20111021物业管理合同.doc

物业管理合同本合同双方当事人委托方(以下简称甲方):香樟华庭业主管理委员会受委托方(以下简称乙方): 根据中华人民共和国经济合同法、物业管理条例等国家、地方有关法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对峨眉山市香樟华庭住宅小区实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。本合同对该物业管理区域内的全体业主、物业使用人均具有同等约束力。第一条 物业基本情况座落位置:峨眉市三台山街117号;占地面积:_平方米;建筑面积:约4，6000平方米;物业类型: 住宅公寓/高层多层混合.第二条 委托管理事项（一）房屋建筑本体共用部位(楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务；（三）本物业规划线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等)的维修、养护和管理；（四）本物业规划红线内的属配套服务设施(游乐场等)的维修、养护和管理；（五）公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运；（六）车辆行驶及停泊；（七）秩序维护：配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身,财产保险保管责任)；（八）社区文化娱乐活动；（九）物业及物业管理档案、资料；（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条 合同期限本合同期限为_年。自_年_月_日起至_年_月_日止。第四条 甲方的权利和义务（一）与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；（二）对乙方的管理实施监督检查,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同；（三）委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴、改正措施；（四）甲方在合同生效之日起3日内按政府规定向乙方提供管理用房_平方米(其中办公用房_平方米,员工宿舍_平方米,其它用房_平方米),由乙方无偿使用；（五）甲方在合同生效之日起5日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料等)，并在乙方管理期满时予以收回.（六）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理活动;（七）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;（八）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育,文化活动;（九）法规政策规定由甲方承担的其他责任;（十）不得堵塞消防通道，不得挪动和破坏消防设施和控制设施;（十一）甲方需转让房屋时，应事先通知乙方，并负有告之受让方遵守物业管理规定的责任;（十二）对甲方房屋的承租人、使用人及访客等违反业主管理公约等造成的损失与损害，相应业主应承担连带民事责任;（十三）不得在房屋自用部分及共用部分存放易燃、易爆、剧毒等 危险品，并加强自身的安全防范，共同小区秩序.第五条 乙方的权利和义务（一）根据有关法律,法规政策及本合同的规定,制订该物业的各项管理办法,规章制度,实施细则等，并书面告之甲方;（二）遵照国家,地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目,服务内容,服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务;（三）负责编制房屋及附属设施,设备年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施;（四）有权依照法规政策,本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;（五）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;（六）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督,指导,并接受业主的监督;（七）至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;（八）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;（九）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;（十）开展有效的社区文化活动和便民服务工作;（十一）本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案,财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费,公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构;（十二）不承担对业主及非业主使用人的人身,财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外);(十三)因维修、养护而须暂停设备、设施的运行,乙方应预先告之甲方;(十四)有权维护物业外立面整体协调与美观.第六条 物业服务质量标准乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业管理分项标准如下： （一） 房屋外观1.无明显脱落、异变、斑垢、污迹情况存在。每天例行检查，发现问题及时按相关规定处理；2.房屋外观整洁、完好、无乱张贴等有损房屋外立面形象的现象；（二）设备运行1.对各种机电设备、监控系统、消防系统及公共照明、线路等，进行日常维护、检修，使其功能有效、运行正常；2.电梯、发电机、供水泵等专用设备可由乙方委托专业公司进行维护保养；（三）共用部份、共用设施设备的维护与管理按照各自的功能、使用方法及养护要求，编制维修、保养计划，按台建帐，由专人负责按时对其进行养护、监控，发现险情及时进行或聘请专业单位进行排除及维修，使其随时保持正常运行。（四）环境卫生1.公共通道、走廊地面、墙面及装饰物品、花盆、垃圾桶等设施每天至少进行一次清扫、擦抹，使其保持清洁；2.停车场、小区内道路每天至少清扫一次，并保持其无污迹、纸屑、烟头、瓜壳等杂物；3.每天8：00和18：00定时收集、清运垃圾，共两次；4.每季度对共用上下水道、落水管、水箱、沟渠、线井等进行清掏，保持其畅通、清洁；化粪池半年清掏一次；（五）绿化1.对花草树木进行日常养护，定期浇水、施肥、保持其生长茂盛；2. 合理布局绿化场地，在取得甲方同意前提下努力提高绿化率。（六）交通秩序及车辆停放 必须进行管理和守护，达到车辆停放有序，进出畅通。（七）秩序维护秩序维护人员24小时巡视检查，对外来陌生嫌疑人人员进行盘查或登记，达到小区秩序良好，无重大刑事案件发生。（八）消防1.为保护公共财产和业主生命财产安全，有效防止火灾事故的发生，必须贯彻“预防为主、防消结合”的方针；2.将消防责任落实到人，制订消防措施，随时监控消防工作，开展消防宣传工作，普及消防知识；3.加强检查消防设施检查，每个月对消防设施、设备和器材进行有效维护，随时保持安全通道、公共走廊的畅通，制定有效应急预案并进行演练；4.制止、纠正消防违章行为，整改消防隐患。（九）房屋共用部分、共用设施设备小修及急修1.小修：外墙面、门厅、通道、走廊、通风井、落水管、道路、沟渠、垃圾房、停车场和公用设施设备使用的房屋及基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等需处理的问题，发现后在一周内处理完毕并根据实际情况进行交付使用；2.急修：屋顶、上下水管、水箱、一般照明线路、路灯、供电线路、配电柜、消防设施、安全设施的修理，发现后在24小时内处理完毕并交付使用。第七条 管理服务费用（一）本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即高层每月按每平方米建筑面积0.80元执行、多层每月按每平方米建筑面积0.30元执行;支付期限:最少每季度；支付方式:现金；支付时间：每月10日前；（二）管理服务费标准的调整按双方议定的标准调整；（三）乙方对物业产权人,使用人的房屋自用部位,自用设备的维修养护,及其他特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督；（四）房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修,养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付.房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准.甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护；（五）本物业的公用设施专用基金共计_元,由甲方负责在_时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用.（六）乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_元,按下列第_项执行:1.由甲方在本合同生效之日起_日内向乙方支付;2.由乙方承担;3.在_费用中支付;（七）因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按第一款执行；(八)其它有偿服务1. 机动车场地使用服务费 车位场地服务费，40%用于物业管理费用，60%归甲方所有。.甲方经营、管理的所有停车位，甲方按照乐山市、峨眉山市政府相关部门文件核实收取场地使用服务费；.机动车位场地使用管理费：业主或其它人员使用临时停车位，按2元/次（时间限制在4小时内，4小时后按1元/时加收）；已售产权（使用权）停车位（库），按地下车位（库）30元/月/台收取场地使用管理费；未出售地下车位（库）租金按100元/月/台收取（含30元/月/台场地使用管理费）；露天汽车车位按50元/月/台交纳场地使用管理费；.非机动车车位场地使用管理费：长期停放的自行车按6元/月/辆、电动车按20元/月/辆、摩托车按20元/月/辆、三轮车按15元/月/辆交纳场地使用管理费；临时停放的，按自行车1元/天/辆、电动车按2元/天/辆、摩托车按2元/天/辆、三轮车按2元/天/辆交纳场地使用管理费.2.特约服务费用：有收费标准规定，按规定执行，否则按双方协商标准执行；修理、维修的，按材料费加人工费标准；3.乙方临时占用共用部位、公共场所、共用设施设备按双方协商标准执行；4.代交代缴收费：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、有线电视、网络信息费等代收代缴服务，同时按乐价费（2003）232号文件和峨眉山市有关规定，乙方代收6元/月/户生活垃圾处理费；5.广告费用：根据物业实际情况，在不影响甲方日常生活的前提下，经双方协商，可由乙方在物业内设置广告牌，广告牌出租费用由甲方收取，费用90%归甲方所有，10%作为广告牌管理费用归乙方所有。 第八条 奖惩措施（一）乙方全面完成合同规定的各项管理目标,视服务质量而定，甲方可对乙方进行奖励;（二）乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方可对乙方进行处罚；（三）合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外.乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同.第九条 违约责任（一）如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同.（二）如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿.甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同.（三）乙方违反合同约定，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，且有权终止合同；（四）甲方无正当理由不按本合同缴纳有关费用（含代收费），乙方将按逾期之日起每日千分这三增收滞纳金；十日以上者，除按每日千分这三增收滞纳金外，乙方可公布欠费者名单，可请求业主委员会协助催收，也可采取法律手段予以追收，乙方有权采取法律允许的强制措施约束违约行为；三十日以上者，除按每日千分这三增收滞纳金外，乙方有权采取包括停止服务等措施约束违约行为，乙方由于采取前述措施导致对当事业主及相关业主造成的损失由甲方承担；（五）当甲方欠费达到应交总数15%时，乙方有权终止合同，并保留追诉低欠费业主的权利；（六）对于出现的财产损失，应由相关部门鉴定处理，按相关规定进行责任划分与责任追究；（七）以下情况，乙方不承担违约责任：1.因不可抗力导致物业服务中断的；2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物料共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物权使用人，造成服务质量下降的；（八）紧急情况的处理：为维护公众、业主及使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、水灾、火灾、水管破裂、救助生命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方财产损失的，双方按有关法律法规进行处理。第十条 其他事项（一）双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力.（二）合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满60日前向对方提出书面意见.（三）本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方