量、电机的功率都应较大。如果烟道长度大于4米，就应考虑增加一级排风装置，增进排风效果。另外地排式的烟机也是一种不错的选择，当房主有在大厨房里享受野外烧烤的习惯时，设计师不妨为房主选择这种烟机。 四：净水装置可采用目前流行的水家装别墅区不能忽略的问题就是家庭的水环境。许多别墅区水的硬度或污染指数超标，或者水碱过多，水垢和水渍现象严重，但是，别墅区一般不提供纯净水，因此，要给房主配备一套净水装置，构建一个高品质的家庭水环境。目前，较为流行的水家装采用饮用水跟生活用水分开的方法。水家装就是根据各家家居具体水质情况，在供水管路的适当位置配套设置相关水处理设备，全面提升居家生活饮水和生活用水的质量。 五：电路设计让使用更具合理性许多别墅远离市区，采购相对不是特别方便，一般都配置双开门的冰箱，容积大、另带自动制冰机等，再加上电烤箱、洗碗机、垃圾处理器、消毒柜、微波炉、电瓷炉、咖啡机等，厨房自然成为家用电器比较集中的地方，复杂的内在联系让许多设计师挠头。科宝博洛尼别墅专家的设计师采用的方式是，使用电脑模拟电器与插座、橱柜的位置，合理分布电器的位置，让使用更具合理性与便利性。 六：台面设计兼有准备区和操作区的功能台面的高度和宽度需符合人体工程学原理，适合东方人的身高和臂长。空间相对宽敞的别墅厨房为强化功能可以让台面进深更大，做成阶梯状，在台面上安装调料盒、刀叉槽等设置，增加使用的便利性。而别墅厨房的吊柜比较高，有时还可以设计两层吊柜，以便充分利用空间。 七：厨房里要融入休息娱乐设计厨房已不再是传统意义上的厨房，它更是休闲、娱乐，情感沟通的场所，在开放式的别墅厨房里尤其能体现出这样的感觉。电视机、小音箱的位置设计，让女主人可以一边下厨一边收看喜爱的电视节目或倾听优美的音乐，尽情享受生活的美好。 八：别墅设计别忘加入展示功能与普通消费者相比，别墅的房主更注重整体厨房的美学效果、艺术协调和品牌。简单地说即是整体的设计感、个性化，同时功能要齐全。厨房可以显示主人的品位，这种品位主要体现在一些有创意的设计上，别墅厨房吊柜可以设计一些玻璃门或吊格，柜内安装圆杯灯便于存放收藏品或书籍。“不嫌贵 不嫌远”购买高档住宅的四个小窍门 窍门一：变“持币观望”为“持币寻找”。如今说到房地产市场，肯定少不了“持币观望”这句话。事实上，这不是上策。持币干等，仅CPI指数的上涨就会使得手上的资金贬值。只有在持币过程中，不断寻找合适的物业进行投资，才有机会使资金升值。 窍门二：不看“收入够不够”，而看“眼光到不到”。真正的投资，千万不要让收入、资金等原因限制到目前“够”投资的目标，而是在一定比例内，用独到的眼光搜寻具有足够投资价值的产品。如果不能跳出这个束缚，一则无法在投资中获取最大化的利益，二则会因甘于现状而制约个人的投资发展空间。 窍门三：了解发展趋势，向高端市场挺进。目前，高端住宅市场整体发展态势较为平稳，呈现出个性化、高价化和偏远化的趋势。投资时切记“不嫌贵，不嫌远”，在可能的情况下，投资目标可向稀缺的高端产品靠拢，如别墅产品等。 窍门四：不要过度投机，那不适合短线操作。需要注意的是，任何投资都存在风险，最关键的一点是对投资“度”的把握。即摒弃盲目性的“过度投机”，把投资掌控在一定的范围内。目前，高端住宅市场逐渐呈现出平稳的上升势头，投资效益将在相对较长的周期后才得以体现出来，短线投资已不合时宜。 专家为您支招：如何仔细挑选联排别墅房型 购买联排别墅，除了关注地段等因素外，还要关注住宅本身的品质，诸如房型设计。而选择联排别墅房型，与独栋别墅和公寓则有着诸多不同的地方，关键要在经济性和舒适性之间找到恰当的平衡点。 买联排别墅尤其要注重对房型的选择。据了解，目前市场上联排别墅供需相对比较稳定。对于具备一定经济实力购房者来说，他们渴望摆脱公寓拥挤生活，但同时无法承受独栋别墅昂贵的价格，联排别墅则刚好弥补了这个市场空白。 那么，如何挑选联排别墅的房型呢？ 专家表示，联排别墅由于较为完美地结合了经济与舒适两大特性，成为市场上受欢迎的一种产品。 记者了解到，目前虽然整个房地产市场仍然处于观望态势，但联排别墅销售情况略好于公寓市场情况。根据上海佑威房地产研究中心跟踪监测数据，上海近期联排月销售维持在400套以上，均价在1550016300元/平方米之间徘徊，较之今年年初，销售量有所回升，同时均价也有30左右的涨幅，这与公寓市场行情相比，要理想一些。广州中原地产项目总经理黄滔表示，正是因为联排别墅性价比较高，目前价格相对较为稳定，不像独立别墅变动的幅度那么大。 小资料：何谓联排别墅 联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。目前市场上较为常见的建筑面积一般是每户170平方米至250平方米不等。 选择房型有技巧 别墅生活讲究的是舒适。那么如何挑选房型呢？有无技巧可言？下面我们听听专家的建议。 挑选联排别墅的房型，最起码的原则是要讲究大面宽。专家表示，大面宽的联排别墅意味着占地面积大，拥有的土地资源多，因此在房型设计方面可拥有更高的灵活性。而如果面宽小于5.7米，则可能由于进深太大而影响到其舒适性。 五合国际上海公司建筑室主管吴茂辉表示，联排别墅空间分为五大部分，即起居空间、交通空间、卧室空间、饭务空间以及庭院和露台。各空间并不是独立的，相互之间有着和谐的序列，应按照从外部空间到内部空间，从公共空间、半公共空间到半私密空间再到私密空间的顺序依次排列。当然，所有房间都要讲究南北通透。 如果具体到各个居室，专家表示可按照下列技巧进行选择。 一层有卧室，尤其是三代同堂的人家，一定要考虑一层有卧室。对于老年人来说，爬楼梯其实是一件不太方便的事，而同时业主自己也会面临年纪变大的现实情况，因此一层的卧室，不但方便父母，同时也会在日后方便自己。 车库面积大，尽量做到能够并排停放两辆车。王庄表示，对于能够购买联排别墅的消费群体来说，每个家庭都会有自己的私家车，而且绝大多数家庭不止一辆，因此车库显得非常重要。“如果车库面积不够，只能停放一辆车，那么很有可能会面临车辆无处摆放的尴尬。”为了避免这类情形的发生，他建议购房者在挑选房型时，也把车库面积作为一个重要的考察因素。一般情况下，优先选择能够并排停放两辆车的车库，退而求其次，也可以选择一前一后停放两辆车的车库。 由于联排别墅不同于独栋别墅，其房间的安排设置会有一定的局限性，因此专家提出，应该充分利用地下层。首先要注意的是地下层的采光问题，王庄表示目前有不少设计师在南北两面都设置了采光井，这是一种比较合理的做法，这可以弥补地下层采光不足的缺陷。当然，对于地处南方的联排别墅来说，地下层还应该注意防潮，比如上海地区，地下水位较高，遇到阴雨天还有可能出现积水情况，因此地下层应该安置排水水泵以及强制通风系统，以保持室内干燥。 由于一层无法安排保姆房，专家建议可以充分利用地下层空间。“如果宾主双方相谈正欢，客人突然看到保姆提着一只刚刚洗净的土鸡进入厨房，那肯定是一件扫兴的事。”曹炜说。这便涉及到交通空间与客厅之间的空间关系，曹炜表示，为了不让保姆的出入影响到自己在客厅接待客人，而同时又不能象独栋别墅那样有足够多的空间设计独立的保姆活动通道和空间，因此需要将客厅与交通通道适当分开。 当然，对于二层来说，可以设置次卧和儿童卧室。如果面积允许，