房地产企业税收筹划的方向与技巧.doc

房地产企业税收筹划的方向与技巧房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到房地产企业税收筹划的目的。 一、房地产企业税收筹划的定义税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规，并根据税收筹划的方向符合税收政策法规的导向，在生产经营和投资理财活动之前，选择税收利益最大化的纳税方案处理自身的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。税收利益最大化同时包括税负最轻、企业价值最大化、税后利润最大化等内涵。税收筹划对房地产企业和国家都具有重要的作用。对国家而言，房地产企业税收筹划能够促进企业遵循国家产业政策的导向，对于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展都很有利，并且对于我国的经济结构和产业结构的优化也是很有利，并从总体上扩大了国家税收的税基，同时增加了税源，对整个国民经济的健康、快速、稳定发展都是十分有利。对于房地产企业而言，房地产企业税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，可以有效的减轻节省企业的税负，税款交库时间的选择也会缓解现金流的紧张，增大企业的利润和提高资金使用效率，从而达到提高企业的竞争力，并且有效维护企业权益，使房地产企业自身价值达到最大化，并促进房地产企业得到良性发展。 二、房地产企业会计参与税收筹划1、房地产企业营业税筹划（1）房地产企业营业税定义。房地产开发业涉及到的营业税是指建筑、销售无形资产和销售不动产等项目。销售不动产指有偿转让不动产所有权的行为，具体包括：销售构筑物或建筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。销售不动产和转让无形资产的营业税皆为5。 （2）房地产企业营业税筹划行为。对于房地产企业营业税的征收，可以在会计的筹划下得到有效的避免。根据我国房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右等特点，并且房地产开发贷款审批办理时间较长，办理中又对四证要求比较严格，必须齐全。而我国税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。所以根据这一现象，如果在双方各自拥有的土地使用权和房屋所有权，他们可以要求合作，甲方可以通过转让部分土地使用权为代价，从而换取部分房屋的所有权，同时发生了转让土地使用权的行为，乙方则可以通过转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，同时发生了销售不动产的行为。对于甲方是按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”税目征税，对于乙方是按“销售不动产”税目征税。但是对于双方都没有进行货币结算，根据我国法律中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条中的明确规定，分别核定双方各自的营业额。 2、房地产企业筹资中的税收筹划（1）长期借款成本。长期借款成本是指借款利息和筹资费用，而长期借款指借款期在1年以上的借款，对于房地产这种特殊的行业来讲，购建固定资产这种大规模的支出，往往就需要长期借款来帮助完成。对于这种长期借款形成的借款利息和借款费用高，往往会导致筹资成本高，但是按照我国税法的规定，筹资支付的利息可以计入财务费用，作为税前的扣除项目，具有抵税作用。对于符合规定的借款利息和借款费用可以计入税前成本费用扣除或摊销，起到抵税作用。那么对于债务资本与权益资本的选择就要确定合理的资本结构。也就是指企业筹资的负债资本和权益资本的比例关系。 （2）利用租赁进行筹资。租赁是指出租人以收取租金为目的，在契约或合同规定的期限内，将资产租让给承租人使用的一种经济行为。从房地产企业税收筹划的角度看，租赁的目的是房地产企业用以减轻税收负担的重要方法。在经营性租赁方面，对承租人来说，承租方对租入资产不需要作为本企业的资产计价入帐，不需要计提折旧。经营性租赁可以避免为一次性购置机器设备而负担大量资金的支出，缓解资金流的紧张，从而避免因长期拥有设备而承担负担和风险，并在经营活动中以支付租金的方式冲减企业的利润，减少税基，从而达到减少应纳税额的目的。融资性租赁的承租方融资租入的资产，虽然从法律形式上未取得该项资产所有权，但是根据实质重于形式的原则，应将融资租入资产作为一项资产计价入帐，将取得的融资作为一项负债。融资性租赁的特点租赁费可以通过计提折旧的方法分期在税前扣除，这样可以达到筹集长期资金又能非常有效的降低企业税收负担的作用。3、通过预缴企业所得税进行纳税筹划纳税筹划是指纳税人在我国税收法律许可的范围内，以税收政策为导向，对经济活动事先进行筹划和安排，从而达到房地产企业税负最小化或经济效益最大化的一种方法和手段。而应纳税所得额，简称应税所得，是自然人或法人在一定的时间内，通过劳动、经营或投资而获得的继续性收入，扣除为取得收入所需费用后的余额。那么关于房地产企业税收筹划，应该从多种方面需求的考虑，可能会在某一段时期或者某一阶段多列支一些费用，而在另一段时期少列支一些费用，不过其总体不突破税法规定的扣除标准要求。而对于计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”，企业往往是以会计利润为基础计算的，但是由于我国企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，这样就会存在一个问题是，在平时的预缴中不管是按照上一纳税年度应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的情况。所以说企业所得税纳税筹划，对完善税法，还能够最大限度地避免和减少涉税犯罪，提高纳税人乃至全民的税收法律意识都有重要的作用。而且对于那些成功的企业所得税纳税筹划，从某方面能够提高企业的经营管理水平，使经营者的税收负担减轻，实现企业利益最大化，还能够使政府赋予税法法规中的立法意图得以实现，从而可以对产业结构优化和资源的合理配置。 三、几点房地产企业税收筹划技巧1、通过控制价外费用进行营业税筹划。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费，仍然要缴纳相应的营业税。房地产企业可以成立专门的物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。 2、利用税率差异进行房地产企业税收筹划。营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。 3、捆绑式促销的房地产企业税收筹划。把两种或两种以上独立销售所纳税种或适用税率不同的商品，通过巧妙的方式结合起来，使其适用税负较轻的税种和税率，从而减轻税负。例如，销售带空调的房屋，把空调价值加到了房屋价值里面。房屋和空调变得不可分割，企业只需按房屋销售价格缴纳营业税。既达到了促销的目的，也不需要多缴纳空调的增值税。 4、商品房税收筹划。有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，按月计提出租产品折旧摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政