房地产住宅产品定价策略.doc

中国海外集团有限公司内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引（试行）编制时间：二零零二年四月第二章 适用范围第1条 本指引适用于集团公司所有在内地投资发展的房地产住宅项目，凡中海占大股、合资及合作项目，均可参照本指引制定销售价格系数。第2条 本指引仅限于住宅项目，商场、写字楼等非住宅项目均不在本指引的研究范围之内。住宅项目一般由别墅类、多层、小高层或高层住宅组成，各种楼型遵循总体规划布局分布于住宅小区内。第3条 所谓别墅类包括独栋别墅、双拼别墅、排屋（Townhouse）和花园洋房；多层是指楼层数在七层以下的住宅，有的可能配备电梯；小高层是指楼层数在八至十二层之间，配备电梯的住宅；高层是指楼层数在十三层以上，配备电梯的住宅。第4条 住宅小区总体规划布局形式分类（楼型分类）如下：别墅类布置；多层布置；小高层布置；高层布置；别墅类、多层混合布置；别墅类、小高层混合布置；别墅类、高层混合布置；别墅类、多层、小高层混合布置；别墅类、小高层、高层混合布置；多层、小高层混合布置；多层、高层混合布置；多层、小高层、高层混合布置；小高层、高层混合布置；别墅类、多层、小高层、高层混合布置；其它住宅楼型布置形式。第三章 制定住宅销售价格的过程第5条 定价信息的调研和分析。定价信息调研要求对住宅销售价格相关的市场信息及项目自身特征进行系统的收集、记录、整理和分析，只有通过定价信息调查，才能了解置业者需要什么样的住房、需要多少面积的住房、对住宅小区内外环境的要求、对地理位置的要求等等；了解项目自身的规划设计、环境设计、建筑设计等等产品特征，进而制定住宅产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略等。在这一过程中，需要调查并分析影响住宅销售价格的主要因素，定价信息调研的主要内容会在本指引第六章详细阐述。第6条 确定项目总体均价及分期均价。确定项目总体均价是房地产营销过程的核心和关键性工作，它决定了项目经营利润的高低，反映了开发商的经营理念，一切销售价格制定过程均以此为主轴。确定总体均价时，要在考虑内外部因素及定价信息的基础上，洞察目标客户的价值取向，衡量目标客户的销售价格接受能力。有的项目规模较大，可能会分期进行开发，这就需要在总体均价确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策略等因素，在总体均价的基础上确定各个分期的均价。但是，住宅项目不论如何定价，最后都必须符合市场需求规律，接受市场的最后检验，房地产定价的方法很多，在此就不再逐一列举。第7条 制定销售价格系数、确定价格系数权重。制定销售价格系数时主要考虑住宅产品个性特征对住宅单位单价的影响因素，例如朝向、景观、安静度、房型、楼型、楼层等等；确定权重则要考虑住宅产品各因素对住宅单位单价的影响程度，由于住宅项目内部和外部因素的差异，购买者对住宅的楼型、朝向、景观、噪音、楼层、房型等的重视和喜好程度不尽相同，故而价格系数权重也不同，权重分值（比例）不同，将直接导致每一住宅单位的积分不同。第8条 评分、制定计价参数及单价。由于每一地区公司在评分和制定计价参数及单价时的方法不尽相同，而且各有特色、各有所长，本指引就不作细致论述。根据这些系数来确定住宅的计价参数及价格系数权重，并试算出每一套单位的销售价格。这种价格计算方法对住宅单位的相关指标及权重系数进行了较为客观的评估，因而能够比较准确地反映出每一住宅单位合理、科学的价格及各住宅单位之间地相互价格关系。第四章 住宅销售价格系数的制定原则第9条 市场导向原则。在制定住宅销售价格系数时，需要深入开展定价信息调研，仔细分析市场及反馈信息，注重收集市场同区域、同系列、同档次住宅项目的销售价格、目标客户群、核心竞争对手及项目其它指标等相关资料。在此基础上，充分考虑周边及相关地区居民的生活习惯，结合项目的建筑设计、环境设计、配套设施等自身的优劣势，制定出合理的系数指标。第10条 住宅单位性价比分布均好性原则。住宅单位的性能与其销售价格之间存在着相辅相成的关系，性能好的住宅单位，其销售价格也相对较高，反之亦然。在制定销售价格系数过程中，需要仔细研究项目特点及每一套单位的特性等信息，并通过制定合理的销售价格系数、价格系数权重及评分，使住宅单位的性能与其市场价值匹配，项目整体性价比分布均好，在保证总体均价的基础上，使性能不同的住宅产品基本上达到相同的、合理的销售速度。第11条 权重合理性原则。在制定价格过程中，确定价格系数权重是非常关键的工作。权重不仅反映了各项系数分值之间的比例关系，而且反映了各项系数在整个评分体系中的比例关系，这种比例关系直接影响到住宅单位系数总分值的高低，进而影响到住宅单价。原则上，可以通过多种渠道获得确定权重的信息：一是通过市场调查，获得市场在售项目的销售信息；二是以市场调查获得的客户反馈信息；三是组织公司有关人员对本项目进行权重评估，获得的内部反馈信息和外部专家权重评估的反馈信息等方法。通过对反馈信息的分析，预期市场（客户）对项目各个方面（如景观、噪音、朝向、户型、楼型等）的喜好程度和关心程度，并据此制定出较为合理的价格系数权重。第12条 产品性能差异化原则。住宅由于面积、朝向、视野、景观、楼层等因素的不同，业主对住宅楼型的喜好程度也不同，其产品性能亦不同。在系数制定过程中，应综合各种不同因素，分析每一住宅单位的利弊，设置出合理的系数，使不同性能差异的住宅分别得到不同的分值，在价格上体现合理差异，使之符合住宅单位的产品差异。第13条 价格指导性原则。分析住宅项目周边市场、配套和项目自身对价格产生影响的因素，进一步分析住宅单位的个性特征，明确这种个性特征对住宅单位单价的影响程度，运用市价比较法，制定出合理的系数，并使系数与与市场变化保持一致，使之对制定住宅销售价格具有明确的指导性。第五章 住宅销售价格系数的制定及评分第14条 销售价格系数制定及评分的程序。建议各地区公司成立项目评分工作小组（人员由各地区公司决定），构建销售价格系数体系，确定价格系数权重，并借助专业的评分方法对各住宅销售价格系数进行综合评分，撰写项目住宅产品销售销售价格系数专题报告（以下简称“报告”）。完成报告初稿后，要求及时将初稿报集团经营销售部审核，由集团经营销售部提出相关建议，通过地区公司营销部门和集团经营销售部之间的反复沟通、交流及征求意见，并由地区公司营销决策机构完成正式报告报集团国内地产营销决策委员会审批。第15条 对不同楼型布置的小区各种系数进行分析。表一（见下页）对影响不同规划布置住宅小区的各种系数进行了列表分析，供评分参考：表一不同住宅小区规划布置系数评分表因素 评分值住宅小区规划布置分类平面系数垂直系数朝向景观楼型安静度房型私密性个别楼层别墅类布置；多层布置小高层布置高层布置别墅类、多层混合布置别墅类多层别墅类、小高层混合布置别墅类小高层别墅类、高层混合布置别墅类高层别墅类、多层、小高层混合布置别墅类多层小高层别墅类、小高层、高层混合布置别墅类小高层高层多层、小高层混合布置多层小高层多层、高层混合布置多层高层多层、小高层、高层混合布置多层小高层高层小高层、高层混合布置小高层高层别墅类、多层、小高层、高层混合布置别墅类多层小高层高层其它住宅布置形式备注：别墅类楼宇不考虑垂直系数。特别加分注意事项：在评分过程中，若有特别加分项，请各地区公司在此注明。第16条 平面系数制定及评分办法22.1朝向系数：我国地域广阔，每一个地区都有其独特的地理环境、文化背景和生活习俗；朝向又直接影响到日照问题，因此各地买家对住宅朝向的选择也会有某些差异。只有准确把握当地风俗人情、朝向喜好，才能制定出比较合理的朝向系统分值。一般而言，朝南的单元系数分值较高，东南向、西南向次之，朝北的则最低；若厅和主卧室都朝南，则系数分值最高，若都朝北，分值则最低，其它依此类推。22.2景观系数：景观系数分值的高低一定程度上与视野开阔程度、视线轴的长短、视觉效果、视线遮挡影响有关。如果住宅单位面临公园、高尔夫球场、树林、湖泊、河流、海面等能够使人愉畅的景观，由于视野开阔、风景优美、景观较佳，生活在里面会感到轻松自然，这样的住宅单位一般系数分值较高；而临近闹市区、垃圾站、厂房、液化气站、加油站、高压电线、高架桥、普通道路、铁路、公共厕所等视觉效果不佳、视野较差、压抑感较强的住宅单位，其系数分值就会相对较低。22.3楼型系数：各楼盘所处的地区不同，买家对住宅楼型的需求也不尽相同，有的地区对多层有偏好，有的地区则对小高层有偏好等；此外，即使楼盘是由纯多层、纯小高层或纯高层组成，但是也会因一梯二户、一梯三户或一梯多户等楼型设计不同而受到买家的喜好程度不同；而对别墅言，买家会喜好独栋别墅多一些，双拼别墅次之，最后是排屋。因此，根据市场需求，分析买家的喜好，对不同楼型确定不同系数分值。22.4安静度系数：噪音大小对人们居住安逸与否有着重要的影响，一般来说，安静、祥宁的住宅单位系数分值较高；而一些邻近噪音源，如公路、铁路、高架桥、工厂、学校、闹市等地方的住宅，由于噪音较大，比较嘈杂，影响到人们的正常生活、学习和工作，其系数分值自然较低。22.5房型系数：因房型（如：一房一厅、二房一厅、三房二厅、复式等）的不同、面积大小不同而导致系数分值的不同，这种情况往往和市场需求有关。由于人们在不同房型、面积的住宅中生活的舒适感及精神感受不同，其喜好程度也不尽相同。由于户型及户型面积不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的户型的系数分值不可能很高，而倍受置业者特别喜爱之户型的系数分值会相对较高。22.6私密性系数：随着人们生活水平的提高，买家对生活中的私密性越来越重视。因此住宅单位的私密性较好，则其系数分值自然也会相对较高，反之亦然。在此基础上，不同住宅单位之间的对视程度、距离远近等等都会影响到私密性系数分值。22.7单边系数：住宅单位如果单边，其采光通风就会相对较好，故而该住宅单位的系数分值也会较高。一般而言，对公寓而言，三面临空、且三面采光的房屋系数分值最高，二面临空、二面采光的房屋次之；对别墅而言，四面临空的单体别墅系数分值最高，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的排屋最低。一般情况下，单边系数可以计入个别因素。22.8个别因素系数：住宅单位的不同平面设计会使得系数分值不同，例如，开放空间、休闲空间、通风、采光、双阳台、紧凑户型、复式等设计，因其提高居住品质，而相应提高了住宅单位的系数分值；此外，设备层、转换层等对住宅单位的系数分值也会产生一定的影响。第17条 垂直系数设置及评分办法楼层系数：对多层、小高层和高层住宅而言，楼层系数是必须考虑的因素，其系数分值对住宅单位单价有着比较重要的影响。楼层系数分值的确定需要根据住宅层数来具体制定，不同楼型的住宅在不同的地区，其系数分值制定标准是不一样的。在制定楼层系数分值时，须要具体项目具体分析、具体楼型具体分析。一般而言，对小高层、高层住宅而言，通常是由低层向高层系数分值逐渐增大，但最顶层（最底层）的则可能比它下面（上面）三四个层面分值要低；对多层住宅而言，一般情况是，三、四层系数分值最高，二、五层次之，一、六层最低。第18条 在对住宅单位的某一系数评分过程中，应只对影响该系数的影响因素进行分析，切忌参杂考虑其它系数的影响因素，从而导致评分过程中不同系数影响因素的相互混淆，例如：对楼层系数评分过程中不考虑景观因素的影响，对安静度系数评分过程中不考虑景观、朝向因素的影响。此外，若有顶层（底层）单位中送屋顶花园、露台（地面花园、半地下室）、住宅单位中配送的空间（计入建筑面积、不计容积率）等情况，不可在任一系数评分过程中予以考虑，需要单独计价。其它类似情况也需要各地区公司具体情况具体分析。第19条 以上仅对制定系数及评分中的主要考虑因素进行了分析，但是在制定系数的过程中，由于项目所处区域不同、项目自身特点不同、项目楼型不同，考虑的因素及其权重系数也不同，而且往往会主要考虑另外一些影响因素，例如：空气污染、日晒、采光等等。因此应参考本指引的方法，具体项目具体分析，切不可生搬硬套。第六章 定价信息的调研与分析住宅产品销售价格是住宅商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现，反映到现实中就是住宅交易双方的实际成交价格。定价信息调研和分析则是住宅销售定价过程中必不可少的重要组成部分，客观来说，商品住宅销售价格是众多影响因素相互作用的结果，把握这些因素对销售价格的影响范围、影响程度、影响关系，对我们制定住宅销售价格有着十分重要的指导作用。实践证明，在十分复杂、竞争激烈的经营环境中，只有通过认真、细致、有效的定价信息调研和分析，才能制定出合理的住宅销售价格。定价信息调研从大的方面来概括，可以分为以下几大类：第20条 房地产市场供求关系调研供给和需求是影响住宅销售价格的最关键因素和最终因素，其它因素都是通过影响供给或需求而对住宅销售价格造成影响的。因此，十分有必要对本区域的房地产市场供求关系、房地产市场总需求量及总供应量的变化、房地产市场需求发展趋势、房地产市场需求影响因素等信息进行深入的调研、分析和研究。第21条 政治、法律、社会环境调研28.1国家、地方政府有关房地产产业的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。28.2有关房地产开发经营的法律法规。28.3有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。28.4主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化程度、人口状况、家庭构成状态、公共设施状况、教育及社会福利状况等。第22条 经济环境调研29.1国家、地区或城市的经济特征，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。29.2项目所在地区的经济结构、人口及就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。29.3房地产金融环境、银行利率水平，获得贷款的可能性及预期通货膨胀率。29.4国民经济产业结构和主导产业。29.5国民收入水平、消费结构和消费水平。29.6与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。第23条 竞争对手调研30.1竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调研。30.2对竞争者住宅产品创新水平的调研，如建筑、环境、设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调研与分析。30.3对竞争者商品住宅价格定价情况的调研。30.4对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。30.5对竞争者销售渠道使用情况的调研和分析。第24条 消费者行为调研31.1消费者需求调研。如消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况；消费者有效需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。31.2需求动机调研。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素， 消费者购买动机的类型等。31.3购买行为调研。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心里因素等。31.4对消费者生活习性的调研。如潜在消费者的生活方式、消费习惯、生活圈子、社会交际范围的调研。第25条 社区环境调研社区环境直接影响着住宅的销售价格，这是住宅商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥住宅商品的效能、提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调研内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障制度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。第26条 地块特征调研33.1自然条件调研。包括位置、地形、地势、面积、地质、形状、日照和通风等。33.2环境条件调研。包括在城市中的区位、交通条件、市政配套、大气环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、生态环境等。33.3位置及地段调研。地块的交通、环境、市政配套、景观对楼盘的定位和素质有决定性的影响，从而会影响住宅销售价格水平。第27条 项目自身特征调研34.1成本构成调研。土地价格、建造成本、利息、营销费用、税费等构成房地产产品的发展成本。正常情况下，即供求关系相对平衡的状态下，当社会普遍成本上升时会导致价格上升，反之则下降。但发展成本与价格的关系不是唯一的和一成不变的。34.2住宅项目“硬件”调研。包括规划设计、环境设计、建筑设计、住宅性能、使用材料的品质、施工质量、装修标准、小区配套设施、物业管理、售后服务等。34.3住宅项目“软件”调研。包括品牌形象力、广告宣传力、销售能力、产品创新力等。随着房地产市场的发展，著名的发展商品牌、创新的产品，对住宅销售价格的良性影响越来越大。34.4营销策略与价格策略调研。发展商采取不同的营销策略和价格策略，在一定价格区间内和一定时间段可以对销售价格的形成人为的上升或下降趋势。第七章 住宅销售价格计算公式的拟定第28条 别墅类住宅的销售价格计算公式。35.1独栋别墅住宅销售价格计算公式：参数说明：第n号独栋别墅住宅单位，n0，n为整数；：第n号独栋别墅住宅单位的销售价格；：第n号独栋别墅住宅单位的建筑面积；：独栋别墅住宅的计价参数（不参与系数分配）；：独栋别墅住宅的计价分配参数；：第n号独栋别墅住宅单位的加权得分；：独栋别墅住宅单位的平均得分，：全部独栋别墅住宅单位的数量；：独栋别墅住宅的总体均价。35.2计价参数（）及计价分配参数（）的选定方法： 是确定及的参考基础。、是可以调整变动的，但是和的调整变动必须建立在与预期目标均价保持一致的基础之上。当增大时，会变小，反之亦然。 确定与、之间的关系。虽然、与在数值之比上并不是一成不变的，但是它们之间存在一种大概的比例关系，在对销售价格进行试算时，需要根据定价经验，首先推测、与之间的大概比例关系，初步确定、的数值，试算出初步的销售价格试算表。 根据不同单位、楼型销售价格的价差关系来调整、值。调整、值需要的价差关系包括：不同楼型住宅总体均价之间的价差关系，不同单元楼座均价之间的价差关系，同一楼座中不同楼层单位之销售价格的价差关系，整个项目中最高销售价格与最低销售价格之间的价差关系等等。这种价差关系需要在深入定价信息调研的基础上，根据定价经验来判断，并据此进行进一步的调整、修正、值。 最后通过销售价格试算结果再来最终确定、值。 对于其它别墅类住宅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅的销售价格计算公式中、值均可以参照此方法。35.3双拼别墅住宅的销售价格计算公式：参数说明：第n号双拼别墅住宅单位，n0，n为整数；：第n号双拼别墅住宅单位的销售价格；：第n号双拼别墅住宅单位的建筑面积；：双拼别墅住宅的计价参数（不参与系数分配）；：双拼别墅住宅的计价分配参数；：第n号双拼别墅住宅单位的加权得分；：双拼别墅住宅单位的平均得分，；：全部双拼别墅住宅单位的数量；：双拼别墅住宅的总体均价。35.4排屋住宅的销售价格计算公式：参数说明：第n号排屋住宅单位，n0，n为整数；：第n号排屋住宅单位的销售价格；：第n号排屋住宅单位的建筑面积；：排屋住宅的计价参数（不参与系数分配）；：排屋住宅的计价分配参数；：第n号排屋住宅单位的加权得分；：排屋住宅单位的平均得分，；：全部排屋住宅单位的数量；：排屋住宅的总体均价。35.5花园洋房住宅的销售价格计算公式：参数说明：第n号花园洋房住宅单位，n0，n为整数；：第n号花园洋房住宅单位的销售价格；：第n号花园洋房住宅单位的建筑面积；：花园洋房住宅的计价参数（不参与系数分配）；：花园洋房住宅的计价分配参数；：第n号花园洋房住宅单位的加权得分；：花园洋房住宅单位的平均得分，；：全部花园洋房住宅单位的数量；：花园洋房住宅的总体均价。35.6别墅类住宅的总体均价计算公式：表二对不同别墅类住宅楼型规划布置住宅小区的总体均价计算公式进行列表分析，供计算参考：表二不同别墅楼型规划布置的总体均价计算公式表序号别墅楼型规划布置分类计算公式独栋别墅布置；双拼别墅布置排屋布置花园洋房布置独栋别墅、双拼别墅混合布置独栋别墅、排屋混合布置独栋别墅、花园洋房混合布置独栋别墅、双拼别墅、排屋混合布置独栋别墅、双拼别墅、花园洋房混合布置双拼别墅、排屋混合布置双拼别墅、花园洋房混合布置双拼别墅、排屋、花园洋房混合布置排屋、花园洋房混合布置独栋别墅、双拼别墅、排屋、花园洋房混合布置参数说明：别墅类住宅的总体均价项目（各期）实收均价；：独栋别墅住宅单位的总建筑面积；：双拼别墅住宅单位的总建筑面积；：排屋住宅单位的总建筑面积；：花园洋房住宅的单位总建筑面积。第29条 多层、小高层、高层住宅单位价格计算公式系统一。36.1多层住宅的销售价格计算公式：参数说明：第n号多层住宅单位，n0，n为整数；：第n号多层住宅单位的销售价格；：第n号多层住宅单位的建筑面积；：多层住宅的计价参数（不参与系数分配）；：多层住宅的计价分配参数；：第n号多层住宅单位的加权得分；：多层、小高层、高层住宅单位的平均得分，即：；：全部多层住宅单位的数量；：全部小高层住宅单位的数量；：全部高层住宅单位的数量；：多层住宅的总体均价。36.2小高层住宅的销售价格计算公式：参数说明：第n号小高层住宅单位，n0，n为整数；：第n号小高层住宅单位的销售价格；第n号小高层住宅单位的建筑面积；：小高层住宅的计价参数（不参与系数分配）；：小高层住宅的计价分配参数；：第n号小高层住宅单位的加权得分；：多层、小高层、高层住宅单位的平均得分，即：；：全部多层住宅单位的数量；：全部小高层住宅单位的数量；：全部高层住宅单位的数量；：小高层住宅的总体均价。36.3高层住宅的销售价格计算公式：参数说明：第n号高层住宅单位，n0，n为整数；：第n号高层住宅单位的销售价格；：第n号高层住宅单位的建筑面积；：高层住宅的计价参数（不参与系数分配）；：高层住宅的计价分配参数；：第n号高层住宅单位的加权得分；：多层、小高层、高层住宅单位的平均得分，即：； ：全部多层住宅单位的数量；：全部小高层住宅单位的数量；：全部高层住宅单位的数量；：高层住宅的总体均价。第30条 多层、小高层、高层住宅单位价格计算公式系统二。37.1多层住宅的销售价格计算公式：参数说明：第n号多层住宅单位，n0，n为整数；：第n号多层住宅单位的销售价格；：第n号多层住宅单位的建筑面积；：多层住宅的计价参数（不参与系数分配）；：多层住宅的计价分配参数；：第n号多层住宅单位的加权得分；：多层住宅单位的平均得分，即：；：全部多层住宅单位的数量；：多层住宅的总体均价。37.2小高层住宅的销售价格计算公式：参数说明：第n号小高层住宅单位，n0，n为整数；：第n号小高层住宅单位的销售价格；第n号小高层住宅单位的建筑面积；：小高层住宅的计价参数（不参与系数分配）；：小高层住宅的计价分配参数；：第n号小高层住宅单位的加权得分；：小高层住宅单位的平均得分，即：；：全部小高层住宅单位的数量；：小高层住宅的总体均价。37.3高层住宅的销售价格计算公式：参数说明：第n号高层住宅单位，n0，n为整数；：第n号高层住宅单位的销售价格单价；：第n号高层住宅单位的建筑面积；：高层住宅的计价参数（不参与系数分配）；：高层住宅的计价分配参数；：第n号高层住宅单位的加权得分；：高层住宅单位的平均得分，即：； ：全部高层住宅单位的数量；：高层住宅的总体均价。第31条 住宅小区的总体均价计算公式：在一个项目（小区）由别墅类、多层、小高层、高层住宅单位四种住宅楼型混合布置的情况下，此时各种楼型住宅的n均为大于0的整数。在实际项目运作中，若小区由多层、小高层、高层住宅楼型混合布置，则在计算公式中，别墅类的n等于0，即没有别墅类住宅单位，依此类推。 参数说明：别墅类住宅的总体均价，且：；：多层、小高层和高层住宅的总体均价；：全部住宅的总体均价项目（各期）实收均价；：别墅类住宅单位的总建筑面积，且；：多层住宅单位的总建筑面积；：小高层住宅单位的总建筑面积；：高层住宅单位的总建筑面积；：别墅类住宅的总体均价；：多层住宅的总体均价；：小高层住宅的总体均价；：高层住宅的总体均价。表三对不同规划布置住宅小区的总体均价计算公式进行了列表分析，供计算参考：表三不同住宅小区规划布置总体均价计算公式表序号不同住宅小区规划布置分类计算公式别墅类布置；多层布置小高层布置高层布置别墅类、多层混合布置别墅类、小高层混合布置别墅类、高层混合布置别墅类、多层、小高层混合布置别墅类、多层、高层混合布置多层、小高层混合布置多层、高层混合布置多层、小高层、高层混合布置小高层、高层混合布置别墅类、多层、小高层、高层混合布置第32条 计算公式说明。39.1对于销售价格系数、价格系数权重设置而言。别墅类各类型住宅、多层、小高层、高层住宅在销售价格系数、价格系数权重、计价参数和计价分配参数的设置应该是不相同的，并各自形成一套计算体系。但考虑到多层、小高层、高层住宅之间具有可比性，因此在某些情况下它们可以采用同一套计算体系，这样有利于体现不同楼型住宅之间的性价比差异。39.2对于别墅类住宅单位价格计算公式而言。不仅别墅类住宅与其它楼型住宅之间的差异性较大，而且别墅类住宅中单体别墅、双拼别墅、排屋、花园洋房相互之间的差异性也很大，如别墅类住宅中，客户对单体别墅、双拼别墅、排屋、花园洋房的私密性重视程度不尽相同，因此别墅类住宅的独特性决定了各类型的别墅类必须都各自的计算体系。故单体别墅、双拼别墅、排屋、花园洋房的销售价格系数、价格系数权重、计价参数和计价分配参数都必须单独设置，并有各自完整的计算体系。39.3关于多层、小高层、高层住宅单位价格计算公式系统一的特点。在销售价格系数设置方面，设置有楼型系数；在计算公式方面，相对值等于具体住宅单位加权得分与多层、小高层和高层住宅平均得分之比，并且多层、小高层、高层住宅的计价参数、计价分配参数分别设置，且：、。因此多层、小高层、高层住宅单位的计算公式共同组成一套计算体系，且互受影响，并通过楼型系数的评分来调整多层、小高层和高层住宅总体均价之间的价差。在该计算公式系统下，当同种楼型性价比分布不合理时，只可以通过调整该种楼型的系数分值使之性价比趋于合理。39.4关于多层、小高层、高层住宅单位价格计算公式系统二的特点。在销售价格系数设置方面，可以不设置楼型系数；在计算公式方面，相对值等于具体住宅单位加权得分与其所属楼型住宅平均得分之比，并且多层、小高层、高层住宅各自的计价参数、计价分配参数分别设置，且计价参数（或计价分配参数）可以相等，也可以不相等。因此多层、小高层、高层住宅单位的计算公式各自独立，各有一套计算体系，且互不受影响，可以准确调整多层、小高层和高层住宅总体均价之间的价差。39.5对两套多层、小高层、高层住宅单位价格计算公式系统的比较。这两个系统最大的差异是在多层、小高层和高层计算公式方面有根本的不同，而且各有其特点。具体来说：计算公式系统一在住宅单位单价方面，可以合理的反映出多层、小高层和高层住宅单位之间的相互性价比关系，但是对这三种楼型之间的价差难以精确控制，且计算调整时比较简单；计算公式系统二可以精确的控制三种楼型之间的价差，但计算调整时比较复杂一点。39.6对于住宅小区的总体均价计算公式而言。在项目实际运作中，由于别墅类住宅单位与多层、小高层、高层住宅单位之间的差异较大，因此在考虑项目预期目标均价时，往往将别墅类住宅单位的目标均价（）单独制定，把多层、小高层、高层住宅单位的目标均价（）统一制定；在制定价格的过程中，编制者需要根据市场供求关系，使两者之间保持着合理的价差。为项目的总体预期目标均价，也是期望达到的实收均价，反映了编制者对整个项目总体均价的预期。39.7对于住宅单位的销售价格计算公式而言。在住宅单位的销售价格计算公式中，当住宅单位得分（）变动时，住宅单位平均得分（）也随之变动，反过来又影响到两者之间的比例关系；当住宅的评分确定后，如需在某一总体均价水平上，调整不同住宅单位最低价与最高价之间的价差，可以通过调整计价参数（）和计价分配参数（）来实现，而无需调整住宅的具体评分值。即：当减小，变大时，住宅单位最低价与最高价之间的价差就会拉大；当变大，减小时，住宅单位最低价与最高价之间的价差就会变小，从而实现达到调整价格的目的。某项目住宅销售价格系数专题报告提纲及附件一、 项目概况（地理位置、项目经济指标、发展概况、项目周边配套设施基本情况）二、 影响项目销售价格的因素分析与研究1. 项目外部环境及配套情况调研；2. 项目产品特征分析与研究；3. 项目产品的优劣势分析与研究。三、 项目销售价格系数制定的原则四、 平面系数及垂直系数设置及构成的分析五、 价格系数权重的分析与确定1. 市场价格信息的收集与分析；2. 竞争对手项目的价格信息收集与分析；3. 对本项目影响价格系数权重的评估与分析；4. 本项目价格系数权重的确定。六、 销售价格系数评分的分析七、 销售价格试算公式的确定1. 计算价格公式的确定；2. 计价参数、计价分配参数的确定。八、 销售价格系数成果分析1. 总体均价构成分析；2. 某项目楼型目标价格试算汇总表（详见附表一）；3. 楼型价差分析；九、 建议十、 附件1. 某项目单元楼座分布图2. 某项目销售价格平面系数评估标准表（详见附表二）3. 某项目销售价格垂直系数评估标准表（详见附表三）4. 某项目单元系数评分图（每种系数一张图）4. 某项目单元楼座均价分布图5. 某项目栋住宅价格试算表（详见附表四）案例一：某住宅项目销售价格系数专题报告一、 项目概况1. 该项目全期占地面积为229,227平方米（合343.8亩），综合容积率1.74，其中住宅建筑面积约383,158平方米、公建配套面积18,450平方米、地下停车位约900个；建筑布局是以多层、小高层为主的大规模综合性住宅小区。2. 项目位于市区，项目地块南面为一条公路，常年有大型货车通过，噪音很大，东临市环市高速公路，并与该市标志性建筑某大型体育中心仅一路之隔，西面为一小河沟，北面临一条普通公路。该地块所处区域为以科技、教育、旅游等产业为主导的新型产业区。3. 该项目建筑上采用现代西风建筑风格，形式上力求呼应毗邻的体育中心，塑造出简洁明快、格调清新的产品形象。小区以小高层、多层为主，一层户数不超过四户。4. 小区的总体规划形态优雅别致，拥有该市区内少见的超低容积率、16.3的建筑密度以及高达36的绿化率。小区的会所设有篮球场、壁球场、健身中心、游泳池等，其中部分设施散布在中心花园（A楼型单元环抱区域）间，营造自然、健康的活动空间。5. 小区还设置有商业绿化步行街（D、E楼型单元之间）。不仅提供各种满足生活所需的公建配套设施，还可以起到视线走廊的作用：既可以使小区与体育中心呼应互动，又可以营造丰富多彩的环境小品。6. 项目分两期开发，本案例为首期开发的住宅小区。二、 影响项目销售价格的因素分析与研究（略）1. 项目外部环境及配套情况调研；2. 项目产品特征分析与研究；3. 项目产品的优劣势分析与研究。三、 项目销售价格系数制定的原则（略，参见“指引”第四章）四、 平面系数及垂直系数设置及构成的分析根据本项目影响销售价格的因素分析和研究，确定本项目的平面系数由以下系数构成：景观系数；朝向系数；安静度系数；房型系数；私密性系数；楼型系数。本项目的垂直系数为层差系数。五、 价格系数权重的分析与确定（略）1. 市场价格信息的收集与分析；2. 竞争对手项目的价格信息收集与分析；3. 对本项目影响价格系数权重的评估与分析；4. 本项目价格系数权重的确定。六、 销售价格系数评分的分析（略）七、 销售价格试算公式的确定（略）1. 计算价格公式的确定；2. 计价参数、计价分配参数的确定。八、 销售价格系数成果分析（略）1. 总体均价构成分析；2. 某项目楼型目标价格试算汇总表（略）；3. 楼型价差分析；九、 建议（略）十、 附件1. 案例一单元楼座分布图2. 某住宅项目销售价格平面系数评估标准表3. 某住宅项目销售价格垂直系数评估标准表4. 某住宅项目单元系数评分图案例一单元景观系数平分图案例一单元朝向系数平分图案例一单元安静度系数平分图案例一单元房型系数平分图案例一单元私密性系数平分图案例一单元楼型系数平分图5. 案例一单元楼座均价分布图6. 某住宅项目住宅价格试算表某住宅项目A1栋（高层）住宅价格试算表某住宅项目H1栋（小高层）住宅价格试算表某住宅项目J2栋（多层）住宅价格试算表某住宅项目住宅价格试算表（计价参数为700）某住宅项目住宅价格试算表（计价参数为1200）案例二：某别墅项目销售价格系数专题报告一、项目概况1. 项目占地土地面积8.6万平米，建筑面积为2.9万平米，容积率为0.3，共有88栋中高档纯水景独立别墅。是某花园的第二期开发项目。第一期项目建有别墅、多层复式和小高层公寓，并具备花园、人工湖、大型会所等配套设2. 项目位于市区，是别墅物业的集中开发区域。高速公路延长交通干线在用地北通过，交通便利；周边多为建成或在开发的别墅物业，区域内有很多高尔夫球场和高档酒店及娱乐场所，已经具备了高尚生活氛围。3. 项目的目标客户为 ：市西南区域高收入人群，包括：大、中型私营业主、大型个体工商户、政府及国企高级领导、律师等；三资企业中的高级专家和高级管理人员、新闻记者、文艺、体育界名人及自由职业者、外籍人士客户组群、金融投资界人士等。4. 以古希腊爱琴文明作为项目的概念设计灵魂，结合花园和爱琴岛主题水景设计，建筑单体造型来源于国外经典的不同风格的别墅。5. 别墅分为两个档次：普通别墅（82栋）和豪宅别墅（6栋）。二、影响项目销售价格的因素分析与研究（略）1. 项目外部环境及配套情况调研；2. 项目产品特征分析与研究；3. 项目产品的优劣势分析与研究。三、项目销售价格系数制定的原则（略，参见“指引”第四章）四、平面系数及垂直系数