建筑业与房地产业比较分析【发表论文版】.docx

我国建筑业与房地产业的比较分析朱 杰（同济大学 经济与管理学院 上海 201804）摘要：本文从产业分类、产值（GDP）关联以及国民经济三个角度对我国建筑业与房地产业进行比较分析。产业分类角度提出：建筑业为第二产业，房地产业为第三产业，二者有本质区别；产值关联角度对房地产业和建筑业20052009年总产值进行相关系数计算，结果为0.98，关联性较高，二者存在较大联系；国民经济角度分为经济核算与经济地位两大部分，其中经济核算指出房地产业的经济核算不包括房屋建造，而建筑业的经济核算包括却又不仅仅包括房地产业的房屋建造，二者既包含又联系。经济地位则运用最终产品影响力系数、初始投入感应度系数、产业影响力系数和产业感应度系数计算得出建筑业与房地产业都为国民经济的核心产业，二者在国民经济中地位相同。由此可见，我国建筑业与房地产业既存在区别又存在联系，二者相互推进，密不可分。关键词：建筑业；房地产业；区别；联系Abstract：The article compares construction industry with real estate industry from three angles about industrial classification, relation of gross domestic product and national economy. Industrial classification shows that essential distinctions are between the two industries because construction industry is secondary industry while real estate industry is tertiary industry; From the angle of gross product relation, the related coefficient of the gross product of these two industries is 0.98, which proves the highly association between them. National economy angle can be divided into two parts: economic accounting angle and economic status angle. The first point of view indicates that the accounting of building construction is involved in the accounting of construction industry rather than the real estate industry, but construction industry contains more than the building construction. The second point of view applies a lot of coefficient into the counting of industry status, following the result that the two industries are both core industries in national economy. From this, it is can be seen that there are both differences and contacts between construction industry and real estate industry and the two industries push each other forward without separation.Keywords：Construction Industry; Real Estate Industry; Difference; Contact一、 绪论（一）、 建筑业与房地产业的概念我国的建筑业通常有“小”、“大”之争。“小建筑业”认为建筑业的产品仅指房屋，为建筑安装企业的总体；“科研、咨询单位。本文大建筑业”认为建筑业的产品包括房屋建筑和一切土木工程，不仅包括施工单位，也包括勘察、设计单位，以及相关的所述的建筑业为通常意义上的“大建筑业”1。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。它是一个巨大的体系，具体包括土地使用权的有偿出让与转让、土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为2。（二）、 分析背景建筑业和房地产业一直是我国的建设领域所不可或缺的一部分，是我国GDP的主要贡献者。如果说建筑业是所有行业中的常青树，那么房地产业可以说是近年来的新新力量。房价的攀升、房地产业的繁荣使得无数房产公司雨后春笋般地出现，这也反过来刺激了房地产业的发展。本文将对现今发展快速的房地产业和建筑业进行比较分析，将二者的区别以及联系逐一明确，为两个行业今后的发展方向、发展目标提供更为明确的指引。（三）、 分析的目的和意义一方面，房地产业的繁荣使得房地产、房产等词语成为了家喻户晓的概念，众多读者对此类概念的理解仅停留在最为简单的几个词上，却从未有深入的了解；另一方面，建筑业与房地产业有着太多的相似性，二者都基于房屋的特性使得读者们对其概念有所混淆。基于这两个方面，本文的分析目的和意义为：通过对建筑业和房地产业的比较，让读者更为清楚地了解二者的异同点，有助于其今后从事房地产、建筑业相关的生产生活活动。（四）、 分析方法本文将从产业分类角度、产值（GDP）关联角度以及国民经济三个角度对房地产业和建筑业进行分析比较。其中，产业分类角度仅从理论上进行说明，产值（GDP）关联角度将会采用相关数据进行实证分析，而国民经济角度将引入一系列评判指标进行对比选择，进而得出结论。二、 建筑业与房地产业的比较分析（一）、 产业分类角度国际上的产业机构分类有多种，根据我国实际国情，本文仅采用中国的产业分类方法进行说明。根据我国国民经济行业分类，三次产业的划分如下：第一产业包括农、林、牧、渔业，不包括采掘业；第二产业包括采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业、建筑业等；第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业3。对于第三产业，可以分为两大部门：一是流通部门，而是服务部门，具体可以分为四个层次。其中第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质勘查业、水利管理业，房地产业，社会服务业，农、林、牧、渔服务业，交通运输辅助业，综合技术服务业等3。从以上的产业分类可以看出，建筑业属于第二产业，是物质生产部门。而房地产业属于第三产业第二层次，为生产和生活提供服务的部门。建筑业和房地产业两者所属的产业分类不在一个部门，有着本质的区别。（二）、 产值（GDP）关联角度1. 数据筛选选取20052009年建筑业和房地产业的总产值数据，如表2-1建筑业、房地产业20052009年总产值，其中房地产业的总产值以房地产业经营总收入来替代。表2-1 建筑业、房地产业20052009年总产值420052006200720082009建筑业总产值345520968415571580510437142620368061768077416房地产业总产值77522369872934591003989231194756591468936512. 模型建立建筑业总产值设为未知量，分别指20052009年数据；房地产业总产值设为未知量，同上。相关系数其中，建筑业总产值平均值；房地产业总产值平均值；值为5；3. 计算结果及结论相关系数的计算结果为0.98，趋近于1。越接近1，表明两者的相关度越高。也就是说，通过对房地产业与建筑业总产值的相关系数的计算，两者具有很高的关联性5。房地产业的发展可以带动建筑业的发展，而建筑业的产值增长也会促进房地产业的繁荣。基于二者关联程度的分析揭示了房地产业与建筑业内在的一定联系。当然，相关系数的计算建立在一次线性的假设基础上，我们无法得出较为精确的结果，但是从最后的数据中可以发现，即使排除可能的误差，二者的关联程度依旧较高。房地产业与建筑业内在的联系不容忽视。4.结论分析本文房地产业以及建筑业的总产值关联分析仅是从全国总产值的角度出发，并没有考虑到各地区产值的不同情况。学者魏巍贤，原鹏飞6以北京、上海、厦门为例，对房地产业与其他产业的关联度进行了研究分析。其中，房地产业与建筑业的关联度在不同的地区有着明显的差异：在上海和北京，房地产业与建筑业的关联度很低，较高的是金融业、服务业等行业；而在厦门，与房地产业关联度最高的依旧是建筑业。从这三地的不同情况来看，北京上海的房地产业已从主要依靠物质型资本投入的粗放阶段转变为主要依靠非物质资本投入的集约阶段，房地产的发展不仅仅是注重数量的增加，更是注重质量、服务的增强。而厦门的房地产业的增长依然处于建筑业中物质性资本投入为主的阶段，服务性投入并不多，其房地产的增长依旧处于粗放型的增长阶段，更注重数量的积累，明显落后于北京、上海。因此，从某种意义上来说，我国的房地产业虽有北京、上海这样发展快速的大城市带动，但总体的发展水平依旧不高，处于粗放型的发展阶段。房地产业的发展步伐主要依靠建筑业的发展而向前推进。目前，二者在我国的发展中依旧有着至关重要的联系，这也是与前文的模型分析结果相一致的。（三）、 国民经济角度1. 经济核算本文绪论中提到，房地产业的组成包含房地产开发这一部分，而房地产开发分为建设和买卖两个过程。其中，建设过程为物质生产过程，具有建筑业所处的第二产业的特征，因此属于建筑业，买卖过程符合房地产业所在的第三产业的服务特征，属于房地产业。根据当前我国国民经济核算方法，房地产业的核算范围仅包括房地产开发经营、物业管理、中介服务以及其他房地产活动等经济活动，不包括所涉及的建设过程。也就是说，房屋及其他建筑物的工程施工活动列入建筑业的计算中。而对于建筑业的国民经济核算，其覆盖的范围远大于房地产业，不仅有房屋建设，还有诸如桥梁、涵洞、管线、道路、水坝、专用厂房等各类基础设施的建设，足迹遍及穷乡僻壤。房地产开发（除建设）、经营、管理、服务桥梁、涵洞、管线、道路、水坝、专用厂房等各类基础设施建设房屋建设综上所述，房地产业与建筑业在国民经济核算中的关系具体可用图2-1 房地产业与建筑业关系表示，房地产业中的房屋建设一项归于建筑业计算，而建筑业却又不仅仅包括房屋建设这一项内容，二者既有区别又有联系。图2-1 房地产业与建筑业关系图2. 经济地位2003年起，我国政府便将房地产业作为“国民经济的重要支柱产业”。但是这一理念提出之后，许多专家学者对此有所质疑。赵龙节、闫永涛7的实证研究发现，作为第三产业的房地产业，其关联作用非常有限，对国民经济的拉动和推动能力都非常弱，无法起到明显带动国民经济增长的作用。况伟大8通过分析房地产业与经济增长以及宏观经济的关系，则发现房地产业目前还不是我国的支柱产业，也不是关联作用强的产业。黄小虎9更是直接提出，国民经济的支柱产业是建筑业，而非房地产业。那么，房地产业与建筑业在我国国民经济中处于何种位置？二者位置相同抑或区别很大？首先，我们引入三种产业的概念。（1）主导产业：就是在区域经济中起主导作用的产业，它是指那些产值占有一定比重，采用了先进技术，增长率高，产业关联度强，对其它产业和整个区域经济发展有较强带动作用的产业。主导产业从量的方面看，应是在国民生产总值或国民收入中占有较大比重或者将来有可能占有较大比重的产业部门；从质的方面看，应是在整个国民中占有举足轻重的地位，能够对经济增长的速度与质量产生决定性影响，其较小的发展变化足以带动其它产业和整个国民经济变化，从而引起经济高涨的产业部门。（2）支柱产业：是指那些在国民经济或地区经济中占有很大比重，构成国民收入主要来源，对国家或地区的经济增长起着举足轻重作用的产业。这种举足轻重的作用可能是该产业的收入占整个产业结构系统产出的比重所知；也可能是该产业的收入占整个国民收入的比重所致；还有可能是由于该产业的就业系数高，因而该产业就业人数占比大；此外，也可能它是主要的外汇创收产业。因此，作为不同时期经济发展阶段标志的支柱产业，必定是带动国民经济发展的主要产业或骨骼产业。（3）核心产业：在实际的产业分类中，我们发现有些支柱产业不符合主导产业条件，它们存在着产业链短、技术进步缓慢、增速下降等缺点，因此，对其他产业拉动能力很弱，不符合主导产业的特征，成长潜力有限，对经济增长的贡献逐步下降；而有些主导产业由于产值比重过小，对经济增长的贡献在一段时期内并不明显。因此，单纯将产业划分为支柱产业和主导产业，是远远不够的，这不利于我们对产业的特征以及属性进行更为深入的了解；而有些产业的边际产出效应和总量效应的综合贡献比较大，或者同时具备支柱产业和主导产业的双重属性，可称为核心产业或“龙头”产业，这类产业对经济增长的贡献具备核心地位和龙头作用，本文暂且称之为核心产业。林甦，任泽平，曲晓燕10，参照Wang和Ren11的研究，将影响力系数和感应度系数分解为最终产品影响力系数、初始投入感应度系数、产业影响力系数和产业感应度系数。以前两个系数作为选择主导产业的参考指标，后两个系数作为选择核心(龙头)产业的参考指标，并将产值比重作为选择支柱产业的参考指标。其中，最终产品影响力系数表示某一产业单位最终产出对国民经济各产业的影响力(或完全需求量)与单位综合最终产出对国民经济的影响力(或完全需求量)之比，其经济含义是某产业单位最终产出对国民经济的影响力；产业影响力是单位最终产品影响力与最终产出比重的乘积，其经济含义是产业整体对国民经济的影响力和拉动力；初始投入感应度系数表示某一产业单位初始投入感应度(供给推动能力)相对于综合初始投入平均感应度的大小，其经济含义是某产业单位初始投入对国民经济的感应力和推动力；产业感应度是单位初始投入感应度与该产业初始投入(增加值)比重的乘积，其经济含义是产业整体对国民经济的感应度和推动力。由于本文篇幅有限，具体的计算过程不再一一列出，其计算结果如表2-2 主导产业、支柱产业和核心产业计算结果。表2-2 主导产业、支柱产业和核心产业计算结果10建筑业房地产业系数排名系数排名最终产品影响力1.11320.5261产业影响力14.0211.4213初始投入感应度0.39620.5258产业感应度1.31121.4311产值比重（%）5.4854.466从表2-2可以看出，建筑业和房地产业的产值比重排名较高，具有支柱产业的特征，对国民经济的发展贡献较大。从最终产品影响力以及初始投入感应度来看，二者的排名均较低，因此可以确定地说，建筑业和房地产业并非我国的主导产业。从产业影响力以及产业感应度来看，建筑业和房地产业的排名均较前，尤其是建筑业，其产业影响度远远超过平均水平。综上，建筑业和房地产业都具有核心产业（龙头产业）的特征。我们可以得出：在我国，房地产业和建筑业虽然不是主导产业，却是核心产业。具有支柱产业特征，对带动其他产业发展、促进我国经济增长起到了龙头作用。因此，从国民经济地位角度，建筑业和房地产业所处的地位是相同的，都是核心产业，都对我国国民经济具有支撑作用。三、 总结与展望建筑业和房地产业一直是我国重点发展的产业，对我国经济发展的推动做出了很大的贡献。二者无论在经济领域还是生产领域，都有着必然的关系。本文着眼于建筑业与房地产业的本质特征，通过产业分类、产值（GDP）关联以及国民经济三个角度的比较，提出了建筑业与房地产业在不同方面的区别和联系。基于这样的联系，我们可以以建筑业的发展带动房地产业的发展，抑或以房地产业的繁荣推动建筑业的改革；基于二者的区别，我们可以更为明确地认识这两种产业，更为清晰地进行相关的生产活动。当然，本文所运用到的模型以及计算方法都有一定的局限性，只能对房地产业与建筑业的数据进行模糊分析。二者在相关领域的比较分析需要更为精确的数据以及更为严密的方法进行进一步研究。不管怎样，总体的方向趋势就是：建筑业与房地产业在未来会有更为紧密的联系与交融，同样，这样的交融背后也伴随着更为细致的细节区分。联系与区别共同促进着我国建筑业与房地产业大踏步向前发展，撑起祖国