泗阳房地产市场调研分析暨亚泰地块前期定位报告（上） .ppt

泗阳房地产市场调研分析暨亚泰地产淮海东路北侧地块前期策划报告 上 上海xx咨询有限公司2014年1月 ii 城市发展规划 iii 开发区现状及发展规划 v 地块分析 vi 项目定位 报告架构 iv 泗阳房地产市场 主要经济指标 四至分析 交通分析 i 泗阳概况 经济测算 项目区位分析 地块swot分析 功能定位 客源定位 档次定位 户型面积定位 价格定位 规划布局建议 建筑风格建议 产品类型定位 结论分析 泗阳概况 3 地理位置 泗阳县地处中国华东 位于江苏省中北部 东临淮安市 西接宿迁 北靠沭阳县 南濒洪泽湖 京杭运河穿境而过 县境东西距50公里 南北距70公里 全县面积1418平方公里 泗阳交通十分便捷 京杭大运河 盐淮高速公路横穿东西 泗沭公路贯南北 淮沭新河 新长铁路穿越东北部边境 南有洪泽湖 北有六塘河 大涧河 物资集散 旅客运输均较方便 交通环境 4 经济状况 右图为泗阳县2007 2012年地区生产总值及增长比例情况 从2007 2012年区域内生产总值均保持较快的增长态势 2011年突破250亿元 其中房地产业的大量开发对趋于gdp的增长起到的至关重要的作用 右图为泗阳县2008 2012年人均gdp及增长比例情况 区域内2008 2012年人均gdp都保持稳定较快的增长比例态势 2012年人均gdp达到32000元 区域内人均gdp的稳定增长对趋区域房地产的快速发展奠定了坚实的基础 泗阳概况 经济情况 三大产业投资 上图为泗阳县2006 2011年三产业投资的投资情况 可以看出泗阳产业结构以第二和第三产业为主 其中房地产业健康稳步的发展也为区域内经济平稳较快的发展起到了重要作用 近年来国家加强了对房地产市场的调控 出台了一系列的调控政策 房地产市场销售出现了下滑情况 这也势必影响未来的房地产投资增长趋势 增加了该区域未来产业投资增长的不确定性 泗阳概况 三大产业投资 5 截至2007年 江苏省委 省政府决定调整泗阳县城区行政区划 撤销城厢镇 来安乡 与临河大兴一同划归众兴镇 辖11个镇 5个乡众兴镇 爱园镇 王集镇 裴圩镇 新袁镇 李口镇 临河镇 穿城镇 张家圩镇 高渡镇 卢集镇 庄圩乡 里仁乡 三庄乡 南刘集乡 八集乡 2个场 泗阳农场 棉花原种场 共有252个村 居 委会 县人民政府驻众兴镇 人口情况 根据2010年全国第六次人口普查泗阳人口情况结果如下表 城市化水平不断提高常住人口85 54万人 城市化水平由2000年的20 9 提升至2010年的43 36 进入成熟化快速增长阶段 户籍人口呈高自然增长 负机械增长2004 2010年自然增长年均增长1 18万人 机械增长为负增长 外来人口持续增加 外出人口增长呈下降趋势2010年外来人口3 67万人 近5年年均增长16 7 外出人口由2006年24 05万下降到2010年的19 85万 人口分布及流动状况 泗阳概况 人口分布及流动状况 6 地理位置 泗阳县位于江苏省宿迁市 属于陇海经济带 沿海经济带 沿江经济带的交叉辐射区 城市区位优良 具有良好的发展前景 交通环境 区域内水路 道路交通动线发达 内外部交通规划优良 区域内外人员流动均较方便 对于房地产的发展有很大的利好 经济情况 区域gdp和人均gdp逐年保持稳定较快的增长态势 经济结构中 第二和第三产业发展较为明显 整体城市化发展趋势愈发明显 房地产环境 房地产投资逐年保持稳定增长态势 商品房年销售额在2008年和2011年受国际金融危机和国内政策调控影响有所下滑 泗阳概况 区域概况总结 7 ii 城市发展规划 iii 开发区现状及发展规划 v 地块分析 vi 项目定位 报告架构 iv 泗阳房地产发展 主要经济指标 四至分析 交通分析 i 泗阳概况 经济测算 项目区位分析 地块swot分析 功能定位 客源定位 档次定位 户型面积定位 价格定位 规划布局建议 建筑风格建议 产品类型定位 结论分析 8 城市发展规划 城市发展机遇 机遇一 国家战略 9 机遇二 淮安增长极的带动 城市发展规划 城市发展机遇 10 机遇三 振兴苏北和扶持宿迁 城市发展规划 城市发展机遇 11 泗阳城市发展方向何去何从 现行规划 泗阳县城总体规划 2006 2020年 城市性质两河风光 楚汉文化为特色 以纺织服装 精深木业和电光源为支撑的新兴中等工贸城市城市规模人口规模 42万人建设用地规模 50平方公里城市发展方向沿京杭大运河向东 向北发展 西部整合 城市发展规划 城市发展机遇 泗阳县城总体规划 2006 2020 12 泗阳县城市总体规划 2011 2030 对泗阳的定位 苏北腹地的县域中心城市县城人口规模 20 50万人建设用地规模 57平方公里发展方向 东拓 新兴产业城西优 宜居生活城南跨 生态文化城发展模式分析 滨河单边发展模式跨河协同发展模式城市跨河发展的空间格局 一河 生态主轴 运河 两岸 水岸画廊 城 水 绿相融 三城 生活城 产业城 生态城 总体目标 宜居城 兴业城 生态城 文化城宜居建成 以人为本 建设生活便利的城市产业兴城 以产业为动力 促进持续繁荣生态立城 以水绿为脉络 提升城市魅力文化名城 以文化为灵魂 提高城市品味 城市发展规划 城市发展机遇 泗阳县城市总体规划 2011 2030 未论证规划 宜居生活城 新兴产业城 生态文化城 新规划 13 泗阳县城市总体规划 2011 2030 未论证规划 新规划 泗阳县城总体规划 2006 2020 现行规划 现行规划与新规划对比 城市发展规划 城市发展机遇 14 城市规划对项目的影响 利好 现行规划城市向东和向北发展对我们项目有一定的促进作用 新规划确定城市规模在扩大 县城人口在不断的增加 确立了我们项目的发展前景 利空 现行规划的实施 导致项目周边开发量聚增 竞争压力增大 新规划的发展方向使得城市发展重心有所改变 项目不在城市主要发展方向 城市发展规划 城市发展机遇 15 ii 城市发展规划 iii 开发区现状及发展规划 v 地块分析 vi 项目定位 报告架构 iv 泗阳房地产发展 主要经济指标 四至分析 交通分析 i 泗阳概况 经济测算 项目区位分析 地块swot分析 功能定位 客源定位 档次定位 户型面积定位 价格定位 规划布局建议 建筑风格建议 产品类型定位 结论分析 16 基本概况 江苏泗阳经济开发区主体区启动建设于2004年6月 2006年5月11日 经江苏省人民政府批准江苏泗阳经济开发区为省级开发区 江苏泗阳经济开发区规划定位为泗阳县城市副中心 21世纪新城区和泗阳经济特区 形成绿色纺织 绿色板材 绿色装备 绿色照明 绿色能源 绿色食品六大绿色新兴产业 产业定位为纺织服装 木材加工 电光源三大主导产业和电子科技 新能源 机械制造 纸业包装四大新兴产业 经过7的建设和发展 已建成区22平方公里 区内配套设施全面完善 真正达到 七通一平 国际商务中心 生物质发电厂 污水处理厂 自来水厂 国际商业城 蓝领公寓 开发区小学 开发区医院 中心商务区 京杭运河泗阳港 京杭运河泗阳四号桥以及政府廉租房等配套设施的全面运营 进一步提升了开发区的承载功能和发展品位 全力实施 大招商 招大商 战略 着力打造投资洼地 全面推行区事区办 创优 四零 服务品牌 强力引领全县工业突破 千仞岗服饰 申禾实业 阿齐兰纺织 中达电子 万旭电子 达芙妮等一批知名大企业 大集团纷至沓来 截止2012年12月 共有569家企业落户 协议总投资约460亿元 从业人员8万余人 泗阳经济开发区先后被省政府授予 纺织服装产业集群 和 大功率节能灯特色产业园 在2009年还先后获得 浙商投资 中国 最佳城市 和 中国最佳投资县城 殊荣 开发区现状及发展规划 开发区简介 17 布局规划 江苏泗阳经济开发区位于泗阳县规划的 一河两岸五城 的东部 被誉为泗阳东部产业新城 一是 坚持规划先行 围绕 一个中心 中央生态商务区 四大集中片区 东安片区 刘集圩片区 桂庄片区 葛集片区 发展要求 其中 中央生态商务区建设成商贸集聚区 商务办公区 东安片区打造成人口集聚区 产业配套区 桂庄片区打造成环境优美 设施完备的滨河居住区 葛集片区打造成陆路商贸物流区 功能不断完善 京杭运河泗阳大桥及泗阳港 疏港公路 开发区医院 仁慈医院 上海路中学 上海路小学 县双语学校开发区校区相继建成 省道267 开发区污水处理厂 开发区邻里中心 印染中心 阳光水岸 苏丝嘉园 北京亚泰花园等安居工程相继开工建设 职工人数 企业效能 截止2012年12月 共有569家企业落户 协议总投资约460亿元 从业人员8万余人 到2012年 泗阳经济开发区纺织总体规模将突破100万锭 木业精深加工能力突破100万立方米 电光源年生产能力突破10亿只 件 高新技术产业园将初具规模 开发区建成区面积将突破30平方公里 年业务总收入超150亿元 实现工业增加值90亿元 建成一流省级开发区 并将于 十二五 初争创国家级开发区 开发区现状及发展规划 开发区简介 18 开发区现状及发展规划 开发区配套工程情况 江苏泗阳经济开发区位于泗阳县规划的 一河两岸五城 的东部 被誉为泗阳东部产业新城 一是 坚持规划先行 围绕 一个中心 中央生态商务区 四大集中片区 东安片区 刘集圩片区 桂庄片区 葛集片区 发展要求 其中 中央生态商务区建设成商贸集聚区 商务办公区 东安片区打造成人口集聚区 产业配套区 桂庄片区打造成环境优美 设施完备的滨河居住区 葛集片区打造成陆路商贸物流区 功能不断完善 京杭运河泗阳大桥及泗阳港 疏港公路 开发区医院 仁慈医院 上海路中学 上海路小学 县双语学校开发区校区相继建成 省道267 开发区污水处理厂 开发区邻里中心 印染中心 阳光水岸 苏丝嘉园 北京亚泰花园等安居工程相继开工建设 国际商务中心 19 开发区现状及发展规划 开发区配套工程情况 江苏泗阳经济开发区广场及中心区位于泗阳经济开发区k8路东 g3路南 g7路北 k9路西 总建筑面积21 16万平方米 总停车位940辆 开发区广场及中心区规划由上海同济大学设计 规划区内建有广场 设有会展区 公寓居住区 商业办公区和企业总部 总体设计围绕 都市副中心 而营造 在规划手法上体现了景观特征 文化氛围和交通优化 整体布局构成了泗阳经济开发区商务行政中心的景观系统 有效地提升了泗阳经济开发区的建设品位和承载功能 开发区广场及中心区 泗阳纺织学院由上海同济大学设计 规划总面积42公顷 容纳学生1万人 学院位于泗阳经济开发区k8路西 k6路东 g1路南 鞍山路北 泗阳纺织学院的建设对泗阳经济开发区建设纺织工业城和泗阳建设华东新纺都起到了积极的推动作用 纺织学院浓厚的学术氛围和技术力量为纺织工业城和华东新纺都的建设和研发提供了强有力的技术支持 泗阳纺织学院 20 开发区现状及发展规划 开发区配套工程情况 泗阳城北污水处理厂位于泗阳经济开发区 由中国南海工程有限公司联合体中标实施 项目总投资1 62亿元 占地46 4亩 日处理污水能力5万吨 污水处理厂 蓝领公寓由苏州伟成置业有限公司投资开发建设 一期占地100亩 总建筑面积10万平方米 总投资11000万元 项目已于2005年11月开工建设 套型面积分别为60m2 70m2 107m2 117m2 蓝领公寓的建设起到了集约利用园区土地的作用 为园区打工者和投资人提供了基本居住条件 同时 也集聚了开发区的人气 放大了开发区的比较优势 增强了招商引资的核心竞争力 蓝领公寓 21 开发区现状及发展规划 开发区配套工程情况 泗阳经济开发区商业街位于泗阳经济开发区北京东路北 k5路西 k2路东 占地75亩 商业街依开发区中轴线北京东路北侧而建 运用了最为现代的设计理念进行系统化布局 商业街内建有邮局 商场 停车场等 集购物 休闲 娱乐 餐饮以及商住 办公和景观为一体 是泗阳经济开发区商贸 服务 流通的中心区和泗阳 二十一世纪新城区 的景观区 开发区商业街 泗阳经济开发区医院位于开发区k4路北延段东侧 占地70亩 医院定位为二级综合性医院 小学 幼儿园预留地在开发区鞍山路以南 k8 k9路之间 开发区小学根据国家普通城市小学建设标准规划 占地80亩 幼儿园占地72亩 推行捆绑式办公模式 学校公办民营 机制以民营为主 按照民办学校模式操作 医院 小学 幼儿园 泗阳县京淮纺织服装市场正式开工建设 该项目占地110 8亩 规划总建筑面积约100000平方米 总投资约1 6亿元 市场内设有酒店 综合楼 批发及零售市场等 市场主要设有五个功能区 在中央位置设置主体市场 东部设市场辅助街区 西部 南部设休闲商业区 沿街商业区 北部设商务公寓及配套服务设施 南有义乌 北有京淮 建成后的京淮纺织服装市场将成为苏北乃至华东地区最大的小商品批发市场 京淮纺织服装市场 22 开发区现状及发展规划 片区开发 东方嘉园 宏基国际 23 开发区现状及发展规划 片区开发 葛东河 魏阳河 24 开发区现状及发展规划 片区开发 中央生态公园 25 开发区现状及发展规划 道路建设 26 园区道路交错纵横 四通八达 以长江路 淮海东路为轴线贯通东西南北 开发区现状及发展规划 重点企业一览 江苏金之彩集团由深圳金之彩包装制品有限公司董事长欧阳宣先生投资兴建 2005年6月 在我县投资5000万元建设了占地67亩的江苏金之彩包装制品有限公司 项目拥有目前国际上先进的制版印刷设备 德国海德堡四色胶印机 五色胶印机 08型三色胶印机 丝网印刷机以及切纸 上光 复膜 折页 装订 压纹等一系列完备的后续加工设备 工艺技术含量较高 主要生产出口贺卡 手袋 手工木板 硬纸板礼品盒以及酒 烟 药 保健品 食品 珠宝首饰等产品包装盒 年产值可达5000万元 用工500人 为进一步扩大规模 2010年11月公司通过收购重组 组建金之彩集团 目前集团下设华锦包装 华印包装 华彩包装 金日印刷4个子公司 注册资本5000万元 总投资规模达2亿元 江苏金之彩集团 27 开发区现状及发展规划 重点企业一览 江苏舒尔雅纺织有限公司由本土企业家陈太刚先生投资3亿元兴建 主要生产家纺 毛毯 床上用品 公司拥有国内先进的电脑圆机 绒织机 上胶定型机 自动印花机等设备 以及一套高端污水处理系统 实现了污水循环使用和零排放 江苏舒尔雅纺织有限公司 28 开发区现状及发展规划 重点企业一览 由宿迁飞龙毯业有限公司总经理陈太刚先生联合上海客商共同投资兴办 拥有主厂房1 4万平方米 办公及生活用房8000平方米 自动化生产线两条 主要生产腈纶纱和各种高 中 低档毛毯 年可实现产值5000万元 用工600余人 宿迁金频果纺织有限公司 29 开发区现状及发展规划 重点企业一览 吴江市华东鞋业有限公司 日本不二化学株式会社 牧野商事株式会社 中道贸易株式会社共同投资兴办 项目总投资1250万美元 总建筑面积3万平方米 建有8条制鞋生产线 产品全部出口日本 企业全部投产后 年可产鞋300万双 泗阳县东阳鞋业有限公司 30 开发区现状及发展规划 重点企业一览 由丹阳江南面粉集团有限公司董事长陈荣平先生投资兴建 总投资1 2亿元 生产规模为6万纱锭棉 目前一期工程已全面投产 年可产精纺棉纱6000吨 可提供1000多个就业岗位 实现年销售收入1 5亿元 江苏江南纺织有限公司 31 开发区现状及发展规划 开发区前景分析 32 在泗阳整体建设中 泗阳经济开发区作为城市的副中心 以建设 区中园 建设为主线 引导更多的知名企业向开发区集中 按照 规划一步到位 建设同步实施 项目滚动发展 的总体思路 对区内项目安排 企业归类 具体地块 厂房建设及区内道路 供水 供电 通讯 绿化等进行合理布局 逐步完善园区的城市化功能 确保项目引得进 留得住 办得好 开发区不断强化开发区整体服务功能 加快蓝领公寓二期 国际商务中心 政府廉租房 污水处理厂 自来水厂 热电厂以及纺织职业技术学院 国家级棉花储备库 京杭运河泗阳港等基础设施和重点工程建设进度 有重点地推动1000亩物流 仓储 商贸区和国际商业城以及开发区广场等商业服务和景观区的开发 产业服务支撑体系逐步完善 核心竞争力进一步增强 ii 城市发展规划 iii 开发区现状及发展规划 v 地块分析 vi 项目定位 报告架构 iv 泗阳房地产发展 主要经济指标 四至分析 交通分析 i 泗阳概况 经济测算 项目区位分析 地块swot分析 功能定位 客源定位 档次定位 户型面积定位 价格定位 规划布局建议 建筑风格建议 产品类型定位 结论分析 泗阳房地产发展 土地供应量分析 数据来源 泗阳县国土资源局 注 此处有改 内容后补 扣除保障性住房和安置房216 79 土地供应量较大 2010年 2012年推出的土地大多处于储备状态 土地积压现象严重 住宅类产品土地供应量大 市场同质化严重 未来市场竞争激烈 本案周边推出土地集中 未来两年的开发重点区域 市场压力较大 市场去化速度较为缓慢 呈现供大于求的状态 以上是数据所反映的一些问题 市场状况 近几年市场推出的土地基本都是城区 拆迁量较大 并且城区拆迁有一定难度 导致实际进入市场的量不多 出现断销的现象 随着拆迁的不断的完成 市场供应量将不断的增加 集合近期推出的地块 基本无拆迁 未来1 2年市场供应量将会出现井喷的现象 34 数据来源 泗阳县国土资源局 注 此土地供应量为成交土地 右侧是近几年各类型土地供应情况从图表我们可以看出 纯居住类型土地供应量不多 居住和商业类型的土地供应量最多 商业类型的土地供应量最少 居住类型土地供应量大 商业类型地块供应量少 导致和我们项目同类产品增多 竞争项目增多 备注 以上土地类型划分主要是根据土地挂牌时所规定的性质类型 其中商住类型土地主要是以住宅为主 我们地块类型也属于居住和商业用地 泗阳房地产发展 土地供应量分析 35 房地产环境 右图为泗阳县2007 2012年房地产投资总额及增长比例情况 可以看出近年来国内房地产市场出台的调控政策并未影响区域内的房地产投资 区域内房地产投资逐年保持较稳定的增长趋势 其中主要原因为区域内的一些储备土地陆续进入开发程序 推动了大量房地产项目的开工建设 右图为泗阳县2007 2012年商品房销售额级增长比例情况 根据图标显示 区域内2008年和2011年商品房销售额分别有一定的下滑 2008年下滑原因主要是全球金融危机 对房地产销售有一定的冲击 2011年销售额的下滑主要是由于国家出台了一系列针对房地产业的调控措施导致了销售额的明显下滑 泗阳房地产发展 市场销售量分析 36 2010年商品房销售面积129 3万 2011年商品房销售面积72 65万 2012年商品房销售面积69 5万 三年总销售面积 271 45万平方米 数据来源 泗阳县统计局 2010年商品房供应面积325 45万 2011年商品房供应面积202 6万 2012年商品房供应面积216 8万 三年总供应面积 744 85万平方米 供应面积 销售面积 473 38万平方米 市场存量约为 473 38万 泗阳房地产发展 去化量分析 37 市场存量约为 473 38万 按照2010年的商品房销售量129 3万平方米 去化完需要2 95年 市场存量约为 473 38万 按照2012年的商品房销售量69 5万平方米 去化完需要5 25年 市场最好 市场较差 按照目前市场存量 不含2013年推出的新地块 根据市场最好年和市场较差年 去化周期需要3 5年的时间 泗阳房地产发展 去化量分析 38 泗阳房地产发展 市场供应量特点 土地供应量较大 2011年和2012年推出的土地不少处于储备状态 土地积压现象严重 住宅类产品土地供应量大 市场同质化严重 未来市场竞争激烈 本案周边推出土地集中 属于未来开发区开发重点区域 市场压力较大 市场去化速度较为缓慢 呈现供大于求的状态 以上是数据所反映的一些问题 市场状况 近几年市场推出的土地基本都是城区 拆迁量较大 并且城区拆迁有一定难度 导致实际进入市场的量不多 出现断销的现象 随着拆迁的不断的完成 市场供应量将不断的增加 集合近期推出的地块 基本无拆迁 未来1 2年市场供应量将会出现井喷的现象 39 泗阳房地产发展 近几年房产成交价格 40 目前泗阳楼盘所推出的户型中 以紧凑型的90 110平米的小三房销售最为紧俏 所推出的户型主力面积也以此面积区间为主 并适量配有80 100平米的两房和110 140平米的大三房 开发区内各楼盘的平均价格区间在2700 3500之间波动 支持高价格的楼盘 优势和卖点体现在地理位置 学区 成熟生活区 市政配套和景观配套等方面 41 泗阳房地产发展 泗阳房地产格局 各楼盘的主力购买客户为本楼盘周边的常驻居民和乡镇居民 拆迁户 部分楼盘根据自身的项目优势 吸引就读父母 企事业单位等客户在本项目购房 价格和区位成为客户购买主要的决定性因素 对于楼盘规模 小区景观 居住环境等方面因开发商新的开发理念的引导 也越来越被消费者所认识和追崇 在售的楼盘中 多层销售还算理想 开盘销售率多层基本在70 以上 后续销售也较为平稳 小高层 高层由于客户接受度的原因 产生销售抗性 去化相对缓慢 消费观念需要一定时间的转变 42 泗阳房地产发展 泗阳房地产格局 泗阳城东区域版块房地产市场处在发展期 缺乏品质导向型的产品 泗阳县房地产市场未来需求旺盛 总