发展部工作职责与流程(正稿).doc

发展部工作职责与流程第一部分：架构与职责一、 人员架构：部门经理部门员工部门员工部门员工部门副经理二、 工作职责：(一) 部门职责：1. 根据公司的发展规划和部署，寻找相应的开发项目，进行项目储备。a) 负责通过土地交易市场获得投资开发和土地使用权。b) 负责经政府批准采取协议出让方式获取投资开发和土地使用权。2. 负责对拟开发项目的可行性论证。实地勘察，收集信息和资料，组织编写可研报告，为公司项目投资开发提供决策依据。3. 负责收集与土地开发有关的法律、法规的信息变化，把握土地开发市场动态，并及时沟通。4. 完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。(二) 部门经理职责：1. 负责项目开发的战略研究、节奏安排与控制及房地产开发过程相关手续办理。2. 参与相关部门的策划、论证、协调会。3. 公共关系、人脉资源的建立与维护。4. 完成相关工作的后评价。5. 负责对部门进行建设与人员管理。(三) 部门副经理职责：1. 市场调查、分析以及产品定位。2. 数据收集、政策研究。3. 寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果。4. 参与相关部门的策划、论证、协调会。(四) 部门员工职责：1. 市场调查、分析以及产品定位。2. 数据收集、政策研究。3. 寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果。三、 职责描述：1. 负责项目开发的战略研究、节奏安排与控制及房地产开发过程相关手续办理根据公司的发展需要及当地房地产的现状及发展前景做开发战略研究，合理安排开发节奏。以取得最佳的投资回报。（通过对当地市场状况的充分调查与研究，结合项目的各种指标和公司的战略要求，对项目的分期发展、入市时间、产品定位、客户定位等做作深入的研究和讨论，力求最后形成可执的最符合市场需求的适度超前的方案。以公司项目开发利润最大化和为城市发展做贡献为基本出发点）房地产开发过程各种手续办理。从土地取得前、后，土地建设开发前、后，产品销售前、后各种手续的办理。2. 市场调查、分析、产品定位以及研发1) 市场调查、分析：市场数据收集与分析，主要针对的是区域行业动态的把握，同业市场数据的收集、整理、分析（预测），市场机会点、危胁点的调查与分析，建立区域同业楼盘数据库，对区域内可能对本项目销售工作形成影响的项目进行不间断性跟踪。分析区域畅、滞产品，为项目产品研发和顺利开发提供参考。2) 产品定位与研发：根据对市场调查结果的分析和研究，对拟开发产品进行研发，力图开成最具合理性的产品建议。根据地区消费习性及行业前沿的设计理念，对拟开发产品进行研究，形成意见，指导设计院设计，本部分工作由我司、策划代理公司、设计院共同参与，由设计院形成方案。3. 数据收集、政策研究数据的收集与政策的研究主要针对国家宏观经济和行业政策法规的收集与研究。本项工作主要对在执行的相关行业政策的研究和应用，收集国家新近发布的有关房地产业的政策，分析即将或可能出台的相关政策，研案并提出合理利用政策机会的可能，以及风险和规避方法。（房地产是一个与国家政策关系十分密切的行业，与行相关各部委所制定的新的行业政策、行业标准的执行，都可能对房地产的发展起到决定性的作用，这些内容包括行业标准、金融政策、交易规则以及土地政策等等。开发部门需要有明锐的、宽广的视野，对各种可能用用的资讯进行整理与分析。在以后公司成长壮大之后，应该建立专门的政策研究机构，对此进行跟踪研究。）4. 寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果公司的发展一定需要有长远的规划，一个项目的操作，除了为公司的投资赢得回报之外，还应注公司可持续发展问题，而为公司寻找可持续发展的项目亦为开发部门的一项重要工作。利用已经有的社会资源、人脉资源，广泛收集市场最新的投资机会，并对项目进行初步的调研，向公司提供可行性研究报告，为公司的发展提供选择。（本项工作的重要性是不言而喻的，合适的项目将为公司的将来发展提供良好的平台。当然在开发部分执行本项工作时需要充分的培植社会资源，因为社会的优质资源大都掌屋在少数人手里，所以取得资讯相对需要付出费用。向公司提供可研结果后，由公司进行结综合性考量。）5. 公共关系、人脉资源的建立与维护：主要针对与房地产相关的政府职能部分的工作联系，与职能部们建立良好的互动关系，办理相关手续工作，收集区域与行业相关的资讯，与区域内重点行业、重点企业进行联系与沟通，培植良好的社会关系。主要与以下相关部门：一级政府（省、市、区、镇、街道办等）、计委、国土地资源局、建设委员会、规划局、拆迁部门、房地产管理局、公用事业局、工商局、税务局、消防队、环保局、其它政府所辖事业单位、新闻媒体单位、开发区内大型公司、房地产产业协会、其它同业公司（本项工作亦为开发部工作的重点，特别在与政府部部的沟通和谈判中，需要有相当的智慧和很高的沟通技巧，为项目的发展争取最优的指标，处理政府与开发商之间的相关利益平衡。事关项目的顺利发展的经济利益。）6. 完成相关工作的后评价在开发部门完成前期开发工作的各项工作之后，有一个工作环节相当重要，那就是对工作的后评价，后评价就是对前期工作不管成败结局的种综合性验收。开发部门在完成一个项目的操作或完成一个阶段性的工作之后，都需要对前期工作的过程进行检讨、评价。（对企业而言，为企业的后续经营提供可借鉴的参考依据，检核决策和经理的检讨依据；对个人而言亦为自我检讨自我提高的一个良好办法。）7. 参与相关部门的策划、论证、协调会本项工作属开公司内部横向沟通，开发部门作为公司前期工作的执行人、决策建议人，当尽可能参加公司内部各部门的横向沟通，参与公司工程部、财务部、法务部等部门对相关议题的论证会、协调会和策划会，提出有利于企业发展、项目良好开发的建设性建议。（在项目开展工作中，开发公司内部各部门对所执行的项目细项工作必有多次的研讨会、方案论证会，财务会议等等，开发部门以自身的对市场的了解以及专业角度对以上各项工作，做出相关建义。）第二部分：工作流程该项流程包括从土地信息获取开始，直到完成土地拍卖手续，获取土地使用权为止。整个流程分七个步骤，主要职能部门为发展部与营销部，执行过程中重要节点部分需要董事长及公司领导审核确认。信息收集1. 工作内容：1) 通过多种渠道进行信息收集（这里所指的渠道包括：报纸、网络、房展会等）。2) 定期组织公司内部研讨会，收集土地信息。内部研讨会分两个层面进行，分别是公司发展研讨会与项目总经理研讨会。A. 公司发展研讨会主要由公司各个项目的营销经理参加，主要内容为市场土地信息提供，相关土地信息的资料对比，以及项目周边楼盘信息的提供。B. 项目经理研讨会主要由公司各个项目的总经理参加，主要内容是由项目总经理们配合提供相关的土地信息。3) 通过与政府相关部门的沟通，收集土地信息。4) 通过与业内人士的交流，收集土地信息。2. 负责部门：开发部3. 涉及表单：出让土地信息汇总表u 初步筛选1. 工作内容：依据公司发展方针和发展方向，进行信息筛选。制成呈报后，送交董事长、总经理及相关领导批示。2. 负责部门：开发部3. 涉及表单：出让土地信息汇总表u 初步调研1. 工作内容：依照董事长与总经理的批示，对具体项目及地块进行初步调研，并呈交调研结果。如需进一步跟进，在董事长与总经理批示后执行；如不需跟进，则停止。2. 负责部门：开发部3. 涉及表单：项目前期调研表u 可行性调研1. 工作内容：在董事长与总经理批示跟进后，将相关信息转至营销部门或策划公司，由营销部门或策划公司负责进行项目可行性调研，并出具调研报告。2. 负责部门：营销部门或策划公司3. 涉及表单：项目可行性报告u 公司研讨1. 工作内容：由公司领导负责召集有关领导与部门就项目可行性进行研讨，形成初步建议后（主要是竞拍价格建议），送交董事长审批。2. 负责部门：公司领导及开发部3. 涉及表单：项目可行性报告、地块竞拍方案u 竞价拍卖1. 工作内容：审批后，由开发部牵头，公司领导与有关部门领导配合，参与土地竞标。2. 负责部门：公司领导、开发部、有关部门领导3. 涉及表单：地块竞拍方案u 资料移交1. 工作内容：土地竞拍成功后，将相关资料移交至各相关部门。2. 负责部门：开发部3. 涉及表单：文件转移签收单江苏百兴房地产集团开发有限公司开发部2010