日本商业地产发展历史轨迹及特征.doc

日本商业地产发展历史轨迹及特征发布日期：08年11月06日 来源：原创 作者:成都商业地产网 访问：752 次 摘要：在当前经济高速发展的中国，无论是北京还是上海，虽然都有着自己厚重的商业传统，但要想成为真正的国际一流的商业发达城市，却依然有着不小的距离。 邻邦日本，商业地产已走向成功和成熟，并以精致商业文明而著称。在当前经济高速发展的中国，无论是北京还是上海，虽然都有着自己厚重的商业传统，但要想成为真正的国际一流的商业发达城市，却依然有着不小的距离。 邻邦日本，商业地产已走向成功和成熟，并以精致商业文明而著称。有的百货店每当下雨时，会专门播放一种音乐，营业员一听就会给顾客递上遮雨包装物，以免商品受损，心细之处，可见一斑。因此，了解日本商业地产的发展轨迹，应该会给中国日渐蓬勃的商业地产，提供很多借鉴。进入二十一世纪，日本的商业出现了一个非常明显的特征复合型商业出现，并成为商业发展主流。注重业态细分复合型商业的出现，使得商业中的“业态”开始受到日本商业关注。实际上，“业态”是一个外来语，它的分类形式涉及到三方面，第一是商品的结构。不同业态出售的商品，结构是不一样的。例如，适合超市销售的毛巾、牙刷、肥皂等商品，在百货商店销售就没有了竞争优势。因为这种日用生活品，消费者的购买特征就是追求低价！而超市的特征正是低成本、低价位；另外一种商品叫做选购品，消费者要比较它们的价格、款式、品牌，把它放在超市销售就不适合了，消费者无法将很多商品聚集在一起进行比较挑选。因此，不同的业态所经营商品的结构是不一样的。业态的划分形式还涉及到目标顾客。正是基于这点，在超市无限风光的同时，一种日后风靡全球的全新商业形态随后诞生，那就是便利店。超市和便利店经营的商品差不多，但满足的需求却是不一样的。便利商店满足的是突然之间产生的及时需求，而超级市场满足的是有计划的需求，无法满足临时的需求。7-11，这个著名的便利店品牌其实发源于美国。美国人认为一个人从早上7点钟到晚上11点，甚至24小时都在活动并会产生及时需求，所以便利店取名为7-11，执行24小时营业，这个名字和便利店的特征很吻合。1974年，7-11第1号店在东京开业。但现在，美国的7-11却经营不过日本，日本的7-11便利店目前是全球第一。业态第三个涉及的是销售方式，百货店有人销售，超市便利店无人售货。所以销售的方式，商品的结构、针对不同的顾客，这三点决定了业态的分类，出现了百货商店、超级市场、便利店、专业店和购物中心。面对外资的进入1980年，日本商业进入多元化发展的潮流。日本政府出于对本土商业的保护，一直不开放市场，此举屡遭欧美国家指责。1989年，顶不住“压力”的日本全面开放外资，同年，日本“大店法”出台。 “大店法”的颁布，决定了日本本土的商业利益，意味着5000平方米以上的店铺，需要进行听证准进，并要考虑这个商业项目设立了以后，对周边生活环境的影响，因此限制了很多外资大型的商业项目进驻；近来，在政策法规方面，日本政府对店铺设立规模限制有所放宽。由于大型零售商符合现代生活的潮流及需求，所以其数量仍逐年递增，由此而产生了诸如交通、环保等问题。同时，日本政府作为世界经济大国，对中小型零售商的过度保护也遭到国内外舆论的强烈反对。迫于国内国际上的压力，日本政府终于在1997年决定废除“大店法”，由在1998年6月公布，2000年6月开始施行的新法“大店立地法”取而代之。新的规定中解除了对大型零售商的经营活动的管制，而改为交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放等环境品质的规范，且使大型零售商的申请流程更加简洁、单一化及省时。因此，日本的大店立地法已不再是只停留在一味保护中小型零售商的利益，同时也考虑到了消费者及周边居民的利益。近来，横扫亚洲、财大气粗的欧美跨国零售集团家乐福、沃尔玛等却在日本全面撤退，败于日本本地商业。探求原因，是日本消费者的消费特征决定的。外资超市最擅长的是控制成本，采取薄利多销的运营方式，但日本市场的特性是必须根据不同地区进行细致的价格划分，而不是一刀切。这一市场特性阻碍了外资超市在日本的运作。如家乐福基本上是通过从生产厂家直接进货，减少流通环节来降低进货价格。但日本大部分产品都由商社代理销售，厂家直接向零售商供货的情况不多。由于商业文化不同，无论家乐福如何努力，最终也只有55的商品是直接从厂家进货的，另外45的产品必须从中间商那里进货。仅此一点，就使家乐福超市利用价格优势增加销售额的计划打了折扣。这些跨国零售集团在日本照搬在欧美国家的经验，单纯依靠薄利多销的运营方式，没有根据日本不同的商业文化和消费习惯来调整自己的经营策略，导致“水土不服”，最终经营受挫。说明了商业是一个很特殊的行业，永远和当地消费者及消费习惯、消费特征紧密相连。购物中心的新风情进入2000年，日本传统的百货业开始走向低谷，十几家百货店纷纷倒闭，著名的崇光百货也在其中。随着百货业的消沉，日本开始产生了集文化、娱乐、休闲、运动等消费行为于一体的新型购物中心。大型购物中心在日本之所以能够迅速发展，具有两个基本背景条件：第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成为所有日本人一致的追求目标。在这种情况下，能够在一个特定的空间内提供各种消费服务，同时又能够提供定量停车空间的购物中心便成为实现这个目标的最佳手段。加之经济巨大发展条件下国民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品牌的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心在日本的产生。如今，日本商业地产开发都是联动的，它不是简单的建筑物的集合，而是有统一的规划和内在的连接，使之完全融为一体，打造可以满足人们各类需求的城市空间。如日本的地铁站附近一般皆为建筑群，各建筑群底商商店与地铁站相通，形成地下交通、商业的另一空间。第一家地下街是1952年开发的“东京车站名店街”（52家店），接着1957年“数寄屋桥中心”，1963年“梅田地下街”260家专卖店开店，如今日本遍地车站地下街，东京新宿、横滨、名古屋车站、大阪梅田、难波、神户三之宫、福冈天神等周边设施，都发挥了转运站特有的功能，许多车站地下街每天人流高达上百万。著名的六本木新城位于东京港区六本木六丁目，是目前日本最高水平的城区改建项目。它由写字楼、酒店、住宅楼等10幢建筑组成，集时尚名店、五星级酒店、餐厅、200多家流行名店与人气餐厅于一体；新城里有美术馆、图书馆、学术报告厅、露天演出广场等众多文化娱乐设施，已成为东京新地标。六本木新城，满目皆绿，几乎每一座高楼的顶层、几乎所有高楼之间的空地，都有绿色植被覆盖。六本木新城的道路多坡道，高高低低，曲折有致。漫步其间，清新宁静。这样集办公、居住、学习、休闲、购物于一体，充满自然和艺术情趣的“立体城”和“艺术城”，令人非常向往。如何对传统的商业进行改造上世纪90年代，由于传统的百货业不适应消费者日趋快速的消费变化，日本大量的百货商店倒闭。以百货商店业态为主的传统商业聚集地区，如东京的日本桥地区，商业地位江河日下，日显衰败。要改变这一状况就必须进行改造再建。而在对传统业态改造中，该如何既保留历史风貌，又能焕发青春呢？日本三越百货店建于1904年的东京日本桥三越百货店，代表了日本商业发展的一个新的纪元，被日本政府列入“国宝”级百货店，历史保护建筑！但其传统的百货商店的格局满足不了新的商业变化，为保护这个被列入“国宝”级百货店，让其重新焕发商业青春，日本在三越百货店老建筑旁边新建了一座三越日本桥新店，叫做三越日本桥总店。新店既和日本桥旧有的商业完全融合，形成了一个商业积聚地，且建筑外形新颖别致，好似正在扬帆出征的一个帆船，又成为一个东京商业及观光旅游的新地标。所以，日本对于商业设施的改造，完全是和城市改造及交通改造紧密结合起来的，就是通过商业的项目建设，顺带对周边城市交通、市政设施同时进行改造，起到了画龙点睛、牵一发而动全身的作用。此外，新型业态再开发，为老街区引入新的业态，是日本改造传统的商业老街区的另一种手段。传统老街区商业业态单一，一般都是四、五个百货商店积聚在一起，缺乏商业活力。在这种状况下，就要加入新的业态模式，改变原有商业氛围沉闷局面。“国宝”级商场三越百货店本部一年的销售额达2900亿日元，折合人民币约200亿元，商店每天人流量4万人次。三越百货销售额8090是由老楼贡献的，10%20%是因为适应年青人的需求而经营时尚商品的新楼贡献的，说明了尽管三越百货历史悠久，但他们也在适应时代变化，增加时尚元素。再比如创建主题概念店。日本比较出名的主题概念店要属索尼。在它的主题概念店里，不买商品，只做展示，能够让你眼前一亮的产品是索尼公司引领电子新消费潮流的一种展现。而主题概念店就是起到一个信息传播沟通、引领时尚的作用。而让美术馆、博物馆走进商业，甚至是传统的百货店里，也是日本商业新特征。既丰富调剂了业态种类，又可为商业项目增加文化功能。重视软件 服务细微人性化中国的商业地产在发展时，与国际水平差距在于只注重硬件而忽略了软件细节，也就是服务。商业项目成功与否很重要在于其软件功能的丰富，例如，该怎样做好公共服务？那么商业项目就必须要建有询问处、多功能卫生间、婴儿救护室、乘务箱、公用电话、休息室、试验区，邮局银行ATM机，外币兑换处等等。这经常在规划商业项目中会欠缺忽略的内容，恰恰就是最终影响到商业地产成败的关键。日本六本木hills代表日本商业地产新潮流的六本木hills，为消费者提供的是家庭妇孺式服务：医疗设施、休息区、配钥匙、宠物寄存，免费托儿，妈妈俱乐部影院、为残疾人服务的轮椅电梯等等，一应俱全。在著名的老字号百货公司伊势丹，商店里的各个品牌厅房，或者是品牌陈列区，地面上都标有明显的不同的色块或区域线，一样的平整，决不会有一不小心会绊一下的可能，